Дата принятия: 25 февраля 2020г.
Номер документа: 33-549/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2020 года Дело N 33-549/2020
от 25 февраля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Уваровой Т.В.,
судей Худиной М.И., Марисова А.М.
при секретаре Мануйловой М.Н.,
помощнике судьи Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N 2-2249/2019 по исковому заявлению Кривенко Владимира Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "ДомСтрой" об обязании погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях задолженность за жилищно-коммунальные услуги, передать истцу квартиру по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указанную квартиру, взыскании неустойки
по апелляционной жалобе истца Кривенко Владимира Владимировича на решение Октябрьского районного суда города Томска от 02 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи Худиной М.И., объяснения истца Кривенко В.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Кривенко В.В. обратился в суд с иском к ООО "ДомСтрой", в котором просил обязать ответчика погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу задолженность: взнос на капитальный ремонт в размере 21 870,63 руб., начисленный по июнь 2019 года, неустойку, начисленную на указанную сумму, по май 2019 года в размере 325,97 руб. в Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области по лицевому счету /__/; задолженность по электроэнергии, начисленную по апрель 2019 года, в размере 1384,98 руб. в ПАО "Томсэнергосбыт" по лицевому счету /__/; задолженность за отопление и горячее водоснабжение, начисленную по июнь 2019 года, в размере 5 835,74 руб. в АО "ТомскРТС" по лицевому счету /__/; задолженность за содержание общего имущества (ЖКУ), начисленную по июнь 2019 года, в размере 5 046,10 руб. в ООО "УК Виктория"; обязать ответчика в течение 10 календарных дней со дня полного погашения задолженности по горячему водоснабжению, отоплению, электроснабжению, взносам на капитальный ремонт (с учетом неустойки) и содержанию общего имущества (ЖКУ) передать истцу квартиру, расположенную по адресу: /__/ по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указную квартиру. Взыскать с ответчика неустойку в размере 800 000 руб.
В обоснование исковых требований указал, что 27.02.2019 сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/. Истец условия договора по оплате исполнил в полном объеме. Однако до настоящего времени ответчик не передал указанную квартиру по акту приема-передачи, не передал ключи от почтового ящика, паспорт на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорт на квартиру. Согласно условиям договора ответчик должен был оплатить всю задолженность по коммунальным платежам, чего не было им сделано. Истцом ответчику направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем полагает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 19.03.2019 по 10.07.2019 на основании п. 3 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей".
Истец Кривенко В.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика Гращенков Д.И. возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что требования истца о взыскании неустойки по Закону "О защите прав потребителей" несостоятельны, поскольку ООО "ДомСтрой" не является профессиональным участником рынка недвижимости, не оказывает услуги населению по купле-продаже квартир. Для ООО "ДомСтрой" это разовая сделка с имуществом. Истец необоснованно уклонился от подписания акта приема-передачи квартиры. У истца имеются ключи, он фактически пользуется квартирой. Вся задолженность за жилищно- коммунальные услуги ответчиком погашена в полном объеме на дату продажи квартиры, о чем представлена справка. Ответчик готов погасить долг за капитальный ремонт на дату продажи квартиры, однако квитанции ему не представлены. Ключей от почтового ящика, паспорта на электросчетчик, технического (кадастрового) паспорта у ответчика не имеется.
Представитель ответчика Шалыгина С.Ю. в судебном заседании полагала, что требования удовлетворению не подлежат.
Обжалуемым решением отказано в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе истец Кривенко В.В. просит решение отменить, принять новое, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы указал на несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом споре положений Закона РФ "О защите прав потребителей".
Вывод суда о том, что ответчик не уклонялся от подписания акта приема-передачи, является ошибочным, противоречит материалам гражданского дела. Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, не уклонялся от принятия квартиры. Ответчик отказывался передать истцу квартиру на оговоренных условиях, а именно решить вопрос с перерасчетом задолженности в ООО "Томскводоканал", оплатить задолженность за капитальный ремонт.
Отмечает, что истец доступ в квартиру получил лишь в июле 2019 года. Вывод суда первой инстанции о том, что истец владеет, пользуется и распоряжается квартирой с момента регистрации права собственности (11.03.2019), является ошибочным.
Судом не обоснован вывод о том, что ключи от почтового ящика, паспорт на электрический счетчик и технический (кадастровый) паспорт на квартиру не являются принадлежностью к главной вещи. Доказательств, подтверждающих, что ключи от почтового ящика находятся в управляющей компании, паспорт на электрический счетчик находится в ПАО "Томскэнергосбыт", в материалы дела представлено не было.
В соответствии с условиями договора до момента подписания акта приема-передачи и фактической передачи квартиры расходы на коммунальные услуги оплачиваются продавцом. Вывод суда о том, что с момента перехода права собственности бремя содержания жилого помещения несет покупатель, не обоснован.
Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.
Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 27.02.2019 сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по договору состоялась 11.03.2019, следовательно, с указанной даты истец является собственником квартиры.
По условиям договора от 27.02.2019 продавец обязуется передать квартиру покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправными сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженностей за коммунальные услуги, по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней после полного расчета (п.п. 3.2, 4.1.2, 4.1.3).
В соответствии с п.3.3. договора от 27.02.2019 покупатель самостоятельно несет расходы, в том числе коммунальные, связанные с эксплуатацией квартиры, с момента подписания акта приема-передачи и фактической передачи квартиры продавцом, после полного расчета.
