Дата принятия: 25 февраля 2020г.
Номер документа: 33-574/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2020 года Дело N 33-574/2020
от 25 февраля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей: Радикевич М.А., Бульдович О.Н.,
при секретаре Шумаковой Ю.М.,
помощник судьи У.,
с участием прокурора Федько П.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Варфоломеевой Жанны Сергеевны, Варфоломеевой Инны Сергеевны, Варфоломеевой Елены Вадимовны к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении размера выкупной цены
по апелляционной жалобе истцов Варфоломеевой Жанны Сергеевны, Варфоломеевой Инны Сергеевны, Варфоломеевой Елены Вадимовны на решение Советского районного суда г. Томска от 13.11.2019.
Заслушав доклад судьи Радикевич М.А., объяснения истца Варфоломеевой И.С., поддержавшей жалобу, судебная коллегия
установила:
Варфоломеева Ж.С., Варфоломеева И.С., Варфоломеева Е.В. обратились в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" ( далее - МО "Город Томск") в лице администрации г.Томска, с учетом уточнения исковых требований, просили обязать ответчика изъять для муниципальных нужд 111/144 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности истцов, установив размер выкупной цены в сумме 2 656 000 руб.
В обоснование исковых требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: /__/. Постановлением администрации г. Томска N 457 от 13.05.2013 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственниками квартир жилой дом снесен не был, в связи с чем 30.03.2018 администрацией г.Томска принято постановление об изъятии жилых помещений указанного многоквартирного дома. Полагали, что выкупная цена изымаемых помещений должна включать рыночную стоимость жилого помещения, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, стоимость доли в праве аренды на земельный участок.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов Варфоломеевой Ж.С., Варфоломеевой Е.В., представителя ответчика МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска.
В судебном заседании истец Варфоломеева И.С. заявленные требования поддержала в полном объеме.
В заключении помощник прокурора Советского района г. Томска Ольховская Е.В. полагала, что иск подлежит частичному удовлетворению.
Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены частично, постановлено обязать МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска изъять у Варфоломеевой Ж. С., Варфоломеевой И. С., Варфоломеевой Е.В. для муниципальных нужд недвижимое имущество 111/144 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: /__/ путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности истцов на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 475000 руб., из которых Варфоломеевой Ж. С. - 491666,667 руб., Варфоломеевой И. С. - 491666,667 руб., Варфоломеевой Е. В. - 491666,667 руб.; взыскать с МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска за счет средств муниципальной казны в пользу истцов 300 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины в равных долях; возвратить Варфоломеевой Ж.С., Варфоломеевой И.С., Варфоломеевой Е. В. из бюджета МО "Город Томск" 17 149 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 04.06.2019.
В апелляционной жалобе истцы Варфоломеева Ж.С., Варфоломеева И.С., Варфоломеева Е.В. просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы указывают, что выкупная цена жилого помещения должна определяться по правилам части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Считают ошибочным вывод суда об отказе во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Полагают, что суд необоснованно не применил положения части 6 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ" и ошибочно определил размер возмещения за изымаемый земельный участок, исходя из стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок на 49 лет. Считают, что в состав возмещения должна быть включена рыночная стоимость земельного участка.
По мнению апеллянтов, заключение экспертов N 495-Э/2019 от 31.10.2019 ООО "Бюро оценки ТОККО" не отвечает требованиям научности и основано на предположениях. Ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Советского района г.Томска Ольховская Е.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся истцов Варфоломеевой Ж.С. и Варфоломеевой Е.В., представителя ответчика МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в оспариваемой части, судебная коллегия приходит к следующему.
Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частями 1,8,9,10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества, и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Как видно из дела, заключением Межведомственной комиссии администрации Города Томска от 29.03.2013 N 866, многоквартирный /__/, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от 13.05.2013 N 457 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесений изменений в отдельные постановления администрации Города Томска", многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Варфоломеевой Ж.С., Варфоломеевой И.С., Варфоломеевой Е.В. на праве общей долевой собственности (по 37/144 доли) принадлежит квартира, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/.
Право собственности у истцов в отношении указанного жилого помещения возникло на основании решения Кировского районного суда г.Томска от 23.11.2009, которым признан состоявшимся договор купли-продажи долей в праве собственности на спорную квартиру.
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 13.07.2010 серии /__/, /__/, /__/, копией решения Кировского районного суда г.Томска от 23.11.2009.
Оставшиеся 33/144 доли в праве на жилое помещение по /__/ на праве социального найма были предоставлены А. Решением Советского районного суда г. Томска от 21.06.2019 ей взамен признанного аварийным и подлежащем сносу во внеочередном порядке по договору специального найма было предоставлено равнозначное указанной доле благоустроенное жилое помещение.
30.03.2018 администрацией г. Томска издано постановление N 253 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений по адресу: /__/".
