Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2022 года Дело N 33-5633/2022

Санкт-Петербург 21 сентября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пучковой Л.В.,судей при секретаре Горбатовой Л.В., Осиповой Е.А.,Минихановой Е.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-376/2022 по апелляционной жалобе Липатова Юрия Михайловича на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пучковой Л.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Липатову Ю.М. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указал, что Липатов Ю.М. является арендатором по договору аренды земельного участка N 151-21/10-а от 26 февраля 2021 года, по условиям которого арендатору передан участок, общей площадью 1500 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - ИЖС) сроком на 20 лет.

12 марта 2021 года арендатор продал объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный на спорном земельном участке.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано на Базанову М.Ю. 1 апреля 2021 года.

Таким образом, с указанной даты арендатором по договору N 151-21/10-а от 26 февраля 2021 года является Базанова М.Ю.

Липатов Ю.М. являлся арендатором по договору аренды земельного участка с 26 февраля 2021 года по 31 марта 2021 года.

По условиям договора аренды размер годовой арендной платы составляет 3 142 720 рублей.

Годовая сумма арендной платы перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября и до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет.

Размер арендной платы за период с 26 февраля 2021 года по 31 марта 2021 года составил 292 746 рублей 52 копеек.

Ответчиком в счет арендной платы 22 января 2021 года был внесен платеж в размере 64 400 рублей, задолженность ответчика по арендной плате составляет 228 346 рублей 52 копеек.

Условиями договора за нарушение срока и размера внесения арендной платы предусмотрено начисление пени.

За период с 16 марта 2021 года по 31 марта 2021 года размер пени составил 5 480 рублей 32 копеек.

Истец обращался к мировому судье судебного участка N 29 Гатчинского района Ленинградской области с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание задолженности по указанному договору.

Определением мирового судьи от 28 июля 2021 года судебный приказ был отменен в связи с поступившими возражениями должника.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате 292 746 рублей 52 копеек, пени за период с 16 марта 2021 года по 31 марта 2021 года в размере 5 480 рублей 32 копеек.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, указал, что за вычетом частичной уплаты в сумме 64 400 рублей сумма задолженности составляет 228 346 рублей 52 копеек.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика - Смирнов С.А. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против заявленных требований, поддержал представленные возражения, указав, что расчет задолженности должен быть произведен за период с 26 февраля 2021 года по 11 марта 2021 года с даты подписания договора аренды и до подписания договора купли-продажи.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года постановлено исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Липатову Ю.М. о взыскании задолженности по арендной плате и пени - удовлетворить.

Взыскать с Липатова Ю.М. в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области сумму задолженности по арендной плате 228 346 рублей 52 копеек за период с 26 февраля 2021 года по 31 марта 2021 года и пени за период с 16 марта 2021 года по 31 марта 2021 года в сумме 5 480 рублей 32 копеек. Всего взыскать 233 826 рублей 84 копеек.

Взыскать с Липатова Ю.М. в бюджет Гатчинского муниципального района государственную пошлину в сумме 5 538 рублей 27 копеек (л.д. 114-118).

В апелляционной жалобе Липатов Ю.М. просит решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года изменить и принять новое решение.

В обоснование доводов жалобы указано, что 18 марта 2021 года между Липатовым Ю.М и Базановой М.Ю. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке.

Право собственности Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства зарегистрировано 1 апреля 2021 года.

В этой связи 5 апреля 2021 года в адрес администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области было подано заявление о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, ответчик полагает, что арендная плата подлежит взысканию с него до момента заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке, то есть по 18 марта 2021 года.

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области представил отзыв на апелляционную жалобу, указав, что ответчик являлся арендатором по договору аренды N 151-21/10-а от 26 апреля 2021 года в период с 26 февраля 2021 года по 31 марта 2021 года, а права и обязанности арендатора перешли к приобретателю объекта незавершенного строительства с 1 апреля 2021 года (даты государственной регистрации права собственности).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направили своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 февраля 2021 между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Липатовым Ю.М. заключен договор N 151-21/10-а аренды земельного участка, площадью 1500 кв. метров, с кадастровым номером N N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы, по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет с момента заключения договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды (абзац 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.1 договора размер годовой арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3 142 720 рублей.

В п. 2.2 договора установлен задаток в размере 64 400 рублей, внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного п. 2.5 договора.

В соответствии с п. 2.3 арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября 15 ноября соответственно путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства по Ленинградской области.

Арендная плата за первый, подлежащий оплате период в размере 721 280 рублей, вносится арендатором в срок до 15 марта 2021 (п.2.5 договора).

Договором может быть предусмотрена кроме неустойки и возможность взыскания убытков в полной сумме сверх неустойки (пункт 1 статьи 330, пункт 1 статьи 394 ГК РФ).

Договором аренды земельного участка (п. 2.10 договора) за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обращался к мировому судье судебного участка N 29 Гатчинского района Ленинградской области с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание задолженности по вышеуказанному договору.

Определением мирового судьи от 28 июля 2021 по делу N 2-736/2021 судебный приказ был отменен, поскольку от должника поступили возражения относительно его исполнения.

Согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительством с кадастровым номером 47:23:0507001:1806, право собственности на который с 1 апреля 2021 зарегистрировано за Базановой М.Ю.

Судом первой инстанции проверен расчет и признан арифметически верным.

Размер арендной платы за период с 26 февраля 2021 по 31 марта 2021 составил 292 747 рублей 52 копеек (3 142 720 рублей/365*34).

22 января 2021 года ответчиком в счет частичной уплаты арендной платы внесен платеж в размере 64 400 рублей (задаток для участия в аукционе).

Таким образом, размер задолженности по арендной плате составил 228 346 рублей 52 копеек.

Пунктом 2.10 договора за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчик в установленный срок не внес арендную плату, на сумму задолженности начислены пени, сумма которых за период с 16 марта 2021 по 31 марта 2021 составила 5480 рублей 20 копеек.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, полагая их обоснованными и согласующимися с собранными по делу доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы Липатова Ю.М., о том, что 18 марта 2021 года между Липатовым Ю.М и Базановой М.Ю. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом участке, а потому арендная плата подлежит взысканию с него до момента заключения договора купли-продажи, то есть по 18 марта 2021 года, не могут быть приняты во внимание.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункт 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно положениям статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, право собственности Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства возникло с момент регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, то есть с 1 апреля 2021 года, соответственно, только с указанного момента у Базановой М.Ю. возникло и право пользования земельным участком, занятым данным объектом незавершенного строительства.

При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии законных оснований для взыскания с Липатова Ю.М. задолженности по арендной плате за период с 16 марта 2021 года по 31 марта 2021 года включительно.

Выводы суда первой инстанции соответствуют нормам права, оснований для переоценки этих выводов не имеется.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену решения суда, не допущено.

Изложенные в жалобе доводы сводятся к переоценке доказательств и установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судом норм права, рассматривались и получили соответствующую оценку.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Липатова Юрия Михайловича без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Гучанова А.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка