Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 июля 2021 года Дело N 33-5670/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,

судей Шишпор Н.Н., Кулаковой С.А.,

при секретаре Шаломовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4/2021 по иску Верхозиной Татьяны Анатольевны к Ба Елене Геннадьевне, Верхозину Алексею Владимировичу о признании согласия недействительным, о признании сделки в части, заключенной на иных условиях, о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительной сделки, взыскании убытков

по апелляционным жалобам Верхозиной Татьяны Анатольевны, Ба Елены Геннадьевны

на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021 года,

установила:

в обоснование заявленных требований указано, что Верхозина Т.А. и Верхозин А.В. состоят в зарегистрированном браке.

17 сентября 2012г. по договору купли-продажи Верхозин А.В. приобрел у ОАО "РЖД" здание гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, общая площадь 214.1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>. Стоимость имущества составила 935 000 руб.

12 апреля 2013г. Верхозин А.В. приобрел у ОАО "РЖД" здание гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>. Стоимость имущества составила 1080 000 руб.

16 ноября 2016 г. между Верхозиным А.В. и администрацией Байкальского городского поселения был заключен договор Номер изъят аренды земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>.

12 ноября 2016 г. между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, по условиям которого Сторона 1 обязалась передать Стороне 2 право собственности на: земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, жилой дом Номер изъят, жилой дом Номер изъят, жилой дом Номер изъят, здание гаража Номер изъят, здание гаража Номер изъят.

Согласно п.2.2 предварительного договора, по условиям основного договора объекты продаются продавцом покупателю за цену 22 444 000 руб., в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли-продажи и оформление права собственности. Согласно п.2.3 договора общая цена на объекты выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка в размере 2 444 000 руб.; часть цены в размере 19 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; оставшаяся часть цены объектов в размере 1 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента объединения земельных участков, указанных в п.2.1. настоящего договора, в единый земельный участок и регистрации права собственности на него покупателя.

12 ноября 2016г. истцом было дано нотариальное согласие на заключение данных сделок, так как имущество являлось совместно нажитым имуществом супругов, приобретенное во время брака. О стоимости имущества была достигнута договоренность между ней, Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.

22 ноября 2016г. между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, договор перенайма земельного участка, согласно которым Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. в собственность, в перенайм, объекты недвижимости: земельный участок Номер изъят стоимостью 900 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 1 500 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 500 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 500 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 950 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 950 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 1 300 000 руб., здание гаража Номер изъят стоимостью 650 000 руб., здание гаража Номер изъят стоимостью 550 000 руб. Итого стоимость передачи прав на объекты недвижимости составила в размере 7 800 000 руб.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят был передан не в собственность, а по договору перенайма, сумма была изменена с 1 500 000 руб. на 500 000 руб., так как по предварительному договору данный земельный участок должен быть передан в собственность и конечная сумма в размере 1 000 000 руб. оплачена не была.

25 ноября 2016г. договоры были переданы для регистрации перехода права собственности, аренды на объекты недвижимости. При передаче договоров в регистрационную службу и подписании договоров она не присутствовала. Со слов Верхозина А.В., когда он знакомился с условиями договоров в них была указана следующая стоимость объектов недвижимости: здание гаража Номер изъят -6 500 000 руб., здание гаража Номер изъят - 5 500 000 руб. Перед подписанием договоров его попросил выйти из здания муж Ба Е.Г. После беседы с ним, Верхозин А.В. уже не читал договоры, просто подписал, так как у него не было оснований не доверять Ба Е.Г. После подписания и передачи договоров у Верхозина А.В. также не было оснований не доверять Ба Е.Г., так как она своими действиями по оплате выполнила условия предварительного договора, на основании которого и заключался основной договор, а именно: произвела следующие оплаты по договору: 12 ноября 2016г. - 2 444 000 руб. (задаток); 25 ноября 2016г. платежным поручением Номер изъят перечислена денежная сумма 9 923 585,82 руб.; 13 декабря 2016г. по расписке передана денежная сумма 9 000 000 руб., итого - 21 367 585,82 руб., то есть была передана сумма, исходя из продажной стоимости гаражей 12 000 000 рублей (6 500 000 + 5 500 000).

Ба Е.Г. произвела оплаты по договору, а Верхозин А.В. принял оплату за объекты и передал объекты Ба Е.Г. У Ба Е.Г. не имелось претензий по оплате вплоть до 2019 года. В данный период Ба Е.Г. направляла в адрес Верхозина А.В. претензии по вопросу не оформления земельных участков в собственность и ни разу не высказывала претензии по поводу оплаты по договору.

Более того, как ей стало известно в 2019 году, Ба Е.Г. и Верхозин А.В. предпринимали действия по заключению нового договора по стоимости объектов недвижимости. Так, они обратились к ФИО8 для того, чтобы она подготовила проект договора. Согласно проекту договора, стороны указали, что между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. были заключены предварительный договор от 12.11.2016 и договор от 22.11.2016. Стороны не оспаривают и подтверждают, что волеизъявление сторон при заключении предварительных договоров и основных договоров были следующего содержания по стоимости гаражей: 6 500 000руб. и 5 500 000 руб. Данный договор был направлен в адрес Ба Е.Г., однако подписан не был. В апреле 2019 года от Верхозина А.В. ей стало известно, что Ба Е.Г. взыскивает с Верхозина А.В. денежные средства, оплаченные Ба Е.Г. по заключенным договорам, как неосновательное обогащение. В связи с тем, что в договоре почему-то была указана сумма сделки по объектам недвижимости, в которой не хватало одного ноля, были указаны не договорные суммы. А именно: стоимость гаража по договоренности составляла 5 500 000 руб., а в договоре указана сумма 550 000 руб., стоимость второго гаража по договоренности составляла 6 500 000 руб., а в договоре указана сумма 650 000 руб.

Если бы она знала, что суммы будут указаны не по договоренности, согласия на заключения сделки, по данным договорам, она бы не дала. Как стало известно из решения суда от 22.08.2019, Ба Е.Г. в одностороннем порядке была изменена сумма по договору купли-продажи, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, был передан в аренду, а не в собственность. Стоимость объектов уменьшилась на 14 644 000 (22 444 000 - 7 800 000) руб.

Фактически ей, как сособственнику недвижимого имущества, причинен материальный ущерб, действиями сторон по договору. Она давала свое согласие на заключение договора в отношении гаражей стоимостью 12 000 000 руб.

Действия Ба Е.Г., до заключения основного договора и после заключения основного договора, свидетельствуют о том, что стоимость зданий гаражей была определена сторонами в размере 12 000 000 руб. При даче согласия она была введена в заблуждение, так как по данному согласию стороны передали договор в регистрационную службу по стоимости объектов, отличных от условий предварительного договора. Договор от 22 ноября 2016г. в части стоимости гаражей, был подписан Верхозиным А.В. вследствие заблуждения.

Истец просила признать недействительным согласие от 12 ноября 2016г., признать сделку купли-продажи от 22 ноября 2016г. в части гаражей, заключенной на иных условиях по стоимости объектов, признать договор купли-продажи в части недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать убытки.

Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021г. исковые требования Верхозиной Т.А. к Ба Е.Г., Верхозину А.В. удовлетворены частично.

Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22 ноября 2016г. признан в части объектов недвижимости:

- здания гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят и здания гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, расположенных по адресу: <адрес изъят>,

заключенным на иных существенных условиях с определением стоимости указанных объектов 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. соответственно.

В удовлетворении исковых требований Верхозиной Т.А. к Ба Е.Г., Верхозину А.В. о признании недействительным согласия от 12 ноября 2016г., признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 22 ноября 2016г. в части, применении последствий недействительности сделки, отказано; в удовлетворении требований к Ба Е.Г. о взыскании убытков, также отказано.

Определением суда от 8 февраля 2021г. исковые требования к Верхозину А.В. о взыскании убытков оставлены без рассмотрения.

В апелляционной жалобе представитель истца Верхозиной Т.А.- Шупруто С.В. просит решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным в части, о применении последствий недействительности сделки, отменить и принять новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на положения ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ. Полагает, что при вынесении решения суд не учёл указанные положения закона.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Ба Е.Г. - Антонова А.Г. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого решения, суд не принял во внимание, обстоятельства, установленные иными судебными актами. Так, решением суда от 22 августа 2019г. по делу Номер изъят, исковые требования Ба Е.Г. к Верхозину А.В. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены в размере 7 561 585,82 руб. В указанном судебном акте суд оценивал и рассматривал вопрос действительности договора купли-продажи, стоимость гаражей установлена в размере 650 000 и 550 000 руб. Решением суда от 17 октября 2019 г. по делу Номер изъят в удовлетворении требований Верхозина А.В. к Ба Е.Г. о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости, отказано. Судом также была дана оценка заключенному договору купли-продажи от 22 ноября 2016г., суд указал, что при заключении договора продавцу была известна стоимость имущества и он её не оспаривал, подписал договоры, получил за имущество денежные средства в полном объеме; факт согласованной цены ниже среднерыночных показателей не является основанием для расторжения договора купли-продажи. Таким образом, указанным решением суда также дана оценка доводам Верхозина А.В. и Верхозиной Т.А., которая была допрошена в качестве свидетеля.

12 ноября 2016г. был заключен предварительный договор, которым согласована общая цена продаваемых объектов недвижимости. Основным договором от 22 ноября 2016 г. цена объектов недвижимого имущества определена отдельно по каждому объекту. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи. Договор подписан, право зарегистрировано. Вопрос действительности договоров был не единожды рассмотрен Слюдянским районным судом Иркутской области при рассмотрении иных дел.

Выражает несогласие с выводами суда относительно того, что между сторонами было достигнуто соглашение по цене гаражей 5500000 и 6500000 руб. По мнению заявителя жалобы, судом произведена переоценка доказательств, которым ранее судебными актами, вступившими в законную силу, уже дана оценка и которые являются преюдициальными.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Ба Е.Г.- Черниговский М.В. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд не установил и не обосновал в чем конкретно заключается недобросовестность Ба Е.Г., необоснованно и незаконно применил к ней положения ст. 10 ГК РФ; заблуждение продавца не обосновано и не доказано. Несоответствие цены имущества его рыночной стоимости, само по себе не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи.

Каких-либо заверений относительно сделки, которые Ба Е.Г. предоставила Верхозину А.В. и не выполнила, суд не установил. Цена основного договора может отличаться от цены предварительного договора, отличие цены обусловлено объективными факторами, в частности неисполнением Верхозиным А.В. обязательств по передаче части отчуждаемых объектов в собственность, а также изменению вида разрешенного использования земельных участков.

Правила о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, действуют лишь в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора. При этом стороны по соглашению между собой с учетом положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ не лишены возможности установить условия основного договора, отличающиеся от указанных в предварительном договоре.

Суд обосновал новую цену спорных объектов направлением представителем истца по электронной почте в адрес ответчика проекта договора от 01.04.2018 с указанием новой цены. Данный договор сторонами подписан не был. Договор купли-продажи от 22.11.2016 на тот момент уже был заключен и зарегистрирован Росреестром. Установление иной цены договора купли-продажи после заключения договора, означает противоречие принципу свободы договора, навязывание стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

В основу решения суда было положено недопустимое доказательство-заключение эксперта Номер изъят, составленное с нарушением федеральных стандартов оценки.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы в материалы дела не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения представителя истца Шупруто С.В., представителей Ба Е.Г. - Черниговского М.В. и Антонову А.Г., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" указано, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Обжалуемое решение суда этим требованиям не отвечает.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ. Такими основаниями в данном деле являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Аналогичные положения закреплены в ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга; сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2).

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Верхозин А.В. и Верхозина Т.А. с 21 января 2000г. состоят в зарегистрированном браке.

Во время брака, на основании договоров купли-продажи от 17 сентября 2012г., от 12 апреля 2013г., заключенных с ОАО "РЖД", Верхозин А.В. приобрел два гаража, площадью 214.1 кв.м. и 413,4кв.м., расположенных по адресу: <адрес изъят>, стоимостью 935 000 руб. и 1 080 000 руб. соответственно.

12 ноября 2016г. Верхозина Т.А. оформила нотариально удостоверенное согласие, согласно которому, в соответствии со ст.35 Семейного кодекса РФ дала согласие своему супругу Верхозину А.В. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению объектов недвижимого имущества, в том числе указанных гаражей, жилых домов, земельных участков (всего 11 объектов), а также дала согласие на уступку права аренды за цену и на условиях по своему усмотрению земельных участков с кадастровыми номерами: Номер изъят, расположенных поселке <адрес изъят>.

Согласие подписано собственноручно Верхозиной Т.А., личность её установлена, дееспособность и факт регистрации брака проверены нотариусом, зарегистрировано в реестре нотариуса за Номер изъят.

12 ноября 2016г. между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, по условиям которого стороны обязались в срок до 18 ноября 2016г. заключить основной договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, указанных в п. 2.1 договора, на условиях предусмотренных предварительным договором.

Так, согласно п. 2.1, по основному договору Верхозин А.В. обязался передать в собственность Ба Е.Г., а последняя принять и оплатить следующие объекты недвижимости: