Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 марта 2022 года Дело N 33-570/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Старцевой С.А., Хомяковой М.Е.,

при секретаре судебного заседания Псареве И.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подъячевой Л.Э.к., действующей в своих интересах и интересах детей ФИО1, ФИО2 к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 3 декабря 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Подъячева Л.Э.к., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения. В обоснование исковых требований указала, что они являются собственниками в равных долях на жилое помещение - комнаты N, общей площадью 18,6 кв.м. в <адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью <...> кв.м. Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла N от <дата> указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения в нем - непригодными для дальнейшего проживания. Постановлением Администрации <адрес> N от <дата> "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <адрес> установлен срок - <дата>, до которого должно быть организовано переселение граждан из аварийного дома. Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что помещение, в котором они проживают, представляет угрозу их жизни и здоровью, уточнив исковые требования, просили взыскать в пользу каждого из истцов с администрации г. Орла рыночную стоимость принадлежащей им доли в праве собственности на жилое помещение, включая стоимость доли земельного участка и общего в размере 296 469 руб., убытки, связанные с переездом в размере 18 555,6 руб.

Судом постановлено указанное решение.

Администрация г. Орла не согласилась с решением суда, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене, как незаконного и принятии по делу нового судебного акта, поскольку при вынесении решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и неправильно применены нормы материального и процессуального права. Приводит довод о том, что в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. Поскольку истцы приобрели спорную квартиру после признания дома аварийным в 2018 г. за 453 026 руб., то именно указанная сумма подлежит выплате в качестве компенсации за изымаемое помещение. Считает, что судом неправомерно взысканы убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. (Раздел второй Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, ч. 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Подъячева Л.Э.к., и ее несовершеннолетние дети ФИО1, ФИО2, являются собственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на к. N <адрес>, общей площадью 18,6 кв. м., на основании договора купли-продажи от <дата>

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 5251,03 кв.м.

Согласно данным технического паспорта многоквартирный <адрес> построен в 1970 г. Комната N расположена на четвертом этаже многоквартирного дома <адрес>

Орловской городской межведомственной комиссией на основании заключения <...> принято заключение от <дата>г. N о выявлении оснований для признания многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

<дата> администрацией г. Орла принято постановление N "О признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции и о дальнейшем использовании помещений дома".

<дата> на внеочередном общем собрании собственники помещений указанного выше многоквартирного дома приняли решение не проводить реконструкцию дома за счет средств собственников.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии N от <дата> многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного дома - непригодными для дальнейшего проживания.

Из представленного в материалы дела заключения <...> N о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, от <дата> следует, что строительство указанного дома завершено в 1970 г.

На фасадах объекта имеются следы обрушения наружных стен здания; кирпичи кладки цоколя имеют признаки расслоения, осыпания; отмостка имеет трещины, выбоины; наружные стены имеют хаотичные трещины в т.ч. сквозные вертикальные; имеется массовое разрушение кирпичной кладки стен на глубину до 25 см, имеется угроза обрушения; обрушены перемычки над оконными проемами, разрушение кирпичной кладки простенков, недопустимое техническое состояние кровли здания и организованного водостока; угроза обрушения перекрытий; лестничные марши, железобетонные плиты порожки значительно изношены, имеются сколы, разрушения поверхностного слоя; отсутствуют участки водостока, который не обеспечивает предохранение строительных конструкций от попадания влаги на строительные конструкции; помещение; дверные и оконные рамы в ветхом состоянии, перекошены, откосы окон местами отсутствуют, дощатые полы поражены гнилью, внутренняя отделка стен в неудовлетворительном состоянии, трещины, отслоение штукатурки, плит. Элементы канализации, водоснабжения значительно изношены, имеются протечки, поражение коррозией, отсутствует сантехника; железобетонная плита перекрытия в подвале имеет недопустимый прогиб, отслоение бетона, которые могут повлечь обрушение; в местах прохода стояков канализации и водопровода поверхность пли и монолитных участков перекрытий имеют разрешение, арматура оголена и коррозирована, средняя часть подвала затоплена канализацией.

За период с июня 2017 г. по 2019 г. техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций здания существенно изменилось в сторону существенного повышения степени аварийности жилого дома и повышения уровня угрозы обрушения.

Физический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования, составляет 52%, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени. Численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ по объекту обследования на основе учета совместного действия указанных выше факторов, которое составляет 48%, подтверждает нецелесообразность и неэффективность выполнения работ по капитальному ремонта здания.

Эксплуатационная готовность объекта в соответствии с СП 13-102-2003 характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Аварийное состояние вышеназванного дома установлено ранее в заключении <...> от <дата>, однако, мероприятия по устранению аварийного состояния дома не были разработаны и не были осуществлены.

Основные помещения вышеназванного дома не соответствуют установленным требованиям, выявлены вредные факторы обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, уровень надежности здания находится в недопустимом состоянии, проведение восстановительных работ технически невозможно и экономически нецелесообразно, существует опасность для обрушения здания.

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии N от <дата> администрацией г. Орла издано постановление N от <дата>, которым многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением установлен срок для направления требования о сносе жилого дома до <дата>, а в случае невыполнения собственниками данного требования установлен срок для расселения жильцов до <дата>, а также признано утратившим силу постановление администрации г. Орла N от <дата> "О признании многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции и о дальнейшем использовании помещений дома".

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орла от <дата> по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5 к администрации г. Орла о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, на основании вынесенного судебной коллегией по административным делам Орловского областного суда апелляционного определения от <дата> постановление администрации г. Орла N от <дата> признанно незаконным в части установления срока для направления требования о сносе жилого дома и срока для расселения жильцов в случае невыполнения собственниками данного требования.

При разрешении указанного спора суд исходил из того, что дальнейшее проживание в аварийном доме при изложенных выше обстоятельствах несет угрозу жизни и здоровью граждан, а поскольку соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен подлежащего сносу между сторонами не достигнуто, то истец вправе требовать выплаты выкупной цены.

Во исполнение вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Орла от <дата> постановлением администрации г. Орла от <дата> N изменен срок для направления требования о сносе жилого дома до <дата>, а также изменен срок расселения жильцов на <дата>

Между тем, ответчиком в ходе судебного разбирательства по настоящему делу не оспаривалось наличие угрозы обрушения многоквартирного дома и опасности для пребывания в нем, необходимости принятия в связи с этим соответствующих мер по его расселению.

Вступившим в законную силу на основании вынесенного судебной коллегией по гражданским делам апелляционного определения от <дата> решением Советского районного суда г. Орла от <дата> по гражданскому делу по иску прокурора Северного района г. Орла в интересах неопределенного круга лиц, к администрации г. Орла о признании незаконным бездействия и обязании произвести противоаварийные работы, требования прокурора были удовлетворены, на администрацию г. Орла возложена обязанность по проведению противоаварийных мероприятий, предусмотренных проектно-сметной документацией, выполненной открытым акционерным обществом "Гражданпроект" в течение 5 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В тоже время, доказательств проведения каких-либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома администрацией г. Орла не представлено.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции также установлено, что в связи с введением постановлением администрации г. Орла от <дата> режима повышенной готовности на территории дома <адрес> жители дома оповещены об угрозе его обрушения.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с наличием реальной угрозы проживания в таком доме людей, осуществление мероприятий по расселению не может быть поставлено в зависимость от установленного срока расселения, в связи с чем, оно должно производиться незамедлительно.

Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы N от <дата>, проведенной <...> рыночная стоимость 1/3 доли жилого помещения - ком. N многоквартирного жилого дома <адрес> включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом с учетом места расположения недвижимого имущества, составляет 296 469 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения - 55 667 руб.