Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июня 2021 года Дело N 33-5663/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Казачков В.В.

судей Слепцовой Е.В., Бычковской И.С.,

при секретаре Гилевой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Слепцовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Мирошниченко И.В.

на решение Ижморского районного суда Кемеровской области от 17 марта 2021 года по иску КУМИ Ижморского муниципального округа к Мирошниченко ИВ о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, встречному иску Мирошниченко ИВ к КУМИ Ижморского муниципального округа о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛА:

КУМИ Ижморского муниципального округа обратилось в суд с иском к Мирошниченко И.В. о взыскании задолженности по договору аренды

Требования мотивированы тем, что между администрацией Красноярского сельского поселения и Мирошниченко И.В. заключен договор аренды N земельного участка, <данные изъяты> Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.01.2017 полномочия по предоставлению земельных участков сельских поселений, государственная собственность на которые не разграничена передаются органу местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Согласно п. 3.19 положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Ижморского муниципального округа истец является уполномоченным органом на управление и распоряжение земельными участками Ижморского муниципального округа, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Срок действия договора установлен п. 2.1 договора до 09.01.2066.

В соответствии с приложением N 1 к договору аренды земельного участка от 09.01.2017 N 1, размер арендной платы составляет <данные изъяты> руб. в месяц. Срок уплаты арендных платежей согласно п. 3.2 до 10-го числа текущего месяца. Первый платеж арендной платы арендатор должен произвести в течение 10 дней с момента заключения договора.

Пунктом 3.6 договора определены случаи изменения арендной платы в одностороннем порядке.

В нарушение условий заключенного договора ответчик за период с 09.01.2017 по 21.04.2020 свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнял.

Претензия, направленная ответчику 31.03.2020, осталась без ответа и удовлетворения. На момент подачи искового заявления задолженность по арендной плате составляет <данные изъяты>

В пункте 6.1 договора стороны установили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере <данные изъяты> Размер неустойки на дату подачи искового заявления составляет <данные изъяты>

Просил суд взыскать с ответчика в пользу истца долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.01.2017 N 1 в размере <данные изъяты> неустойку в размере <данные изъяты>

В дальнейшем КУМИ Ижморского муниципального округа неоднократно уточняло исковые требования, предоставив расчет с учетом применения срока исковой давности, указав, что при расчете арендной платы применен коэффициент, учитывающий уровень инфляции по постановлению коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47: 2017 год - 1,058, 2018 год - 1,04, 2019 год - 1,043, 2020 год - 1,03.

В ходе рассмотрения дела представителем истца были даны дополнительные пояснения. Указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не установлена и на момент объявления аукциона по аренде земельного участка ответчиком была предоставлена рыночная стоимость, соответственно, уполномоченным органом было принято решение установить размер арендной платы исходя из рыночной стоимости.

С учетом уточнения иска просит суд взыскать с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в размере <данные изъяты> за период с 14.05.2017 по 12.02.2021 и неустойку в размере <данные изъяты> за период с 11.06.2017 по 12.02.2021; расторгнуть договор земельного участка от 09.01.2017 N 1.

В ходе судебного разбирательства 17.02.2020 от ответчика Мирошниченко И.В. поступило встречное исковое заявление, мотивированное тем, что 09.01.2017 был заключен договор аренды земельного участка между ним и администрацией Красноярского сельского поселения в лице главы <данные изъяты> по результатам аукциона т 26.12.2016 N Земельный участок относится к землям государственной собственности, которая не разграничена.

Указывает, что в силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 03.07.2016 N 34-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" согласно которому предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных -нa территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (абз.4).

Указанный пункт вступил в законную силу с 01.01.2017, следовательно, во всех последующих гражданских правоотношениях по предоставлению земельных участков мог выступать только уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района.

Полагает, что договор от имени Главы администрации Красноярского сельского поселения <данные изъяты> при наличии прямого запрета в законе заключен с ним незаконно.

Кроме того, в договоре аренды правомочность главы администрации сельского поселения не мотивирована, порядок платежей и расчета имеет существенные противоречия (по виду использования, рыночной стоимости земельного участка). В договоре аренды непосредственный размер арендной платы не указан, представлен расчет только на 2017 год, другие периоды не указаны.

Установленный размер арендной платы является необъективным. Начальная цена предмета аукциона при приобретении земельного участка составила <данные изъяты> которая с учетом положения ст. 39.11 ЗК РФ противоречит расчету, кадастровая стоимость земельного участка не предоставлялась.

Он производственной деятельностью на тот момент не занимался, земельный участок не использовал. Арендодатель не осуществлял земельный контроль, ему было известно, что использование земельного участка в соответствии с условиями данного договора не ведется, письменных претензий со стороны арендодателя длительное время не имелось.

Просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка, <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца (ответчика), третьего лица -Приставка А.И. поддержала исковые требования, уточненные 17.02.2021. Встречные исковые требования не признала.

Ответчик (истец) Мирошниченко И.В. исковые требования не признал.

Представитель ответчика (истца) - Носырева С.В. исковые требования не признала, указав, что иск предъявлен не надлежащим истцом.

Решением Ижморского районного суда Кемеровской области от 17 марта 2021 года, с учетом определения Ижморского районного суда Кемеровской области от 25 марта 2021 года об исправлении описки, постановлено:

Требования КУМИ Ижморского муниципального округа удовлетворить частично.

Взыскать с Мирошниченко ИВ в пользу КУМИ Ижморского муниципального округа задолженность по договору аренды земельного участка от 09.01.2017 N за период с 14.05.2017 по 12.02.2021 в сумме 225 727,82 руб., неустойку за период с 13.06.2017 по 12.02.2021 в сумме 70 000 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с Мирошниченко ИВ в пользу бюджета Ижморского муниципального округа госпошлину в сумме 6 157,28 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Мирошниченко Ивану Вениаминовичу отказать.

В апелляционной жалобе Мирошниченко И.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указывает доводы аналогичные доводам встречного искового заявления. Считает, что администрация Ижморского муниципального округа не была вправе заключать оспариваемый договор в 2017 году. Также КУМИ Ижморского муниципального округа не было вправе обращаться в суд с иском по оспариваемому договору. Считает, что КУМИ Ижморского муниципального округа не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Полагает, что суд должен был истребовать решение, вынесенное мировым судьей судебного участка N 1 Ижморского судебного района Кемеровской области по предшествующему обращению КУМИ Ижморского муниципального округа. Условия оспариваемого договора в части установления размера платежей и порядка расчетов - противоречивы. Считает, что оценка рыночной стоимости участка является явно завышенной, а подпись оценщика в отчете - поддельная. Заказчиком оценки он не являлся. Спорным участком он не пользовался. Считает, представленные КУМИ Ижморского муниципального округа расчеты неверными. Полагает, что суд должен был опросить председателя КУМИ по вопросам аукциона и условиям договора аренды, а также оценщика по вопросам проведения оценки стоимости земельного участка.

Представителем КУМИ Ижморского муниципального округа - Приставка А.И. принесены возражения на апелляционную жалобу.

В суд апелляционной инстанции явился Мирошниченко И.В. и его представитель Максимов М.С., действующий в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От представителя КУМИ Ижморского муниципального округа - Приставка А.И. в суд апелляционной инстанции поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 23.06.2014, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 03.07.2016, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Статьей 4 Закона N 334-ФЗ предусмотрены переходные положения, при которых орган местного самоуправления сельского поселения с 01.01.2017 обязан завершить ранее начатые действия по предоставлению земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В частности, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в отношении которого до дня вступления в силу настоящего Закона принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта либо решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, размещено извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, осуществляется органом местного самоуправления, который принял указанное решение или который обеспечил размещение указанного извещения.

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

По общему правилу, установленному п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной ши муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 424 ГК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, соответственно стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и че вправе применять иной размер арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с п.8 ст. 3 закона Кемеровской области от 04.07.2002 N 49-03 "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений" коллегия администрации Кемеровской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Кемеровской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанных положений законов Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области.

Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 на 2017 год коэффициент установлен в размере 1,129. Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 на 2018 год коэффициент установлен в размере 1,04 (абзац введен 27.11.2017, опубликован 28.11.2017). Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 на 2019 год коэффициент установлен в размере 1,043 (абзац введен 30.01.2019, опубликован 04.02.2019). Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 на 2020 год коэффициент установлен в размере 1,03 (абзац введен 30.12.2019, вступил в силу 01.01.2020). Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 на 2021 год коэффициент установлен в размере 1,037 (абзац введен 30.12.2020, вступил в силу 01.01.2021).

На основании ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).