Дата принятия: 22 сентября 2020г.
Номер документа: 33-5637/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2020 года Дело N 33-5637/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Данилова А.В.,
судей: Беспаловой В.В., Решетниковой О.В.,
при секретаре Чайка Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Костина Михаила Петровича к Ушаковой Светлане Васильевне, Бикмухаметовой Фании Хадитовне о признании договора купли-продажи недействительным, признании преимущественного права выкупа комнаты,
по апелляционной жалобе Костина Михаила Петровича на решение Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 01 июня 2020 года, которым постановлено:
"в удовлетворении требований Костина Михаила Петровича к Ушаковой Светлане Васильевне, Бикмухаметовой Фание Хадитовне о признании договора купли-продажи недействительным, признании преимущественного права выкупа комнаты - отказать.".
Заслушав доклад судьи Беспаловой В.В., судебная коллегия
установила:
Костин М.П. обратился в суд с указанным выше иском. Требования мотивированы тем, что истец является собственником комнаты N 1, расположенной по адресу: (адрес), ответчик Ушакова С.В. являлась собственником комнаты N 2 спорной квартиры. 16.01.2019 года Ушакова С.В. обратилась к истцу с предложением о выкупе комнаты N 2. Истец направил 30.01.2019 года письмо с намерением выкупить комнату. Однако Ушакова С.В. с предложением заключить договор купли-продажи к истцу не обращалась. 27.09.2019 года ответчик Бикмухаметова Ф.Х. обратилась к истцу с предложением о выкупе комнаты N 2. С этого момента, истцу стало известно, что Ушакова С.В. произвела отчуждение спорной комнаты. 28.09.2019 года истец обратился за выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости квартиры, расположенной по адресу: (адрес) и узнал, что комната N 2 принадлежит Бикмухаметовой Ф.Х. полагает, что при совершении сделки были нарушены его права на преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Из схемы квартиры выписки технического паспорта видно, что спорная квартира состоит из 2-х жилых помещений (комнат), общего санузла и кухни, выходы в общий коридор, выход на лестничную площадку, следовательно, указанный выше комплекс комнат является коммунальной квартирой. По мнению истца, в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ сделка, а именно договор купли-продажи от 11.07.2019 года, заключенный между Ушаковой С.В. и Бикмухаметовой Ф.Х., является недействительной сделкой. Просит признать договор купли-продажи от 11.09.2019 года, заключенный между Ушаковой С.В. и Бикмухаметовой Ф.Х., недействительным, признать за истцом преимущественное право выкупа комнаты N 2 жилой площадью 9,38 кв.м., расположенной по адресу: (адрес).
Костин М.П. в судебном заседании на требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что он имел намерение приобрести спорную комнату за 650 000 рублей, в настоящее время цена спорной комнаты выше. Считает, что нарушены его права на преимущественное право покупки.
Представитель истца Костина М.П. Щелкунов В.А. на иске настаивал, по доводам, изложенным в иске.
Ответчик Ушакова С.В. в судебное заседание не явилась. О дне и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель ответчика Ушаковой С.В. Чеснокова Н.А. в судебном заседании требования истца не признала, представила возражения. Пояснила, что в собственности Ушаковой С.В. находилась жилая комната N 2, расположенная по адресу: (адрес) по договору (номер) передачи в собственность жилого помещения в квартире от 06.06.2017 года. Истец неоднократно угрожал Ушаковой С.В., оскорблял ее на протяжении длительного времени, не открывал дверь риелтору и покупателям, выкрикивал оскорбления. Пользоваться жилым помещением было невозможно из-за поведения истца. 20.03.2018 года Ушакова С.В. направила собственнику комнаты N 1 Костину М.П. предложение о намерении продать принадлежащую ей комнату за 650 000 рублей. Однако ответа не получила, почтовый конверт был возвращен в ее адрес по истечении срока хранения. 16.01.2019 года Ушакова С.В. направила истцу по почте предложение купить комнату N 2 за 650 000 руб. От Костина М.П. был получен ответ, согласно которому он согласен с условиями приобретения комнаты. Однако в устной форме Костин М.П. пояснил, что денежные средства на приобретение комнаты у него отсутствуют. С 30.01.2019 года Костин М.П. с предложением о заключении договора купли-продажи спорной комнаты не обращался. 29.06.2019 года между Ушаковой С.В. и Бикмухаметовой Ф.Х. был подписан договор купли-продажи комнаты, зарегистрированный в установленном порядке 11.07.2019 года. Согласно передаточному акту от 29.06.2019 года спорная комната была передана Бикмухаметовой Ф.Х. С указанной даты последняя была вселена в жилое помещение, о чем истцу было известно. Считает, что истец пропустил срок исковой давности, предусмотренный п.3 ст. 250 ГК РФ.
Ответчик Бикмухаметова Ф.Х. в судебное заседание не явилась. О дне и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Привлеченный к участию в качестве третьего лица Мукангалиев А.Е. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца. Суду пояснил, что по договору купли-продажи от 23.12.2019 года он, его супруга Мукагалиева Г.Г. и их несовершеннолетние дети (ФИО)10, (ФИО)11, (ФИО)12, (ФИО)19, (ФИО)11, (ФИО)13, (ФИО)14 являются собственниками комнаты N 2, расположенной по адресу: (адрес). Спорное жилое помещение было приобретено у Бикмухаметовой Ф.Х. за 750 000 руб. В комнате сделан ремонт. Он также предлагал истцу выкупить комнату, но последний отказался.
Представитель Мукангалиева А.Е. Себелев С.И. возражал против удовлетворения требований истца.
Суд постановилвышеизложенное решение, с которым не согласился истец.
В апелляционной жалобе Костин М.П. просит решение суда отменить, вынести новое - об удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права. Полагает, что суд неверно истолковал положения ст. 250 ГК РФ, указывая в мотивировочной части решения на то, что преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре. Указывает, что 30.01.2019 года направил Ушаковой С.В. письмо с намерением выкупить комнату, следовательно, проявил реальное желание приобрести спорную квартиру. Отмечает, что у истца не могло быть необходимой документации для составления договора купли-продажи. Вопрос о наличии денежных средств для приобретения комнаты судом на обсуждение не ставился и не исследовался. Считает, что при указанных обстоятельствах судебное решение является незаконным.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Стороны в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что истец является собственником комнаты N N 1, расположенной по адресу: (адрес), ответчик Ушакова С.В. являлась собственником комнаты N 2 указанно коммунальной квартиры.
29.06.2019 года между Ушаковой С.В. и Бикмухаметовой Ф.Х. был заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя приобрела у Ушаковой С.В. комнату N 2 в спорной квартире за 650 000 рублей. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 11.07.2019 года.
В силу ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела и объяснений сторон следует, что Ушакова С.В. 20.03.2018 года направляла Костину М.П. по почте письмо с предложением приобрести принадлежащую ей комнату за 650 000 рублей, письмо было возвращено по истечении срока хранения. 16.01.2019 года Ушакова С.В. направила Костину М.П. уведомление о намерении продать свою комнату в объекте недвижимости за 650 000 рублей. Указанное письмо было получено истцом, при этом Костин М.П. 30.01.2019 года направил Ушаковой С.В. письменный ответ, в котором сообщил о своем согласии приобрести комнату N 2. Между тем, договор купли-продажи комнаты заключен не был.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 246, 250 ГК РФ, установив указанные обстоятельства, проанализировал условия, предложенные истцу и условия, на которых заключен договор купли-продажи от 11.09.2019, пришел к правильному выводу, что комната в квартире была продана на тех же условиях, что были предложены истцу, при этом право преимущественной покупки истца не было нарушено, поскольку ему было предложено выкупить комнату за ту же цену. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи от 11.09.2019 года на истца.
Суд также верно указал, что в случае нарушения преимущественного права покупки надлежащим способом защиты права является именно перевод прав и обязанностей стороны сделки, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной по мотиву нарушения прав преимущественной покупки отсутствуют, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно сослался на недоказанность истцом намерений приобрести спорную комнату у Ушаковой С.В., а также реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, подлежат отклонению.
Как установил суд первой инстанции, истцу было достоверно известно о намерении Ушаковой С.В. продать комнату, при этом Костин М.П. письменно выразил согласие приобрести спорную комнату, однако никаких действий по ее приобретению не совершил, предложение заключить договор купли-продажи на предложенных условиях, Ушаковой С.В. не направил, не предоставил доказательств возможности приобрести спорное имущество за предложенную цену.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции истец не предоставил доказательств наличия достаточных денежных средств, необходимых для выплаты стоимости комнаты в случае удовлетворения его иска.
Как следует из письменных возражений Ушаковой С.В., истец в последующем устно отказался приобретать комнату, сославшись на отсутствие денег. Представитель истца в суде первой инстанции также пояснил, что у Костина М.П. отсутствует необходимая сумма, поскольку последний нигде не работает.
Из разъяснений, данных в абз. 5 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей долевой собственности" (в ред. от 6 февраля 2007 года), следует, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Указанное требование следует применять по аналогии и к искам о прекращении права общей долевой собственности с выплатой компенсации по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, ст. 247 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дел в суде первой инстанции истцу было предложено предоставить доказательства платежеспособности в целях реального исполнения решения суда, наличия денежных средств, необходимых для приобретения комнаты, однако таких доказательств не предоставлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что Бикмухаметова Ф.Х. продала спорную комнату по договору купли-продажи от 23.12.2019 года семье Мукангалиевых.
Доводы апелляционной жалобы истца по существу сводятся к несогласию с выводами суда, тогда как правильность их не опровергают, и переоценке исследованных судом первой инстанции обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, такие доводы не могут повлечь отмену постановленного судом решения.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 01 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Данилов А.В.
Судьи
Беспалова В.В. Решетникова О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
