Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-5696/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Романовой Н.В. и Рассошенко Н.П.,

при помощнике судьи Осовской Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 14 сентября 2021 года дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Меркотуна А.В. на решение Котласского городского суда Архангельской области от 14 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования "Шипицынское" обратилась в суд с иском к Меркотуну А.В. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований указано, что по договору аренды N от 14 октября 2013 года ответчику был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N, площадью 1 556 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком аренды на 10 лет с 14 октября 2013 года по 13 октября 2023 года. Ответчик не произвел оплату арендных платежей за 2014 год - 2 000 руб., за 2015 год - 212 290 руб., за 2016 год - 212 290 руб., за 2017 год - 212 290 руб., за 2018 год - 212 290 руб., за 2019 год - 212 290 руб., в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 063 450 руб., которую истец просил взыскать с ответчика.

Определением суда к участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МО "Котласский муниципальный район".

Определением суда от 24 марта 2021 года принят к производству суда встречный иск Меркотуна А.В. к администрации МО "Шипицынское" о признании договора аренды земельного участка расторгнутым с 28 декабря 2016 года, поскольку еще 28 ноября 2016 года направил арендодателю заявление о расторжении договора, которое получено администрацией МО "Котласский муниципальный район", являвшейся в тот момент арендодателем.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Касаткин В.А. исковые требования поддержал, с встречными исковыми требованиями не согласился, пояснив, что на спорном земельном участке в настоящее время находится возведенный арендатором Меркотуном А.В. фундамент жилого дома, заросший кустами и травой, земельный участок не освобожден. Администрации МО "Шипицынское" с 2017 года переданы полномочия по распоряжению земельными участками. В письменном отзыве администрации МО "Шипицынское" на встречное исковое заявление указано на пропуск встречным истцом срока исковой давности при обращении в суд, так как о нарушении прав ему стало известно более 4 лет назад в декабре 2016 года. Кроме того, разделом 7 договора аренды N от 14 октября 2013 года предусмотрен порядок изменения, расторжения и прекращения договора, при этом требования договора в данной части Меркотун А.В. не выполнил.

Ответчик (истец по встречному иску) в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал, пояснив, что сразу после предоставления ему спорного участка в аренду он начал строительство жилого дома, но из-за финансовых проблем через 1,5 года строительство было приостановлено и он не смог своевременно вносить арендную плату, поэтому накопилась задолженность по арендной плате, в связи с чем сотрудник администрации МО "Котласский муниципальный район" предложил ему написать заявление о расторжении договора аренды, при этом пояснил, что в дальнейшем без его присутствия будут оформлены все необходимые документы по расторжению договора аренды, в том числе в регистрационном органе. В письменных возражениях на исковое заявление Меркотун А.В. указал, что договор аренды расторгнут в 2015 году, что подтверждается его заявлением, в связи с чем полагает, что задолженности перед истцом не имеет. Кроме того, просил применить последствия пропуска срока исковой давности к заявленным истцом требованиям и в иске полностью отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация МО "Котласский муниципальный район", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. В письменном отзыве на исковое заявление указано на несогласие с встречным иском, в том числе по причине истечения срока исковой давности.

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 14 апреля 2021 года исковые требования администрации муниципального образования "Шипицынское" удовлетворены частично. С Меркотуна А.В. в пользу администрации муниципального образования "Шипицынское" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N от 14 октября 2013 года за период с 01 января 2018 года по 31 декабря 2019 года в размере 424 580 руб. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования "Шипицынское" к Меркотуну А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за 2014-2017 годы в размере 638 870 руб. и встречных исковых требований Меркотуна А.В. к администрации муниципального образования "Шипицынское" о признании договора аренда земельного участка расторгнутым отказано. С Меркотуна А.В. взыскана государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования "Шипицынское" в размере 7 446 руб.

С данным решением не согласился ответчик (истец по встречному иску), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение. Указал доводы, аналогичные изложенным ранее во встречном исковом заявлении. Дополнительно указал, что довод суда о том, что Меркотун А.В. осуществляет пользование арендованным земельным участком, является несостоятельным. Спорным земельным участком он не пользуется с 28 ноября 2016 года, на участке никакие объекты не возводил, объекты незавершенного строительства не регистрировал, так как на участке ничего не строил. Каких-либо разрешений на строительство, земляные работы, ввод объекта в эксплуатацию, технических условий на подключение к сетям водо, газо, электроснабжения не заключалось. Несмотря на отсутствие подписанного сторонами соглашения о расторжении договора, полагает, что письмо о предложении расторгнуть договор свидетельствует о достижении соглашения о расторжении договора, в связи с чем договор считается расторгнутым с 28 декабря 2016 года. Следовательно, противоправные действия администрации МО "Шипицынское" в непредставлении ответа на заявление от 28 ноября 2016 года и соглашения о расторжении договора аренды являются основанием для освобождения Меркотуна А.В. от уплаты арендных платежей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что 14 октября 2013 года на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 10 октября 2013 года N между муниципальным образованием "Котласский муниципальный район" (арендодатель) и Меркотуном А.В. (арендатор) заключен договор аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N, местоположение: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 556 кв.м.