Отказывая истцу в удовлетворении требований об обязании ответчика передать квартиру по акту приема-передачи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически данная квартира передана ответчиком истцу непосредственно после регистрации перехода права собственности в марте 2019 года; доказательств того, что ответчик уклонялся от составления и подписания акта приема-передачи квартиры, истец не представил.
Данный вывод суда основан на представленных в дело доказательствах, которым дана соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ оценка.
Суд исходил из того, что в силу положений ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по подписанию акта лежит на обеих сторонах, истец до 10.07.2019 с требованием о подписании акта не обращался. Получив требование истца, направленное 10.07.2019, ответчик предложил истцу явиться для подписания акта 25.07.2019, то есть не уклонялся от исполнения своей обязанности.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, факт отсутствия акта приема-передачи квартиры для истца каких-либо правовых последствий не повлек, так как договор купли-продажи от 27.02.2019 сторонами заключен, переход права собственности на квартиру зарегистрирован, фактически квартира продавцом передана.
Как следует из пояснений Кривенко В.В., по его мнению подписание акта приема-передачи имеет юридическое значение, так как с данным моментом связано возникновение у истца обязанности по несению расходов, связанных с эксплуатацией квартиры, в том числе по уплате коммунальных платежей.
Согласно п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Таким образом, в силу приведенных норм закона обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности на квартиру.
Совокупный анализ условий договора купли-продажи квартиры от 27.02.2019 (п.3.2, 3.3, 4.1.2, 4.1.3) позволяет сделать вывод о том, что обязанность покупателя нести расходы, связанные с эксплуатацией квартиры, стороны установили с момента подписания акта приема - передачи квартиры и фактической передачи квартиры.
Учитывая, что по своему смыслу и с учетом положений п.1 ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи имущества является документальным подтверждением фактической передачи имущества, а, как установлено судом первой инстанции, фактическая передача имущества по договору от 27.02.2019 состоялась в марте 2019 года после регистрации перехода права собственности, следовательно, вывод суда о том, что истец должен нести обязанность по содержанию недвижимого имущества с 11.03.2019, является правильным.
Доводы жалобы о том, что спорное жилое помещение было принято Кривенко В.В. в июле 2019 года, а не с момента государственной регистрации, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они аналогичны позиции истца в суде первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции и правомерно отвергнуты, жалоба не содержит ссылок на наличие иных обстоятельств, служащих основанием для их переоценки. Мотивы, по которым суд отклонил указанные доводы, подробно изложены в тексте решения, не соглашаться с ними оснований не имеется.
Согласно справки ООО УК "Виктория" от 27.02.2019, на 01.03.2019 задолженности по квартире по адресу: /__/ не имеется (л.д. 109).
Из справки от 29.11.2019 Фонда "Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области" следует, что по состоянию на 01.03.2019 задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт по квартире по адресу: /__/ составляет 20177,11 руб. (л.д. 146).
В соответствии с ч.3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, обязанность по уплате возникшей на момент перехода права собственности задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт жилого дома перешла к новому собственнику с переходом к нему права собственности на имущество.
Вместе с тем, доказательств того, что данная обязанность Кривенко В.В. исполнена, задолженность, возникшая на 01.03.2019 по оплате взносов на капитальный ремонт, им погашена, что могло явиться основанием для взыскания с ответчика данных убытков при наличии таких требований, истцом не представлено.
Оснований же для удовлетворения требования истца об обязании ответчика погасить задолженность Региональному фонду капитального ремонта многоквартирных домов Томской области у суда не имелось, так как данная обязанность в силу ст. 158 ЖК РФ перешла к истцу.
Обоснованно, по мнению судебной коллегии, суд отказал в удовлетворении требований истца об обязании ответчика передать ключи от почтового ящика, паспорт на электрический счетчик и технический (кадастровым) паспорт на квартиру.
В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст.456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку ни законом, ни договором купли-продажи квартиры от 27.02.2019 не предусмотрено условие, обязывающее продавца передать покупателю ключи от почтового ящика, технический паспорт, паспорт на электросчетчик, с учетом отсутствия доказательств, подтверждающих их нахождение у ответчика, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований Кривенко В.В. об истребовании указанного имущества.
Доводы жалобы о том, что истребуемые вещи являются принадлежностью к спорному жилому помещению, судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.
Так, суть установленного в ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации деления вещей на главную вещь и принадлежность состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение.
В указанной связи оснований полагать, что ключи от почтового ящика, технический паспорт, а также паспорт на электросчетчик являются принадлежностью жилого помещения, не имеется.
Вопреки доводам апеллянта, доказательств, свидетельствующих о невозможности самостоятельного получения ключей от почтового ящика, технического паспорта жилого помещения и паспорта на электрический счетчик, в материалы дела не представлено.
Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Вопреки доводам жалобы судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае правоотношения сторон не регулируются положениями Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как ООО "ДомСтрой" не осуществляет коммерческую деятельность по продаже недвижимости и не извлекает из нее прибыли. Заключение ответчиком договора купли-продажи от 27.02.2019 являлось реализацией ООО "ДомСтрой" своего права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Указанные доводы являлись основанием процессуальной позиции истца, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.
Иных доводов, которые имели бы правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ч.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Томска от 02 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Кривенко Владимира Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
