Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 33-554/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 33-554/2020
Судья Ермакова Л.А. N 33-554
2-102/2019
67RS0021-01-2018-001359-56
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03.03.2020 г. Смоленск
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой М.Ю.
судей Алексеевой О.Б., Мацкив Л.Ю.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Х.В. к ООО "ДиэЛ" об установлении границ земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,
по апелляционным жалобам представителя истца Х.В. Берестневой О.А., представителя ответчика ООО "ДиэЛ" на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 21.11.2019,
Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения представителя истца Х.В. Берестневой О.А. и представителя ответчика ООО "ДиэЛ" - Ходченкова И.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Х.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО "ДиэЛ" (далее по тексту- ООО "ДиэЛ" или Общество), указав в обоснование требований, что является собственником жилого дома, общей площадью 62 кв.м, расположенного в ... на земельном участке с кадастровом номером N, принадлежащем на праве собственности ответчику, который в нарушение требований ст.35, 39.20 Земельного кодекса РФ уклоняется от заключения с ней договора купли-продажи части земельного участка площадью 600 кв.м, занятого жилым домом и необходимым для использования жилого дома, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.
Уточнив требования (т.3 л.д.48), истец просила установить границы земельного участка площадью 600 кв.м, расположенного под ее жилым домом по адресу: ..., в координатах, определенных экспертом НКЦ "Эталонъ" по результатам проведенной судебной экспертизы, обязать ООО "ДиэЛ" заключить с ней договор купли- продажи земельного участка, расположенного под жилым домом, принадлежащим Хусановой В.В. на праве собственности и расположенного по адресу: ..., площадью 600 кв.м, с установлением продажной стоимости земельного участка в размере 154200 рублей.
Дело рассмотрено в отсутствие истца, надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания, ее представитель Берестнева О.А. уточненные исковые требования поддерживала.
Представители ответчика ООО "ДиэЛ" Ходченков И.А., Попова И.А. возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на отсутствие правовых норм, возлагающих на общество обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка, недоказанность истцом необходимости использования земельного участка для обслуживания жилого дома испрашиваемой площадью. Также утверждали о неделимости принадлежащего обществу земельного участка, который находится в зоне 02 "Общественно-деловая зона", с разрешенным использованием "под базу отдыха "Высокое"", следовательно на нем не предусмотрено возведение жилого дома.
Представитель третьих лиц Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области, Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 21.11.2019 иск Х.В. удовлетворен частично, постановлено возложить на Общество с ограниченной ответственностью "ДиэЛ" обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Х.В. договор купли-продажи земельного участка, площадью 243 кв.м, в координатах поворотных точек проектируемой границы: <данные изъяты>, установив стоимость земельного участка в размере 62 451 руб.
Взыскать с ООО "ДиэЛ" в пользу ООО НКЦ "Эталон" в возмещение расходов на проведение экспертизы 150 000 рублей.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить в части указания площади и координат земельного участка, подлежащего передаче Х.В., обязать ООО "ДиэЛ" заключить с Х.В. договор купли- продажи земельного участка, площадью 600 кв.м, расположенного под жилым домом Х.В. по адресу: ..., в координатах установленных экспертом НКЦ "Эталонъ", с установлением продажной стоимости земельного участка в размере 154200 рублей, поскольку для исполнения решения суда и заключения договора необходимо произвести выдел земельного участка, принадлежащего ООО "ДиэЛ", выдел доли в натуре одним из собственников возможен только в том случае, если все образуемые земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования, о чем даны разъяснения Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики N 4, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ. Козинским сельским поселением утверждены Правила землепользования и застройки, согласно которым минимальный размер земельного участка как в зоне О2, в которой находится подлежащий разделу земельный участок, так и в зоне Ж1 составляет 600 кв.м, поэтому испрашиваемый истицей земельный участок не может составлять менее указанной минимальной предельной нормы. С учетом положений п.1 ст.11.9 Земельного кодекса РФ, п.1 ч.1 ст.38, п.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ, требований п.2 ч.3 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" несоответствие размера образуемого земельного участка установленным федеральным законом требованиям к предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков влечет нарушение указанных норм и отказ в постановке на кадастровый учет земельного участка. При этом права Общества не будут нарушены, поскольку оно получит выкупную стоимость, соответствующую рыночной оценке, и не лишится владения, поскольку спорная часть земельного участка всегда находилась во владении Х.В. Кроме того, при формировании земельного участка следует учесть необходимость возвести надворный туалет, баню, предусмотреть расположение дровника, поскольку в доме печное отопление, в противном случае дом утратит статус жилого.
Ответчик в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, указывает, что суд неправильно применил нормы материального права и неправильно оценил имеющиеся в деле письменные доказательства, не обсудил и не рассмотрел в ходе судебного разбирательства заявления Общества от 03.10.2018 и от 17.10.2018 о пропуске Х.В. срока исковой давности, не указал в решении нормы Гражданского кодекса РФ, на основании которых Общество можно лишить собственности на часть принадлежащего земельного участка, обязав продать Х.В. Суд принял решение по незаявленным истицей требованиям, поскольку в уточненном иске она просила об установлении границ земельного участка и заключении договора купли- продажи в отношении земельного участка под принадлежащим ей домом, расположенном в деревне ..., в то время как спорный земельный участок расположен в границах земельного участка, местоположение которого: .... Фактически принятым решением суда допущен раздел земельного участка Общества с нарушением норм ч.1 ст.133 ГК РФ, ч.3 ст. ст.11.2, ч.6 ст.11.9 ЗК РФ, и без учета позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 31.03.2015 N 33КГ15-4, поскольку привело к изменению категории и разрешенного использования вновь образованного земельного участка под домом истицы и к его вкрапливанию, так как будет окружен землями ООО "ДиэЛ". Неправильно применена судом аналогия ст.39.20 ЗК РФ, поскольку данная норма регулирует правоотношения связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, к спорным правоотношениям подлежали применению нормы ст.52 ЗК РФ, ст.209, 260, 271 ГК РФ, регламентирующие передачу земельного участка в аренду собственнику здания, строения или иной недвижимости. Вопреки утверждениям суда спорные правоотношения возникли только со дня вступления в законную силу решения суда о признании за истицей права собственности на дом и на тот момент уже категория земель, к которой относится спорная часть земельного участка, была определена как "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения", обороны, безопасности и иного специального назначения", не предусматривающая возможность размещения жилых домов. Суд не дал оценки доводам Общества, что эксперт ООО "Эталонъ" неправомерно применил постановление Администрации Смоленской области N 207 от 05.06.2007 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Смоленской области" вместо более позднего нормативного акта постановления Администрации Смоленской области N 45 от 19.02.2019 "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Смоленской области "Планировка и застройка городов и иных населенных пунктов Смоленской области". Не дано судом никакой оценки доводам ООО "ДиэЛ", что ООО НКЦ "Эталонъ" без оснований применило СП 30-102-99 "Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства", а не СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89", который также регламентирует застройку сельских поселений, но нормы его отличаются от примененного экспертом Свода правил.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия находит состоявшееся решение суда подлежащим отмене.
Согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с ч.1 ст.60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из материалов настоящего дела и гражданского дела N 2-38/2015 по иску Х.В. к ООО "Диэл", ООО "Смоленскагроздравница", администрации МО "Смоленский район" о признании права собственности на земельный участок под домом, а также из решения Смоленского районного суда Смоленской области от 12.09.2013 (л.д.11-13 т.1), имеющего преюдициальное значение по настоящему делу, следует, что постановлением агропромышленного комитета Смоленской области и Президиума Смоленского обкома профсоюза работников агропромышленного комплекса N от 12.01.1987 Смоленскому областному объединению по строительству и эксплуатации "Смоленскоблколхозздравница", созданному на основании решения Смоленского областного СНД N от 12.12.1984, на хозяйственное содержание переданы пионерские лагеря, в том числе пионерский лагерь им. Ю.А.Гагарина, а также государственным актом на право пользование землей N от 02.04.1991 предоставлено в бессрочное и бесплатное пользование 17,42 Га земли в границах согласно плану землепользования для пионерского лагеря.
14.06.1992 Мехколхозной здравницей переданы КФХ в лице Главы хозяйства С.Ю. в аренду два жилых дома полезной площадью 78,9 кв.м и 62 кв.м сроком три года, которые возведены в 1989 году и Смоленским БТИ в 1991 году в отношении этих домов заведены инвентарные дела соответственно N 1902 и N 1895. С 02.12.1992 по настоящее время Х.В. зарегистрирована и проживает в одном из домов площадью 62 кв.м.
01.03.1994 на основании постановления Смоленского обкома профсоюза работников АПК, областного Совета колхозов объединения "Смоленскагроздравница" лагерь с баланса Смоленского областного объединения по строительству и эксплуатации "Смоленскоблколхозздравница" на баланс вновь созданного ТСОО "Смоленскагроздравница", 02.03.1999 преобразованного в ООО "Смоленскагроздравница", имущественный комплекс (здания, сооружения, основные средства и инвентарь детского оздоровительного лагеря им. Ю.А.Гагарина) передан в качестве учредительного взноса, а также находящийся в бессрочном пользовании земельный участок.
На территории бывшего детского лагеря им.Ю.Гагарина расположены два жилых дома (один площадью 62 кв.м., другой - 78 кв.м.), которые в состав уставного фонда ТсОО не передавались.
01.08.1994 межколхозная здравница была ликвидирована.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.10.2004 за ООО "Смоленскагроздравница" признано право собственности на имущественный комплекс "Оздоровительный лагерь им. Ю.Гагарина", состоящий из следующих объектов недвижимости: клуб, овощехранилище, столовая, гараж, складское помещение, две уборных, спальный корпус, трансформаторная подстанция, баня, котельная, склад, медпункт, спальный корпус, расположенные по адресу: ....
20.06.2005 между МО "Смоленский район" и ООО "Смоленскагроздравница" заключен договор купли-продажи земельного участка в границах плана, прилагаемого к нему, площадью 144 066 кв.м., с кадастровым номером N, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения, расположенный по адресу: ..., под имущественным комплексом "Оздоровительный лагерь им. Ю.Гагарина".
Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
08.04.2004 на общем собрании участников общества "Смоленскагроздравница" земельный участок было решено выкупить.
29.07.2005 ООО "Смоленскагроздравница" продало ООО "ДиэЛ" имущественный комплекс "Оздоровительный лагерь им. Ю.Гагарина" и земельный участок площадью 144 066 кв.м с кадастровым номером N.
Право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 13.05.2008.
Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 12.09.2013 за Х.В. признано право собственности на жилой дом общей площадью 62,0 кв.м., в том числе жилой площадью 36,9 кв.м, расположенный в ... (на территории оздоровительного лагеря имени Ю.Гагарина), в силу приобретательной давности. Указанный дом был возведен застройщиком Межколхозной здравницей в 1991 году, инвентаризационный учет дома проведен 17.03.1994, 14.06.1992 предоставлен в аренду брату истицы С.Ю. как главе КФХ, Х.В. проживает в указанном доме с 02.12.1992.
25.06.2014 на основании данного решения суда Х.В. осуществлена государственная регистрация права собственности на 1-этажный дом общей площадью 62,0 кв.м.
На момент признания за истицей права собственности на дом и до настоящего времени земельный участок под ним относится к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны, безопасности и специального назначения. Данная категория была присвоена до июля 2005, то есть до выкупа земельного ООО "Смоленскагроздравница" у МО "Смоленский район".
Разрешенное использование земельного участка N постановлением администрации МО "Смоленский район" Смоленской области от 25.03.2011 N 724 изменено с "под имущественным комплексом "Оздоровительный лагерь им.Ю.Гагарина" на "под Базу отдыха "Высокое" (л.д.59 т.1).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Козинское Смоленского района Смоленской области от 25.05.2018 N 38, земельный участок N находится в зоне О2 -зона размещения объектов социального и коммунально- бытового назначения (объекты дошкольного и общего образования, культура, спорт, медицина), в которой не запрещено расположение жилых домов.
В настоящее время за ООО "ДиэЛ" зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: N площадью 136730 кв.м, N площадью 621 кв.м, N площадью 5637 кв.м - под имущественным комплексом "Оздоровительный лагерь им. Ю.Гагарина" и N - площадью 1078 кв.м - под кафе, которые вместе образуют земельный участок площадью 144066 кв.м, с кадастровым номером N под имущественным комплексом "Оздоровительный лагерь им.Ю.Гагарина", приобретенный ООО "ДиэЛ" по сделке с ООО "Смоленскагроздравница" (л.д.47-83 т.1).
15.02.2018 истец направила в адрес ответчика требование о заключении договора купли- продажи земельного участка, площадью 800 кв.м, расположенного под ее домом, с установлением продажной стоимости 100000 руб.(л.д.22 т.1).
20.03.2018 ответчик ответил отказом заключить договор купли- продажи и предложил истице оформить спорную часть земельного участка площадью не более 600 кв.м в долгосрочную аренду по привлекательно низкой цене (л.д.23 т.1).
Как поясняли стороны в ходе судебного разбирательства, в 2018 имело место взаимное волеизъявление сторон заключить договор аренды части спорного земельного участка под жилым домом истицы, однако возникли разногласия по площади, сроку и размеру арендной платы и не были урегулированы.
Обращаясь с иском, в обоснование требований истец указала, что земельный участок занятый принадлежащим ей домом и необходимый для его использования расположен в границах земельного участка площадью 136730 кв.м, с кадастровым номером N (далее по тексту- земельный участок N), в результате приватизации которого ООО "Смоленскагроздравница" нарушено ее исключительное право, предусмотренное ст.36 Земельного кодекса РФ, на приобретение в собственность земельного участка, занятого домом, в границах согласно плану ООО НКЦ "Эталонъ" (т.2 л.д.215), до приватизации земельный участок N находился в бессрочном пользовании.
В целях определения размеров и границ участка, необходимого для использования (эксплуатации) принадлежащего Х.В. на праве собственности объекта недвижимости судом была назначена судебная землеустроительная, строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ".
Согласно заключению экспертов ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" действующие коммуникации (водоснабжение, канализация), подведенные к жилому дому Х.В. отсутствуют, отопление жилого дома автономное (печное). Согласно СП 55.13330.2011 ч.2 п. 4.3 СНиП 31-02-2001 в доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. В силу постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 не может служить основанием для признания помещения непригодным для проживания отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно и двухэтажном жилом доме, несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположение минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатированном жилом доме. В связи с этим эксперт пришел к выводу о том, что в жилом доме пригодном для проживания, необходимо и достаточно наличие электричества и системы отопления.
Экспертами предлагалось два варианта установления границ земельного участка: 600 кв.м на основании Правил землепользования и застройки Козинского сельского поселения Смоленского района и Смоленской области от 25.05.2018 N 38, устанавливающих минимальную площадь земельного участка в зоне О2 составляет 600 кв.м, и в размере 243 кв.м, с отступом от границ жилого дома до границ земельного участка 3 метра согласно постановлению Администрации Смоленской области от 05.06.2007 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Смоленской области", СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".
Суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям аналогию закона, а именно: нормы ст.36 ЗК РФ, действующей до 01.03.2015, и ст.39.20 ЗК РФ регламентирующую в настоящее время особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, исходя из норм ст.421 ГК РФ признал за истцом право на приобретение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим истице объектом недвижимости- жилым домом путем выкупа у ответчика, учитывая, что ответчик выкупил в 2005 году земельный участок и в той части, на которой был расположен объект недвижимости (жилой дом истицы), не принадлежащий Обществу на праве собственности. При этом часть земельного участка, подлежащего выкупу истцом, определена судом в границах согласно плану выполненному экспертами ООО "Эталонъ" минимальной площадью 243 кв.м, с отступом от границ жилого дома до границ земельного участка 3 метра согласно постановлению Администрации Смоленской области от 05.06.2007 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Смоленской области", СП 30-102-99 "Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства", поскольку формирование земельного участка площадью 600 кв.м под жилым домом повлечет за собой внесение изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения.
Между тем, такие выводы основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Действующее земельное и градостроительное законодательство позволяет правообладателю земельного участка выбирать вид разрешенного использования земельных участков, изменять вид разрешенного использования земельного участка (п.3 ст.11.2, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (пункт 4).
Из приведенных правовых норм следует, что участник общей долевой собственности вправе требовать выдела его доли, если такой выдел не запрещен законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности.
Выдел земельного участка не должен повлечь невозможности использования оставшейся части земельного участка, к невозможности беспрепятственного доступа с территории общего пользования, к дорогам общего пользования, к выделению в счет земельной доли земельного участка большей площади, чем занято домом истицы и необходимо для его использования с учетом предельных минимальных размеров соответствующего целевого назначения.
Отсутствие доступа (прохода или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета), несоответствие размера образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков является основанием для приостановления осуществления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета установлены статьями п.26 и 28 ст. 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости".
Суд первой инстанции, удовлетворив требования истца об установлении границ земельного участка фактически выделил в натуре часть земельного участка площадью 243 кв.м из земельного участка с кадастровым номером N, с целью последующей постановки образованного земельного участка на кадастровый учет, однако не учел, что истец не является участником долевой собственности, имеющим право выдела на основании ст. 252 ГК РФ.
Кроме того, земельный участок, который занят жилым домом истицы, как объект недвижимости на кадастровый учет не поставлен, расположен внутри границ земельного участка N принадлежащего ответчику, доказательств возможности выдела земельного участка с изменением его целевого назначения, с обеспечением доступа (прохода или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета) не представлено, размер земельного участка, границы которого установлены обжалуемым решением суда, не соответствуют установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Удовлетворяя требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции не учел, что законом предусмотрено исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной, но не в частной собственности (статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), и в силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Предложение продажи земли под объектом собственнику этого объекта является обязательным только в том случае, если собственник земли имеет намерения продать эту землю, при этом преимущественное право на покупку такой земли принадлежит собственнику находящегося на нем объекта. В иных случаях обязать собственника земли продать эту землю собственнику расположенного на ней объекта невозможно, законом такая обязанность на собственника земли не возложена.
Кроме того, как следует из положений статей 11.1, 37 Земельного кодекса РФ предметом договора купли-продажи земельного участка может быть сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Земельный участок под жилым домом истицы не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.
Учитывая то обстоятельство, что условие договора купли-продажи земельного участка, занятого зданием без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет договора купли-продажи не будет является согласованным, а договор - заключенным, Общество не может быть понуждено к заключению договора купли-продажи до момента, пока земельный участок не будет сформирован и поставлен в установленном законом порядке на государственный кадастровый учет.
Кроме того, при разрешении спора в части площади испрашиваемого земельного участка, которая необходима для использования (эксплуатации) и обслуживания дома (п.1 ст.35 ЗК РФ и ст.273 ГК РФ), суд определилее в границах согласно плану выполненному экспертами ООО "Эталонъ" минимальной площадью 243 кв.м, с отступом от границ жилого дома до границ земельного участка 3 метра согласно постановлению Администрации Смоленской области от 05.06.2007 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Смоленской области", СП 30-102-99 "Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства".
Однако, согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ (действующей на момент принятия решения суда) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).
Таким образом, при решении вопроса о границах и размере земельного участка необходимо учитывать комплекс факторов, в том числе размер фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; расположение красных линий, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной документации. Размеры земельного участка, необходимого для использования здания (сооружения), должны определяться, прежде всего, исходя из предусмотренных нормативов, с учетом назначения находящегося на нем здания, а также характеристики других строений и их относимость к объектам недвижимости.
Как указали эксперты ООО НКЦ "Эталонъ" согласно Правил землепользования и застройки Козинского сельского поселения Смоленского района и Смоленской области от 25.05.2018 N 38 минимальная площадь земельного участка в зоне О2 составляет 600 кв.м, соответственно границы и размер земельного участка установлены судом без учета установленных нормативов.
Истец, обращаясь с иском, фактически имела целью защиту своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ей объектом недвижимости, ввиду необходимости соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта, однако избрала ненадлежащий способ защиты, учитывая следующее.
Так, действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.1 ЗК РФ).
