Дата принятия: 22 января 2020г.
Номер документа: 33-5552/2019, 33-13/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2020 года Дело N 33-13/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Ганцевича С.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Чика О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Заец С.А. на решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2019 г. по иску Заец М.В. и Заец С.А. к Кулевой Р.И. и Козлову Д.М. о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка, понуждении Кулевой Р.И. к заключению с Заец М.В. договора купли-продажи доли земельного участка,
заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения Заец С.А., Заец М.В. и их представителя ФИО22., поддержавших апелляционную жалобу, Козлова Д.М. и представителя Кулевой Р.И. - ФИО23., считавших решение суда правильным и возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,
УСТАНОВИЛА:
Заец М.В. и Заец С.А. обратились в суд с иском, указав, что в январе 2004 г. Заец С.А. достиг с Кулевой Р.И. соглашения о продаже ему принадлежавшей Кулевой Р.И. доли земельного участка из земель <данные изъяты>, расположенного в <адрес> С указанного времени данная доля земельного участка площадью <данные изъяты> находится в фактическом владении истцов. В связи с тем, что наряду с приобретением земельной доли, принадлежащей Кулевой Р.И., аналогичная договоренность о приобретении земельных долей существовала с сособственниками вышеуказанного земельного участка ФИО24 и ФИО25, истцы решилиоформить выдел указанных долей в отдельный участок и выплатили согласованную на тот момент стоимость земельных участков всем трем вышеуказанным собственникам. При этом какие-либо документы не оформлялось. Позднее выяснилось, что ФИО25 не имела права на распоряжение земельной долей, поскольку являлась опекуном наследников умершей 22 июня 2002 г. ФИО27., которой принадлежала данная земельная доля. В 2006 г. из земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> на основании решения общего собрания владельцев земельных долей участка, расположенного на бывших землях ЗАО "Чистые пруды", был выделен в долевую собственность Кулевой Р.И., ФИО24. и шестерых наследников умершей ФИО27 земельный участок ориентировочной площадью <данные изъяты>. Поскольку пятеро из шести наследников ФИО27. являлись несовершеннолетними, орган опеки и попечительства Нестеровского района отказал в выдаче согласия на отчуждение данных земельных долей. Истцы приняли решение дождаться наступления совершеннолетия ФИО31, после чего переоформить весь земельный участок, учитывая, что он фактически находился в пользовании истцов.
Данные обстоятельства были известны Козлову Д.М., который, несмотря на это, выделил и приобрел земельную долю, принадлежавшую наследникам ФИО27
В марте 2019 г. к Заец С.А. обратилась Кулева Р.И., сообщив, что стоимость ее земельной доли существенно увеличилась, по сравнению с выплаченной ей в 2004 г. суммой, и в настоящее время составляет <данные изъяты> руб. От нее же Заец С.А. узнал, что Козлов Д.М. приобрел земельную долю Филиппенко и предлагает ей продать ее земельную долю, но Кулева Р.И. решиласначала предложить эту долю ему (Заец С.А.) за <данные изъяты> руб.
Так как за 15 лет пользования данным земельным участком истцы потратили на повышение его плодородных качеств значительную сумму, Заец С.А. передал Кулевой Р.И. <данные изъяты> руб., заключив с ней 28 марта 2019 г. предварительный договор купли-продажи, согласно которому Кулева Р.И. как продавец передает в собственность Заец М.В. как покупателя 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, а Заец М.В. выплачивает Кулевой Р.И. оставшуюся часть продажной стоимости земельной доли в размере 20000 руб. Основной договор на тот момент не мог быть заключен ввиду отсутствия письменного отказа от преимущественного права покупки земельного участка со стороны правительства Калининградской области.
Однако в дальнейшем Кулева Р.И. сообщила Заец С.А., что Козлов Д.М., угрожая причинением вреда ее здоровью и имуществу, требует продать ему принадлежащую ей долю земельного участка. Также 2 апреля 2019 г. сыну Кулевой Р.И. неизвестными лицами были причинены телесные повреждения, что, по мнению истцов, является результатом реализации угроз Козлова Д.М.
11 апреля 2019 г. Кулева Р.И. заключила с Козловым Д.М. договор купли-продажи принадлежавшей ей доли земельного участка.
Ссылаясь на то, что указанный договор заключен Кулевой Р.И. под влиянием угроз и насилия, что Козлов Д.М. не является добросовестным приобретателем спорной земельной доли, так как ему было известно о заключении Кулевой Р.И. и Заец М.В. предварительного договора купли-продажи, истцы просили суд признать недействительным заключенный Козловым Д.М. с Кулевой Р.И. договор купли-продажи доли земельного участка от 11 апреля 2019 г., удостоверенный нотариусом Нестеровского нотариального округа Калининградской области ФИО33., зарегистрированный в реестре под номером N, на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, а также обязать Кулеву Р.И. заключить с Заец М.В. договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 28 марта 2019 г. и взыскать с Кулевой Р.И. денежные средства в размере <данные изъяты> руб., переданные в качестве предоплаты по предварительному договору купли-продажи от 28 марта 2019 г.
Определением суда от 19 сентября 2019 г. принят отказ от иска в части требований о взыскания с Кулевой Р.И. в пользу Заец М.В. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. - предоплаты по предварительному договору купли-продажи от 28 марта 2019 г., производство по делу в этой части прекращено.
Рассмотрев дело в остальной части, Нестеровский районный суд Калининградской области вынес решение от 19 сентября 2019 г., которым истцам отказано в удовлетворении заявленных требований.
Заец С.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить данное решение и удовлетворить заявленные требования, продолжая настаивать на наличии у него в силу закона права требовать заключения договора купли-продажи спорной доли земельного участка и на недобросовестности Козлова Д.М. при приобретении этой доли.
Кроме того, Заец С.А. не согласен с выводом суда о том, что единственным возможным способом защиты его права в данном случае является истребование предоплаты. Считает незаконной ссылку суда на нарушение при заключении предварительного договора требований статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других сособственников участка, так как этот вопрос мог быть разрешен в рамках рассмотрения настоящего дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со статей 429 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее положения нормативных правовых актов приводятся в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса (пункт 5).
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из материалов дела усматривается, что истцы Заец с 2004 г. пользовались принадлежавшей Кулевой Р.И. земельной долей площадью <данные изъяты>, находящейся в <адрес> и полученной Кулевой Р.И. при реорганизации ЗАО "Чистые пруды".
28 марта 2019 г. Кулева Р.И. как продавец и Заец М.В. как покупатель заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец намеревается продать, а покупатель приобрести в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N (состоящий из трех обособленных участков: N, N, N), расположенный по адресу (местоположение): Россия, <адрес> (т. 3, л. д. 228).
Пунктом 2 данного договора продажная стоимость имущества определена в сумме <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 указанного договора покупатель уплачивает продавцу предоплату в сумме <данные изъяты> руб. в момент подписания данного предварительного договора.
В пункте 5 этого договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи и обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для регистрации перехода права собственности в течение 3 календарных дней после получения в письменной форме отказа от преимущественного права покупки данного земельного участка от Правительства Калининградской области.
При этом в пункте 8 заключенного Кулевой Р.И. с Заец М.В. предварительного договора стороны оговорили последствия неисполнения его условий: в случае уклонения продавца от совершения действий, необходимых для заключения основного договора купли-продажи земельного участка, являющегося предметом договора, а также государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок, он обязан возвратить покупателю всю предоплату, оговоренную в договоре, в течение 20 календарных дней с момента получения письменного отказа от преимущественного права покупки данного земельного участка от Правительства Калининградской области.
В указанном предварительном договоре имеется сделанная Кулевой Р.И. запись о получении ею от Заец М.В. предоплаты в сумме <данные изъяты> руб.
Вместе с тем установлено, что 11 апреля 2019 г. Кулева Р.И. заключила с Козловым Д.М. договор купли-продажи принадлежавшей ей 1/2 доли земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N (единое землепользование) из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного использования; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес> (т. 1, л.д. 93-96).
Тогда же, 11 апреля 2019 г., Кулева Р.И. и Козлов Д.М. подписали акт приема-передачи указанной доли земельного участка (т. 1, л. д. 97-98).
Переход права собственности на указанную земельную долю от Кулевой Р.И. к Козлову Д.М. зарегистрирован органом государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области 16 апреля 2019 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 30 июля 2019 г. (т. 3, л. д. 101).
Кроме того, в заседании судебной коллегии Козлов Д.М. пояснил, что 25 апреля 2019 г. он заключил с ФИО24. соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером N, в результате чего были образованы земельные участки с кадастровыми номерами N и N. При этом земельный участок с кадастровым номером N был передан в собственность Козлову Д.М., а земельный участок с кадастровым номером N - в собственность ФИО24., который продал этот участок ФИО36., а последняя, в свою очередь, продала его Козлову Д.М.
Как указывалось выше, заявляя в рамках настоящего дела требования о признании недействительным заключенного Кулевой Р.И. с Козловым Д.М. договора купли-продажи доли земельного участка от 11 апреля 2019 г., истцы ссылаются на то, что данный договор заключен Кулевой Р.И. под влиянием угроз и насилия со стороны Козлова Д.М., который не является добросовестным приобретателем спорной земельной доли, так как ему было известно о заключении Кулевой Р.И. и Заец М.В. предварительного договора купли-продажи этого имущества, что, по мнению истцов, свидетельствует о несоответствии совершенной Козловым Д.М. и Кулевой Р.И. сделки требованиям закона и о ее ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
С учетом данного требования закона истцы, заявляя о недействительности заключенного Кулевой Р.И. с Козловым Д.М. договора купли-продажи доли земельного участка от 11 апреля 2019 г., не вправе ссылаться на то, что указанная сделка совершена Кулевой Р.И. под влиянием угроз и насилия со стороны Козлова Д.М.
Кулева Р.И. факт совершения ею вышеуказанной сделки под влиянием угроз и насилия со стороны Козлова Д.М. отрицает.
Поскольку согласно статье 429 ГК РФ и условиям заключенного Кулевой Р.И. с Заец М.В. предварительного договора от 28 марта 2019 г. предметом данного договора являлась обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи спорной доли земельного участка, предусматривающий передачу этой доли в собственность покупателя Заец М.В., судебная коллегия полагает, что к сложившимся по данному делу правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В данном случае, поскольку в ходе рассмотрения дела судом бесспорно установлено, что при заключении Кулевой Р.И. и Козловым Д.М. договора купли-продажи спорной доли земельного участка это недвижимое имущество было передано Козлову Д.М. по акту приема-передачи от 11 апреля 2019 г., и что после совершения данной сделки, 16 апреля 2019 г., органом государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорную земельную долю к Козлову Д.М., Заец в соответствии с вышеуказанными положениями закона и разъяснениями Верховного Суда РФ вправе требовать от продавца возмещения причиненных им убытков, вызванных отказом продавца от заключения основного договора купли-продажи.
Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, а также того, что согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует необходимость применения других последствий нарушения, не связанных с недействительностью сделки; что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки; и что пунктом 8 заключенного Кулевой Р.И. с Заец М.В. предварительного договора стороны специально оговорили последствия неисполнения условий данного договора и установили, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка продавец обязан возвратить покупателю предоплату, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным заключенного Козловым Д.М. с Кулевой Р.И. договора купли-продажи доли земельного участка от 11 апреля 2019 г. и для понуждения Кулевой Р.И. заключить с Заец М.В. договор купли-продажи этой земельной доли на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 28 марта 2019 г.
Кроме того, иск Заец по своему характеру направлен на истребование спорной земельной доли у Козлова Д.М., за которым право на эту долю зарегистрировано в установленном законом порядке и которому эта доля была передана по акту приема-передачи от 11 апреля 2019 г.
В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник, в том числе иное лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по какому-либо основанию (статья 305 ГК РФ), вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В исковом заявлении, в дальнейшем, в ходе рассмотрения дела, и в апелляционной жалобе истцы утверждают, что Козлов Д.М. не является добросовестным приобретателем спорной земельной доли, так как ему было известно о заключении Кулевой Р.И. и Заец М.В. предварительного договора купли-продажи этого имущества.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.
В противоречие с требованиям данной статьи истцы не представили суду доказательств того, что Козлов Д.М., приобретая спорную земельную долю, знал или мог знать об отсутствии у Кулевой Р.И. права отчуждать это имущество, в том числе доказательств осведомленности Козлова Д.М. о заключении Кулевой Р.И. и Заец М.В. предварительного договора купли-продажи спорной земельной доли.
Так, в подтверждение своих доводов в указанной части истцы ссылаются на свидетельские показания ФИО37. и ФИО38
Вместе с тем из пояснений истцов и свидетельских показаний указанных ими лиц следует, что никто из данных лиц, в том числе истцы в исковом заявлении и уточнениях к нему, не указывал на то, что до сведения Козлова Д.М. был доведен факт заключения Кулевой Р.И. предварительного договора купли-продажи спорной земельной доли именно с Заец М.В.
Напротив, из пояснений истца Заец С.А. и свидетелей ФИО37. и ФИО38 в судебном заседании 16 августа 2019 г. следует, что Заец С.А. сообщал Козлову Д.М. о том, что уже купил спорную земельную долю у Кулевой Р.И. (т. 3, л. д. 210-об., 217-об., 218), что не соответствовало действительности и не порождало у Козлова Д.М. каких-либо обязанностей по отношению к истцам.
Кулева Р.И. также не давала в суде пояснений о том, что она ставила Козлова Д.М. в известность о заключении ею предварительного договора купли-продажи спорной земельной доли с Заец М.В.
Козлов Д.М. факт его осведомленности о заключении Кулевой Р.И. предварительного договора купли-продажи спорной земельной доли с Заец М.В. отрицает. Надлежащих доказательств, опровергающих его доводы в данной части, истцами суду не представлено.
Таким образом, факт недобросовестного поведения Козлова Д.М. при приобретении им у Кулевой Р.И. спорной земельной доли нельзя признать установленным, в связи с чем предусмотренных законом оснований для истребования этой земельной доли у Козлова Д.М. (статья 302 ГК РФ) не имеется.
С учетом изложенного выше другие указанные Заец С.А. в апелляционной жалобе обстоятельства не имеют существенного значения для дела и не могут свидетельствовать о незаконности вынесенного судом первой инстанции решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
