Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-5468/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Сосновского А.В.,

судей Клименко Е.Г., Тарасовой А.А.,

при секретаре Пащенко Я.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перминовой Ю.П. к обществу с ограниченной ответственностью "Тополёк" о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, признании права собственности на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе председателя правления ТСН "Тополёк" - Старовойтова К.В, на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Клименко Е.Г., пояснения представителей ТСН "Тополёк" Старовойтова К.В., Масликова А.А., судебная коллегия,

установила:

Перминова Ю.П. обратилась в суд с иском к ООО "Тополёк", просила признать предварительный договор купли-продажи жилых помещений от 30.08.2019 договором купли-продажи, заключенным между Перминовой Ю.П. и ООО "Тополек", жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 39 кв. метров, состоящая из одной комнаты, стоимостью 2 126 475,00 рублей; <адрес>, общей площадью 57 кв. метров, состоящая из двух комнат, стоимостью 3 077 952,00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв. метра, состоящая из одной комнаты, стоимостью 1 774 800,00 рублей; признать за истцом право собственности на указанные жилые помещения.

В обоснование требований указала, что 01 сентября 2013 года между ней и ООО "Тополек" был заключен договор займа, в соответствии с которым она (Займодавец) передала ООО "Тополек" денежные средства в размере 4 000 000 руб. с условием возврата всей суммы займа и процентов по нему в размере 18% годовых до 30 июня 2018 года.

26 июня 2018 года по причине невозможности своевременного возврата денежных средств между Истцом и Ответчиком заключен договор новации займа, по которому у Заемщика возникло новое обязательство перед Займодавцем оформить и передать в собственность жилые квартиры по адресу: <адрес>

30 августа 2019 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений, предметом которого является подготовка и заключение последующего основного договора купли-продажи квартир, расположенных по адресу:

<адрес>, общей площадью 39 кв.м., состоящая из одной комнаты стоимостью 2 126 475, 00 руб.;

<адрес>, общей площадью 57 кв.м., состоящая из двух комнат стоимостью 3 077 952, 00 руб.;

<адрес>, общей площадью 32 кв.м., состоящая из одной комнаты стоимостью 1 774 800, 00 руб.

На момент заключения договора от 30.08.2019 дом по адресу: <адрес> был сдан в эксплуатацию. Разрешение на строительство жилого дома выдано Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 28.05.2012 N RU27172013-16р/с. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района хабаровского края от 28.11.2013 N RU27172013-17р/э.

После подписания договора новации займа в июне 2018 года, а также предварительного договора купли-продажи в августе 2019 года сторонами произведены осмотры квартиры, состояние которых ее устроило.

Шиванко М.Ю. ей пояснил, что четвертые этажи в жилых домах по адресам: <адрес> N являются дополнительным строительным объемом, на нарушают права собственников, так как чердачное помещение расположено над четвертым этажом и имеет отдельных выход/вход с лестничной площадки четвертого этажа. Для строительства каждого четвертого этажа и расположения на нем жилых квартир им были привлечены заемные, в том числе и ее денежные средства по договору займа от 01.03.2013.

В обоснование доводов ссылается на экспертное заключение N СТЭ063-2020 Экспертного бюро "Решение" (ИП Демина В.Д.) и заключение ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка".

Она неоднократно обращалась к Ответчику с требованием оформить документы на указанные помещения, однако до настоящего времени документы не оформлены, денежные средства не возвращены.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2021 года исковые требования Перминовой Ю.П. удовлетворены. Судом постановлено: признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 30.08.2019 года между Перминовой Ю.П. и обществом с ограниченной ответственностью "Тополёк" договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате.

Признать за Перминовой Ю.П. <данные изъяты> право собственности на недвижимое имущество - жилые помещения по адресам:

<адрес>, общей площадью 39 кв. метров, состоящую из одной комнаты, стоимостью 2 126 475,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 57 кв. метров, состоящую из двух комнат, стоимостью 3 077 952,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 32 кв. метра, состоящую из одной комнаты, стоимостью 1 774 800,00 рублей.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30 марта 2021 года по делу N А73-18515/2020 ООО "Тополёк" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим ООО "Тополёк" назначен Трошин К.А..

25 августа 2021 года судебной коллегией вынесено постановление о переходе к рассмотрению гражданского дела по иску Перминовой Юлии Павловны к обществу с ограниченной ответственностью "Тополёк" о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, признании права собственности на недвижимое имущество по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен ТСН "Тополек".

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ТСН "Тополёк", не привлеченное к участию в деле, просит решение суда отменить и прекратить производство по делу, указав, что о принятом решении председателю ТСН стало известно 05 апреля 2021 года после взлома Перминовой Ю.П. с группой неустановленных лиц чердачных помещений в <адрес>. Истцом заявлены права на помещения, расположенные на 4 этаже дома - чердаке, расположенного по адресу: <адрес>, которые является общей долевой собственностью членов ТСН "Тополек". Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым нарушаются права собственников жилых помещений в доме. Также указали, что сторонам заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи прикрывает заключение договора долевого участия, что указывает на притворность сделки. У ответчика отсутствовали правовые основания для заключения сделки, поскольку не являлся застройщиком, не имел разрешение на строительство указанных квартир, не имел в собственности земельный участок. Продавец не получал согласие собственников на проведение реконструкции и уменьшения общего имущества, а также не получал никаких разрешительных документов на переустройство, либо реконструкцию дома. Договор в части передачи в собственность помещении, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным. В жалобе ссылаются на решения Хабаровского районного суда по искам граждан о признании недействительными договоров купли-продажи (предварительных договоров) и дополнительных соглашений к нему. Переоборудование этажа, расположенного между 3 этажом и мандсардным этажом было произведено после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, жилые помещения в спорном жилом помещении имеют признаки потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме.

В письменных возражениях и дополнениях к ним Перминова Ю.П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что доводы о том, что спорные жилые помещения являются общедомовым имуществом, опровергаются материалами дела, которыми подтверждается, что самостоятельность четвертого этажа. Спорные жилые помещения имеют самостоятельное назначение, не относятся к общедомовому имуществу, являются объектом права собственности истца. Оснований для прекращения производства по делу не имеется. После вступления решения суда в законную силу истцом получены технические платы на квартиру NN, согласно которым указанные квартиры расположены на самостоятельном четвертом этаже, получен новый технический план здания, который подтверждает фактическую этажность здания. Полагает, что имеет место не перепланировка помещений, а строительство самостоятельного этажа при возведении всего МКД до ввода здания в эксплуатацию. Выводы экспертов о создании препятствий к дальнейшей эксплуатации помещения носят предположительный характер, выводы о создании потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме, не подтвержден необходимыми расчетами и опровергается экспертным заключением от 05.07.2019 ООО "Инженерно-Конструкторская Компания "СтандартПроект".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ТСН "Тополек" поддержали доводы апелляционной жалобы.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Перминова Ю.П. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебном заседании суда апелляционной инстанции участие не принимали, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены в установленном порядке.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав дополнительные доказательства и выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Шиванко М.Ю. являлся директором ООО "Тополёк" в период строительства объекта капитального строительства - жилого дома по <адрес>.

Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края 28.05.2012 ООО "Тополёк" выдано разрешение на строительство N RU27172012-1бр/с объекта капитального строительства - жилого дома по <адрес> на земельном участке общей площадью земельного участка 900 кв.м, кадастровый номер земельного участка N; общая площадь дома 1 035 кв.м, строительный объем 5 284 кв.м, площадь застройки 365 кв.м, количество этажей 3, количество квартир 15, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 10.10.2013 N 203 построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302805:19, площадью 900 кв.м. присвоен адрес - <адрес> (пункт 1 постановления). Присвоены номера жилым помещениям (квартирам), расположенном в жилом доме по адресу: <адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд N 1, слева направо: 1 этаж: квартиры N 2 этаж квартиры N 6, N; 3 этаж квартиры N.

28.11.2013 ООО "Тополёк" администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - N RU27172013-17 р/э - объект капитального строительства Жилой дом по <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> объектами жилищного строительства (РАЗДЕЛ III), в том числе, количеством этажей - 3; количеством квартир - 15.

Согласно технического паспорта, составленного по состоянию на 19.09.2013, жилой дом на земельном участке с адресом: <адрес> является 3-х этажным, имеет площадь 1098, 5 кв. м и состоит из основной части, подвала, площадки, спуска в подвал и приямки.

Сведений о наличии в жилом доме чердачного помещения технический паспорт не содрежит.

30.08.2019 года между продавцом ООО "Тополек" в лице директора Шиванко М.Ю. и покупателем Перминовой Ю.П. заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора купли-продажи квартир (далее - основной договор), принадлежащих продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство (реконструкцию), расположенных на 4 этаже 4-этажного жилого дома, по адресам:

<адрес>, общей площадью 39 кв. метров, состоящая из одной комнаты, стоимостью 2 126 475,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 57 кв. метров, состоящая из двух комнат, стоимостью 3 077 952,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 32 кв. метра, состоящая из одной комнаты, стоимостью 1 774 800,00 рублей.

Цена договора составляет 6 979 227 рублей; на момент подписания договора, расчет за указанные в пункте 1 жилые помещения, (квартиры), произведен в полном объеме (основание: договор новации займа от 28 июня 201 8 года, договор займа от 01 сентября 2013 года).

Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после проведенной реконструкции.

До наступления обстоятельств, указанных в пункте 3, настоящего договора. Продавец обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении жилых помещений, (квартир), указанных в пункте 1, настоящего договора.

Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Согласно договора займа от 1 сентября 2013 года, общество с ограниченной ответственностью "Тополёк", именуемое в дальнейшем Заёмщик с одной стороны, и Мельник И.А., именуемый в дальнейшем Заимодавец-1, Перминова Ю.П., именуемая в дальнейшем Заимодавец-2, заключили настоящий договор на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, о предоставлении Заёмщику денежных средств на следующих условиях:

Заемщик получает у Заимодавцев денежные средства в размере 12 000 000 рублей, которые вносятся наличными.

Денежные средства передаются заемщику согласно установленного графика:

сентябрь 2013 года 2 000 000 (два миллиона рублей - Заимодавец-1);

1-й квартал 2014 года 1 000 000 (один миллион рублей - Заимодавец-2);

1-2-й квартал 2014 года 6 000 000 (шесть миллионов рублей - Заимодавец-1);

3-4-й квартал 2015 года 3 000 000 (три миллиона рублей - Заимодавец-2).

Проценты на сумму займа устанавливаются в размере 18% годовых и рассчитываются с момента передачи Заемщику первой части денежных средств. Далее, начисляются с учетов каждой последующей переданной суммы денежных средств Заёмщику, согласно графика внесения денежных средств. Займ выдается Заёмщику на организацию и осуществление строительной деятельности по возведению многоквартирных жилых домов по адресу <адрес>.

26.06.2018 года между ООО "Тополек" в лице директора Шиванко М.Ю., действующего на основании Устава ("Заемщик"), и Перминовой Ю.П. ("Займодавец") заключен договор новации договора займа, согласно которому стороны констатируют, что на сегодняшний день, размер обязательств "Заемщика" перед "Заимодавцем", вытекающих из договора займа от 01.09.2013 года, составляет 6 979 227 рублей, в том числе:

сумма основного долга 4 000 000,00 рублей;

проценты, начисленные на сумму основного долга, за период 01.09.2013 года по 25.06.2018 года, в сумме 2 979227,00 рублей.

Со вступлением в силу настоящего договора Новации "Заемщик" обязуется оформить и передать в собственность "Займодавцу" жилые помещения, (квартиры), расположенные на четвертом этаже по адресам:

<адрес>, общей площадью 39 кв. метров, состоящая из одной комнаты, стоимостью 2 126 475,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 57 кв. метров, состоящая из двух комнат, стоимостью 3 077 952,00 рублей;

<адрес>, общей площадью 32 кв. метр, состоящая из одной комнаты, стоимостью 1 774 800,00 рублей.

"Заемщик" обязуется заключить с Займодавцем предварительные договоры купли-продажи, согласно пункта 2.1 настоящего договора.

"Заемщик" обязуется оформить и передать в собственность "Займодавцу" квартиры, указанные в пункте 2 настоящего договора.

"Займодавец" обязуются принять в собственность от "Заемщика" квартиры, указанные в пункте 2 настоящего договора.

Денежные средства в размере 4 000 000 рублей приняты ООО "Тополёк" от Перминовой Ю.П., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Перминова Ю.П. обосновывает исковые требования о признании права собственности на спорные объекты договорами займа от 01.09.2013, договором новации займа от 30.08.2019 и предварительным договором купли-продажи жилых помещений от 30 августа 2019 года с застройщиком строительства ООО "Тополёк", директором которого являлся Шиванко М.Ю., а также экспертными заключениями, в соответствии с которыми функциональное помещение, расположенное между третьим этажом и чердаком МКД попадает под понятие "Этаж здания", на четвертом этаже устроены инженерные системы и сети здания в составе электроснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, аналогично устроенным инженерным системам и сетям третьего этажа; жилые помещения соответствуют действующим на территории Российской Федерации нормам и правилам и не противоречат строительным, пожарным и техническим нормам.

Между тем, разрешая спор по существу, исходя из установленных по делу обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации приходит к выводу о ничтожности сделок купли-продажи спорной недвижимости, заключенных Перминовой Ю.П. и ООО "Тополек" в лице директора Шиванко М.Ю., поскольку продавец недвижимости права на отчуждение объекта не обладал, поскольку ТСН "Тополёк", созданное по решению общего собрания собственников МКД от 17.01.2016, разрешение на легализацию спорного объекта не выдавало.