Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 марта 2022 года Дело N 33-5454/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.судей Полиновой Т.А.,Утенко Р.В.при секретаре Морозовой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 марта 2022 года апелляционную жалобу Щербакова Михаила Владимировича на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 5 июля 2021 года по гражданскому делу N 2-2132/2021 по исковому заявлению Щербакова Михаила Владимировича к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" о защите прав потребителя и взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителя истца Щербакова М.В. - Гришиной Е.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Щербаков М.В. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" о взыскании денежной суммы, составляющей разницу между проектной и фактической площадью квартиры, рассчитанную согласно условий договора N ХОД-А\1-40-476 от 24.11.2017 в размере 1 155 005 руб. 95 коп.; неустойки за неудовлетворение требований в установленные Законом РФ " О защите прав потребителей" сроки в размере 404 252 руб. 08 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 4 694 руб.18 коп.; компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.; денежных средств, затраченные истцом на проведение экспертизы в размере 9 000 руб.; расходов на оплату юридических услуг в размере 16 500 руб.; расходов на оплату государственной пошлины в размере 8 839 руб.52 коп. и штрафа в размере 50% от всех удовлетворенных судом требований.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что 24.11.2017 Селютин И.С. заключил с ответчиком договор N ХОД-А\1-40-476 участия в долевом строительстве многофункционального комплекса в соответствии с условиями которого, застройщик обязался построить многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>N..., сооружение N... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания и исполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать участнику долевого строительства -помещение с общей площадью 85,40 кв.м. с условным номером 476, расположенный на 40 этаже.

18.06.2018 между Селютиным И.С. и Щербаковым М.В. заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N ХОД-А\1-40-476.

После обмера квартиры инженером ПИБ, площадь квартиры увеличена до 88,5 кв.м., в результате чего, по требованию ответчика, истец произвел доплату за указанное увеличение площади.

Щербаковым М.В. за свой счет заказано проведение строительно-технической экспертизы по определению площади квартиры в соответствии с результатами которой, общая площадь квартиры составила 83,9 кв.м.

Ссылаясь на то, что реальная общая площадь квартиры с учетом планировки квартиры (трассировка перегородок и шахт общедомовых коммуникаций), согласно заключению эксперта составляет 83,9 кв.м., что меньше площади, оплаченной истцом на 4,6 кв.м., истец полагает, что ответчик обязан вернуть денежную сумму, составляющую разницу между площадями умноженной на стоимость квадратного метра квартиры, что составляет 1 155 005 руб. 95 коп. Таким образом, поскольку направленная истцом претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 5 июля 2021 года Щербакову М.В. в удовлетворении исковых требований к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" отказано.

Не согласившись с указанным решением, Щербаков М.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец Щербаков М.В., извещенный о месте и времени рассмотрения жалобы надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю Гришиной Е.В., которая доводы жалобы поддержала в полном объеме, просила решение суда отменить.

ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебзавод им. В.П. Зотова", его представитель, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин неявки, в судебную коллегию не представлено.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.05.2016 между ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебзавод им. В.П. Зотова" и Селютиным И.С. заключен договор участия в долевом строительстве N ХОД-А/1-40-476 в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>, стр. N..., сооружение 3, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания и исполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещение (апартаменты) N..., площадью 85,40 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (л.д. 15-28, т. 1).

Согласно п. 1.4 договора срок передачи застройщиком помещения участнику определен - не позднее 01.02.2019.

В соответствии с п. 4.3 договора цена договора на момент заключения составляет 21 442 936 руб. 55 коп.

18.06.2018 между Селютиным И.С. (участник долевого строительства) и Щербаковым М.В. (правопреемник) заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 17.05.2016 N ХОД-А/1-40-476 на условиях которого, участник долевого строительства уступает, а правопреемник принимает все права и обязанности участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ХОД-А/1-40-476 от 17.05.2016 (л.д. 23-35, т. 1).

18.06.2019 между ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебзавод им. В.П. Зотова" и Щербаковым М.В. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору участия в долевом строительстве N ХОД-А/1-40-476 от 17.05.2016 по договору уступки прав требования от 18.06.2018 согласно которому, участник выразил свое согласие на изменение функционального назначения помещения на жилое помещение - квартиру (л.д. 155-162, т. 1).

Согласно п.4.4 дополнительного соглашения изменен п. 4.4. договора участия в долевом строительстве в соответствии с которым, цена единицы фактической общей площади квартиры составляет 251 088 руб. 25 коп.

Согласно п. 4.4.2 договора в случае, если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше проектной общей площади квартиры, застройщик обязуется осуществить возврат участнику денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры, умноженной на цену единицы фактической общей площади квартиры. При этом возврат осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента получения реквизитов участника.

В пункте 1.2 договора сторонами прямо согласовано, что окончательные характеристики квартиры будут определены по факту завершения строительства объекта.

По факту завершения строительных работ в отношении всего объекта капитального строительства, уполномоченным органом государственной власти было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-181000-008723-2018 от 22.12.2018 (л.д. 126-132, т. 1).

Кадастровым инженером Хрущевым А.Г. в установленном законом порядке составлен технический план от 27.07.2018 в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая, входящие в него жилые и нежилые помещения поставлено на Государственный кадастровый учет (л.д. 163-182, т. 1).

26.02.2019 квартира передана истцу по акту приема-передачи. В результате обмеров кадастрового инженера, площадь квартиры составила 88,50 кв.м. (л.д. 36-37, т. 1).

Щербаковым М.В. представлено заключение специалиста N 1993\04\19 от 03.04.2019 согласно которому (л.д. 67-82, т. 1):

1. Общая площадь квартиры с учетом ограждающих конструкций шахт общедомовых инженерных коммуникаций определенных по проектной документации "Многофункционального комплекса по адресу: <адрес>. Проектная документация "МБ-Проект Бюро" (архитектурные решения, стадия П, лист 45,план 40-го этажа на отм.+133 200 Корпус А,Б,В) составляет 86,5 кв.м. (общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5,для балконов и террас-0,3,для веранд и холодных кладовых-1,0) соответственно площадь, занимаемая шахтами общедомовых коммуникаций составила 2,0 кв.м.;

2. Общая площадь квартиры с учетом планировки квартиры (трассировки перегородок и шахт общедомовых коммуникаций) определенной по проектной документации "Многофункционального комплекса по указанному выше адресу составляет 83,9 кв.м. (общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых-1,0), в том числе: жилая 40,7 кв.м., вспомогательная 43,2 кв.м., соответственно площадь, занимаемая трассировкой перегородок и шахт общедомовых коммуникаций составили 4,6 кв.м.

11.08.2020 истцом направлена претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 13-14, т. 1).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что площадь квартиры определена кадастровым инженером на момент окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ и условиям договора и пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования Щербакову М.В., поскольку истцом не представлено доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры истцу не соответствовала фактической площади квартиры, а изменение площади квартиры после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, срок и порядок ее уплаты.

Статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Согласно пп. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с 01.01.2017 документом, содержащим описание объекта недвижимости, в том числе относительно границ земельного участка, на котором он расположен, является технический план, подготовленный кадастровым инженером и соответствующий требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора будет уточнена сторонами после проведения обмеров помещения юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, в следующем порядке: в случае увеличения строительной общей площади помещения по результатам ее обмеров лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, по сравнению с проектной общей площадью помещения, указанной в п. 1.2 договора, участник обязуется осуществить доплату цены договора за увеличенную строительную общую площадь помещения, исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 4.2 договора. Доплата осуществляется участником на расчетный счет застройщика в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с п. 1.2 договора участия в долевом строительстве строительная (фактическая) площадь помещения будет определяться по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, на основании полученных поэтажных планов и экспликаций.

По окончании строительства, кадастровым инженером Хрущевым А.Г. в установленном законом порядке составлен технический план от 27.07.2018 в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая, входящие в него жилые и нежилые помещения поставлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Закона о госрегистрации. В результате обмеров кадастрового инженера, площадь квартиры составила 88,50 кв.м.

Содержанием акта приема-передачи квартиры от 26.02.2019 установлено, что участник долевого строительства произвел осмотр квартиры и согласился с ее фактической планировкой, существующим количеством и расположением в ней инженерных коммуникаций, в том числе канализационных стояков, воздуховодов вытяжной вентиляции, точек подключения квартиры к системе холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, электроснабжения и ввода фреонопровода. Планировочные и архитектурные решения принятой участником квартиры соответствует условиям договора и участник не имеет каких-либо претензий к застройщику в части указанных решений.

Из представленного истцом заключения N 1993\04\19 от 03.04.2019 следует, что реальная общая площадь квартиры с учетом планировки квартиры (трассировка перегородок и шахт общедомовых коммуникаций) составляет 83,9 кв.м.

Между тем, согласно п. 1.7 договора помещение передается участнику в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению помещения до полной готовности: установки межкомнатных перегородок, горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, чистовой отделки помещения и инженерного оборудования (отделка стен, полов и потолков любыми отделочными материалами, любых отделочных работ и материалов, которые попадают по законодательству РФ под определение "отделочных работ", "отделочных материалов") и т.д.

Согласно приложению N 1 к Дополнительному соглашению N 1 от 18.06.2018 планировка квартиры определена на основании проектной документации. Проектной документацией не предусмотрена подготовка квартиры под отделку. Кладка внутренних перегородок функциональных зон квартиры застройщиком не выполняется. Реализация конкретной планировки квартиры выполняется участником.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что условия договора содержат согласованные сторонами условия, в соответствии с которыми застройщик не принимает на себя обязательства по возведению каких-либо перегородок и шахт коммуникаций, которые по мнению истца должны учитываться при замерах фактической площади помещения. Соответственно, межкомнатные перегородки и ограждающие конструкции не могли быть учтены при осуществлении кадастровых работ ввиду их отсутствия в натуре.

В случае уменьшения строительной общей площади помещения по результатам ее обмеров лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, по сравнению с проектной общей площадью помещения, указанной в п. 1.2 договора, застройщик обязуется осуществить возврат участнику переплаты цены договора, в связи с уменьшением строительной общей площади помещения, исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 4.2 договора. Возврат осуществляется застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет участника, реквизиты которого участник предоставит застройщику в письменном виде, не позднее пяти рабочих дней со дня получения застройщиком реквизитов участника, но в любом случае не позднее подписания сторонами передаточного акта. При осуществлении возврата застройщик вправе удержать сумму неустойки (пени), иных платежей (при наличии), предусмотренных договором и/или действующим законодательством (п. 4.4.2 договора).

Между тем истцом не оспорены обмеры от 27.07.2018 произведенные кадастровым инженером до отделки квартиры, тогда как обмеры согласно заключению N 1993\04\19 от 03.04.2019 произведены с учетом планировки квартиры (трассировка перегородок и шахт общедомовых коммуникаций, устройство перегородок). С учетом изложенного суд обоснованно не принял во внимание заключение специалиста.

При таком положении нет оснований считать, что в результате первого обмера кадастровый инженер допустил ошибку, которая привела к увеличению площади квартиры более чем на 1 кв.м.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Поскольку, в нарушение ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено, а судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства не добыто доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры истцу 26.02.2019, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади квартиры, а изменение площади квартиры после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика, тогда как обмер 27.07.2018 произведен в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером, нарушений прав истца как потребителя действиями ответчика не установлено, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в иске.

Ссылки в апелляционной жалобе на новые доказательства, а именно письмо МОСГОРБТИ от 19.07.2021 N ИС-ГР-А-3702/21 судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, закон содержит конкретные ограничения по представлению в апелляционную инстанцию новых доказательств, что возможно только в случае, когда лицо по уважительным причинам было лишено возможности представить эти доказательства в суд первой инстанции.