Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 28 июля 2017 года №33-561/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 28 июля 2017 года Дело N 33-561/2017
 
28 июля 2017 г. г. Биробиджан
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Гаврикова И.В.,
судей Тараника В.Ю., Слободчиковой М.Е.,
при секретаре Барановой Д.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Малининой < О.Д.> на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 04 мая 2017 года, которым (с учетом определения об исправлении описки от 13 июня 2017 года) постановлено:
Исковые требования администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области к Котову < С.А.>, Котовой < С.В.>, Самойлюку < Д.А.>, Малининой < О.Д.>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Еврейской автономной области о признании недействительной сделки о регистрации права собственности на жилой дом, признании договоров купли-продажи жилого дома недействительными, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права, исключении жилого дома из государственного кадастра недвижимости, аннулировании регистрационных записей удовлетворить.
Признать незаконной передачу в собственность Котова < С.А.> объекта, расположенного по адресу: <...>.
Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 30.08.2016, заключенный между Котовым < С.А.>, Котовой < С.В.> и Самойлюком < Д.А.>.
Взыскать с Котова < С.А.>, Котовой < С.В.> в пользу Самойлюка < Д.А.> денежные средства по договору купли-продажи жилого дома от 30.08.2016 в размере 500 000 рублей.
Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 29.10.2016, заключенный между Самойлюком < Д.А.> и Малининой < О.Д.>.
Взыскать с Самойлюка < Д.А> в пользу Малининой < О.Д.> денежные средства по договору купли-продажи жилого дома от 29.10.2016 в размере 600 000 рублей.
Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <...>.
Передать строение, расположенное по адресу: <...>, Котову < С.А.>.
Исключить объект с кадастровым номером <...> из государственного кадастра.
Взыскать с Котова < С.А.>, Котовой < С.В.>, Самойлюка < Д.А.>, Малининой < О.Д.> в пользу муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, по 10 000 с каждого.
Заслушав доклад судьи Тараника В.Ю., пояснения представителя истца администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО Пирогова С.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее по тексту - администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО, администрация) обратилась в суд с иском к Котову С.А., Управлению Росреестра по ЕАО, Самойлюку Д.А., Малининой О.Д. о признании недействительной сделки о регистрации права собственности на жилой дом, аннулировании регистрационных записей.
Требования мотивировала тем, что по итогам открытого аукциона на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 2469 кв.м с кадастровым номером <...>, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, победителем стал Самойлюк Д.А., с которым был заключен договор аренды земли от 01.03.2016 № <...> сроком на 20 лет. Земельный участок передан Самойлюку Д.А. по акту приема-передачи земельного участка, на котором отсутствуют строения и сооружения. Договор прошел государственную регистрацию 16.03.2016.
02.03.2016 в адрес администрации от Самойлюка Д.А. поступило уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.03.2016 <...> на Котова С.А. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.03.2016 зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЕАО 16.03.2016.
25.03.2016 в адрес администрации поступило заявление от Котова С.А. о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с тем, что на данном земельном участке построен жилой дом и на него зарегистрировано право собственности Котова С.А.
Сотрудниками администрации на спорном земельном участке при осмотре обнаружена металлическая конструкция без фундамента, без окон и дверей, без теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения.
Специалистами ГУП ЕАО «БТИ ЕАО» данный земельный участок также был обследован на предмет наличия жилого дома. Из справки от 13.04.2016 № 46 следует, что домовладение отсутствует.
Вместе с тем филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЕАО выдан кадастровой паспорт на жилой дом от 25.03.2016 <...>.
Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016 исковые требования администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО о признании сделки о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.03.2016 на Котова С.А. недействительной удовлетворены, из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена регистрационная запись № <...> от 16.03.2016.
Арендатором земельного участка остался Самойлюк Д.А.
15.09.2016 в администрацию района поступило заявление от Самойлюка Д.А. о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату, в связи с тем, что на земельном участке находится индивидуальный жилой дом, принадлежащий ему на праве собственности (регистрационная запись <...>).
06.10.2016 сотрудниками администрации повторно обследован указанный земельный участок, однако, в связи с отсутствием на нем жилого дома, в адрес Самойлюка Д.А. направлено письмо от 14.10.2016 № 3607/01-27 об оставлении заявления без удовлетворения.
22.11.2016 в администрацию муниципального района поступило заявление от Малининой О.Д. о заключении договора аренды на спорный земельный участок, в связи с покупкой объекта недвижимости (жилого дома, регистрационная запись <...>), расположенного на данном участке.
09.12.2016 сотрудниками администрации обследован вышеуказанный земельный участок. Жилой дом на момент проверки отсутствовал.
Просила признать недействительной сделку о регистрации права собственности на жилой дом площадью 54 кв.м, количество этажей 1, расположенный по адресу: <...>; аннулировать регистрационные записи <...>.
Впоследствии увеличила исковые требования, просила признать договоры купли-продажи жилого дома от 30.08.2016 между Котовым С.А., Котовой С.В. и Самойлюком Д.А., от 29.10.2016 между Самойлюком Д.А и Малининой О.Д. недействительными с момента их заключения; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи: <...>; обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по ЕАО исключить объект с кадастровым номером <...> из государственного кадастра недвижимости; взыскать с ответчиков в равной степени в пользу истца расходы на проведение экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Указала, что расположенное на земельном участке по адресу: <...>, сооружение не является жилым домом, поскольку не отвечает требованиям ст. 16 ЖК РФ, и разд. 4 СНиП 31-02-2001. Сооружение представляет собой единое помещение без деления на комнаты, сооружено из цельных металлических материалов, без применения цементобетонных, кирпичных и иных монолитных материалов. Сооружение не оборудовано оконными проемами, отоплением, водоснабжением, водоотведением, иными системами жизнеобеспечения и коммуникациями. Сооружение не отвечает противопожарным, санитарным, иным техническим требованиям, применяемым к жилым зданиям. Сооружение непрочно связано с землей, является сборным, может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению. По нормативным критериям указанное сооружение не является объектом недвижимости, жилым домом, предметом договора купли-продажи жилого дома и объектом регистрации права собственности на жилой дом.
Проведенная без надлежащих правовых оснований регистрация объекта в качестве объекта недвижимости (жилого дома), требует его исключения из государственного кадастра недвижимости и отмены регистрации права собственности ответчиков на жилой дом.
В результате заключения оспариваемых сделок и их регистрации, иные граждане лишены права участвовать в открытом аукционе и заключить договор аренды спорного земельного участка с возможностью постройки на нем жилого дома и приобретения его в собственность.
Определениями суда увеличенные исковые требования приняты к производству, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Котова С.В. и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по ЕАО.
В судебном заседании представитель истца Пирогов С.С. требования и доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об увеличении исковых требований, поддержал.
Представитель ответчика Управления Росреестра по ЕАО Разумань И.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что на момент произведения регистрационных действий оснований для отказа в них не имелось. Котовым С.А. предоставлена декларация, в которой указаны характеристики жилого дома. На тот момент он являлся арендатором спорного земельного участка. Управление Росреестра по ЕАО не осуществляет проверку наличия объекта недвижимости, доверяет тому, что указано в декларации.
Представитель ответчика Малининой О.Д. Троян И.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что у истца отсутствует право на подачу иска к Малининой О.Д., поскольку администрация не является стороной по сделке, ее права и законные интересы также не затронуты. Публичные интересы и права оспариваемыми сделками не затронуты. Несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Спорный объект недвижимости является капитальным строением. Полагал, что судебная экспертиза назначена с нарушением норм процессуального права, поскольку назначена без согласия ответчиков Котова С.А., Котовой С.В., Самойлюка Д.А. Также нарушены права Малининой О.Д., в связи с заменой экспертного учреждения без ее согласия. Экспертное заключение не является допустимым доказательством.
Ответчики Котов С.А., Котова С.В., Самойлюк Д.А., Малинина О.Д., представитель ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Малинина О.Д. просила решение суда отменить.
Мотивируя жалобу, указала доводы, аналогичные позиции, изложенной ее представителем в суде первой инстанции.
Кроме того, указала, что суд рассмотрел дело без Самойлюка Д.А. и Котовой С.В., в отсутствие сведений об их надлежащем уведомлении.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО Пирогов С.С. с доводами и требованиями апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда без изменения.
Ответчики Котов С.А., Малинина О.Д., представитель ответчика Управления Росреестра по ЕАО, представитель ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Ответчики Котова С.В., Самойлюк Д.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены по последнему известному месту жительства. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лица, участвующего в апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в п. 75 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки об уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по итогам проведенного 19.02.2016 открытого аукциона на право аренды земельного участка площадью 2 469 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, сроком на 20 лет, 01.03.2016 между администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО и Самойлюком Д.А. (победителем аукциона) заключен договор аренды земли <...>. Земельный участок передан последнему на основании акта приема-передачи. Договор зарегистрирован 16.03.2016.
После этого Самойлюк Д.А. на основании договора от 02.03.2016 передал права и обязанности по договору аренды земельного участка Котову С.А. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЕАО 16.03.2016.
Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 26.08.2016, признан недействительным договор от 02.03.2016, заключенный между Самойлюком Д.А. и Котовым С.А., о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 01.03.2016, заключенному между администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО и Самойлюком Д.А., исключена из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись <...>.
Указанным решением установлено, что со стороны Котова С.А. имело место злоупотребление правом, поскольку он, не участвуя в аукционе, в обход закона стал стороной по договору аренды земли <...> от 01.03.2016.
Соглашением от 19.12.2016 к договору аренды земли от 01.03.2016 <...>, заключенному между администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО и Самойлюком Д.А., вышеуказанный договор аренды земли признан расторгнутым с 03.11.2016.
Котов С.А. возвел на спорном участке строение, получил на него технический паспорт, согласно которому оно является индивидуальным жилым домом.
На основании декларации об объекте недвижимости от 10.03.2016, договора аренды земли от 01.03.2016 <...>, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.03.2016, зарегистрировано право собственности Котова С.А. на жилой дом, площадью 54 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер <...>, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2016 сделана запись регистрации <...>.
25.03.2016 Котовым С.А. получен кадастровый паспорт здания (жилого дома) <...>, согласно которому сведения о здании (жилом доме) с кадастровым номером <...> внесены в государственный кадастр недвижимости 17.03.2016.
30.08.2016 между Котовым С.А., Котовой С.В. и Самойлюком Д.А. заключен договор купли-продажи жилого дома по указанному адресу.
29.10.2016 между Самойлюком Д.А. и Малининой О.Д. заключен договор купли-продажи на тот же самый объект.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск, руководствуясь положениями действующего законодательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Котова С.А. посягают на публичные интересы третьих лиц и расценил их как злоупотребление правом. Указал, что Котов С.А. возвел на спорном земельном участке строение, не являющееся объектом недвижимости (жилым домом), с целью передачи указанного земельного участка в приоритетном порядке сначала в аренду, а затем в собственность. Учитывая, что право собственности на строение Котова С.А. незаконно, объект подлежит исключению из государственного кадастра, а договоры купли-продажи жилого дома подлежат признанию недействительными.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными.
Согласно правовой позиции, высказанной в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Судебная коллегия считает доказанным факт недобросовестного поведения Котова С.А., злоупотребившим своим правом.
В силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, зарегистрированное право собственности на жилой дом, фактически таковым не являющимся, означало бы наличие у собственника преимущественного права на получение земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом подробного исследования судом первой инстанции, суд в своем решении дал им надлежащую оценку, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Довод апелляционной жалобы о рассмотрении дела без участия Самойлюка Д.А. и Котовой С.В. в отсутствии сведений об их надлежащем уведомлении судебная коллегия считает необоснованным.
Так, суд извещал Котову С.В. о времени и месте судебного заседания по делу по месту ее регистрации (<...>) путем направления почтовой корреспонденции, а также дважды пытался известить нарочно судебной повесткой. По данному адресу Котова С.В. зарегистрирована с 14.01.2015 по настоящее время. Указанный адрес Котова С.В. указала и в оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома от 30.08.2016, а также в доверенности, выданной ею на имя Котова С.А. от 02.03.2016. Иных сведений о ее месте жительства у суда не имеется.
Суд извещал о времени и месте судебного заседания по делу Самойлюка Д.А. по адресу его регистрации (<...>) путем направления заказного письма, а также пытался известить нарочно судебной повесткой.
Согласно сведениям отдела адресно-справочной работы отдела по вопросам миграции УМВД России по ЕАО, по указанному адресу Самойлюк Д.А. был зарегистрирован до 29.06.2017. Этот адрес Самойлюк Д.А. указал в договоре аренды земли от 01.03.2016, в оспариваемых договорах купли-продажи жилого дома от 30.08.2016, от 29.10.2016, в соглашении к договору аренды от 19.12.2016.
Таким образом, суд принял все возможные и доступные способы для извещения Котовой С.В. и Самойлюка Д.А. по имеющимся в материалах дела сведениям об их месте нахождения.
На основании изложенного, принятое по делу решение является законным и обоснованным и оснований для его отмены либо изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 04 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Малининой О.Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка