Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-5542/2021

УИД 47RS0004-01-2020-004216-96

Апелляционное производство N 33-5542/2021

Гражданское дело N 2-710/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 17 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Тумашевич Н.С.,

судей Ильичевой Т.В., Насиковской А.А.,

при секретаре Романовой В.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Агеевой Эмилии Анатольевны на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2021 года по гражданскому делу N 2-710/2021, которым частично удовлетворены исковые требования Агеевой Эмилии Анатольевны к акционерному обществу "Компания "Колос" об обязании устранить недостатки, передать объекты недвижимости, взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., представителя Агеевой Э.А. - Цветковой А.В., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя акционерного общества "Компания "Колос" - Заборовской Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Агеева Э.А. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Компания "Колос" (далее - АО "Компания "Колос") об обязании устранить недостатки, обнаруженные при осмотре земельного участка и находящего на нем жилого дома по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером N по договору купли-продажи будущей недвижимости N от 10.03.2018 года, взыскании неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости в размере 20 427 663,32 рублей, штрафа в размере 50% от суммы присуждённой судом.

В обоснование заявленных требований указала, что 10.03.2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-58, по условиям которого продавец обязался передать в собственность истца земельный участок площадью 1 261,42 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, д. Мистолово, <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером N и жилой дом площадью 180 кв.м. По условиям договора продавец обязан был зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости не позднее 30 июля 2019 года, после чего не позднее 10 рабочих дней с даты регистрации права собственности передать объекты покупателю. До настоящего времени вышеуказанные объекты истцу не переданы.

При осмотре объектов 28.12.2019 года истцом обнаружены следующие недостатки: уровень земли выше уровня отмостки на 5-10 см по всему контуру; боковые дренажи проложены на 2/3 участка в длину и не доходят до сбросного канала; брусчатка при въезде разбита и неровно уложена; подсвестка дюролайт и заземление подключены и проложены внешней проводкой, разведенной по фасадам и кровельной системе, а не скрытой внутренней, что не позволяет проверить герметичность соединительных швов на стыках крепления с фасадами и кровлей; входные пороги в дом и котельную имеют дефекты: неровно подрезана плитка, углы плитки имеют сколы, внутри сделана стяжка; крайнее левое стекло " в пол" заменено без уплотнительного черного контура, внутри стеклопакета присутствует испарина в связи с разгерметизацией; отсутствие армопакета под балкой (возле входной двери), вместо металлической подложки использованы обрезки фанеры; разные расстояния в осях опирания балки; армопояс в местах опирания балки на 2 этаже залит неровно; желтые и серые разводы на декоративной штукатурке на фасадах.

27.01.2020 года ответчику была вручена претензия об устранении недостатков и передаче объектов недвижимости, между тем при осмотре объектов 29.02.2020 года указанные недостатки устранены не были и до настоящего времени объекты истцу не переданы.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения Закона РФ "О защите прав потребителей", истец обратилась с иском в суд.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2021 года суд исковые требования Агеевой Эмилии Анатольевны удовлетворены частично.

Суд обязал АО "Колос" устранить недостатки, изложенные в претензии от 27 января 2020 года, а именно: устранить уступы между смежными камнями более 1 мм на входе в жилой дом; устранить пятна на фасаде жилого дома, оштукатуренного декоративной штукатуркой; в части отмостки устранить дефект в виде неплотного примыкания отмостки к жилому дому, устранить трещину на стекле второго этажа (заменить стекло).

Суд взыскал с АО "Колос" в пользу Агеевой Эмилии Анатольевны неустойку в размере 1 546 801,65 рублей, а также штраф в размере 500 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска Агеевой Эмилии Анатольевны судом отказано.

Представитель истца Агеевой Э.А. - Цветкова А.В. не согласилась с законностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение суда.

В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о том, что договор купли-продажи будущей недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ является договором участия в долевом строительстве, неправильный.

Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что договор купли-продажи будущей недвижимости N между Агеевой Э.А. и АО "Компания "Колос" заключен 10 марта 2018 года, при этом проектная документация была разработана в апреле 2018 года, договор не был зарегистрирован. Право собственности на объекты недвижимости согласно договору должны быть зарегистрированы изначально на ответчика, после чего объекты передаются истцу, данным выводам судом не было дано оценки.

Обращает внимание суда на то, что в договоре N нет указания на то, что приобретаемые объекты недвижимости являются частью единого жилого комплекса "Образ Жизни. "Горная деревня".

Полагает, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Указывает на то, что неустойка может быть снижена только в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Податель жалобы обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что жилой дом и земельный участок не переданы Агеевой Э.А. до настоящего времени, хотя по договору должны были быть переданы не позднее 13 августа 2019 года.

