Дата принятия: 03 февраля 2020г.
Номер документа: 33-5692/2019, 33-400/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 февраля 2020 года Дело N 33-400/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,
судей коллегии Кушнаревой И.К., Базарова В.Н.,
при секретаре Петровой Е.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к Бардахановой Виктории Яковлевне об освобождении земельного участка,
по апелляционной жалобе представителя ответчика Бардахановой В.Я. - Хаптаева А.Р. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 30 октября 2019 года, которым исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ удовлетворены, постановлено: обязать Бардаханову В.Я. освободить земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 65 кв.м., расположенный по адресу: <...>, приведя в пригодное для использования состояние. Передать указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения.
Взыскать с Бардахановой В.Я. в доход муниципального образования г.Улан-Удэ государственную пошлину в размере 300 руб.
Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., выслушав представителя истца Тулохонова О.А., представителя ответчика Хаптаева А.Р., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд с иском, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее - Комитет) просил обязать ответчика Бардаханову В.Я. освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 65 кв.м., кадастровый номер <...> и передать его по акту приема-передачи Комитету в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Требования мотивированы тем, что по исполнение договора аренды земельного участка от 1 июля 2009 года N ..., арендодателем Комитетом арендатору Бардахановой В.Я. передан во временное владение и пользование указанный земельный участок на срок до 30 июня 2012 года для строительства капитальных гаражей. После истечения срока договора, в связи с отсутствием возражений сторон договор был возобновлен не тех же условиях на неопределенный срок. 4 марта 2019 года (за три месяца) Комитетом направлено арендатору с уведомлением об окончании договора аренды земельного участка и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней после окончания срока действия договора аренды. В пункте 3, 4 договора стороны согласовали обязанность арендатора передать участок арендодателю в течение 10 дней со дня окончания срока действия договора, однако ответчик свою обязанность по возврату земельного участка не исполнил.
В судебном заседании представитель истца по доверенности (л.д. 17) Тулохонов О.А. исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что уведомление о расторжении договора аренды ответчик получила 13 марта 2019 года, соответственно договор считается расторгнутым с 13 июня 2019 года.
Ответчик Бардаханова В.Я. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.
Представитель ответчика по доверенности (л.д. 52) Хаптаев А.Р. возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснял, что Бардаханова В.Я. фактически земельным участком пользовалась, возвела незавершенный строительством гараж, оплачивает аренду. Кроме того, данный участок заняло постороннее лицо, построив свой капитальный гараж.
Районный суд постановилприведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Бардахановой В.Я. - Хаптаев А.Р. просит решение суда отменить, ссылаясь на неверное определение юридически значимых обстоятельств, указывает, что после возникновения оснований для расторжения договора аренды истец продолжал принимать арендные платежи от ответчика, тем самым Комитет подтверждал действие договора аренды. Полагает, что требование об освобождении земельного участка не может быть удовлетворено.
На заседании судебной коллегии представитель ответчика Хаптаев А.Р. доводы жалобы поддержал, пояснил, что в период и после направления требования о расторжении договора аренды, Комитет продолжал принимать от Бардахановой плату за аренду земельного участка, тем самым подтвердив действие договора. В связи с указанными обстоятельствами договор аренды нельзя считать расторгнутым. Бардаханова В.Я. проживает в г. Северобайкальске. На данном участке иное лицо построило гараж и претендует на участок, считая его своим, ссылаясь на то, что в годы существования Советского Союза ему данный участок выделался для строительства гаража. По причине наличия притязаний со стороны третьего лица Бардаханова В.Я. не стала достраивать гараж.
Представитель Комитета Тулохонов О.А. полагал решение суда постановленным законно и обоснованно, доводы жалобы подлежащими отклонению, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан производить оплату до фактического возврата арендуемого земельного участка, поэтому принятие платы за пользование участком не является признанием отношений договорными. Комитет выразил намерение расторгнуть договор в связи с неосвоением земельного участка. Подтверждением освоения земельного участка является регистрация права на объект недвижимости, однако ответчиком до сих пор гараж не построен.
Ответчик Бардаханова В.Я., будучи надлежаще извещенной, на заседание судебной коллегии не явилась, о причинах неявки не сообщила, об отложении судебного заседания не заявляла.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
В силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.
Частью 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
В таком случае, согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора аренды) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Часть 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривала дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. К таким основаниям относилось неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 4).
В силу ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 1 июля 2009 года между Комитетом (арендодатель) и Бардахановой В.Я. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ... на срок до 30 июня 2012 года, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью 65 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства капитальных гаражей.
Дополнительным соглашением от 4 июля 2012 года, а затем и дополнительным соглашением от 3 июня 2013 года срок аренды был продлен до 2 мая 2014 года.
Поскольку по истечению срока аренды - 2 мая 2014 года, Бардаханова В.Я. продолжала пользоваться спорным земельным участком, и ни одна из сторон не требовала прекращения договора, то в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ имела место пролонгация договора аренды на неопределенный срок.
Право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, предусмотрено также и условиями п. 3.1, п. 5.4 договора аренды земельного участка от 1 июля 2009 года N ....
В п. 5.4. договора аренды стороны договорились, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в установленном законном порядке, в том числе в случаях неисполнения арендатором обязательств, условий настоящего договора, по иным основаниям в соответствии с действующим законодательством.
Согласно п. 3.4 договора арендатор обязан в течение 10 дней после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального на основании двустороннего акта приема-передачи.
4 марта 2019 года Комитетом в адрес Бардахановой В.Я направлено уведомление N ... о расторжении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты уведомления, по причине истечения срока аренды, а также неосвоения земельного участка. Ей разъяснено, что в течение 10 дней после окончания срока действия договора следует передать арендодателю земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи.
В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении" отмечено, что договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Данное уведомление получено Бардахановой В.Я. 13 марта 2019 года.
Таким образом, договор аренды земельного участка, считался прекращенным с 14 июня 2019 года, то есть по истечении трех месяцев с даты уведомления (п. 1 ст. 450.1, абзац 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 3.4. договора аренды), в связи с отказом арендодателя от договора аренды.
Поскольку ответчик не освободила и не возвратила земельный участок, Комитет, ссылаясь на прекращение договора аренды, отсутствие законных оснований для занятия Бардахановой В.Я. земельного участка, на положения ст. 622 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом судом было установлено, что на момент разрешения иска судом первой инстанции договор аренды прекращен в связи с истечением трех месяцев с даты получения ответчиком письма Комитета (абзац второй ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Отсутствие у ответчика оснований для использования участка, в связи с прекращением договора аренды, позволило суду удовлетворить иск об обязании Бардахановой В.Я. освободить земельный участок, приведя его в пригодное для использования состояние а также возвратить Комитету по акту приема-передачи спорный земельный участок.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не допущено.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на материалах дела и согласуются с положениями действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что после возникновения оснований для расторжения договора аренды истец продолжал принимать арендные платежи от ответчика, тем самым Комитет подтверждал действие договора аренды, не являются основанием для отмены постановленного решения, поскольку после прекращения договора аренды Бардаханова В.Я. не выполнила свою обязанность арендованный земельный участок не освободила.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 4.3 договора аренды от 1 июля 2009 года предусмотрено, что в случае невозвращения или несвоевременного возврата земельного участка арендатор оплачивает арендную плату за всё время просрочки до возврата участка арендодателю по акту приёма-передачи.
Таким образом, со стороны Бардахановой В.Я. имело место продолжение использования арендованного земельного участка после прекращения договора аренды, в связи с чем, обязана была производить оплату до фактического его возврата, несмотря на прекращение договора аренды.
Не могут быть приняты во внимание доводы стороны ответчика, высказанные в суде апелляционной инстанции о том, что нарушаются права Бардахановой В.Я., которая пользовалась земельным участком, возвела на нем объект, строительство которого не завершено, вносит арендную плату.
Как видно из представленных суду фотографий, ответчиком возведены стены гаража, отсутствуют ворота, крыша. В таком состоянии объект находится длительное время, так как внутри объекта и вокруг него всё заросло травой, захламлено мусором. Фактически (с учётом того что Бардаханова В.Я. отрицает возведение второго гаража) арендатором условия договора аренды в течение длительного времени не исполняются, строительство не ведется.
Кроме того, Бардаханова В.Я. имеет возможность обратиться в Комитет за предоставлением ей в аренду спорного земельного участка на срок до трёх лет для завершения строительства объекта (п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Доводы стороны ответчика о том, что решение суда фактически обязывает Бардаханову В.Я. снести гараж, построенный на участке третьим лицом, также не могут служить основанием к отмене правильно постановленного решения, поскольку судебным актом обязанность по сносу на ответчика не возлагалась.
Каких-либо доказательств о возведении второго гаража без согласия арендатора посторонним лицом, суду не представлено, как и доказательств принятия Бардахановой В.Я. мер по защите своего владения.
Участок был передан во временное владение и пользование ответчику Бардахановой В.Я., которая несла и продолжает нести ответственность за его сохранность и целевое использование, и должна была принимать меры к сохранению участка в том состоянии, в котором он находился с учётом целей использования, и осуществлять охрану и защиту имущества от притязаний третьих лиц. Соответственно, она несёт ответственность за всё, что происходит на участке.
Даже если предположить, что второй гараж на участке возведен другим лицом, то ст. 222 ГК РФ допускает осуществление сноса самовольной постройки лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица (абзац четвёртый ч. 2).
Договор аренды также возлагает на арендатора обязанность вернуть участок собственнику в состоянии и качестве не хуже первоначального (абзац 7 п. 3.4.).
Таким образом, в целом доводы апелляционной жалобы не влияют на законность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 30 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: И.Ч.Гончикова
Судьи коллегии: И.К.Кушнарева
В.Н.Базаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
