Определение Забайкальского краевого суда от 14 января 2020 года №33-5561/2019, 33-348/2020

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 января 2020 года Дело N 33-348/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего Ревенко Т.М.,
при секретаре Дашицыреновой С.Б.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Чите 14 января 2020 года материалы гражданского дела по иску ПАО "Азиатско - Тихоокеанский Банк" (далее ПАО "АТБ") к ООО "АвтоТрейд", ООО "Гарантийный фонд Забайкальского края", ООО "Оконика", ИП Макушеву В. А., Щербакову А. С. о взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество,
по частной жалобе представителя ПАО "АТБ" Пушкарева А.Н.
на определение Центрального районного суда г.Читы от 5 июля 2019 года,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "АТБ" обратилось в суд с иском, ссылаясь на то, что между ним и ООО "АвтоТрейд" 1 декабря 2015 г. заключен кредитный договор N на сумму 10 686 670 руб., 15 декабря 2015 г. заключен кредитный договор N на сумму 6 000 000 руб. Надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору N от 1 декабря 2015 г. обеспечено, в частности, договором о залоге недвижимости N от 1 декабря 2015 г., предметом которого является нежилое помещение, площадью 301,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>. Исполнение обязательств по кредитному договору N от 15 декабря 2015 г. обеспечено, в том числе, договором залога недвижимости N от 15 декабря 2015 года, которым предоставлены в залог: здание, назначение: жилой дом, общей площадью 467,8 кв.м., этажность 3, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - индивидуальная малоэтажная жилая застройка в жилой зоне ЖЗ, общей площадью 2264 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: Россия, <адрес>.
Просил суд взыскать в солидарном порядке с ООО "АвтоТрейд", ООО "Оконика", ИП Макушева В.А., Макушева В.А., Щербакова А.С. задолженность по кредитному договору N от 1 декабря 2015 г. в размере 11 537 459,43 руб.; взыскать с ООО "Гарантийный фонд Забайкальского края" задолженность по кредитному договору N от 1 декабря 2015 г. в размере 3 744 031,38 руб., обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе, на нежилое помещение, площадью 301,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 6 519 360 руб.; взыскать в солидарном порядке с ООО "АвтоТрейд", ООО "Оконика", ИП Макушева В.А., Макушева В.А., Щербакова А.С. задолженность по кредитному договору N от 15 декабря 2015 г. в размере 6 996 650,64 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе, здание, назначение: жилой дом, общей площадью 467,8 кв.м., этажность 3, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, установить начальную продажную стоимость в размере - 8 115 100 руб., обратить взыскание на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов- индивидуальная малоэтажная жилая застройка в жилой зоне ЖЗ, общей площадью 2264 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, установить начальную продажную стоимость в размере -368 900 руб., обратить взыскание на нежилое помещение, общей площадью 301,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, установить начальную продажную стоимость в размере 6 519 360 руб. (т.1 л.д.4-7).
Определением от 25 августа 2016 г. утверждено мировое соглашение, заключенное между ПАО "АТБ" и ООО "АвтоТрейд", ООО "Гарантийный фонд Забайкальского края", ООО "Оконика", ИП Макушевым В.А., Щербаковым А.С., которым, в том числе, обращено взыскание на заложенное имущество: на здание, назначение: жилой дом, общей площадью 467,8 кв.м., этажность 3, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная стоимость в размере 8 115 100 руб.; на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов- индивидуальная малоэтажная жилая застройка в жилой зоне ЖЗ, общей площадью 2264 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная стоимость в размере 368 900 руб.; на нежилое помещение, общей площадью 301,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная стоимость в размере 6 519 360 руб. (т.1 л.д. 165-178).
15 октября 2018 г. представитель ПАО "АТБ" Утюжникова И.Л. обратилась в суд с заявлением об изменении начальной продажной стоимости предмета залога: нежилого помещения, общей площадью 301,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> (далее - нежилое помещение). В обоснование заявления представитель ссылается на то, что в результате неисполнения мирового соглашения на основании выданных судом исполнительных документов об обращении взыскания на залоговое имущество возбуждено исполнительное производство N. Согласно мировому соглашению начальная продажная стоимость нежилого помещения была установлена в размере 6 519 360 рублей. Первые торги по продаже залогового имущества не состоялись, на момент передачи предмета залога на публичные торги его рыночная стоимость существенно снизилась по сравнению с начальной продажной стоимостью. Согласно отчету об оценке N рыночная стоимость помещения по состоянию на 5 октября 2018 г. составила 5 509 000 руб. (т.3 л.д.1).
13 декабря 2018 г. представитель ПАО "АТБ" Погодина К.Г. обратилась в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения, ссылаясь на невозможность исполнения мирового соглашения на основании выданных судом исполнительных документов об обращении взыскания на залоговое имущество в связи с тем, что установленная стоимость превышает фактическую рыночную стоимость имущества. Указывает, что публичные торги по продаже залогового имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия покупательского спроса, что подтверждается протоколом. Согласно отчету N от 4 декабря 2018 г. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 5 591 600 руб. (далее - жилой дом, земельный участок). В связи с изложенным, заявитель просил суд установить ее в виде начальной стоимости при реализации имущества на торгах (т.3 л.д. 7-9).
В ходе рассмотрения заявлений, на основании ходатайства должника Макушева В.А., судом была назначена назначена судебная товароведческая экспертиза (т.3 л.д.87-89).
Согласно заключению эксперта ООО "Судебно-экспертное агентство" N от 6 мая 2019 г. по состоянию на февраль 2019 г. рыночная стоимость жилого дома составляет 7 020 000 руб., рыночная стоимость земельного участка - 880 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения - 8 740 000 руб. (т.3 л.д.94-156).
Определением суда от 5 июля 2019 г. заявления банка удовлетворены частично. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что начальная продажная стоимость имущества в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" должна определяться равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Поскольку рыночная стоимость жилого дома и земельного участка уменьшилась, суд установил начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере 6 992 000 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения не уменьшилась, в связи с чем в удовлетворении заявления об уменьшении рыночной стоимости нежилого помещения было отказано (т. 3 л.д. 170-174).
Определением от 11 декабря 2019 г. устранены описки, допущенные в определении от 5 июля 2019 г., в резолютивной части определения суда указано: "установить начальную продажную стоимость заложенного имущества по адресу: <адрес> - 9 620 000 руб." (т.3 л.д.197-198).
В частной жалобе представитель ПАО "АТБ" Пушкарев А.Н., выражая несогласие с постановленным определением, просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда в полном объеме. Указывает, что обращаясь в суд с заявлениями об изменении способа и порядка исполнения судебного решения, банк предоставил сведения службы судебных приставов о том, что публичные торги по реализации указанного имущества не состоялись по причине отсутствия покупательского спроса. В подтверждение тому банком за свой счет проведена оценка залогового имущества, по результатам которой было определено, что стоимость жилого дома с земельным участком составляет 5 591 600 руб., а стоимость нежилого помещения - 5 509 000 руб. В материалах дела представлены доказательства того, что имущество должника на протяжении длительного времени не реализуется, а его стоимость завышена. Судом не учтено, что сам должник на протяжении продолжительного времени имел возможность самостоятельно реализовать принадлежащее ему имущество по цене не ниже начальной продажной стоимости, определенной в мировом соглашении. Со слов Макушева В.А. имущество спросом не пользуется. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества с учетом имеющихся дефектов существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, что впоследствии может привести к нарушению прав кредитора в ходе осуществления исполнительного производства (т.3 л.д.178-180).
На основании ч.ч. 3,4 ст. 333 ГПК РФ частная жалоба рассмотрена судьей единолично без извещения лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Из содержания нормы ст. 203 ГПК РФ следует, что изменение способа и порядка исполнения решения суда является не обязанностью, а правом суда.
Статьей 434 ГПК РФ установлено, что при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.
По смыслу приведенных норм закона целью института изменения способа и порядка исполнения решения суда является обеспечение исполнимости решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих его исполнение либо свидетельствующих о невозможности его исполнения способом, указанным в решении суда.
Согласно договору залога от 01.12.2015, Макушев В.А. в обеспечение обязательств по кредитному договору N от 01.12.2015 передал в залог нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Залоговая стоимость указанного нежилого помещения была определена в размере 6 519 360 рублей (том 1 л.д. 25-32).
В соответствии с договором залога от 15.12.2015, Макушев В.А. в обеспечение обязательств по кредитному договору N от 15.12.2015 передал в залог:
жилой дом, общей площадью 467,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 8 115 100 руб.;
земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - индивидуальная малоэтажная жилая застройка в жилой зоне ЖЗ, площадью 2019 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 368 900 руб.;
нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 6 519 360 руб. (том 1 л.д. 79-88).
Согласно мировому соглашению, начальная продажная цена заложенного имущества была определена сторонами в размере его залоговой стоимости - жилого дома составила 8 115 100 руб., земельного участка - 368 900 руб., нежилого помещения - 6 519 360 (том 1 л.д. 165-178).
Из протокола заседания комиссии по проведению торгов от 31 октября 2018 г. следует, что торги по продаже жилого дома и земельного участка признаны несостоявшимися, так как по данному лоту не было подано ни одной заявки (том 3 л.д. 78-82).
На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 24 апреля 2018 г. указанное имущество было передано на торги (том 3 л.д. 3). До настоящего времени заложенное имущество не реализовано.
Согласно заключению эксперта ООО "Судебно-экспертное агентство" N от 6 мая 2019 г. по состоянию на февраль 2019 г. рыночная стоимость жилого дома составляет 7 020 000 руб., рыночная стоимость земельного участка - 880 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения - 8 740 000 руб. (т.3 л.д. 94-156).
В определении от 05.07.2019 суд первой инстанции установил начальную продажную цену жилого дома и земельного участка в размере 6 992 000 рублей (том 3 л.д. 170-174).
Допущенная судом первой инстанции арифметическая ошибка не только не была устранена, но фактически стоимость указанного имущества была увеличена судом до 9 620 000 руб. (расчет суммы не приведен) (том 3 л.д. 197-198).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции фактически увеличил начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка по сравнению с первоначально установленной стоимостью, что является неправильным.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что жилой дом и земельный участок фактически являются самостоятельными предметами залога и, соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться отдельно по каждому предмету залога, а не общей суммой.
В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость жилого дома понизилась и составила 7 020 000 руб. (ранее начальная продажная цена составляла 8 115 100 руб.). Уменьшение рыночной стоимости жилого дома на 1 095 100 руб. следует признать существенным изменением.
При таких обстоятельствах, на основании пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" начальная продажная стоимость жилого дома должна быть определена в размере 5 616 000 руб. (7 020 000 руб. х 80 %).
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение его выводы не представлено.
Довод частной жалобы о том, что суд первой инстанции должен был руководствоваться заключением, представленным банком (том 3 л.д. 42-71), согласно которому рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 5 591 600 руб., подлежит отклонению. Судебная экспертиза была проведена на основании имеющихся исходных данных, которых оказалось достаточно для проведения объективного, полного и всестороннего исследования. Достоверность использованных судебным экспертом исходных данных банком не опровергнута.
Оснований для изменения начальной продажной цены земельного участка и нежилого помещения не имеется.
Начальная продажная цена земельного участка, согласно мировому соглашению, определена в размере 368 900 рублей.
Из заключения, представленного банком, следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 ноября 2018 г. составила в размере 618 100 рублей (том 3 л.д. 42).
В соответствии с заключением судебной экспертизы, рыночная стоимость указанного участка по состоянию на февраль 2019 г. составила 880 000 рублей (том 3 л.д. 143).
Таким образом, в отношении земельного участка заявитель не доказал, что рыночная стоимость земельного участка уменьшилась.
Доводы частной жалобы о несогласии с определением суда в части отказа в удовлетворении заявления об уменьшении начальной продажной стоимости нежилого помещения, подлежат отклонению.
Согласно мировому соглашению, начальная продажная цена нежилого помещения составила 6 519 360 руб. (том 1 л.д. 170).
Из заключения эксперта ООО "Судебно-экспертное агентство" N от 6 мая 2019 г. следует, что по состоянию на февраль 2019 г. стоимость нежилого помещения составляет 8 740 000 рублей (т. 3 л.д. 94-156). Как указанно выше заключение эксперта является допустимым доказательством.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ заявитель не доказал, что рыночная стоимость нежилого помещения понизилась. Представленный в материалы дела отчет N, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 509 000 руб., по существу отчетом не является, о чем прямо указано в письме директора ООО "СтандартОценка" Брюховой Л.С. (том 3 л.д. 4). В указанном письме отсутствует какой-либо анализ рынка недвижимости, в связи с чем данный отчет не может подтверждать рыночную стоимость указанного имущества.
Поскольку начальная продажная цена нежилого помещения, установленная в мировом соглашении в размере 6 519 360 руб., не уменьшилась, оснований для уменьшения начальной продажной цены указанного имущества не имеется.
С учетом изложенного определение суда в редакции определения об устранении описки подлежит изменению в части определения начальной продажной стоимости жилого дома.
Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
определение Центрального районного суда г.Читы от 5 июля 2019 года в редакции определения указанного суда от 11 декабря 2019 года изменить.
Установить начальную продажную стоимость жилого дома, общей площадью 467,8 кв.м., этажность 3, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере в размере 5 616 000 руб.
В остальной части определение суда оставить без изменения, частную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий Т.М.Ревенко
Копия верна. Судья Т.М.Ревенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка