Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-5559/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Мочегаева Н.П.

судей Воронина С.Н., Кузнецова М.В.

при секретаре Каргаполовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело:

по иску ПАО "Сбербанк России" к КЭЗ об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному исковому заявлению КЭЗ к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о снятии обременения с жилого дома,

по апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" на решение Сургутского городского суда от 23 марта 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования публичного акционерного общества "Сбербанк России" к КЭЗ об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное ПАО "Сбербанк России" имущество, принадлежащее на праве собственности КЭЗ: земельный участок (номер), общей площадью 1 158 м?, расположенный по адресу: (адрес) левая, кадастровый (номер).

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену на земельный участок 447 200 рублей.

Из стоимости заложенного имущества удовлетворить следующие требования ПАО "Сбербанк, об уплате задолженности по кредитному договору (номер) от 24 июля 2012 года размере 5 230 413 рублей 03 копейки.

Взыскать с КЭЗ в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 723 рубля 93 копейки.

Встречные требования КЭЗ к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о снятии обременения с жилого дома удовлетворить.

Снять обременение в виде залога на жилой дом, расположенный на земельном участке (адрес)".

Заслушав доклад судьи Кузнецова М.В., пояснения ответчика КЭЗ и его представителя адвоката МВВ возражавших по существу доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ПАО "Сбербанк России" обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, которым просило обратить взыскание на находящееся в залоге и принадлежащее на праве собственности ответчику КЭЗ земельный участок (номер) общей площадью 1 158 м?, расположенный по улице 2-я левая в дачном некоммерческом товариществе собственников недвижимости "Барсовское" посёлка городского типа Барсово в Сургутском районе ХМАО - Югры (кадастровый (номер)) и расположенный на нем жилой дом площадью 150 м? (кадастровый (номер)); определить способ продажи публичные торги; установить начальную продажную цену на земельный участок в размере 447 200 рублей, на жилой дом - 5 788 000 рублей; из стоимости заложенного имущества удовлетворить требования ПАО "Сбербанк" к ШЮМ об уплате задолженности по кредитному договору (номер) от 24 июля 2012 года в сумме 5 230 413 рублей, уплате судебных расходов по гражданскому делу (номер) в размере 34 352 рубля 07 копеек, уплате расходов по гражданскому делу (номер) в сумме 6 000 рублей; взыскать с КЭЗ в пользу ПАО "Сбербанк" судебные расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу в сумме 6 000 рублей и расходы по оплате услуг по оценке стоимости имущества в размере 1 447 рублей 86 копеек.

В обосновании требований истцом указано, что 12 апреля 2012 года между ПАО "Сбербанк" и ШЮМ заключён кредитный договор (номер), в соответствии с которым банк предоставил заемщику денежные средства в сумме 4 990 000 рублей на приобретение земельного участка (номер) общей площадью 1 158 м?, расположенный по (адрес), а ШЮМ обязалась в срок 120 месяцев возвратить банку денежные средства и уплатить за их использование проценты в размере 14.75% годовых. В обеспечение исполнения обязательств между ПАО "Сбербанк" и ШЮМ заключён договор залога приобретаемого земельного участка. Залоговая стоимость определена сторонами в размере 5 880 000 рублей. ШЮМ, имея неисполненные обязательства перед ПАО "Сбербанк" по кредитному договору продала находящейся в залоге у истца земельный участок ДЛЮ, которая 10 ноября 2014 года перепродала спорный земельный участок ответчику КЭЗ Переход права собственности на спорный земельный участок стал возможен по причине предоставления подложной справки об отсутствии у ШЮМ обязательств перед ПАО "Сбербанк", на основании чего запись о залоге в едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним была погашена. ПАО "Сбербанк" в судебном порядке восстановило свои права на залоговое имущества - земельный участок, запись о погашении залога восстановлена. Ссылаясь на положения статей 64, 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" представитель ПАО "Сбербанк" указал, что у банка возникло право обратить взыскание и на не находящейся в залоге жилой дом, поскольку такой дом расположен на находящемся в залоге у банка земельном участке.

В ходе судебного рассмотрения спора КЭЗ заявлены встречные исковые требования о возложении на ПАО "Сбербанк" обязанности снять обеспечительную меру в виде залога на расположенный на спорном земельном участке жилой дом площадью 150 м? (кадастровый (номер)). КЭЗ указал, что принадлежащий ему жилой дом не являлся предметом залога по заключенным между ПАО "Сбербанк" и ШЮМ кредитному договору (номер) и договору залога. Жилой дом построен после 2015 года за его личные денежные средства без привлечения кредитных средств.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ПАО "Сбербанк" НАА на удовлетворении первоначальных исковых требований к КЭЗ настояла в полном объёме и по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

КЭЗ и его представители в судебном заседании просили удовлетворить встречные исковые требований, пояснили, что купили земельный участок без построек, о чем свидетельствует текст договора купли-продажи. Таким образом, кредитные средства не были потрачены ШЮМ на постройку дома.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне ответчика - ШЮМ и ДЛЮ в судебное заседание не явились, от получения судебных извещений отказались.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес) просит в апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России".

В жалобе апеллянт выражает свое несогласие с выводами суда первой инстанции в указанной части, поскольку истцом были представлены все необходимые доказательства для обращения взыскания на предмет залога, оспаривание которого может производиться только в рамках самостоятельного иска собственника этого имущества, а выводы суда об обязанности Банка доказывать основания возникновения права залога противоречат нормам права и распределению бремени доказывания. Считает, что ответчиком КЭЗ был выбран неверный способ защиты своих прав, поскольку встречный иск был заявлен не об оспаривании права залога, а о его фактическом прекращении, то есть обязании Банка снять обеспечительную меру в виде залога на жилой дом. Обращает внимание на то, что регистрационный орган, на права и обязанности которого по снятию ипотеки из государственного реестра влияет судебный акт по настоящему делу, третьим лицом не привлекался. Полагает, что суд первой инстанции при вынесении решения не применил норму п. 5 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 64, 65 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем был нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Ссылаясь на положения п.1 ст. 64, ст. 69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.5 ст.1, п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 11 Постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" считает, что жилой дом, находящийся на заложенном ранее земельном участке, следуя его судьбе становится также предметом залога, вне зависимости от того приобретался (строился) он за счет кредитных средств или нет. Обращает внимание на то, что иное толкование закона приведет к невозможности реализации права обращения взыскания на заложенный земельный участок, вследствие невозможности его продажи без обязательной продажи вместе с находящимся на нем дома. Считает, что ответчиком КЭЗ был нарушен принцип добросовестности при обращении со встречным исковым заявлением, поскольку он был извещен о регистрации ипотеки своего имущества, длительное время его не оспаривал, чем давал кредитору и иным лицам положиться на данные государственного реестра о наличии залога, а заявил о его оспаривании лишь против иска Банка, который был основан на сведениях Реестра. Полагает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки доводам, изложенным в возражении на встречное исковое заявление, в частности о том, что в соответствие с договором купли-продажи и актом приема-передачи ответчик КЭЗ приобрел земельный участок с уже возведенными не нем постройками.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Банка и третьи лица стороны, будучи извещенными не явились. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав сторону ответчика, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 06 декабря 2011 года ШЮМ являлась собственником земельного участка (номер) общей площадью 1 158 м?, расположенного по улице 2-я левая в дачном некоммерческом товариществе собственников недвижимости "Барсовское" посёлка городского типа Барсово в (адрес) - Югры (кадастровый (номер)).

12 апреля 2012 года между ПАО "Сбербанк" и ШЮМ был заключён кредитный договор (номер) о предоставлении кредита в размере 4 990 000 рублей. Целевым назначением кредитования ответчика, в соответствии с пунктом 1.1 кредитного договора явилось строительство объекта недвижимости на земельном участке (номер) по адресу: (адрес).

В целях обеспечения исполнения ШЮМ обязательств по возврату кредитных средств между ПАО "Сбербанк" и ШЮМ заключён договор ипотеки от 12 апреля 2012 года (номер), по условиям которого земельный участок передан банку в залог, в связи с чем 16 апреля 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки земельного участка в пользу ПАО "Сбербанк России" за (номер).

11 июля 2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о погашении записи об ипотеки земельного участка в пользу ПАО "Сбербанк России" за (номер).

28 февраля 2014 года ШЮМ по договору купли-продажи продала спорный земельный участок ДЛЮ, которая в последующем, по договору купли-продажи от 10 ноября 2014 года продала участок ответчику КЭЗ

Действия о погашении записи оспорены банком в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу (номер) от 05 октября 2017 года признаны незаконными действия Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, выразившиеся в погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке (номер) от 11 июля 2013 года в отношении земельного участка, предназначенного для садоводства и огородничества, площадью 1 158 м?, расположенного по адресу: (адрес), участок (номер), кадастровый (номер); на Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре возложена обязанность устранить нарушение прав и интересов ПАО "Сбербанк России".

В единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесена запись об обременении в виде залога в силу ипотеки на спорный земельный участок. Основанием для внесения записи об обременении указано решение Арбитражного суда XMAO-Югры от 05 октября 2017 года (дело (номер)).

Решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 21 июля 2016 года с ШЮМ в пользу ПАО "Сбербанк" взыскана задолженность по кредитному договору (номер) на общую сумму 5 230 413 рублей 03 копейки.

Сведений об исполнении ШЮМ обязательств перед ПАО "Сбербанк" по кредитному договору (номер), а также об исполнении решения суда от 21 июля 2016 года, материалы дела не содержат.

Вступившим в законную силу 27 февраля 2018 года решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 22 августа 2017 года в удовлетворении встречного иска КЭЗ о прекращении права залога отказано. При этом основанием искового заявления являлось утверждение о том, что КЭЗ является добросовестным приобретателем ввиду того, что на момент заключения сделки купли-продажи с ДЛЮ спорное имущество не являлось заложенным.

Разрешая исковые требования ПАО "Сбербанк России" об обращении взыскания на заложенное имущество и частично удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции, пришел к выводу о наличии правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности КЭЗ а именно на земельный участок (номер), общей площадью 1 158 м?, расположенный в пгт. Барсово, ДНТ "Барсовское", улица 2 левая, кадастровый (номер), определив способ продажи заложенного имущества - публичные торги, и установив начальную продажную цену на земельный участок 447 200 рублей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом, решение в данной части не оспаривается, оснований для выхода за пределы доводов жалобы судебная коллегия не усматривает.

Удовлетворяя встречные исковые требований КЭЗ о снятии обременения с жилого дома и отказывая в удовлетворении иска ПАО "Сбербанк России" об обращении взыскания на расположенный на спорном земельном участке жилой дом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая во внимание отсутствие достоверных доказательств того, что спорный жилой дом обременен залогом и построен за счет кредитных средств, полученных у ПАО "Сбербанк России", пришел к выводу о снятии обременения в виде залога на жилой дом, расположенный на земельном участке (адрес).

Судебная коллегия, принимая во внимание доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, на основании следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ч. ч. 1, 4 ст. 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Порядок принудительной реализации имущества должника регулируется ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и по общему правилу в отношении объектов недвижимости, не являющихся предметом залога, не предполагает предварительного принятия решение суда. В то время как обращение взыскания на земельный участок во всяком случае осуществляется на основании решения суда (ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что означает запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем здания, строения в случае принадлежности этих объектов одному лицу. Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, отчуждение земельного участка не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу п. 1 ст. 65 вышеуказанного закона, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Из материалов дела не следует, что в рамках договорных отношений установлены какие либо ограничения для распространения ипотеки на возведенные на заложенном земельном участке объекты недвижимости, в связи с чем, на последние, в силу прямого указания закона распространяется залог земельного участка, обеспечивающий обязательства.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и доводами стороны ответчика, о применении к спорным правоотношениям положений ст. 69.1 Закона "Об ипотеке" по причине отнесения данной нормы к Главе XII Закона, регулирующей особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения.

При разрешении данного спора, вопреки утверждениям стороны ответчика, вопросы использования, либо неиспользования кредитных (обеспеченных) денежных средств, при возвещении жилого дома на обремененном земельном участке, правого значения не имеют.

При таких обстоятельствах, а также вопреки доводам встречного искового заявления КЭЗ, судебная коллегия считает, что в отношении земельного участка и расположенного на нем дома, подлежат применению положения статьи 64, 65 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а у Банка возникло право обратить взыскание как на земельный участок, так и на дом, расположенный на нем.

Согласно Отчету (номер) от 07.08.2020 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома и земельного участка, рыночная стоимость заложенного имущества - жилой дом, расположенный по адресу: (адрес) составляет 7 235 000 рублей.

На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная стоимость жилого дома составляет 5 788 000 рублей.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым отменить оспариваемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ПАО "Сбербанк России" к КЭЗ об обращении взыскания на жилой дом и в части удовлетворения встречных исковых требований КЭЗ к ПАО "Сбербанк России" о снятии обременения на жилой дом, и принять новое решение об удовлетворении исковых требований ПАО "Сбербанк России" и обратить взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности КЭЗ - жилой дом, расположенный на земельном участке (адрес)", определив способ продажи заложенного имущества с публичных торгов, с начальной продажной ценой на жилой дом в размере 5 788 000 рублей.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что КЭЗ при лишении права собственности на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам иных лиц, не лишен судебной защиты, в рамках предъявления регрессных требований к виновным лицам.

При удовлетворении апелляционной жалобы, с КЭЗ в пользу Банка подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила: