Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 33-5526/2019, 33-274/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 33-274/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Ворончихина В.В.,
судей Мамаевой Н.А., Ждановой Е.А.
при секретаре Шубиной А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 21 января 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе Замятина П.Л. на решение Ленинского районного суда г.Кирова от 18 ноября 2019 года, которым Замятину П.Л. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Квартал", АО "ДОМ.РФ" о признании права собственности на жилые помещения, снятии запрета на совершение регистрационных действий.
Заслушав доклад судьи Мамаевой Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Замятин П.Л. обратился с исками к ООО "Квартал" о признании права собственности, указав, что 06.02.2019 между ним и ООО "Квартал" были заключены договоры купли-продажи квартир <адрес> и <адрес> в доме <адрес> стоимостью 960617 руб. и 940397,50 руб. соответственно. Квартира N<адрес> истцом оплачена в полном объеме, квартира <адрес> - частично на сумму 376159 руб. Истец обратился в Управление Росреестра с заявлениями о проведении государственной регистрации договоров, в чем ему было отказано по причине вынесения 28.05.2019 судебным приставом-исполнителем постановления о запрете на совершение действий по регистрации имущества, находящегося в собственности ООО "Квартал", в рамках исполнительного производства, взыскателем по которому является АО "ДОМ.РФ".
Дела по искам Замятина П.Л. объединены судом в одной производство.
В качестве соответчика судом к участию в деле привлечено АО "ДОМ.РФ".
Истец, уточнив требования, просил суд признать за ним право собственности на квартиры N<адрес> в вышеуказанном доме, по квартире <адрес> - с обременением в виде залога на сумму недоплаты 564238,5 руб., а также снять арест с названных квартир.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют УФССП России по Кировской области, Управление Росреестра по Кировской области, ПАО "Сбербанк России".
Судом постановлено приведенное выше решение.
С решением не согласился Замятин П.Л., в апелляционной жалобе привел доводы аналогичные изложенным в исках, указал на нарушение судом норм материального права. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его заключения и с этого же момента становится обязательным для сторон. С момента заключения договоров он приобрел первоочередное право на получение в собственность спорных объектов недвижимости. На момент заключения договоров и подачи документов на государственную регистрацию какие-либо притязания третьих лиц на квартиры, а также аресты отсутствовали. Договоры не оспорены, не признаны недействительными в установленном законом порядке. Квартиры были переданы ему до наложения на них ареста, он является добросовестным приобретателем. Суд не принял во внимание его довод о том, что стоимость арестованного имущества должника в пользу кредитора ООО "ДОМ.РФ" несоразмерна требованиям исполнительного документа, в связи с чем удовлетворение его требований не нарушит прав кредитора. Просит решение отменить, принять новое об удовлетворении заявленных требований.
В возражениях на жалобу представителем ООО "ДОМ.РФ" указано на несостоятельность ее доводов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав Замятина П.Л., его представителя Сабирову М.С., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "Квартал" Погудину Д.М., не возражавшую против ее удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.02.2019 между ООО "Квартал" (продавец) и Замятиным П.Л. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 960617 руб., и договор купли-продажи квартиры <адрес> в том же доме стоимостью 940397,50 руб.
Договоры являются одновременно актами приема-передачи квартир; с момента государственной регистрации прав собственности по договорам квартиры считаются продавцом переданными, а покупателем принятыми во владение. После государственной регистрации права собственности покупатель получает ключи от квартир (п.7 договоров).
Согласно п.8 договоров право собственности на квартиры покупатель приобретает с момента государственной регистрации данного права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.
По сообщению ООО "Квартал" стоимость квартиры N <адрес> Замятиным П.Л. оплачена полностью, а квартиры N <адрес> -частично, имеется задолженность в сумме 564238,50 руб.
На момент заключения договоров право собственности на квартиры за продавцом зарегистрировано не было. Как следует из выписок из ЕГРН право собственности на них за ООО "Квартал" зарегистрировано 12.02.2019.
07.03.2017 между ПАО Сбербанк и ООО "УКС КЧУС" (впоследствии ООО "Квартал") заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств по которому 10.03.2017 заключен договор залога. Имущественные права требования по договору залога включают в себя право (требование) на получение площадей строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Спорные помещения находятся в залоге у банка, в ЕГРН имеется запись о наличии обременения в виде ипотеки в пользу банка.
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.12.2018 с ООО "УКС КЧУС" (ООО "Квартал") в пользу АО "ДОМ.РФ" взыскано 4401352,65 руб., возбуждено исполнительно производство.
07.02.2019 Замятин П.Л. обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности на вышеуказанные квартиры.
29.05.2019 был зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2019, вынесенного в рамках исполнительного производства от 07.05.2019, где должником является ООО "Квартал", взыскателем АО "ДОМ.РФ".
11.06.2019 принято решение о приостановлении государственной регистрации до снятия запрета.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В силу требований ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, п. 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве", п. 2 ст. 218 ГК РФ иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Обращаясь с требованиями об освобождении имущества от ареста и признании права собственности, истец ссылался на то, что договоры купли- продажи квартир фактически исполнены, а регистрация перехода права собственности по ним невозможна в связи с наличием запрета, установленного ФССП, чем нарушается его право на реализацию прав собственника в отношении объектов недвижимого имущества.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 164, 131, 223 ГК РФ, ст.1 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к правильному выводу о том, что возникновение права на недвижимое имущество связано с моментом государственной регистрации такого права, на что также указано в договорах купли-продажи, а не с моментом заключения договора купли-продажи.
Наличие ограничений, в том числе, запрета совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности.
Учитывая, что до государственной регистрации перехода права собственности на квартиры, их собственником продолжает оставаться ответчик, а заключение договоров купли-продажи сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то фактическое исполнение договоров, на что ссылается апеллянт, не дает право истцу заявить требование об освобождении спорного имущества от запрета на совершение регистрационных действий.
Суд, проанализировав доводы истца о том, что он приобрел квартиры до возникновения обременений, и фактически договор купли-продажи исполнен, со ссылкой на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2010 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также положения ст. 218 ГК РФ, обоснованно указал, что они являются несостоятельными, поскольку в силу изложенных норм закона до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от обременений и не свидетельствует о приобретении покупателем прав собственника недвижимого имущества. Учитывая изложенное, доводы стороны истца о произведенном в квартирах ремонте не могут являться основанием к отмене состоявшегося решения.
Всем доводам стороны истца, в том числе касающимся несоразмерности стоимости всего арестованного имущества должника требованиям исполнительного документа, судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, они являлись основанием процессуальной позиции стороны истца, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не находит.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в жалобе не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г.Кирова от 18 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий - Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