По условиям данного договора срок аренды участка - 10 лет с 14 октября 2013 года по 13 октября 2023 года (п. 2.1).

Размер арендной платы за предоставление участка в аренду на срок, указанный в п. 2.1. договора, определяется в соответствии с протоколом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 10 октября 2013 года N, который является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года. Днем оплаты считается поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.2).

Арендатор обязан ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату, и по требованию арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы (п. 4.4.).

Согласно протоколу аукциона N от 10 октября 2013 года размер годовой арендной платы составляет 212 290 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 14 октября 2013 года.

17 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу было зарегистрировано обременение земельного участка - аренда в пользу Меркотуна А.В. Данные о правообладателе земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 января 2017 года предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Законом Архангельской области от 23.09.2004 N 258-внеоч.-ОЗ "О статусе и границах территорий муниципальных образований в Архангельской области" "Шипицынское" (административный центр - рабочий поселок Шипицыно) наделено статусом городского поселения с наименованием: городское поселение "Шипицынское" Котласского муниципального района Архангельской области.

28 июня 2018 года администрация МО "Шипицынское" выставила ответчику претензию с требованием в течение 30 дней с даты ее получения оплатить задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды N в размере 636 870 руб.; 22 июля 2020 года администрация МО "Шипицынское" выставила ответчику претензию с требованием в течение 30 дней с даты ее получения оплатить задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды N в размере 1 063 450 руб. Данные претензии ответчиком не исполнены.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 063 450 руб., в том числе за 2014 год - 2 000 руб., за 2015 год - 212 290 руб., за 2016 год - 212 290 руб., за 2017 год - 212 290 руб., за 2018 год - 212 290 руб., за 2019 год - 212 290 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Меркотуна А.В. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым и о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначальных требований администрации муниципального образования "Шипицынское" о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку срок исковой давности по арендным платежам за период с 2014 по 2017 годы включительно истцом пропущен.

Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на законе и обстоятельствах дела.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Довод апелляционной жалобы о том, что Меркотун А.В. на арендованном земельном участке никакие объекты не возводил, опровергается данными ответчиком в судебном заседании 14 апреля 2021 года пояснениями, согласно которым в первый год аренды он возвел на участке фундамент, однако в связи с трудным материальным положением продолжить строительство не смог.

Таким образом, до настоящего времени ответчик не освободил земельный участок и не передал его арендодателю.

Неиспользование арендатором земельного участка по причинам, не связанным с действиями арендодателя, не прекращает действие договора аренды и не освобождает ответчика от обязанности вносить предусмотренную договором арендную плату.

Довод апелляционной жалобы о том, что, несмотря на отсутствие подписанного сторонами соглашения о расторжении договора аренды, письмо от 28 ноября 2016 года свидетельствует о достижении соглашения о его расторжении, основан на ошибочном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

28 ноября 2016 года Меркотун А.В. обратился в Управление имущественно-хозяйственного комплекса администрации МО "Котласский муниципальный район" с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N от 14 октября 2013 года.

05 декабря 2016 года Управление имущественно-хозяйственного комплекса администрации МО "Котласский муниципальный район" направило в адрес Меркотуна А.В. уведомление о подготовке соглашения от 01 декабря 2016 года N о расторжении договора аренды земельного участка от 14 октября 2013 года N. Меркотун А.В. был приглашен для подписания данного соглашения, а также был уведомлен о задолженности по арендной плате по состоянию на 01 декабря 2016 года в размере 618 889 руб.

Из сообщения администрации МО "Котласский муниципальный район" следует, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14 октября 2013 года N и акт приема-передачи земельного участка от арендатора арендодателю сторонами подписаны не были.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчик (истец по встречному иску) не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязанности по передаче арендодателю арендованного земельного участка с соблюдением положений ст. 622 ГК РФ.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды в установленном законом порядке сторонами договора не заключено, ответчик земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, оснований полагать договор аренды расторгнутым с 28 декабря 2016 года, что освобождало бы арендатора от уплаты арендных платежей, не имеется.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, опровергаются материалами дела, основаны на неверном толковании норм материального права и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Котласского городского суда Архангельской области от 14 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика

(истца по встречному иску) Меркотуна А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий И.В. Гаркавенко Судьи Н.В. Романова Н.П. Рассошенко      
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка