Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Дата принятия: 12 октября 2022г.
Номер документа: 33-5450/2022
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Определения

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2022 года Дело N 33-5450/2022

Санкт-Петербург 12 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Свирской О.Д.

при секретаре Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кондрашовой ФИО10 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 февраля 2022 года по гражданскому делу N 2-95/2022, которым Кондрашовой ФИО11 отказано в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, Яненко ФИО12 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании недействительными результатов межевания, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя Кондрашовой Н.Ф.- Кузнецовой Ю.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Яненко С.А.- Горячевой А.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Кондрашова Н.Ф. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, Яненко С.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Ленинградской области о признании недействительным договора N 28/4.4-06 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 20 февраля 2020 года между администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" и Яненко С.А., применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Яненко С.А. на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1200 м2, признании недействительными результатов кадастровых (межевых) работ по образованию земельного участка с кадастровым номером N площадью 1200 м2, снятии указанного земельного участка с государственного кадастрового учета.

В обоснование исковых требований Кондрашова Н.Ф. и ее представитель указали, что с 1965 года истица и ее семья проживали и пользовались жилым помещением, фактически являющимся частью жилого дома по адресу: <адрес> прилегающим к дому земельным участком. 20 сентября 1993 года согласно договору передачи квартиры в собственность, заключенному с администрацией МО "Всеволожский муниципальный район", истица стала собственником квартиры площадью 32 м2 по указанному адресу. В 2017 году Яненко С.А., не поставив истицу в известность, обратилась в суд с иском о выделе в натуре доли в доме. Заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 февраля 2017 года по делу N 2-3473/2017 общая долевая собственность Яненко С.А. и Кондрашовой Н.Ф. на жилой дом прекращена, им выделены в натуре помещения по фактическому пользованию. Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 13 октября 2021 года заочное решение от 1 февраля 2017 года, произведен раздел дома в натуре. Истице стало известно, что 20 февраля 2020 года между Яненко С.А. и администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области заключен договор купли-продажи земельного участка N 28/4.4-06 с кадастровым номером N площадью 1200 м2, прилегающего к дому. Истица считает указанный договор недействительным, поскольку она, являясь как и Яненко С.А. собственником части жилого дома, имеет право на приобретение в собственность земельного участка при доме, находящегося в ее фактическом пользовании. Образование спорного земельного участка площадью 1200 м2 осуществлено без учета прав истицы, часть указанного участка находится у нее в фактическом пользовании.

Ответчица Яненко С.А. и ее представитель возражали против удовлетворения иска, указав, что Кондрашова Н.Ф. с 1996 года живет в городе <адрес>, с указанного времени на земельном участке отсутствует и не занимается им. Пояснила также, что участок Кондрашовой Н.Ф. не огорожен, имеется лишь заборное ограждение со стороны дороги. Также ответчица установила забор, огородив прилегающий к ее части дома земельный участок в 200 м2. По периметру всего предоставленного ей земельного участка площадью 1200 м2 забор не установлен.

Представитель ответчика- администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что фактическое пользование земельным участком не порождает прав собственности на него. Яненко С.А. обратилась с заявлением о предоставлении ей земельного участка, заявление было удовлетворено, земельный участок сформирован и предоставлен ей в собственность. На дату заключения договора с Яненко С.А. принадлежащая в настоящее время истице часть жилого дома являлась квартирой. В настоящее время истица не лишена возможности формирования земельного участка, прилегающего к ее части жилого дома.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Ленинградской области в письменном отзыве указал, что функции по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и регистрации права на них с 1 января 2017 года осуществляются органом регистрации прав- Росреестром и его территориальными органами на территории субъектов Российской Федерации.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.

Всеволожским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым Кондрашовой Н.Ф. отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Кондрашова Н.Ф. просит решение отменить, принять новое решение, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением норм материального права. В обосновании жалобы указала, что суд, принимая решение, исходил из того, что у нее имеется возможность сформировать земельный участок, необходимый для обслуживания дома, поэтому права не нарушены. Однако суд не учел, что дом 1965 года постройки располагался на участке около 9 соток, на котором имеются постройки, возведенные со стороны части дома, принадлежащей истице, которыми она и ее семья пользовались с 1965 гола. В настоящее время эти постройки оказались на участке ответчицы, и она обратилась в суд с требование к истице об их сносе. Также не учтено, что раздел дома на самостоятельные части произведен заочным решением Всеволожского суда от 2017 года, но оно отменено в октябре 2021 года. Соответственно, на момент заключения договора купли-продажи Яненко С.А. не являлась собственником части дома, дом продолжал находиться в общей долевой собственности, поэтому договор купли-продажи земельного участка под домом только с одним собственником ничтожен.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются расписки представителей истицы и ответчицы, подтверждения о направлении извещений по электронной почте.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Согласно ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В силу ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено из материалов дела следует, что Яненко С.А. являлась собственником 52/84 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 83,7 м2 по адресу: <адрес>, на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 15 октября 2014 года.

Кондрашова Н.A. на основании договора передачи квартиры (жилого помещения) в собственность от 20 сентября 1993 года являлась собственником квартиры с кадастровым номером N 32 м2 в указанном доме.

Фактически жилой дом состоял из двух изолированных частей, имел 2 отдельных входа, каждая из сторон пользовалась своей частью дома.

Заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 февраля 2017 года по делу N 2-3473/2017 года был удовлетворен иск Яненко С.А. к Кондрашовой Н.Ф., прекращено право общей долевой собственности Яненко С.А. на жилой дом, ей выделена в собственность часть жилого дома, состоящая из определенных судом помещений.

В 2019 году Яненко С.А. обратилась с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1200 м2.

Постановлением администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 8 октября 2019 года N 3286 Яненко С.А. предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 1200 м2 по адресу: <адрес> и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

17 декабря 2019 года земельный участок площадью 1200 м2 по адресу: <адрес>, на основании заявления администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N. Границы участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

20 февраля 2020 года между Яненко С.А. и администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области заключен договор N 28/4.4-06 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Яненко С.А. в собственность передан по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в выписке из ЕГРН на участок. 2 марта 2020 года земельный участок передан Яненко С.А. по акту приема-передачи. Право собственности Яненко С.А. на земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано в ЕГРН 16 марта 2020 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 октября 2021 года заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 февраля 2017 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе доли в натуре удовлетворены, прекращено право общей долевой собственности Яненко С.А. на жилой дом, право собственности Кондрашовой Н.Ф. на квартиру. Яненко С.А. к Кондрашовой Н.Ф. по сложившемуся порядку пользования выделены в собственность по фактическому пользованию части жилого дома площадями, соответственно, 52,2 м2 и 32.1 м2, состоящие из определенных судом помещений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка ответчица являлась единственным собственником доли жилого дома и имела право в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ на приобретение указанного земельного участка в собственность. Ответчик стала собственником части жилого дома только 13 октября 2021 года, до этого времени она являлась собственником квартиры в указанном жилом доме. Кроме того суд указал, что материалами дела подтверждается наличие возможности сформировать земельный участок, необходимый для обслуживания дома, в связи с чем не усмотрел нарушения прав истицы, а длительное пользование каким-либо земельным участком не порождает прав на него.

Судебная коллегия с выводами суда не соглашается по следующим основаниям.

Нормы Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, предусматривают, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование (пп. 1 п. 1 ст. 39.1); предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2); если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20); для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, совместно обращаются в уполномоченный орган (п. 5 ст. 39.20); любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20).

Согласно 5, 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, установлено особое условие передачи участка в собственность- совместное обращение, если же таковое не имеет место, то возникает право на заключение договора аренды.

Согласно ст. 460 ГК РФ при передаче имущества не должны нарушаться интересы третьих лиц.

В соответствии с п. 2, 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, не являющихся самовольными постройками. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из приведенных норм действующего законодательства можно сделать вывод о том, что право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, а для лиц имеющих в общей долевой собственности один жилой дом обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

Учитывая, что заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 февраля 2017 года в 2021 году было отменено, на момент формирования спорного земельного участка и заключения договора купли-продажи юридически жилой дом находился в общей долевой собственности Яненко С.А. и администрации МО "Город Всеволожск", Кондрашова Н.Ф. являлась собственником квартиры, расположенной указанном доме. Таким образом, Яненко С.А. не являлась единственным собственником дома, как указал суд, поэтому земельный участок, находился дом, мог быть оформлен только в общую долевую собственность собственников дома. При этом доли в праве на земельный участок не должны быть иными, чем доли в праве собственности на дом. Оформление права собственности только на Яненко С.А. противоречило действующему законодательству, поэтому договор купли-продажи является недействительным.

Кроме того, даже с учетом последующего прекращения права общей долевой собственности на дом и раздела его на два самостоятельных объекта недвижимости, при формировании земельных участков под домом необходимо учитывать право каждого из бывших участников долей собственности на дом на приобретение земельного участка под своей частью дома. Однако, как усматривается из схемы расположения спорного земельного участка с кадастровым номером N, схемы расположения земельных участков, чертежа земельных участков (л.д. 69-71, 196), а также сведений публичной кадастровой карты, существовавший при доме до его раздела земельный участок ограничен проездом, дорогой и соседними земельными участками, границы которых установлены и внесены в ЕГРН. Оставшаяся часть земельного участка, прилегающая к части дома, принадлежащей истице, ненамного превышает по площади саму части жилого дома (32.1 м2) и явно недостаточная для формирования самостоятельного земельного участка, право на приобретение которого, безусловно, имеется у истицы. Для указанного вывода не требуется специальных познаний, поскольку он очевиден. При этом довод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается наличие у истицы возможности сформировать земельный участок под домом, несостоятелен, поскольку такие документы в деле отсутствуют.

При указании в качестве основания отказа в иске на то, что длительное пользование каким-либо земельным участком не порождает прав на него, суд первой инстанции не учел, что право на земельный участок у истицы возникло не в связи с длительным пользованием, а в связи с наличием права на объект недвижимости (часть жилого дома), расположенный на земельном участке.

С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований Кондрашовой Н.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности Яненко С.А на земельный участок, признании недействительными результатов межевания земельного участка. При этом настоящее решение будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером N площадью 1200 м2 и о правах на указанный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 февраля 2022 года отменить.

Исковые требования Кондрашовой ФИО13 к администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, Яненко ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании недействительными результатов межевания, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета удовлетворить.

Признать недействительным договор N 28/4.4.-06 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 20 февраля 2020 года между администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" и Яненко ФИО15.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Яненко ФИО16 на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенного по адресу: <адрес>

Признать недействительными результаты кадастровых (межевых) работ по образованию земельного участка с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенного по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N площадью 1200 м2, расположенного по адресу: <адрес>, и о правах на указанный земельный участок.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 20 октября 2022 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать