Дата принятия: 12 февраля 2020г.
Номер документа: 33-5534/2019, 33-248/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2020 года Дело N 33-248/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Якушева П.А.,
судей Швецовой Н.Л., Закатовой О.Ю.,
с участием прокурора Шигонцевой В.А.,
при секретаре Евдокимовой Е.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 12 февраля 2020 г. дело по апелляционной жалобе Леонова Я. В. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 23 августа 2019 г., которым Леонова О. В., **** года рождения, и Ленов Я.В., **** года рождения, выселены из жилого дома, расположенного по адресу: ****, и сняты с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.
С Леоновой О. В. и Леонова Я. В. в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк" взыскано возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. в равных долях по 3 000 руб. с каждого.
В удовлетворении исковых требований Леоновой О. В. и Леонова Я. В. к АО "Российский сельскохозяйственный банк" о сохранении права пользования жилым домом отказано.
Заслушав доклад судьи Швецовой Н.Л., объяснения ответчика Леоновой О.В., представителя ответчика Леонова Я.В. - Васильева Д.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия
установила:
АО "Российский сельскохозяйственный банк" (АО "Россельхозбанк", Банк) обратилось в суд с иском к Леоновой О.В., Леонову Я.В., с учетом уточнений, о выселении ответчиков из занимаемого ими жилого помещения, находящегося по адресу: ****, и снятии их с регистрационного учета по месту жительства, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. В обоснование указано, что право собственности Банка на жилое помещение возникло на основании решения Муромского городского суда от 17 июня 2016 г., в соответствии с которым с залогодателя Г.А.В. взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное Банку имущество. К Г.А.В. право собственности на объекты недвижимости перешло на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29 ноября 2013 г. Поскольку данная недвижимость приобреталась, в том числе, за счет кредитных средств АО "Россельхозбанк", она находилась в залоге Банка. Не являясь собственниками жилого помещениями, ответчики с регистрационного учета по месту жительства не снялись. Регистрация и проживание ответчиков в принадлежащем Банку помещении ограничивает его право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Представитель истца в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.
Ответчик Леонов Я.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Ответчик Леонова О.В., представляющая также интересы ответчика Леонова Я.В., представитель Васильев Д.В. исковые требования не признали, предъявили встречный иск, в котором просили сохранить за Леоновым Я.В. и Леоновой О.В. право пользования жилым домом, расположенным по адресу: ****, указав, что ими заключен договор найма 29 ноября 2013 г., впоследствии измененный 4 декабря 2013 г., с Г.А.В., а следовательно, он сохраняет силу при реализации жилого помещения. Из правоустанавливающих документов на дом, которые предоставлялись Банку, следует, что на момент заключения кредитного договора от 29 ноября 2013 г. при передаче банку дома, как предмета залога в ипотеку, установлено обременение правом пользования продавца и Леонова Я.В. домом, в котором они проживали и были зарегистрированы. В пункте 12 договора указано, что на момент заключения договора в доме зарегистрированы и проживают ответчики, за которыми право пользования заложенным домом сохранялось после перехода права собственности к Г.А.В. Полагают, что условие договора купли-продажи о снятии с регистрационного учета Леонова Я.В. не прекращает его право пользования домом, никаких обязательств он лично не давал.
Представитель третьего лица Отдела по вопросам миграции МО МВД России "Муромский" в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Леонов Я.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование указывает на осведомленность Банка об обременении правом проживания и сохранение права пользования жилым домом на основании заключенных договоров найма.
В возражениях на апелляционную жалобу и на дополнение к апелляционной жалобе АО "Россельхозбанк" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца АО "Россельхозбанк", ответчик Леонов Я.В., представитель третьего лица Отдела по вопросам миграции МО МВД России "Муромский" не явились, о явке извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (представитель Банка извещен телефонограммой, Леонову Я.В. доставлено смс-извещение и почтовое уведомление, почтовое уведомление доставлено Отделу по вопросам миграции МО МВД России "Муромский" 6 февраля 2020 г.), а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, что позволяет в силу положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней, возражений на них, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу п. 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры; освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом (пункт 1).
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что АО "Россельхозбанк" является собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости от 15 ноября 2018 г. N **** и N **** соответственно.
Право собственности возникло у АО "Россельхозбанк" на основании решения Муромского городского суда от 17 июня 2016 г., которым с залогодателя Г.А.В. взыскана задолженность по кредитному договору от 29 ноября 2013 г. и обращено взыскание на вышеуказанное недвижимое имущество, приобретенное Г.А.В. у Леоновой О.В. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29 ноября 2013 г ( т. 1 л.д. 8-11).. Поскольку данная недвижимость приобреталась, в том числе, за счет кредитных средств АО "Россельхозбанк" (п. 5 договора), она находилась в залоге Банка в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору (п. 16 договора).
Постановлением судебного пристава - исполнителя от 21 июня 2018 г. нереализованное на торгах имущество должника было передано взыскателю.
Из пункта 10 вышеуказанного договора купли-продажи от 29 ноября 2013 г., заключенного между продавцом Леоновой О.В. и покупателем Г.А.В. усматривается, что продавец гарантирует, что на дату подписания договора жилой дом и земельный участок никому не проданы, не подарены и не отчуждены третьим лицам иным образом, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, кроме указанных в пункте 11, не обременены.
Пунктом 11 данного договора продавец обязуется с момента подписания договора до передачи жилого дома и земельного участка покупателю не обременять их правами третьих лиц, не ухудшать их состояние.
Из пункта 12 договора купли-продажи от 29 ноября 2013 г. следует, что покупатель поставлен в известность о том, что на момент заключения договора в жилом доме зарегистрирована по месту жительства продавец- Леонова О.В., Леонов Я.В. Зарегистрированные лица обязуются сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю.
Продавец обязуется физически освободить жилой дом в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 21 договора установлено, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.
Из отметок на договоре купли-продажи от 29 ноября 2013 года следует, что регистрация права собственности, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлены 4 декабря 2013 года.
Леоновой О.В. и Леоновым Я.В. в обоснование своей позиции, том числе по встречному иску о сохранении права пользования жилым домом представлены два договора найма от 29 ноября 2013 г. и измененный от 4 декабря 2013 г.
Договор найма жилого помещения от 29 ноября 2013 г. заключен между Г.А.В. ( как собственником жилого дома п. 1.2) и Леоновым Я.В., по условиям п. 1.1. которого жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу **** передаются для проживания Леонову Я.В. и проживающей с ним Леоновой О.В. ( т. 1 л.д. 134-136.
Пунктом 1.4. данного договора предусмотрено, что жилой дом предоставляется свободным от прав третьих лиц, владелец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора жилой дом не находится под залогом (за исключением ипотеки в силу закона), арестом, не обременен ничьими правами, либо обязательствами, кроме указанных в п. 12 в договоре купли-продажи от 29 ноября 2013 г.
Договор найма жилого дома (измененный) от 4 декабря 2013 г. содержит аналогичные условия в п. 1.1. и п. 1.4.
Удовлетворяя исковые требования Банка, суд первой инстанции пришел к выводу, что право пользования спорным жилым помещением Леоновой О.В. и Леоновым Я.В. прекращено в силу закона в связи с обращением взыскания на него и переходом права собственности к новому собственнику дома - АО "Россельхозбанк", регистрация ответчиков в доме истца существенно ущемляет его правомочия как собственника жилого помещения, в том числе, по распоряжению данным имуществом.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о сохранении права пользования жилым домом, суд первой инстанции исходил из того, что представленный Леоновыми договор найма жилого дома не влечет для Банка каких-либо правовых последствий, поскольку залогодатель не был извещен надлежащим образом о существующих обременениях, в том числе и о заключении договора найма, его изменении.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, они основаны на верном применении норм материального к установленным фактическим обстоятельствам, представленные суду доказательства получили мотивированную оценку в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы Леонова Я.В. и дополнений к ней о том, что на момент заключения Банком кредитного договора от 29 ноября 2013 г. Банк был извещен об имеющемся обременении жилого дома правами третьих лиц противоречат представленным доказательствам и установленным судом первой инстанции обстоятельствам.
Из представленного в материалы дела кредитного договора от 29 ноября 2013 г., заключенного между Банком и Г.А.В. следует, что кредит имеет исключительно цель - приобретение жилого дома по адресу: ****, выдача кредита производится при обязательном предоставлении заемщиком подписанного им и продавцом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка( т. 1 л.д.213-218).
Заключенный 29 ноября 2013 года между Леоновой О.В. и Г.А.В. договор купли-продажи жилого дома по адресу: ****, кадастровый номер **** и земельного участка по этому адресу, кадастровый номер ****, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела ( т. 1 л.д.8-11) в пунктах 10-11 содержал гарантии отсутствия обременений жилого дома правами третьих лиц, в том числе по договору найма, а пункт 12 договора предусматривал обязательства продавца как по снятию с регистрационного учета совместно с Леоновым Я.В., так по и фактическому освобождению жилого дома в согласованный срок.
Ссылка в апелляционной жалобе на имевшую место в п. 10 договора купли-продажи описку со ссылкой на п. 11, в то время как должен был быть указан п. 12 не может быть признана состоятельной.
В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценивая содержание п. 10-12 договора купли-продажи как по отдельности, так и в целом со всеми условиями договора, суд апелляционной инстанции, не усматривает иного толкования договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и наличие в нем условий обременения - в виде сохранения права пользования жилым домом Леоновой О.В. и Леонова Я.В. после перехода права собственности к покупателю. Напротив, буквальное содержание п. 12 договора содержит условие о том, что зарегистрированные в жилом доме Леонова О.В. и Леонов Я.В. снимаются с регистрационного учета и фактически освобождают жилой дом в согласованный сторонами срок ( 30 дней). При этом пункт 9 данного договора дополнительно содержит гарантии продавца Леоновой О.В. об отсутствии каких-либо лиц, сохраняющих права пользования жилым домом после его приобретения покупателем.
Таким образом, на момент заключения кредитного договора, обремененного в интересах Банка ипотекой в силу закона, истец не был поставлен в известность относительно сохранения права пользования ответчиками жилым домом, в том числе и по условиям представленного ответчиками договора найма от 29 ноября 2013г. (. 1 л.д. 134). Договор купли-продажи не содержит каких-либо ссылок на наличие заключенного между Г.А.В. и Леоновым Я.В. договора найма жилого дома.
При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание и на то обстоятельство, что по состоянию на 29 ноября 2013 г. Г.А.В. собственником жилого дома, как указано в п. 1.2. договора найма, не являлся, поскольку в силу п. 25 договора купли-продажи и положений ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на жилой дом к нему перешло лишь с момента его регистрации, имевшего место 4 декабря 2013г.
Доводы жалобы о том, что спорное домовладение состоит фактически их четырех объектов недвижимости, после заключения договора купли-продажи от 29 ноября 2013 г. Леоновой О.В. осталась принадлежать часть дома до момента ее выкупа Г.А.В., в связи с чем и был заключен договор найма с Леоновым Я.В., при этом обязательств сняться с регистрационного учета Леоновы на себя не принимали не могут быть признаны состоятельными, они противоречат как содержанию как договора купли-продажи от 29 ноября 2013 г., так и другим доказательствам по делу, в т.ч. вступившему в законную силу решению суда об обращении взыскания на заложенное имущество, которое идентифицировано совпадающими кадастровыми номерами жилого дома и земельного участка.
Из изложенного следует, что до возникновения ипотеки в силу закона спорный жилой дом не был обременен сохранением права проживания Леоновой О.В. и Леонова Я.В., в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что банк при совершении сделки надлежащим образом был уведомлен о третьих лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования домом при смене собственника нельзя признать состоятельными.
