Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 марта 2021 года №33-556/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 марта 2021 года Дело N 33-556/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ковешниковой Е.А.
судей: Андриановой И.В, Горелика А.Б.
при секретаре Коллегиной А.Д.
с участием прокурора Толмачевой Е.А.
рассмотрела в судебном заседании 31 марта 2021 года гражданское дело по иску Рамазанова Абдулкадир Гаджиевича к Раздобрееву Ивану Петровичу, Раздобреевой Елене Ивановне, к Акционерному обществу "Голицыно" (ИНН 681 100 5353, ОГРН 105 680 588 8721), о расторжении Договора коммерческого найма жилого помещения от 17.04.2005, о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, о выселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением;
-по встречному заявлению Раздобреева Ивана Петровича и Раздобреевой Елены Ивановны к Рамазанову Абдулкадир Гаджиевичу, о сохранении права пользования жилым помещением на условиях Договора коммерческого найма от 17.04.2005;
-по иску Раздобреева Ивана Петровича и Раздобреевой Елены Ивановны к Акционерному обществу "Голицыно", о возмещение убытков в виде стоимости утрачиваемого жилого помещения и земельного участка;
-по встречному заявлению Акционерного общества АО "Голицыно" к Раздобрееву Ивану Петровичу, Раздобреевой Елене Ивановне, Рамазанову Абдулкадир Гаджиевичу, о расторжении Договора коммерческого найма жилого помещения от 17.04.2005,
по апелляционным жалобам Раздобреева Ивана Петровича, Раздобреевой Елены Ивановны на решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 4 августа 2020г.
Заслушав доклад судьи Ковешниковой Е.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Квартира 1 *** является частью жилого двухквартирного одноэтажного жилого дома и расположена на индивидуальном Земельном участке.
Договором от 06.06.1995, утверждённого Постановлением главы администрации Голицинского сельсовета N 14 от 10.06.1995 и зарегистрированного Никифоровским отделении БТИ реестр N 22 инв.1714 от 30.08.1995, названная квартира безвозмездно передана ТОО "Голицинское" в общую долевую собственность Данилкину М.Н. Данилкиной Р.С., Данилкину М.М., Данилкиной М.М., по ? доли каждому, о чем 23.06.2016 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на имя Данилкина М.Н. Данилкиной Р.С., Данилкина М.М., Поповой М.М., по ? доли у каждого (т.2 л.д.92).
На основании протоколов правления СПК "Голицинский" N 9 от 25.09.2000 и N 10 от 01.11.2000 Раздобреев И.П. принят на работу механизатором с 04.09.2000; ему выделена квартира, ранее принадлежавшая Данилкину М.Н. (т.1 л.д.75-79); утвержден Договор от 18.10.2000, по условиям которого Данилкин М.Н. продает в СПК "Голицинский" дом жилой площадью 61,1 кв.м., расположенный по адресу: ***, с надворными постройками, за 100000 рублей; Раздобреева Е.И. принята на работу дояркой с 01.11.2000 (т.1 л.д.79-81).
Раздобреев И.П. и Раздобреева Е.И. вселились в названную квартиру и зарегистрированы в ней по постоянному месту жительства, соответственно с 28.06.2001 и с 19.10.2000 (т.1 л.д.27-28).
СПК "Голицинский" ИНН 6811000387, реорганизовано в ОАО "Голицыно", затем АО "Голицыно" ИНН 6811005353 (т.2 л.д.52-55, 176).
17.04.2005 года между ОАО "Голицыно" и Раздобреевым И.П. заключен Договор коммерческого найма от 17.04.2005, по условиям которого нанимателю и членам его семьи предоставлена для проживания Квартира, по причине трудовых отношений с ОАО "Голицыно" (т.1 л.д.47-48).
02.11.2017 года собственники *** Данилкин М.Н., Данилкина Р.С., Данилкин М.М., Попова М.М. заключили с Рамазановым А.Г. договор купли - продажи названной квартиры, на основании которого в ЕГРН внесена запись от 09.11.2017, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя Рамазанова А.Г. (т.1 л.д.43-46, т.2 л.д.92).
Решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 30.05.2018 по гражданскому делу N 2-205/2018 оставлены без удовлетворения исковые требования Раздобреева И.П. к Рамазанову А.Г., Данилкину М.П., Данилкиной Р.С., Данилкину М.М., Поповой М.М., о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности и признании недействительным договора купли продажи Квартиры от 02.11.2017 (т.1 л.д.89-96). Решение вступило в законную силу 08.08.2018.
Решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 17.04.2019 по гражданскому делу N 2-3/2019 удовлетворён иск Рамазанова А.Г. к Разбодрееву И.П., о признании недействительной выписки из похозяйственной книги от 19.02.2018, о прекращении права собственности Раздобреева И.П. на земельный участок с КН 68:11:0101006:32, об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации этого права собственности. Оставлены без удовлетворения встречные требования Раздобреева И.П. и Раздобреевой Е.И. к Рамазанову А.Г., Поповой М.М., Данилкину М.П., Данилкиной Р.С., Данилкину М.М., Лаготской О.А., о признании незаключенным договора купли-продажи от 02.11.2017, о прекращении права собственности и аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на Квартиру на имя Рамазанова А.Г., о взыскании морального вреда (т.1 л.д.97-106). Решение вступило в законную силу 24.07.2019 года.
Рамазанов А.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Раздобрееву И.П. и Раздобреевой Е.И. АО "Голицыно" о расторжении Договора коммерческого найма от 17.04.2005, по условиям которого АО "Голицыно" предоставило для проживания Раздобрееву И.П. жилое помещение с кадастровым номером 68:11:0101006:67, по адресу *** (далее Квартира и Договор коммерческого найма); просил признать Раздобреевых И.П., Е.И. прекратившими право пользования Квартирой, снять их с регистрационного учёта по данному адресу; выселить Раздобреевых И.П., Е.И. без предоставления другого жилого помещения и устранить с их стороны препятствия Рамазанову А.Г. в пользовании Квартирой, освободить от их личных вещей, и передать ключи от Квартиры, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу.
В обоснование иска указал, что является собственником *** на основании договора купли-продажи от 02.11.2017 года. В квартире на основании Договора коммерческого найма от 17.04.2005, до настоящего времени проживают Раздобреевы И.П.,Е.И., которые не являются членами семьи и близкими лицами собственника Квартиры - Рамазанова А.Г., не имеют с ним соглашений об условиях пользования Квартирой, добровольно не освобождают Квартиру, чем препятствуют ему в реализации своего права собственности.
Раздобреев И.П. и Раздобреева Е.И. обратились в суд со встречным заявлением к Рамазанову А.Г. о сохранении за ними право пользования Квартирой на условиях Договора коммерческого найма, до момента приобретения прав на иное жилое помещение пригодного для проживания. Исковые требования мотивированы тем,что являются пенсионерами, а Раздобреев И.П. страдает тяжёлым заболеванием. Не имеют прав на иные жилища, вселились и получили право пользования Квартирой как работники СПК "Голицинский", на основании Протокола Правления СПК "Голицинский" N 8 от 30.08.2000, получили постоянную регистрацию, до настоящего времени живут в Квартире. Заключили Договор коммерческого найма, выполняют обязанности нанимателей, своими силами и средствами улучшили техническое состояние Квартиры, выполнили текущий и капитальный ремонт, оборудовали системы газоснабжения и отопления, как абоненты заключили договора энергоснабжения, оплачивают все жилищно-коммунальные услуги. При этом Рамазанов А.Г. не исполняет обязанности собственника по содержанию Квартиры, покупая её по Договору купли-продажи от 02.11.2017, он достоверно знал, что в Квартире имеются постоянные жильцы - Раздобреевы И.П., Е.И., в связи с чем, последние полагают, что в силу ст.40 Конституции РФ они не могут быть произвольно лишены права пользования Квартирой.
Раздобреев И.П. и Раздобреева Е.И. также обратились в суд с исковым заявлением к АО "Голицыно" как правопреемнику ОАО "Голицыно" и СПК "Голицинский" (дело N 2-54/2020), просили взыскать в свою пользу в равных долях компенсацию в сумме 1 050 656 рублей, в качестве убытков причинённых утратой имущества, из них: рыночная стоимость Квартиры в размере 675006 рублей, согласно судебной товароведческой экспертизы АНО "Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория" N 1700/50 от 25.05.2020; кадастровая стоимость земельного участка с КН 68:11:0101006:32, в размере 375650 рублей, в границах которого расположена Квартира (далее - Земельный участок). Эти требования обосновали тем, что на законных основаниях вселились в Квартиру, имеют в ней постоянную регистрацию, своими силами и средствами произвели ремонт и улучшение технического состояния Квартиры. Эти жилищные отношения возникли на основании Протокола Правления СПК "Голицинский" N 8 от 30.08.2000, а затем заключен Договор коммерческого найма. Поскольку СПК "Голицинский" и его правопреемники, эти распорядительные действия совершили, не являясь собственником Квартиры, то соответственно не выполнили обязательство по обеспечению Раздобреева И.П. и членов его семьи, жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом в настоящее время Раздобреев И.П. и Раздобреева Е.И., в силу своего пенсионного возраста и малообеспеченного имущественного положения, не имеют реальной возможности самостоятельно обеспечить себя жилищем.
АО "Голицыно" обратилось в суд с иском к Раздобрееву И.П., Раздобреевой Е.И., Рамазанову А.Г. о расторжении Договора коммерческого найма, который не имеет возможности исполнять по причине того, что не являются собственниками спорной квартиры.
Решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 4 августа 2020г. постановлено:
Исковые требования Рамазанова А. Г. к Раздобрееву И. П., Раздобреевой Е. И., Акционерному обществу "Голицыно", удовлетворить полностью.
Встречные требования Раздобреева И. П. и Раздобреевой Е. И. к Рамазанову А. Г., а так же исковые требования Раздобреева И. П., Раздобреевой Е. И. к Акционерному обществу "Голицыно", оставить без удовлетворения.
Встречные требования АО "Голицыно" к Раздобрееву И. П., Раздобреевой Е. И., Рамазанову А. Г. удовлетворить полностью.
Расторгнуть Договор коммерческого найма жилого помещения от 17.04.2005, по условиям которого ОАО "Голицыно" предоставило Раздобрееву И. П. и членам его семьи, во владение и пользование жилое помещение с кадастровым номером 68:11:0101006:67, расположенного по адресу ***.
Признать Раздобреева И. П., Раздобрееву Е. И. прекратившими право пользования жилым помещением с кадастровым номером 68:11:0101006:67, расположенного по адресу ***, снять их с регистрационного учёта по данному адресу. По истечении 10 (десяти) дней со дня вступления в законную силу настоящего судебного решения, устранить выселить Раздобреева И. П., Раздобрееву Е. И. из этого жилого помещения и устранить с их стороны препятствия Рамазанову А. Г., в пользовании этим жилым помещением.
Взыскать солидарно с Раздобреева И. П. и Раздобреевой Е. И. в пользу Рамазанова А. Г. судебные расходы по госпошлине в размере 600 (шестьсот) рублей.
В апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. В жалобе со ссылкой на Конституцию Российской Федерации, Всеобщую декларацию прав человека, Международный пакт гражданских и политических правах обращено внимание на право каждого на жилище, которое должно реализоваться при условии свободы выбора человеком места жительства, недопустимости произвольного лишения жилища. В жалобах изложены обстоятельства дела. Обращено внимание на проживание в спорной квартире Раздобреевых с 2001 года, регистрации их в этой квартире по месту жительства, заключении в 2005 году договора коммерческого найма, спорная квартира является единственным жильем для Раздобреевых, фактически не выбывала из их владения. СПК "Голицынский" на момент выделения им квартиры, знало о том, что данная квартира им не принадлежит, СПК "Голицынский", приобретая квартиру у Данилкиных М.Н., юридически не оформили эту сделку, что в дальнейшем для Раздобреевых И.П. и Е.И. повлекло нарушение их Конституционных прав на жилище.
Далее в жалобе Раздобреевы И.П. и Е.И. указывают на их право требовать предоставления им иного жилого помещения на условиях социального найма, поскольку имеют низкий доход, острую нуждаемость в ином жилом помещении, которое его семья не в состоянии приобрести в силу сложившихся трудных финансовых обстоятельств, поэтому вправе рассчитывать на получение поддержки со стороны государства и общества.
В жалобе также обращено внимание на заключение договора коммерческого найма в 2005 году, в котором указаны паспортные данные Раздобреева И.П., выданного ему в 2006 году. Раздобреевы в полном объеме выполняли условия коммерческого найма.
В жалобе приведены доводы о возрастании стоимости квартиры, в которой проживают Раздобреевы из-за произведенных ими в ней улучшений, установка пластиковых окон, межкомнатных дверей, дверного блока входной двери, произведена газификация квартиры, проведен полностью капитальный ремонт дома, таким образом, стоимость квартиры возросла на 625006руб., чему суд в решении не дал оценки.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела, их правовую квалификацию, в пределах доводов жалоб, коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несёт обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч.7 ст.31 ЖК РФ).
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч.1 ст.35 ЖК РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).
В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п.1 ст.683 ГК РФ).
Согласно ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что СПК "Голицыно"( реорганизованной в ОАО "Голицыно", АО "Голицыно") предоставил названную выше квартиру, ему не принадлежавшую, Раздобреевым И.П. и Е.И., затем заключил с ними договор коммерческого найма, в соответствии с которым жилье предоставляется Раздобреевым по причине исполнения ими трудовых отношений в АО "Голицыно", прекращение которых не является основанием для прекращения действий договора. Поскольку договор не содержит сведений о его сроке, он считается заключенным на пятилетний срок.
С 06.06.1995 года Данилкин М.Н., Данилкина Р.С., Данилкин М.М. и Данилкина(Попова) М.М. являлись собственниками *** по ? доли каждому на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность.
Зная о том, что в квартире зарегистрированы и проживают Раздобреевы И.П. и Е.И., Рамазанов А.Г. 02.11.2017 года купил названную квартиру у Данилкина М.Н., Данилкиной Р.С., Данилкина М.М. и Поповой М.М., о чем зарегистрировано право собственности в установленном порядке 09.11.2017года.
Проанализировав, установленные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что Рамазанов А.Г. принял на себя исполнение обязательств стороны наймодателя по Договору коммерческого найма. В настоящее время Рамазанов А.Г., желает в личных целях полностью распорядится правом собственности и устранить для этого возникшие препятствия (ст.209 Гражданского кодекса РФ), не намерен предоставлять квартиру кому-либо во владение и пользование, просил Раздобреевых И.П., Е.И. устранить ему препятствия во владении и пользовании квартирой, выселить ответчиков из неё без предоставления другого жилища, снять с регистрационного учёта, а также просил признать расторгнутым Договор коммерческого найма.
Исходя из положений ст.450.1 ГК РФ, разъяснений п.п.10-15 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 года N 54 " О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Договор коммерческого найма считается заключенным на пятилетний срок, стороны не заявляли об изменении его условий, поэтому договор пролонгировался неоднократно на новый пятилетний срок, последний период этого срока считается истекшим 16.04.2020.
Рамазанов А.Г., как правопреемник стороны наймодателя, заблаговременно до истечения очередного пятилетнего срока надлежащим образом предупредил нанимателей - Раздобреевых И.П. и Е.И. об отказе предоставить им квартиру для дальнейшего проживания, что соответствует требованиям ст.671, ст.684 ГК РФ, ст.30, ст.31 ЖК РФ.
При таком положении, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о расторжении договора найма жилого помещения, при отсутствии иных соглашений между сторонами, данное обстоятельство влечет прекращение Раздобреевыми И.П. и Е.И. право пользования названной квартирой. При отсутствии добровольного освобождения квартиры Раздобреевы И.П. и Е.И. подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и обязаны устранить препятствия Рамазанову А.Г. во владении, пользовании и распоряжении его собственностью.
Оснований для сохранения за Раздобреевыми И.П. и Е.И. право пользования означенной квартирой на 6-8 лет по делу не имеется.
При этом, судом первой инстанции разъяснено право Раздобреевых И.П. и Е.И. на обращение в суд с заявлением в порядке ст.203 ГПК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований Раздобреевых И.П. и Е.И. о взыскании убытков с АО "Голицыно" равных сумме стоимости квартиры и земельного участка, причиненные им не исполнением СПК "Голицинский" и его правопреемниками обязательства по обеспечению Раздобреевых И.П. и членов его семьи жилым помещением на условиях договора социального найма, в результате чего они лишились возможности получить право собственности на жилище в порядке приватизации, суд первой инстанции исходил из положений гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности, норм обязательственного права, а также Закона РФ N 1541-1 от 04.07.1991 г."О приватизации жилищного фонда в РФ". В соответствии с которыми на добровольной основе в собственгность граждан РФ могут быть бесплатно переданы занимаемые ими на основании договора социального найма жилые помещения, в государственном и муниципальном жилищном фонде, жилищном фонде совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных и находящихся в сельской местности. Положения данного закона не распространяют действия на вопросы земельных правоотношений.
Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что при предоставлении квартиры Раздобрееву И.П. и членам его семьи в протоколе не было указано на вид права на основании которого предоставлена квартира. При этом СПК "Голицинский" не имел оснований для выдачи ордера и заключения какого-либо договора найма данного жилого помещения, поскольку не являлся его собственником. Квартира находилась в долевой собственности Данилкиных М.Н., Р.С., М.М., М.М. При должной внимательности и осмотрительности Раздобреевы И.П. и Е.И. имели реальную возможность своевременно получить сведения о принадлежности и правообладателях квартиры, а также потребовать от СПК "Голицинский" надлежащего исполнения обязательства по предоставлению другого жилого помещения. Вместе с тем, такие действия Раздобреевыми не были совершены. По обоюдному согласию стороны приняли взаимное исполнение договора коммерческого найма, который с их согласия неоднократно продлевался на новый срок. Более того, сторона Раздобреевых И.П. и Е.И. в своем иске просили продлить срок действия договора на 6-8 лет.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности доводов Раздобреевых И.П. и Е.И. о том, что СПК "Голицинский" являясь собственником жилого помещения, приняло, но не исполнила обязательство по заключению договора социального или служебного найма жилого помещения, что причинило убытки Раздобреевым И.П. и Е.И., поэтому требования к АО "Голицыно", как правопреемнику СПК "Голицинский", обоснованно судом оставлены без удовлетворения.
Доводы жалобы Раздобреевых об увеличении стоимости квартиры за счет тех вложений, которые они произвели, не были оценены судом первой инстанции, не могут повлиять на законность принятого судом решения, так как основания заявленного ими иска о взыскании убытков были иными.
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, основаны на приведенном в решении законодательстве и не опровергаются доводами апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, коллегия
Определила:
Решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 4 августа 2020г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий-
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка