Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2023 года Дело N 33-561/2023

Санкт-Петербург 18 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Свирской О.Д.

при секретаре Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Козаева ФИО11 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 сентября 2022 года по делу N 2-5777/2022, которым удовлетворены исковые требования Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом к Козаеву ФИО12, Лапковской ФИО13 об изъятии земельного участка для государственных нужд, обязании освободить земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя Козаева Г.М.- Полухиной Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом- Макаровой Т.В., представителя ГКУ "Управление автомобильных дорог Ленинградской области"- Ивановой А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом обратился в суд с исковыми требованиями к Козаеву Г.М., Лапковской Т.П. об изъятии в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером N площадью 317 м2 с выплатой Козаеву Г.М., Лапковской Т.П. возмещения за изымаемое недвижимое имущество, согласно отчету об определении размера возмещения N 72/ОЦ-21 от 2 июля 2021 года, выполненного ООО "Геосервис" по состоянию на 24 июня 2021 года, в размере 1301369 рублей каждому в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, прекращении права общей долевой собственности Козаева Г.М., Лапковской Т.П. на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1000 м2, расположенный по адресу: <адрес>, признании права общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым из ответчиков на земельный участок с кадастровым номером N площадью 683 м2, расположенный по адресу: <адрес>, обязании ответчиков освободить земельный участок с кадастровым номером N площадью 317 м2не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером N.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 12 апреля 2021 года N 177-р "Об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Ленинградской области" в целях размещения линейного объекта регионального значения автомобильной дороги "Санкт-Петербург-Колтуши" на участке от кольцевой автодороги общего пользования регионального значения "Санкт-Петербург-Колтуши" на участке КАД-Колтуши во Всеволожском районе Ленинградской области" подлежит изъятию для государственных нужд Ленинградской области часть (317 м2) земельного участка с кадастровым номером N площадью 1000 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Указанный земельный участок принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому. ООО "Геосервис" в соответствии с государственным контрактом, заключенным с ГКУ "Ленавтодор", осуществлены работы по образованию двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером N и постановке образованных земельных участков на государственный кадастровый учет. В результате раздела осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N площадью 317 м2 и земельного участка с кадастровым номером N площадью 683 м2. Истцом в адрес ответчиков были направлены уведомления о принятом распоряжении, которые вернулись в адрес отправителя. Также в адрес ответчиков направлен проект соглашения с приложением выписок из ЕГРН на объект недвижимости, подлежащий изъятию, с приложением отчетов об оценке размера возмещения за изымаемый объект недвижимости, которые были получены ответчиками. Ответчиками соглашение не подписано.

Ответчик Козаев Г.М. и его представитель полагали, что участок может быть изъят с учетом выплаты компенсации, установленной судебной экспертизой.

Ответчица Лапковская Т.П., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовала.

Представитель третьего лица- ГКУ "Управление автомобильных дорог Ленинградской области" исковые требования полагал подлежащими удовлетворению.

Представители третьих лиц- Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области, ООО "Геосервис", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Всеволожским городским судом постановлено решение, которым исковые требования Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом удовлетворены. Изъят в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области у Козаева Г.М., Лапковской Т.П. земельный участок с кадастровым номером N площадью 317 м2 с выплатой возмещения в размере по 2286698 рублей каждому из ответчиков в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Прекращено право общей долевой собственности Козаева Г.М., Лапковской Т.П. на земельный участок с кадастровым номеров N площадью 1000 м2, расположенный по адресу: <адрес>. Признано право общей долевой собственности по 1/2 доле за ответчиками на земельный участок с кадастровым номером N площадью 683 м2, расположенный по адресу: <адрес>. Козаев Г.М., Лапковская Т.П. обязаны освободить земельный участок с кадастровым номером N площадью 317 м2 не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером N.

В апелляционной жалобе Козаев Г.М. и его представитель просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указал, что не согласен с размером возмещения. В суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о проведении экспертизы, предложил вопросы эксперту, в том числе, об определении убытков. Суд в определении указал, что вопрос об определении убытков не подлежит постановке, поскольку отсутствует такой предмет спора. Данный вывод суда не соответствует действующему законодательству. Экспертом сделаны выводы, что потеря ликвидности составляет 3979704 рубля. Ответчик считает, что потеря ликвидности является убытками ответчиков, которые должны быть учтены при определении стоимости изымаемого участка. Кроме того, в исковом заявлении истец требовал выплатить ответчикам компенсацию, в состав которой входят убытки в размере 622968 рублей. Данные убытки не оспаривались, признавались истцом, поэтому подлежали включению в стоимость возмещения.

Согласно ч.1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений по электронной почте участникам- юридическим лицам, заказными почтовыми отправлениями Козаеву Г.М., Лапковской Т.П.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Статьей 279 ГК РФ регламентировано изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности, пунктами 1-3 предусмотрено:

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении, об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5 ст. 279 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

В свою очередь в соответствии с п. 1 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения).

Кроме того, пунктом 1 и абзацем 1 п. 2 ст. 281 ГК РФ установлено:

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение(пункт 1).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (абзац 1 пункта 2).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В силу абзаца 9 п. 2 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: ... 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: ( ... ) автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

В соответствии с п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);2) утвержденными проектами планировки территории.

Согласно ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также- решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также- размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (п. 1). При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2).

Согласно п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Козаеву Г.М., Лапковской Т.П. на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 1000 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 12 апреля 2021 года N 177-р "Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ленинградской области" в целях размещения линейного объекта регионального значения автомобильной дороги "Санкт-Петербург-Колтуши" на участке от кольцевой автодороги общего пользования регионального значения "Санкт-Петербург-Колтуши" на участке КАД-Колтуши во Всеволожском районе Ленинградской области" подлежит изъятию для государственных нужд Ленинградской области часть (317 м2) земельного участка с кадастровым номером N площадью 1000 м2.

Часть земельного участка ответчиков с кадастровым номером N площадью 317 м2 включена в перечень объектов, подлежащих изъятию для государственных нужд путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области.

Леноблкомимуществом в адрес ответчиков были направлены уведомления о принятом распоряжении, которые вернулись в адрес отправителя.

ООО "Геосервис" в соответствии с государственным контрактом N 0116 от 2 июля 2020 года, заключенным с ГКУ "Ленавтодор", осуществлены работы по образованию двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером N и постановке образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.

Из указанного отчета следует, что специалист оценивал транспортную доступность к оставшейся после изъятия части участка, указав, что после реконструкции автодороги вдоль участка будут стоять противошумовые экраны, и, так как на участке нет капитальных строений, организованного съезда с трассы, доступ к участку будет перекрыт, и правообладателю придется самостоятельно организовывать въезд на оставшийся участок, поэтому транспортная доступность оставшегося участка охарактеризована как неудовлетворительная. Также специалистом при оценке рыночной стоимости изымаемого участка определена стоимость работ и материалов по улучшению земельного участка в виде создания площадки, отсыпанной щебенкой.

В результате раздела осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N площадью 317 м2 и земельного участка с кадастровым номером N площадью 683 м2.

Леноблкомимуществом был подготовлен проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером N для государственных нужд Ленинградской области.

Согласно отчету N 72/ОЦ-21 от 2 июля 2021 года, составленного ООО "Геосервис", величина размера возмещения за земельный участок площадью 317 м2 с кадастровым номером N, изымаемого для государственных нужд Ленинградской области по состоянию на 24 июня 2021 года составляет 2602738 рублей.

В адрес ответчиков направлен проект соглашения с приложением выписок из ЕГРН на объект недвижимости, подлежащий изъятию, а также с приложением отчетов об оценке размера возмещения за изымаемый объект недвижимости, которые были получены ответчиками.

Судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена комплексная судебная экспертиза об определении изменения/отсутствия транспортной доступности к земельному участку с кадастровым номером N, определении в денежном выражении наличия/отсутствия ликвидности оставшегося после раздела земельного участка с кадастровым номером N площадью 683 м2. Также об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 317 м2 с учетом уменьшения ликвидности, ограничения транспортной доступности на день проведения экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам

Заключением экспертизы от 29 июля 2022 года, выаолненной ООО "Компания независимых экспертов и оценщиков "ДАН-эксперт", установлено ухудшение транспортной доступности к земельному участку с кадастровым номером N, а именно: на период обследования транспортная доступность с дорог общего пользования на участок ответчиков отсутствует. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка рассчитана экспертом с учетом уменьшения ликвидности и ограничения транспортной доступности в размере 4573396 рублей.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции при определении размера возмещения за изымаемый земельный участок принял за основу заключение экспертов.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается.

Указанное заключение экспертизы составлено в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Экспертом приняты во внимание основные факты, связанные с объектом оценки, проанализировано местоположение земельного участка, рынок земельных массивов категории земель сельскохозяйственного назначения, ценообразующие факторы, отражены причины отсутствия анализа наиболее эффективного использования земельного участка, применены необходимые стандарты оценочной деятельности, использованы различные подходы оценки. При этом эксперт ФИО9 имеет необходимое образование в области оценочной деятельности, стаж экспертной работы в соответствующей области, в заключении привела подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, оно является последовательным и полным.

Избранный экспертом подход к определению размера возмещения за часть земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд, соответствует требованиям п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ, согласно которому в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что экспертное заключение ООО "Компания независимых экспертов и оценщиков "ДАН-эксперт" соответствует принципам относимости, допустимости и достоверности средств доказывания, предусмотренными статьями 59-61 ГПК РФ, и должно быть положено в основу решения суда.