Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 апреля 2022 года Дело N 33-5470/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бучневой О.И.,судей Игнатьевой О.С.,Луковицкой Т.А.,при секретаре Киселевой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 07 апреля 2022 года гражданское дело N 2-310/2021 по апелляционной жалобе Мариничевой Валентины Архиповны на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2021 года по иску Мариничевой Валентины Архиповны к Стрельцовой Ксении Андреевне, Третьяк Ирине Алексеевне, Агапову Дмитрию Андреевичу о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности, прекращении права собственности,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя истца Синицына К.А., представителя ответчика Третьяк И.А. - Воног А.А.

УСТАНОВИЛА:

Мариничева В.А. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Стрельцовой К.А., Третьяк И.А., Агапову Д.А. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности, прекращении права собственности в отношении <адрес>, ссылаясь на то, что между ней и Стрельцовой К.А. 12 марта 2017 года был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого Мариничева В.А. продает Стрельцовой К.А., а Стрельцова К.А. покупает квартиру по указанному адресу. Согласно п. 4.1 продавец обязуется передать продаваемую квартиру покупателю в течение 2 дней после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Согласно п. 1.4 д договора стоимость квартиры составляет 3 500 000 руб., которые покупатель оплачивает в день получения сторонами договора, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Договор был зарегистрирован 28 марта 2017 года, покупатель в нарушение п. 1.4 договора денежные средства не уплатил. В целях досудебного урегулирования спора 29 января 2020 года направлена претензия о расторжении договора, оставлена ответчиком без рассмотрения. Нарушение условий договора со стороны Стрельцовой К.А. является существенным, поскольку истец не получил встречного исполнения по договору с момента его государственной регистрации (т. 1 л.д. 6, 7, 152, 152об).

В настоящий момент произведено неоднократное последующее отчуждение квартиры

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик Третьяк И.А. против удовлетворения иска возражала, поскольку истцом пропущен срок исковой давности, отсутствуют доказательства, что на момент заключения договора истец был собственником спорного имущества, выбран ненадлежащий способ защиты права, договор купли-продажи не содержит условий о расторжении договора по требованию продавца с возвращением полученного по договору до момента его расторжения (т. 1 л.д. 219-223).

Решением суда от 28 апреля 2021 года в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 126-134).

Дополнительным решением от 17 августа 2021 года с истца в пользу ответчика Третьяк И.А. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. (т. 2 л.д. 163-167).

Не согласившись с постановленным решением, истец представил апелляционную жалобу с дополнениями, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить (т. 2 л.д. 169-171, 203-206, т. 3 л.д. 14, 15).

Ответчиком Третьяк И.А. представлены возражения на апелляционную жалобу, полагает решение законным и обоснованным (т. 3 л.д. 8-13).

В судебном заседании 17 марта 2022 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку ответчик Агапов Д.А. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по месту регистрации: <адрес> не извещался, кроме того, решением суда затрагиваются права и законные интересы лица, не привлеченного к участию в деле, Миридонова В.Н., являющегося победителем торгов реализации спорного имущества, с которым в настоящий момент заключен договор купли-продажи квартиры, что является безусловным основанием для отмены постановленного судом решения, а также связанного с ним дополнительного решения в порядке ч.ч. 2, 4 ст. 330 ГПК РФ.

В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Истец Мариничева В.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом повесткой (т. 2 л.д. 251, т. 3 л.д. 3), представитель явился, иск поддержал.

Ответчик Стрельцова К.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом повесткой и телефонограммой (т. 2 л.д. 252, 254, т. 3 л.д. 4).

Ответчик Третьяк И.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом телефонограммой, повесткой (т. 2 л.д. 254, т. 3 л.д. 7), представитель явился, иск не признал, поддержал возражения.

Ответчик Агапов Д.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом повестками (т. 2 л.д. 251, 252, т. 3 л.д. 5, 6).

Третьи лица - представители Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ПАО Банк "Санкт-Петербург" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом повестками, посредством размещения сведений на сайте суда (т. 2 л.д. 253, т. 3 л.д. 1-2).

Третье лицо Миридонов В.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом повесткой (т. 2 л.д. 250).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" следует, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебной корреспонденции, извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

На основании ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, представленные доказательства, изучив исковое заявления, возражения на него, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующему:

Согласно выписке из ЕГРН Мариничевой В.А. на праве собственности принадлежала кв. 56 в д. 35 по ул. Федосеенко в Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 34).

12 марта 2017 года между Мариничевой В.А., в лице представителя Гордеевой И.Б., и Стрельцовой К.А. заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно п. 1.4 которого квартира продается за 3 500 000 руб., которые продавец получает полностью от покупателя после регистрации договора купли-продажи Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, и перехода права собственности от продавца покупателю, в день получения зарегистрированного договора. Стороны договорились о том, что после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности у продавца право залога не возникает.

Согласно п. 4.1 договора продавец обязуется передать квартиру покупателю в течение 2 дней после регистрации договора в Управлении Росреестра.

28 марта 2017 года между Мариничевой В.А. в лице представителя Гордеевой И.Б. и Стрельцовой К.А. подписано приложение к договору от 12 марта 2017 года, согласно которому договор считается исполненным только с момента оплаты полной суммы средств за указанную квартиру, стороны договорились, что Стрельцова К.А. производит полную оплату квартиры в срок до 10 января 2018 года, что послужит основанием оформления и подписания сторонами передаточного акта.

30 апреля 2017 года между Мариничевой В.А., в лице представителя Гордеевой И.Б., и Стрельцовой К.А. подписано приложение к договору от 12 марта 2017 года, согласно которому договор считается исполненным только с момента оплаты полной суммы средств за указанную квартиру, стороны договорились, что Стрельцова К.А. производит полную оплату квартиры в срок до 14 июня 2019 года, что послужит основанием оформления и подписания сторонами передаточного акта.

10 января 2018 года между Мариничевой В.А. в лице Гордеевой И.Б. и Стрельцовой К.А. подписано приложение к договору от 10 января 2018 года, согласно которому стороны договорились, что Стрельцова К.А. производит оплату квартиры до 10 июля 2018 года.

09 апреля 2019 года между Мариничевой В.А. в лице Гордеевой В.А. и Стрельцовой К.А. в лице представителя Кузнецова П.П. подписано приложение к договору от 12 апреля 2017 года, по условиям которого Стрельцова К.А. производит полную оплату квартиры до 22 апреля 2019 года, что послужит основанием для оформления и подписания сторонами передаточного акта (т. 1 л.д. 36-40).

27 апреля 2018 года между продавцом Стрельцовой К.А. и покупателем Третьяк И.А. заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно п. 5 которого стоимость квартиры составляет 3 500 000 руб. Сумму 2 203 000 руб. покупатель обязался оплатить продавцу в течение одного банковского дня с момента подписания договора, 1 297 000 руб. - в течение девяноста банковских дней после получения документов о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно расписке денежные средства по договору переданы в полном объеме, продавец претензий не имеет (т. 1 л.д. 113, 114).

Оплата по договору подтверждается расписками от 27 апреля 2018 года, 27 декабря 2018 года. Денежные средства по расписке от 27 апреля 2018 года принимала лично Стрельцова К.А. от представителя Третьяк И.А. Тиникашвили М.А., по расписке от 27 декабря 2018 года денежные средства от Третьяк И.А. получил представитель Стрельцовой К.А. Кузнецов П.П. (т. 2 л.д. 3-5).

28 декабря 2018 года между продавцом Третьяк И.А. и покупателем Агаповым Д.А. заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно п. 3.1 которого стоимость квартиры сотавляет 3 500 000 руб. Согласно п. 3.2.1 сумма денежных средств в размере 220 000 руб. выплачивается покупателем за счет собственных средств, в соответствии с п. 3.2.2 сумма 3 280 000 руб. - за счет кредитных денежных средств. Согласно представленному платежному поручению денежные средства в размере 3 280 000 руб. перечислены на счет Третьяк И.А., согласно расписке денежные средства переданы Третьяк И.А. наличными в размере 220 000 руб. (т. 1 л.д. 84-87, т. 2 л.д. 1, 2).

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 декабря 2019 года по гражданскому делу N 2-2536/2019 по иску ПАО "Банк Санкт-Петербург" к Агапову Д.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество, исковые требования ПАО "Банк Санкт-Петербург" удовлетворены, с Агапова Д.А. взыскана сумма задолженности по договору, обращено взыскание на <адрес>. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 29 апреля 2020 года возбуждено исполнительное производство.

Постановлением от 14 июля 2021 года спорное имущество передано для реализации на торгах (т. 2 л.д. 234).

Согласно протоколу N 10 о результатах торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов является Миридонов В.Н. (т. 2 л.д. 232, 233).

14 февраля 2022 года между продавцом ООО "Аукцион Торг Инвест", действующим от имени МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и покупателем Миридоновым В.Н. заключен договор купли-продажи спорной квартиры (т. 2 л.д. 236, 237).