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истцами соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован.
В подтверждение заявленных требований истцами представлен отчет об оценке N 41А/19 от 25.01.2019, выполненный ООО "Оценка недвижимости", согласно которому рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества составляет 1 849 779 руб. 50 коп.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции обязал ответчика изъять у истцов для муниципальных нужд 111/144 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности. При определении выкупной цены суд принял за основу определения размера выкупной цены выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 495-э2019 от 31.10.2019, в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость 111/144 доли в праве собственности на недвижимое имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, составляет 2 656 000 руб., в том числе стоимость жилого помещения - 581 000 руб., стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом, - 850 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, - 44 000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1 181 000 руб.
Отказывая во включении в выкупную цену изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции исходил из того, что истцы приобрели его не в порядке приватизации, а потому не относятся к субъектам, которым предоставлено законом право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома в связи с изъятием расположенного в нем жилого помещения.
С данным выводом судебная коллегия соглашается.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
Учитывая приведенные выше положения закона и правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации и то, что право собственности у истцов на спорное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи, а не в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу об исключении из размера выкупной цены за изымаемое у истца жилое помещение компенсации за непроизведенный капительный ремонт, поскольку истцы не относятся к субъектам, которым такое право предоставлено при изъятии у них жилого помещения для муниципальных нужд. Истцы приобрели доли в жилом помещении на возмездной основе у другого лица и после приобретения в собственность спорной квартиры, как собственники, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации должны самостоятельно нести бремя содержания и ремонта принадлежащего им жилого помещения.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы в этой части об обратном отклоняется.
Оспаривая решение, истцы выражают несогласие с выводом суда о включении в выкупную стоимость денежной компенсации предполагаемого права аренды на земельный участок, указывая, что в выкупную стоимость должна быть включена рыночная стоимость земельного участка.
Данный довод судебная коллегия отклоняет.
Так, согласно пункту 6 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", если изымается жилой дом для государственных или муниципальных нужд, а земельный участок, на котором он расположен, находится в фактическом пользовании у собственника дома, то гражданину наряду с рыночной стоимостью этого жилого дома выплачивается рыночная стоимость такого земельного участка. При этом законодатель определилодно условие: право собственности на дом должно возникнуть у гражданина до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вопреки доводам жалобы, данный пункт к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежит.
В соответствии с частью 3 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации, не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 данной статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Таким образом, отсутствие у собственника помещения в многоквартирном жилом доме права на земельный участок под соответствующим объектом недвижимости не исключает его (земельного участка) изъятие для государственных или муниципальных нужд, предусматривая при этом особенность определения возмещения за изымаемый земельный участок, который определяется размером возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет без определения и возмещения его рыночной стоимости.
Учитывая отсутствие доказательств того, что земельный участок под рассматриваемым многоквартирным домом образован, его границы установлены и учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, произведен государственный кадастровый учет, и права, предусмотренные земельным законодательством, на земельный участок у истцов установлены, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого имущества стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок.
Приняв за основу определения размера выкупной цены выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 495-э2019 от 31.10.2019, суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо объективных данных, порочащих данное заключение не установлено. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленные вопросы, соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-Ф3 и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-Ф3.
Судебная коллегия находит данную оценку экспертного заключения верной.
Доказательств, опровергающих верность выводов экспертного заявления, истцами не представлено. От заявленного в апелляционной жалобе ходатайства о проведении повторной экспертизы истец Варфоломеева И.С. в суде апелляционной инстанции отказалась.
Иных правовых аргументов апелляционная жалоба не содержит.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым устранить арифметическую ошибку, допущенную в результате опечатки в экспертном заключении при расчете стоимости доли (0,1180) в предполагаемом праве аренды на земельный участок. Так, в результате арифметических действий при расчете стоимости доли, определенной экспертами - 0,180, в предполагаемом праве аренды на земельный участок, минимально необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, будет составлять 1104480 руб., соответственно, стоимость принадлежащей истцам доли в размере 111/144 составит 851370 руб., а не 850000 руб., как указал в решении суд.
Соответственно, размер выкупной цены в целях устранения арифметической ошибки подлежит увеличению и составит 1476 370 руб., по 492123, 33 руб. в пользу каждого истца.
Решение в этой части подлежит изменению.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 13.11.2019 изменить, увеличить размер взысканной выкупной цены до 1 476 370 рублей, из которых в пользу Варфоломеевой Жанне Сергеевне - 492123,33 рублей, в пользу Варфоломеевой Инне Сергеевне - 492123,33 рублей, в пользу Варфоломеевой Елене Вадимовне - 492123,33 рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Варфоломеевой Жанны Сергеевны, Варфоломеевой Инны Сергеевны, Варфоломеевой Елены Вадимовны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
