Дата принятия: 19 февраля 2020г.
Номер документа: 33-5610/2019, 33-320/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2020 года Дело N 33-320/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Якушева П.А.
судей Бондаренко Е.И., Закатовой О.Ю.
при секретаре Яблоковой О.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 19 февраля 2020 года дело по апелляционной жалобе Тесля Людмилы Васильевны на решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 29 октября 2019 года, которым оставлены без удовлетворения ее исковые требования к Пронину А.А. о признании отсутствующим права на часть нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на часть нежилого помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Бондаренко Е.И., объяснения представителя истца Тесля Л.В. - Котова П.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" Денисова А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Жилой дом **** представляет собой 9-ти этажный комплекс жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, принадлежащих различным лицам и предназначенных для самостоятельного их использования.
Тесля Л.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 311,5 кв.м с кадастровым номером ****, расположенного на втором этаже вышеуказанного дома ****
Пронин А.А. является собственником нежилого помещения **** общей площадью 582,7 кв.м. с кадастровым номером **** на 1 этаже дома. На данное помещение имеется ограничение прав и обременения в виде ипотеки от 15.01.2018 в пользу ПАО "Сбербанк России". В состав данного помещения входит помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м.
Тесля Л.В. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в порядке ст.39 ГПК РФ, к Пронину А.А. о признании отсутствующим право Пронина А.А. на часть нежилого помещения площадью 582,7 кв.м. в виде помещения вестибюля площадью 15,3 кв.м; признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме **** на вышеназванное помещение; истребовании из чужого незаконного владения Пронина А.А. вышеназванного помещения, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
В обосновании иска указано, что с момента приобретения права собственности истец лишена возможности свободного и беспрепятственного пользования принадлежащим ей объектом недвижимости, которое расположено на втором этаже здания, подход к которому возможно осуществить только по лестнице, проходящей через вестибюль, расположенный на первом этаже дома. Данное помещение имеет самостоятельный выход на улицу. Полагает, что помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м. ответчиком приобретено незаконно и является частью жилого многоквартирного дома, относится к помещениям общего пользования, предназначено для осуществления прохода к нежилым помещениям первого этажа, а также к лестнице, ведущей на второй этаж, обеспечивает заход-выход с улицы.
Следовательно, данное помещение, как общее имущество, должно принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, нахождение его в единоличной собственности ответчика исключено и противоречит законодательству РФ.
Истец Тесля Л.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, в судебное заседание не явилась. Ее представитель Котов П.Г. иск поддержал. Пояснил, что Тесля Л.В. приобрела помещение в том виде, в котором оно сейчас находится. В момент приобретения истцом помещения, препятствий в проходе через спорное помещение ответчика не имелось, однако затем ответчик установил там свое оборудование и закрыл проход.
Ответчик Пронин А.А., извещенный о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, в судебное заседание не явился. Его представитель Погосова А.Н. возражала против удовлетворения иска. Указала, что спорное помещение вестибюля изначально находилось в составе всего нежилого помещения и принадлежало определенному лицу. Второй этаж, где расположено нежилое помещение истца изначально был целым нежилым помещением, имевшим единый коридор с лестницей и отдельным входом/выходом. Однако прежние собственники помещения осуществили перепланировку и разделили помещение второго этажа, имевшее единый коридор, на два помещения. В результате перепланировки у одного помещения остался полноценный вход/выход, предусмотренный проектным планом здания, а другое помещение лишилось полноценного входа/ выхода из него, так как коридор был заложен. При приобретении в собственность помещения истец не была лишена возможности увидеть, что помещение не имеет полноценного входа/ выхода. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Третьи лица Управление Росреестра по Владимирской области, ООО "Строительный региональный заказчик" в судебном заседании отсутствовали, представив письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Представитель третьего лица ТСЖ "Лыбедь" Макаров Б.А. пояснил, что в случае удовлетворения иска и признания спорного помещения общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, бремя содержания данного имущества будет возложена на них, что ухудшит их положение.
Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" Ильин А.А. возражал против удовлетворения иска. Указал на отсутствие доказательств использования спорного помещения вестибюля в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме и доказательств наличия у данного помещения признаков, позволяющих распространить на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Тесля Л.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование указывают аналогичные доводы, что и в суде первой инстанции.
Истцом Прониным А.А. и третьим лицом ПАО "Сбербанк России" принесены отзывы на доводы апелляционной жалобы.
В силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы в отсутствие истца Тесля Л.В., ответчика Пронина А.А., представителей третьих лиц Управления Росреестра по Владимирской области, ООО "Строительный региональный заказчик", ТСЖ "Лыбедь", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит следующему.
В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 301, ст. 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, судом может быть удовлетворен, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 36, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу Тесля Л.В., суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м, входящее в состав принадлежащего ответчику Пронину А.А. нежилого помещения **** общей площадью 582,7 кв.м. с кадастровым номером **** на 1 этаже дома ****, общедомовым имуществом не является.
При этом суд исходил из того, что спорное нежилое помещение является обособленным от других помещений многоквартирного дома, используется непосредственно ответчиком Прониным А.А. в своих интересах и не используется в целях обслуживания нужд владельцев иных помещений в данном доме. Вход в помещение площадью 311,5 кв.м, принадлежащие истцу Тесля Л.В., расположенное на втором этаже здания, предусмотрен через самостоятельную входную группу по коридору общего пользования. Проем в коридоре, являющийся входом в помещения истца, предусмотрен проектом. Тесля Л.В., приобретая по договору купли-продажи от 26.12.2016 нежилое помещение, обязана была осмотреть данное помещение, и обнаружив отсутствие доступа к помещению, предъявить к продавцу требования об устранении выявленных недостатков.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что наличие права собственности Пронина А.А. на принадлежащее ему помещение не нарушает прав собственников помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции согласиться не может в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с п.41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст.290 ГК РФ).
На основании п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 36, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Как усматривается из материалов дела, спорным является помещение площадью 15,3 кв.м., входящее в состав нежилого помещения площадью 582,7 кв.м. на 1 этаже дома ****, принадлежащее ответчику Пронину А.К. на праве собственности.
Пронин А.А. является собственником нежилого помещения **** площадью 582,7 кв.м. указанного дома на основании договора ипотеки от 06.12.2017.
Помещение истца Тесля Л.В. общей площадью 311,5 кв.м. на втором этаже указанного дома с кадастровым номером **** принадлежит на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 26.12.2016.
На предмет определения является ли помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м. единственным помещением, обеспечивающим доступ в нежилое помещение общей площадью 311,5 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенным на втором этаже жилого дома по адресу: **** соответствие указанного нежилого помещения общей площадью 311,5 кв.м, с кадастровым номером ****, принадлежащее истцу Тесля Л.В., изначально проекту здания, расположенного по адресу: **** судом была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "Центр по проведению специальных экспертиз" N ОС-11-19 от 19.08.2019 помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м. является единственным помещением, обеспечивающим доступ в нежилое помещение общей площадью 311,5 кв.м. с кадастровым номером ****, расположенным на 2 этаже жилого дома по адресу: ****.
В исследовательской части экспертного заключения указано, что в момент оформления документов на продажу помещений застройщик внес площадь вестибюля, который должен быть помещением общего пользования, в площадь, которую покупал на праве собственности Пронин А.К., который приобрел их в том виде, в каком они существуют в настоящий момент.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела документы, в том числе технические планы на 1 и 2 этажи дома ****, экспертное заключение, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое помещение вестибюля площадью 15,3 кв.м. предназначено для обслуживания всех помещений здания, является местом общего пользования в здании через него осуществляется доступ к лестнице, ведущей на 2 этаж, и должно быть отнесено к общему имуществу дома, на которое у Пронина А.К. в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности.
Постановка спорного нежилого помещения площадью 15,3 кв.м. на кадастровый учет в общей площади помещения 582,7 кв.м. сама по себе не свидетельствует о том, что данное помещение не имеет самостоятельного назначения и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.
Установив вышеуказанные обстоятельства, при наличии достоверных доказательств нарушения прав истца по пользованию принадлежащего ей помещения в здании ****, к которому истец Тесля Л.В. лишена прохода, а дверь в спорное помещение заделана гипсокартонном, а застройщиком в момент строительства и отделки установлен указатель "выход", законные основания для отказа в удовлетворении исковых требований истца Тесля Л.В. и восстановлении ее нарушенных прав у суда первой инстанции отсутствовали.
Таким образом, при наличии достоверных и допустимых доказательств, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, право собственности на указанное нежилое помещение принадлежит истцу Тесля Л.В., как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП.
В силу вышеприведенных положений закона, факт регистрации права собственности ответчика Пронина А.А. на спорное нежилое помещение, входящее в состав общей площади приобретенного им помещения площадью 582,7 кв.м. в ЕГРП не означает, что право собственности истца Тесля Л.В. на данное имущество прекратилось.
Таким образом, поскольку спорное помещение относится к общему имуществу всех собственников нежилых помещений в здании, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; судебная коллегия полагает, что избранный истцом способ защиты права- о признании права собственности у Пронина А.А. на часть нежилого помещения вестибюля площадью 15,3 кв.м., расположенного на 1 этаже здания в доме ****, входящего в площадь помещения 582,7 кв.м. с кадастровым номером **** отсутствующим, признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в жилом доме на часть указанного нежилого помещения и истребования указанного помещения из владения Пронина А.А., обеспечит восстановление прав и законных интересов истца, поскольку заявлен владеющим собственником, каковым истец себя считает.
В связи с неверным применением судом первой инстанции норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Тесля Л.В. к Пронину А.А.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 29 октября 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Тесля Людмилы Васильевны к Пронину Александру Александровичу удовлетворить.
Признать отсутствующим право Пронина Александра Александровича на часть нежилого помещения вестибюля площадью 15,3 кв.м., расположенного на 1 этаже здания в доме ****, входящего в площадь помещения 582,7 кв.м. с кадастровым номером ****.
Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в доме **** на часть нежилого помещения вестибюля площадью 15,3 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, входящего в площадь помещения 582,7 кв.м. с кадастровым номером ****.
Истребовать указанное помещение из владения Пронина А.А.
Председательствующий П.А.Якушев
Судьи Е.И.Бондаренко
О.Ю.Закатова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
