Дата принятия: 15 ноября 2017г.
Номер документа: 33-5478/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 года Дело N 33-5478/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Орловой И.Н., судей Иванова П.Д., Ярадаева А.В., при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации г.Чебоксары к Михайловой Наталии Ивановне о взыскании суммы задолженности и пени по договору аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе и дополнению к ней администрации г.Чебоксары на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 14 августа 2017 года.
Заслушав доклад судьи Орловой И.Н. судебная коллегия,
установила:
Администрация г. Чебоксары обратилась в суд с иском к Михайловой Н.И. о взыскании в пользу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики(далее - МКУ "Земельное управление") суммы основного долга по договору аренды земельного участка за период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 697 807,96 руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 11 декабря 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 67268,71 руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что между ООО "Гостиный двор" и администрацией г. Чебоксары был заключен договор аренды земельного участка от 3 марта 2015 года N ..., по которому администрация г. Чебоксары (арендодатель) сдала, а ООО "Гостиный двор" (арендатор) приняло во временное владение и пользование сроком до 1 марта 2017 года земельный участок общей площадью 47 404 кв.м. с кадастровым номером ... для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного .... Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 4 августа 2016 года Михайловой Н.И. на праве собственности принадлежали следующие объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: ... со степенью готовности 95% (литера Б) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером ... со степенью готовности 78%(литер A, al, а2) в период с 18 мая 2016 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер В) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер Г) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером 21... со степенью готовности 95% (литер Д) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер Е) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года; с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер Ж) в период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года. С 18 июля 2016 года право собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства ответчиком было утрачено в связи с их продажей ... Учитывая положения ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик должна нести обязанности по внесению арендной платы, которые ею не исполнялись, в связи с чем, образовалась задолженность.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца администрации г. Чебоксары и третьего лица МКУ "Земельное управление" Веселовский В.Н. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.
Ответчик Михайлова Н.И. в судебном заседании не присутствовала, ее представитель Павлов С.В. исковые требования не признал.
Представитель третьего лица ООО "Гостиный двор" в судебном заседании не присутствовал.
Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 14 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, администрации г.Чебоксары подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене по мотивам незаконности и необоснованности.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Чебоксары и третьего лица МКУ "Земельное управление" Степанов А.А. поддержал апелляционную жалобу, представитель Михайловой Н.И. Павлов С.В. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела исходя из доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке в соответствии с ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Размер арендной платы определяется договором аренды (ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, обязанность по уплате арендных платежей может возникнуть только из заключенного договора аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03 марта 2015 года между ООО "Гостиный двор"(арендатор) и администрацией города Чебоксары(арендодатель) заключен договор аренды N ... земельного участка общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером .... Договор заключен сроком до 1 марта 2017 г. и зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2015.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
В разделе 5 договора установлен порядок исчисления арендной платы, платежи и расчеты по договору, согласно которым размер арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды и сроки оплаты устанавливаются ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью договора (Приложения), произведенными с учетом изменений, указанных в п.5.3 договора.
Согласно имеющимся в материалах дела сведениям, ООО "Гостиный двор" на момент заключения указанного договора аренды являлось собственником семи объектов незавершенного строительства:
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер Б);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 78%(литер A, al, а2);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер В);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95%(литер Г);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95% (литер Д);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95%(литер Е);
- с кадастровым номером ... со степенью готовности 95%(литер Ж).
23 ноября 2015 года в Едином государственном реестре недвижимости(ранее - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) зарегистрирован переход права собственности к Михайловой Н.И. в отношении шести домов отдыха(литера Б, В, Г, Д, Ж, Е), а 18 мая 2016 года - в отношении административного здания(литера А, а1, а2).
18 июля 2016 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права собственности в отношении указанных объектов недвижимости к Колесниковой С.С.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 23 ноября 2016 г. по делу N ... взыскан с ООО "Гостиный двор" в пользу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" долг по договору аренды за период с 24 февраля 2015 г. по 17 мая 2016 г. в размере 1 399 677 руб. 69 коп., пени за период с 11 мая 2015 г. по 17 мая 2016 г. в размере 306 000 руб. 86 коп.
Предметом настоящего иска является взыскание с собственника объектов недвижимости Михайловой Н.И. долга по договору аренды земельного участка за период с 23 ноября 2015 г. по 17 июля 2016 г. в размере 697807 руб. 96 коп., пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 11 декабря 2015 г. по 17 июля 2016 г. в размере 67 268 руб. 71 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав условия п.4.2 договора аренды, соглашение от 23 ноября 2015 г., заключенное между ООО "Гостиный двор" и Михайловой Н.И., согласно которому последняя приняла на себя обязательство производить арендатору денежную компенсацию в части арендных платежей за земельные участки для завершения строительства объектов в рамках согласованного стройгенплана от 23 ноября 2015 г., дополнительное соглашение от 18 мая 2016, произведенные платежи Михайловой Н.И. арендатору в счет компенсации за аренду, руководствуясь ст.ст. 35, 72 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными п.п.13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исходил из того, что новый собственник объектов недвижимости не приобретает права аренды земельного участка, а может лишь требовать предоставления ему этого земельного участка на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Поскольку Михайлова Н.И. стороной договора аренды земельного участка не являлась, договор аренды между ней, как собственником объектов недвижимости и арендодателем не заключался, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, указав при этом, что орган местного самоуправления, располагая сведениями о произведенной смене собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на арендованном земельном участке, никаких мер по легализации его использования не принимал.
Судебная коллегия не может согласиться с правильностью таких выводов суда.
В силу п.3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Материалами дела подтверждено формирование земельного участка площадью 47404 кв.м. с кадастровым номером ..., отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, имеющего местоположение: ...(в восточной части кадастрового квартала ..., его постановке на кадастровый учет 04.12.2008, передаче права владения и пользования им арендатору по договору аренды от 03.03.2015 N ..., строительстве арендатором на указанном земельном участке физкультурно-оздоровительного комплекса, включающего, в числе прочего, шесть незавершенных строительством объектов недвижимости(литера Б, В, Г, Д, Ж, Е) общей площадью 331,3 кв.м. и административного здания(литера А,а1,а2) площадью 901,4 кв.м.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
По смыслу указанных правовых норм и применительно к настоящему спору, при продаже объектов недвижимости арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, к покупателю указанных объектов с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости переходят право владения и пользования земельным участком независимо от того, оформлена ли в установленном порядке перемена лиц в договоре аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Покупатель объектов недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объектов, расположенных на этом земельном участке.
Таким образом, ООО "Гостиный двор" продав объекты недвижимого имущества, утратило право пользования соответствующим земельным участком на котором расположены указанные объекты недвижимости, а покупатель объектов недвижимости - Михайлова Н.И. приобрела право владения и пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что предусмотрены договором аренды земельного участка от 03.03.2015 N ..., в силу прямого указания закона, в связи с чем, выводы суда о том, что для возложения на Михайлову Н.И. ответственности за неисполнения обязательств по договору аренды земельного участка необходимо оформление договорных отношений между собственником объектов недвижимости и арендодателем, основан ошибочным толкованием норм материального права.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объектов недвижимости исключает возможность предъявления к нему требования об исполнении обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка от 03.03.2015 N ..., что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 23 ноября 2016 г.
При этом, разрешая требования арендодателя к ООО "Гостиный двор", суд согласился с представленным арендодателем расчетом, по которому за период с 24 февраля 2015 г. по 22 ноября 2015 г. задолженность по арендной плате рассчитана исходя из площади земельного участка в размере 47 404 кв.м.; в период с 23 ноября 2015 г. по 17 мая 2016 г. - исходя из площади земельного участка в размере 29 983,03 кв.м.(47404 кв.м.- 17420,97 кв.м.=29983,03 кв.м.; 331,40/901,40*100=36,75*47404/100=17420,97 кв.м., где: общая площадь земельного участка - 47404 кв.м., общая площадь объектов недвижимости(литера Б, В, Г, Д, Ж, Е) 331,30 кв.м., общая площадь объектов недвижимости (литера Б, В, Г, Д, Ж, Е, А, а1, а2) 901,40 кв.м.).
Следовательно, с 23 ноября 2015 года обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 47404 кв.м. с кадастровым номером ... возникло в пропорциональном отношении у Михайловой Н.И. - собственника объектов недвижимости площадью 331,30 кв.м. и ООО "Гостиный двор" - собственника объекта недвижимости площадью 570,10 кв.м., а с 18.05.2016 по 17.07.2016 - Михайловой Н.И.
Базовые ставки арендной платы установлены постановлением администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 23.12.2009 N 293 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Пунктом 3 указанного постановления предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, определяется по формуле:
А=Ккадастровая стоимость земельного участка х К1 х К2 х К3, где
А - годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка;
К1-процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный ставке земельного налога, утвержденной решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 10 июня 2004 года N 1287;
К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148 "Об утверждении порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена";
К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов.