АО "Компания "Колос" представили возражения, в которых критически оценивает доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В отсутствие возражений представителя Агеевой Э.А. - Цветковой А.В., представителя акционерного общества "Компания "Колос" - Заборовской Е.А., суд апелляционной инстанции постановилопределение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 10.03.2018 года между АО "Компания Колос" и Агеевой Э.А. заключен договор купли-продажи будущей недвижимости N по условиям которого продавец обязался передать в собственность истца земельный участок площадью 1 261,42 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером N и жилой дом площадью 180 кв.м.

Цена договора составила 24 385 523,96 рублей, истцом в соответствии с графиком оплаты, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 3), уплачена сумма в размере 20 427 663,32 рублей.

По условиям п.1.3, 1.4 договора продавец обязан зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости не позднее 30 июля 2019 года, после чего не позднее 10 рабочих дней с даты регистрации права собственности передать объекты покупателю, соответственно объекты должны быть переданы истцу не позднее 13 августа 2019 года.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что жилой дом и земельный участок зарегистрированы надлежащим образом за АО "Компания "Колос" 25.12.2019 года, вышеуказанные объекты истцу не переданы.

Из материалов дела следует, что 28.12.2019 года покупателем произведен осмотр жилого дома и земельного участка и подписан акт осмотра (строительной готовности) земельного участка и жилого дома, при этом, при осмотре объектов 28.12.2019 года истцом были обнаружены следующие недостатки: уровень земли выше уровня отмостки на 5-10 см по всему контуру; боковые дренажи проложены на 2/3 участка в длину и не доходят до сбросного канала; брусчатка при въезде разбита и неровно уложена; подсвестка дюролайт и заземление подключены и проложены внешней проводкой, разведенной по фасадам и кровельной системе, а не скрытой внутренней, что не позволяет проверить герметичность соединительных швов на стыках крепления с фасадами и кровлей; входные пороги в дом и котельную имеют дефекты: неровно подрезана плитка, углы плитки имеют сколы, внутри сделана стяжка; крайнее левое стекло " в пол" заменено без уплотнительного черного контура, внутри стеклопакета присутствует испарина в связи с разгерметизацией; отсутствие армопакета под балкой (возле входной двери), вместо металлической подложки использованы обрезки фанеры; разные расстояния в осях опирания балки; армопояс в местах опирания балки на 2 этаже залит неровно; желтые и серые разводы на декоративной штукатурке на фасадах.

В связи с обнаруженными недостатками истец отказалась подписывать Акт приема-передачи вышеуказанных объектов невидимости.

27.01.2020 года истец обратилась с досудебной претензией к ответчику, недостатки частично были устранены в рамках гарантийных обязательств.

С учетом положений, закрепленных в ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между действиями ответчика и наступившими негативными последствиями. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков. При этом обязанность доказывания фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличие убытков (вреда), размер убытков, причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.

На ответчике лежит обязанность доказать, что выявленные в спорных объектах недвижимости недостатки обусловлены действиями потребителя.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет выявления в спорном объекте недостатков, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы "ПетроЭксперт".

Согласно заключению экспертов N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельного участка площадью 1 261,42 кв.м. с кадастровым номером N не соответствует строительным нормам и правилам ввиду установленных дефектов, а именно: имеются пятна на фасаде жилого дома, оштукатуренного декоративной штукатуркой; в части отмостки имеется дефект в виде неплотного примыкания отмостки к жилому дому, имеется трещина на стекле второго этажа.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет 156 976,88 рублей. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков, изложенных в претензии истца, составляет 154 889,05 рублей.

Эксперт пришел к выводу о том, что установленные дефекты не обладают признаками существенных недостатков с технической точки зрения, являются устранимыми, наличие установленных дефектов позволяет использовать жилой дом и земельный участок по целевому назначению.

Разрешая исковые требования в части обязания ответчика устранить недостатки, изложенные в претензии от 27 января 2020 года, суд, руководствуясь приведенным выше заключением эксперта, приняв его в качестве допустимого доказательства по делу, а также положениями ст. ст. 7,12 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. п. 1, 2 ст. 4, 18, 22 Закона "О защите прав потребителей", в отсутствие доказательств возникновения дефектов спорного имущества по вине истца, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении данной части исковых требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения.

Выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. На основании статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 7 названного федерального закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с преамбулой Закона РФ 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 4 Закона "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В силу ч. 1 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Согласно ст. 22 Закона РФ от дата N 2300-01 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

На основании ст. 6 Федерального Закона от 30.12. 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ч.2 ст.6 указанного Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учитывая, что в установленный срок обязательства надлежащим образом ответчиком не исполнены, на ответчика, выступающего в заключенном между сторонами договоре как застройщика, возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства - объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Неустойка (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 13.08.2019 года по 02.04.2020 года верно определена судом с учетом положений Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 года N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", предусматривающей особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включен период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01.01.2021 года.