Право собственности Леоновой О.В. на жилой дом прекращено с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 29 ноября 2013 года, что с учетом положений пункта 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации влекло за собою прекращение права пользования жилым домом членами ее семьи - в данном случае сына Леонова Я.В.
Не может повлиять на исход правильно по существу разрешенного спора и представленный суду первой инстанции измененный 4 декабря 2013 г. договор найма ( т. 1 л.д. 165-166), учитывая отсутствие представленных доказательств согласия залогодержателя на его заключение, как того требуют положения п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке.
Согласно п.2 ст. 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Из указанных норм права в их совокупности следует, что для признания ответчиков прекратившим право пользования жилым домом в данном случае необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества, что в настоящем деле состоялось. После окончания данной процедуры собственник имущества вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, право пользования жилым помещением которых прекращено.
Кроме того, из содержания п. 1.4. данного измененного договора найма от 4 декабря 2013 г. следует, что жилой дом не находится под залогом (за исключением ипотеки в силу закона), следовательно, Леонов Я.В., принимая во временное пользование для проживания жилой дом ( п. 1.1 договора) был осведомлен о наличии ипотеки в силу закона, правовые последствия которой в случае реализации заложенного имущества определены п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, предусматривающим прекращение права пользования любых лиц, проживающих в таком жилом доме.
Аналогичный пункт 1.4 содержит и первичный договор найма от 29 ноября 2013г., в связи с чем доводы жалобы о том, что данный договор не был расторгнут не влияют на исход принятого по делу решения.
Суд апелляционной инстанции критически относится к высказанной представителями Леонова Я.В. - адвокатом Васильевым Д.В. и Леоновой О.В. позиции неосведомленности либо заблуждении Леонова Я.В. при подписании договора найма относительно обременения жилого дома ипотекой в силу закона, учитывая, как буквальное содержание п. 1.4. договора найма, а также и то, что Леонов Я.В., как пояснили в суде апелляционной инстанции представители, является сыном Леоновой О.В., которой Г.А.В. приходится братом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований и сохранении за ответчиками права пользования (в том числе и на основании заключенных 29 ноября и 4 декабря 2013 г. договоров найма) жилым домом, право собственности на который в результате исполнения решения Муромского городского суда от 17 июня 2016 г. об обращении взыскания на заложенное имущество перешло к АО " Российский сельскохозяйственный банк".
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтены положения п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к тому обстоятельству, что банк не являлся стороной договора купли-продажи, следовательно, не вправе ссылаться в качестве возражения против требований истцов по встречному иску на неисполнение каких-либо обязательств перед покупателем, не могут быть признаны заслуживающими внимания. Суд первой инстанции разрешилвозникший спор на основании подлежащих применению в возникшем споре норм права, в т.ч. положений Закона об ипотеке, статья 78 которого регламентирует вопросы прав любых лиц, пользующихся и проживающих в жилых домах, которые реализованы вследствие обращения на них взыскания. Положения указанного закона также указывались истцом в обоснование заявленных требований о выселении. Не допущено судом первой инстанции неверного установления значимых обстоятельств и применения к ним положений п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке, ссылка на который имеется в апелляционной жалобе.
Доводы жалобы о том, что банк не заявлял требований о расторжении договоров найма не указывают на нарушение судом требований п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке, поскольку в силу указанной нормы значимыми обстоятельствами являлись вопросы наличия заключенных договоров найма до возникновения ипотеки либо доказанность согласия залогодержателя на их заключение после возникновение ипотеки. Данные обстоятельства судом первой инстанции установлены в полном объеме. Установлено, что представленные суду договора найма не сохраняют права пользования ответчиками жилым домом, в связи с чем оснований для применения положений указанной в жалобе статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора найма и соблюдении досудебного порядка не имелось.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Муромского городского суда Владимирской области от 23 августа 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Леонова Я. В. - без удовлетворения.
Председательствующий: П.А. Якушев
Судьи Н.Л. Швецова, Закатова О.Ю.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