По данной формуле арендодателем произведен расчет размера арендной платы, составляющий:
- за период с 23.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 79538, 55 руб., где кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. - 868,47 руб.; коэффициент от кадастровой стоимости земельного участка, равный ставке земельного налога(К1) - 1,500; коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка(К2) - 2,000; коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов(К3)-1,6400; площадь земельного участка(S) - 17 420, 97 кв.м. Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка - 744398, 05 руб., размер арендной платы в расчете на 1 день - 2039, 45 руб.;
- за период с 01.01.2016 по 17.05.2016 в сумме 280674 руб., где площадь земельного участка(S) - 17 420, 97 кв.м., размер арендной платы в расчете на 1 день - 2033, 87 руб.;
- за период с 18.05.2016 по 17.07.2016 в сумме 337595, 35 руб., где площадь земельного участка(S) - 47 404 кв.м., размер арендной платы в расчете на 1 день - 5534,35 руб.
Судебная коллегия находит, что использованная арендодателем формула расчета является правильной, соответствующей требованиям законодательства.
Согласно п. 5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного постановлением администрации г.Чебоксары Чувашской Республики от 23.12.2009 N 293, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, подлежит перечислению арендаторами в бюджет города Чебоксары в соответствии с договорами аренды.
Таким образом, сумма долга по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ... за период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 697 807,96 руб., подлежит взысканию с ответчика Михайловой Н.И. в доход бюджета муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики".
То обстоятельство, что 23 ноября 2015 г. между ООО "Гостиный двор" и Михайловой Н.И. заключено соглашение(с учетом дополнительного соглашения от 18 мая 2016 года), согласно которому последняя приняла на себя обязательство производить обществу денежную компенсацию в части арендных платежей за земельные участки для завершения строительства объектов в рамках согласованного стройгенплана от 23 ноября 2015 г., рассчитанные исходя из площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости в размере 2 181,9/3091,9 кв.м., оплата Михайловой Н.И. ООО "Гостиный двор" денежных средств в счет компенсации за земельные участки в сумме 67290,67 руб., не служит основанием для отказа арендодателю в удовлетворении заявленных требований, поскольку не прекращает обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка от 03.03.2015 N ...
При этом судебная коллегия исходит из того, что материалы дела не содержат доказательств ввода объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ..., в эксплуатацию, раздела земельного участка, формирования земельных участков, необходимых для обслуживания зданий(сооружений), расположенных на нем.
Следовательно, Михайлова Н.И., являясь собственником объектов незавершенного строительства, обладая правами по использованию в порядке, предусмотренном п.2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, всего земельного участка, сформированного для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, имела обязательства перед арендодателем, а не перед выбывшим из обязательства арендатором ООО "Гостиный двор".
Также ответчик в подтверждение довода о принадлежности ООО "Гостиный двор" пейнтбольного поля, футбольного поля, волейбольного поля и комплекса игровых площадок, расположенных на указанном земельном участке, не представил суду доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, указанный довод не служит основанием для освобождения от обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка от 03.03.2015 N ....
Истцом также заявлено требование о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 11 декабря 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 67268,71 руб.
Согласно п.6.2 договора аренды земельного участка от 03.03.2015 N ... в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Представленный истцом расчет неустойки(пени) проверен и признан обоснованным.
Возражений по размеру и периоду начисления неустойки(пени) ответчик не заявил, ходатайство об уменьшении размера предъявленной ко взысканию неустойки и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем оснований для уменьшения неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 14 августа 2017 года подлежит отмене в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального и процессуального права с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина отнесена к судебным расходам.
Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
Истцом при обращении в суд в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина не оплачена, в связи с чем, подлежит взысканию с Михайловой Н.И. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 10850, 77 руб.(5200 +5650,77(1% от 565076,67)).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
отменить решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 14 августа 2017 года и принять по делу новое решение.
Взыскать с Михайловой Наталии Ивановны в доход бюджета муниципального образования сумму долга по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ... за период с 23 ноября 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 697 807,96 руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 11 декабря 2015 года по 17 июля 2016 года в размере 67268,71 руб.
Взыскать с Михайловой Наталии Ивановны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10850, 77 руб.
Председательствующий И.Н. Орлова
Судьи П.Д. Иванов
А.В. Ярадаев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