В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приобретения ООО "Смоленскагроздравница") указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, на момент приватизации ООО "Смоленскагроздравница" земельного участка, практика применения которой является актуальной для применения положений статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право истца на приватизацию данного земельного участка.
На момент заключения договора от 20.06.2005 на спорном земельном участке находился жилой дом, которым истица добросовестно, открыто и непрерывно владела и пользовалась как своим собственным после ликвидации 01.08.1994 межколхозной здравницы, когда действие договора аренды было прекращено, и сохранила исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования дома.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 20.06.2005 на земельном участке с кадастровым номером N находился объект недвижимости- жилой дом, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит ООО "Смоленскагроздравница" на праве собственности, существовала неопределенность в том, кто является его собственником, однако это не могло служить основанием для приватизации земельного участка без учета правил статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Действие исключительного права истца договором купли-продажи земельного участка от 29.07.2005, заключенным между правопредшественником ООО "Смоленскагроздравница" и ООО "ДиэЛ" не прекращено, поскольку при заключении договора купли-продажи Обществу было известно, что оно не является собственником всех расположенных на земельном участке с кадастровым номером N объектов недвижимого имущества и совершило сделку на таких условиях.
Из правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, следует, что собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации общего неделимого либо делимого, но не разделенного земельного участка не были учтены, вправе обратиться с одним из следующих способов защиты:
- признание сделки приватизации земельного участка недействительной полностью (при неделимости земельного участка и отсутствия у истца намерений приватизировать земельный участок);
- признание сделки приватизации земельного участка недействительной в части, занятой принадлежащим истцу объектами недвижимости и необходимой для их использования (земельный участок делим и у истца отсутствует намерение участвовать в приватизации этого земельного участка);
- признание права общей долевой собственности истца и ответчика на земельный участок (независимо от делимости земельного участка при наличии у истца намерений приватизировать общий земельный участок, с возможностью последующего раздела земельного участка или выдела части участка истца в том же процессе со взысканием с него неосновательного обогащения в соответствующей части уплаченной ответчиком выкупной цены за общий земельный участок).
При этом доли определяются по договоренности собственников, при наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости.
Соответственно при наличии у истца намерений приватизировать общий земельный участок, с возможностью последующего раздела земельного участка или выдела части участка истца в том же процессе надлежащим способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании права общей долевой собственности истца и ответчика на земельный участок независимо от делимости земельного участка, со взысканием с истицы неосновательного обогащения в соответствующей части уплаченной ответчиком выкупной цены за общий земельный участок.
Между тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции требования о признании права общей долевой собственности истец не заявляла, судом принято решение в пределах заявленных требований, что согласуется с положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, фактически выделив земельный участок, который на кадастровый учет не поставлен и не является объектом общей долевой собственности, что действующим законодательством не предусмотрено.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с частью 4 статьи 327.1 ГПК Российской Федерации не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции, а оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации, у судебной коллегии по данному делу не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца, а доводы жалобы ответчика о незаконности решения в части удовлетворенных требований заслуживающими внимания, нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства привели к неправильному разрешению спора, обжалуемое решение на основании п.3 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Х.В. в иске к ООО "ДиэЛ" об установлении границ земельного участка и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
Истец не лишена возможности реализовать свое право судебной защиты в предусмотренном законом исковом порядке при условии избрания надлежащего способа.
Также стоит отметить, что исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ, в условиях сохранения истцом владения земельным участком имеются основания для квалификации заявленного иска как негаторного, когда собственник или иной владелец требует устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на который исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика оснований для применения срока исковой давности к заявленным истцом требованиям у суда первой инстанции не имелось.
Разрешая вопрос о перераспределении судебных расходов, судебная коллегия на основании ст.98 ГПК РФ присуждает в пользу ООО НКЦ "Эталонъ" с истицы, как со стороны проигравшей спор, в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 150000 рублей (л.д.160 т.2).
Руководствуясь п.2 ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 21.11.2019 отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска Х.В. к ООО "ДиэЛ" об установлении границ земельного участка, понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать.
Взыскать с Х.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью НКЦ "Эталонъ" в возмещение расходов на проведение экспертизы 150000 рублей.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
