Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 33-5518/2019, 33-233/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 33-233/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего
судей
при секретаре
Якушева П.А.,
Денисовой Е.В., Удальцова А.В.,
Евдокимовой Е.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 21 января 2020 года дело по апелляционной жалобе Титовой Галины Валентиновны на решение Киржачского районного суда Владимирской области от 19 июля 2019 года (с учетом определения Киржачского районного суда Владимирской области от 8 ноября 2019 года об исправлении описок), которым постановлено:
Иск Титовой Галины Валентиновны к Галковой Надежде Александровне удовлетворить частично.
Взыскать с Галковой Нажеды Александровны в пользу Титовой Галины Валентиновны сумму, уплаченную по соглашению о задатке от 21 марта 2019 года, в размере 100000 (сто тысяч) рублей, в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины 3200 (три тысячи двести) рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречного иска Галковой Надежды Александровны к Титовой Галине Валентиновне о признании соглашения о задатке от 21 марта 2019 года незаключенным отказать.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Титовой Г.В. и ее представителя Чернова В.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Галковой Н.А., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Титова Г.В. обратилась в суд с иском к Галковой Н.А. о расторжении соглашения о задатке от 21.03.2019, взыскании задатка в двойном размере в сумме 200 000 руб.
В обоснование иска указала, что 21.03.2019 между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке на покупку квартиры, по которому в срок до 30.04.2019 стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, ответчик обязался в указанный срок предоставить истцу оригиналы документов: справки об отсутствии зарегистрированных в квартире лицах, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам по всем обслуживающим данный объект организациям, технического паспорта помещения (при наличии), договора передачи недвижимого имущества в собственность, однако данное обязательство Галковой Н.А. не исполнено, в связи с чем Титова Г.В. предложила Галковой Н.А. уплатить двойную сумму задатка. Данное предложение Галкова Н.А. оставила без ответа.
Галкова Н.А. обратилась в суд с встречным иском к Титовой Г.В., в котором просила признать соглашение о задатке от 21.03.2019 незаключенным.
В обоснование встречного иска указано, что соглашение о задатке не содержит взаимного обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Ни предварительный договор, ни договор купли-продажи между сторонами не заключался. В связи с этим указывает, что поскольку стороны в момент подписания соглашения о задатке какого-либо договора, который обеспечивался бы задатком, в установленной законом форме не заключили, постольку переданные денежные средства в размере 100 000 руб. по соглашению о задатке являются авансом, а не задатком, что свидетельствует о том, что заключенное между сторонами соглашение не является соглашением о задатке.
В судебном заседании суда первой инстанции Титова Г.В. и ее представитель Чернов В.М. первоначальные исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным основаниям, встречный иск не признали.
Галкова Н.А. первоначальный иск не признала, пояснила, что 30.04.2019 она прибыла в МФЦ для заключения договора купли-продажи, но Титова Г.В. туда не явилась, требований к Галковой Н.А. о заключении договора купли-продажи не предъявляла. Встречные исковые требования поддержала по изложенным во встречном иске основаниям, указав, что соглашение о задатке не заключено, переданная сумма является авансом.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Титова Г.В., указывая, что первоначальные исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме. Судом первой инстанции не учтено, что Галкова Н.А. знала, что сделка без соответствующего разрешения органов опеки, совершена быть не может, однако Титовой Г.В. в нарушение п. 6.3 соглашения не сообщила, в связи с чем суд необоснованно исключил возможность ответственности продавца, предусмотренную п. 7 соглашения (возвращение суммы задатка в двойном размере). Кроме того, по мнению апеллянта, в силу п.п. 1, 2 ст. 431.2 ГК РФ Титова Г.В. наряду с требованием о возмещении убытков или взыскания неустойки вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Действия продавца, который не решил вопрос получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки, являются существенным нарушением соглашения о задатке, что в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного соглашения.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21.03.2019 между Галковой Н.А. (продавец) и Титовой Г.В. (покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны обязуются в течение срока действия данного соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером ****, расположенной по адресу: ****, по цене 1 450 000 руб. (п. п. 1, 2 соглашения).
На момент заключения указанного соглашения собственниками указанной квартиры являлись Галкова Н.А. (**** доли), Г.А.С. (**** доли), несовершеннолетний Г.М.С., **** г. рождения (**** доли).
В соответствии с п. 3 соглашения Титова Г.В. передала Галковой Н.А. в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению указанной квартиры. Сумма задатка входит в цену объекта.
По условиям соглашения Галкова Н.А. в числе прочего обязалась:
- после подписания соглашения предоставить Титовой Г.В. необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи квартиры документы (п. 6.1 соглашения);
- в срок до 30.04.2019 включительно предоставить Титовой Г.В. дополнительно следующие документы: справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лицах, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по всем обслуживающим данную квартиру организациям, технический паспорт помещения (при его наличии), договор передачи недвижимого имущества в собственность (п. 6.2 соглашения);
- незамедлительно сообщать Титовой Г.В. обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению квартиры (п. 6.3 соглашения);
- явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей указанной квартиры (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из квартиры), супругов собственников квартиры (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с Титовой Г.В. (устно или письменно) день, время и место для подписания договора купли-продажи квартиры, подачи документов на государственную регистрацию (п. 6.6 соглашения);
- обеспечить снятие всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета, выселиться и освободить квартиру от имущества в сроки, согласованные в договоре купли-продажи квартиры, а также передать квартиру, не обремененную никакими задолженностями, новому собственнику по передаточному акту (п. 6.7 соглашения).
В случае уклонения или отказа Галковой Н.А. от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Галковой Н.А. своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 6 соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (п. 7 соглашения).
В случае уклонения или отказа покупателя от исполнения обязательств по соглашению - нарушения покупателем своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора-купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с покупателем, его супругом, - сумма задатка не возвращается (п. 8 соглашения).
Пунктом 10 соглашения предусмотрено, что при отсутствии иного согласования с покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего соглашения, 12 часов 00 минут, офис по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 8, МБУ "Мои документы".
Соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до 30.04.2019 включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию обеих сторон (п. 13 соглашения).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции указал, что заключенное сторонами спора 21.03.2019 соглашение о задатке содержит все основные условия предварительного договора, в связи с чем признал указанное соглашение предварительным договором, содержащим условия о задатке, а переданные Титовой Г.В. по соглашению денежные средства в размере 100 000 руб. - задатком, обеспечивающим исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Судебная коллегия по изложенным основаниям признает указанную квалификацию правоотношений сторон верной.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, материалы дела не содержат доказательств заключения основного договора до окончания срока, определенного предварительным соглашением, а также доказательств направления какой-либо из сторон предложения либо требования о заключении договора, в связи с чем, пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные соглашением, прекращены, оснований для удержания полученных от истца средств ответчиком не имеется, что свидетельствует о наличии в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ у ответчика обязанности возвратить денежные средства в размере 100 000 руб. как неосновательное обогащение.
С выводами суда первой инстанции о прекращении обязательств по предварительному договору и об отсутствии вины продавца в незаключении основного договора купли-продажи судебная коллегия согласиться не может.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Однако, заключив 21.03.2019 предварительный договор, Галкова Н.А., зная о необходимости получения заключения органов опеки и попечительства относительно будущей сделки купли-продажи квартиры, поскольку одним из ее сособственников являлся несовершеннолетний, не приняла мер к его получению в установленный предварительным договором срок (до 30.04.2019) и не сообщила в нарушение п. 6.3 соглашения о задатке Титовой Г.В. об указанном обстоятельстве, влияющем на совершение сделки. Указанные меры не предприняты и на дату рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
При этом то обстоятельство, что Титова Г.В. не явилась 30.04.2019 в 12 час. 00 мин. в МБУ "Мои документы" для регистрации сделки, об утрате заинтересованности в заключении основного договора и отказе от намерений по его заключению с ее стороны не свидетельствует, поскольку, как пояснила Титова Г.В. в судебном заседании суда первой инстанции, в указанный день она позвонила риэлтору, сопровождавшему сделку купли-продажи указанной квартиры, который сообщил об отсутствии необходимости явки для регистрации сделки, поскольку у Галковой Н.А. отсутствуют необходимые документы для ее регистрации. Данное обстоятельство Галкова Н.А. не отрицала.
Учитывая, что со стороны Титовой Г.В. обязательства, предусмотренные предварительным договором исполнены в полном объеме, она была намерена заключить договор купли-продажи квартиры, однако согласие органа опеки на совершение сделки Галковой Н.А. получено не было, какие-либо действия для его получения она не предпринимала, об отсутствии разрешения органа опеки Галкова Н.А. Титову Г.В. в известность не поставила, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине Галковой Н.А., в связи с чем исковые требования Титовой Г.В. взыскании задатка в двойном размере в сумме 200 000 руб. подлежат удовлетворению.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера взысканной суммы задатка. С Галковой Н.А. в пользу Титовой Г.В. подлежит взысканию сумма, уплаченная по соглашению о задатке от 21.03.2019, в двойном размере, а именно в размере 200 000 рублей. Соответственно, подлежит изменению размер возмещения расходов по оплате государственной пошлины с 3 200 руб. до 5 200 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Киржачского районного суда Владимирской области от 19 июля 2019 года (с учетом определения Киржачского районного суда Владимирской области от 8 ноября 2019 года об исправлении описок) изменить в части размера денежной суммы и расходов по оплате государственной пошлины, взысканных с Галковой Надежды Александровны в пользу Титовой Галины Валентиновны.
Взыскать с Галковой Надежды Александровны в пользу Титовой Галины Валентиновны сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 200 (пять тысяч двести) рублей.
В остальной части решение Киржачского районного суда Владимирской области от 19 июля 2019 года оставить без изменения.
Председательствующий П.А. Якушев
Судьи Е.В. Денисова
А.В. Удальцов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
