Дата принятия: 20 февраля 2019г.
Номер документа: 33-567/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2019 года Дело N 33-567/2019
Судья Жолобова Т.А. Дело N 33-567/2019
20 февраля 2019 года
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Дубровиной И.Л.,
судей Шерстенниковой Е.Н., Митяниной И.Л.,
при секретаре Страбыкине Д.И.,
рассмотрев в судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционной жалобе Лугинина А.А. и его представителя Гашкова М.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 10 октября 2018 года по иску департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к Лугинину <данные изъяты> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, которым постановлено:
исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова удовлетворить;
изъять у Лугинина <данные изъяты> объект незавершенного строительства с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым N, путем продажи с публичных торгов;
взыскать с Лугинина <данные изъяты> в доход МО "Город Киров" государственную пошлину в размере 300 руб.;
заслушав доклад судьи Кировского областного суда Дубровиной И.Л.,
УСТАНОВИЛА:
Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова обратился в суд с иском к Лугинину А.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование требований указал, что между сторонами заключен договор аренды N от <дата> земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком с 04.03.2015 года по 03.03.2018 года. Срок договора аренды является пресекательным. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ответчиком 27.01.2015 года. Письмом от 28.03.2018 года ответчик уведомлен о расторжении договора аренды в связи с истечением срока действия с <дата> (регистрационная запись погашена). Истец просил суд изъять у собственника Лугинина А.А. объект незавершенного строительства с кадастровым N путем продажи с публичных торгов.
Октябрьским районным судом г. Кирова 10 октября 2018 года постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
Лугинин А.А. и его представитель Гашков М.Ю. с решением не согласились, в апелляционной жалобе указали, что к покупателю недвижимости - Лугинину с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости в рамках договора аренды N земельного участка, а также связанные с этим правом обязанности. Истец, как наиболее сильная сторона, воспользовался юридической неграмотностью ответчика, оформил перемену лица в договоре аренды новым договором аренды от <дата> со сроком 3 года, чем нарушил предписывающие требования законодательства и существенно ущемил права ответчика, фактически злоупотребил правом. Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. Просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
На заседании суда апелляционной инстанции ответчик, извещенный своевременно и надлежащим образом о месте и времени рассмотрения жалобы, отсутствовал, ходатайств об отложении заседания не заявлял.
Представитель истца по доверенности Беспятых Е.А. полагала жалобу не подлежащей удовлетворению.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В силу части 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Подпункт 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.(пункт 2)
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.(пункт 3)
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.(пункт 4) Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.(пункт 5)
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. (пункт 6)
В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Из материалов дела следует, что распоряжением администрации Ганинского с/о Октябрьского района г. Кирова N от <дата> утвержден размер земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым N, предоставленного ФИО12 предписано заключить договор аренды земельного участка после постановки его на кадастровый учет; зарегистрировать право аренды в регистрационной службе Кировской области; после окончании строительства индивидуального жилого дома предъявить приемочной комиссии к приемке в эксплуатацию.
Между ФИО13 и Администрацией Ганинского сельского округа Октябрьского района г. Кирова заключен договора аренды указанного земельного участка, который 09.12.2005 г. прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области.
Из письма департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова от 25.08.2014 г. следует, что департамент дает согласие ФИО10 на передачу прав и обязанностей по договору аренды N (рег.запись N от <дата>) спорного земельного участка, при регистрации перехода прав на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>.
14.01.2015 года ФИО11 продала Лугинину А.А. по договору купли-продажи незавершенный строительством объект, готовностью 8 %, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора, земельный участок, кадастровый N, принадлежал продавцу ФИО8 на праве аренды на основании договора N аренды земельного участка, зарегистрированного в ЕГРН <дата>.
<дата> между истцом и ответчиком заключен договор аренды N данного участка без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком с <дата>. Согласно акту приема - передачи от <дата> земельный участок находится в фактическом пользовании с <дата> (п. 2) (л.д. 8). Из расчета арендной платы следует, что в период с <дата> по <дата> рассчитана плата за фактическое занятие земельного участка.
На основании договора купли-продажи от <дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 201,90 кв.м, степень готовности объекта 8 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.
Договор аренды N зарегистрирован <дата> в установленном законом порядке, земельный участок передан 15.04.2015 по акту приема - передачи.
Письмом от 28.03.2018 года N 1778-01-05 ДМС ответчик уведомлен о расторжении договора аренды в связи с истечением срока действия с 03.03.2018 (регистрационная запись погашена).
18.05.2018 года ответчик обратился в департамент муниципальной собственности с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в соответствии с положениями п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Постановлением администрации г. Кирова от 09.06.2018 года N 1483-н ответчику отказано в предоставлении в аренду земельного участка, т.к. с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права приобретения земельного участка без проведения торгов согласно п.п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ.
По результатам осмотра от 13.04.2018 года, участок частично огорожен забором, в границах которого размещен объект незавершенного строительства - фундамент, деревянное строение, складированы стройматериалы.
Таким образом, из материалов дела следует, что договор аренды заключен между сторонами - 15.04.2015 года, т.е. после вступления 01.03.2015 в законную силу ФЗ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ". Ответчик является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящегося в муниципальной собственности, договор аренды которого был заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В период с 15.04.2015 года до 03.03.2018 года строительство объекта не завершено, договор аренды земельного участка расторгнут в установленном законом порядке с 03.03.2018 года. Доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, в материалах дела не представлено.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы жалобы о том, что ранее существовавший договор аренды является основанием для возникновения прав и обязанностей нового собственника объекта незавершенного строительства судебной коллегией отклоняются, поскольку договор аренды с ФИО8 N расторгнут на основании соглашения между арендодателем и арендатором, следовательно, не может порождать возникновение прав и обязанностей, а право пользования не может перейти по прекращенному договору в соответствии со ст.35 ЗК РФ.
Также судебная коллегия отмечает, что договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком 15.04.2015 года, действовавший до установленного срока, в определенном законом порядке не был признан недействительным.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 10 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий: Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