09 апреля 2019 года Мариничевой В.А. Кузнецову П.П. вручено требование о расторжении договора.

24 января 2020 года Мариничевой В.А. в адрес Стрельцовой К.А. направлено требование о расторжении договора (т. 1 л.д. 20).

Истец указал, что он как продавец свои обязательства по договору купли-продажи выполнил полностью, а ответчиком обязательства в части оплаты недвижимого имущества не исполнены, в связи с чем Мариничева В.А. полагает, что невыполнение покупателем обязанностей по договору купли-продажи влечет расторжение договора купли-продажи и возвращение сторон в первоначальное положение, так как права продавца существенным образом нарушены неправомерными действиями ответчика Стрельцовой К.А.

Основания и последствия расторжения договора определены в ст.ст. 450, 453 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Основываясь на данных нормах права и позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 года N 4-КГ18-27, истцом были заявлены настоящие требования.

Вместе с тем, следует учитывать, что ст. 12 ГК РФ предусматривает ряд способов защиты гражданских прав, выбор которых определяется истцом.

В данной ситуации, изначально заявляя требование о расторжении договора купли-продажи от 12 марта 2017 года между истцом и ответчиком Стрельцовой К.А. в связи с неоплатой договора Мариничевой В.А. в качестве последствия заявлено требование о признании права собственности на спорное жилое помещение без учета последующего отчуждения квартиры Стрельцовой К.А. Третьяк И.А., впоследствии Агапову Д.А. с использованием кредитных средств и заключение в настоящее время договора на спорный объект недвижимости с Миридоновым В.Н., без заявления требования об истребовании имущества из чужого владения, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным прийти к выводу о неверно избранном способе защиты права, неоплата по договору купли-продажи Стрельцовой К.А. является существенным нарушением, однако, удовлетворение требования о расторжении договора не может повлечь в данной ситуации правового последствия в виде признании права истца на <адрес>, учитывая ее неоднократное последующее отчуждение.

В судебных заседаниях 28 июля и 01 октября 2020 года было приобщено заявление об уточнении исковых требований со ссылкой на ст. 302 ГК РФ, указании на то, что Третьяк И.А. не является добросовестным приобретателем, прекращении права собственности Агапова Д.А. (т. 1 л.д. 153, 188).

В рамках настоящего дела установлено, что договор о расторжении которого заявлено, был заключен 12 марта 2017 года со Стрельцовой К.А., которым был предусмотрен срок расчетов со стороны покупателя - в день получения зарегистрированного в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу настоящего договора, не содержал запрета либо указания на обременения, связанные с невозможностью отчуждения имущества в пользу третьих лиц.

Право собственности за Стрельцовой К.А. было зарегистрировано 23 марта 2017 года (т. 1 л.д. 125об).

При этом 30 апреля 2017 года по соглашению сторон срок оплаты по договору был продлен до 14 июня 2019 года, то есть более чем на два года, со стороны Мариничевой В.А. подписано Гордеевой И.Б. (т. 1 л.д. 36).

Переход права собственности на квартиру был осуществлен в пользу Третьяк И.А. и Агапова Д.А. 27 апреля и 28 декабря 2018 года, то есть еще до наступления срока оплаты Стрельцовой К.А. по договору с истцом.

Денежные средства от Третьяк И.А. получили лично Стрельцова К.А. и ее представитель Кузнецов П.П. (т. 2 л.д. 3-5), которые в этот же период подписывали с Мариничевой В.А. соглашение о продлении сроков исполнения обязательства по оплате квартиры, были обязаны передать денежные средства Мариничевой В.А., полученные от Третьяк И.А., доказательств исполнения чего не представлено.

Агаповым Д.А. договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 28 декабря 2018 года с использованием кредитных средств, денежные средства в размере 3 280 000 руб. были перечислены по договору купли-продажи квартиры от 28 декабря 2018 года по платежному поручению от 17 января 2019 года Агаповым Д.А. Третьяк И.А. (т. 2 л.д. 1), Банком осуществлялся контроль совершения сделки, зарегистрировано обременение - квартира находится в залоге у Банка, в настоящее время по решению суда в связи с неисполнением Агаповым Д.А. кредитных обязательств на квартиру обращено взыскание, в рамках исполнения решения суда состоялись публичные торги, по итогам которых договор заключен с Миридоновым В.Н.

Из разъяснений, данных в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Из разъяснений, данных в п. 37 указанного постановления следует, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).