Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 33-5443/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Сафроновой М.В.,

судей Сачкова А.Н., Назаровой Л.В.,

при секретаре Колесниченко Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца С.М.Ф. на решение Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края от 24 марта 2021 года по делу

по иску С.М.Ф. к Д.Н.В. о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Назаровой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.М.Ф. обратилась к Д.Н.В. с указанным иском, указав, что 23.11.2018 между С.М.В. и Д.Н.В. заключен договор займа на сумму 1 800 000 рублей, срок возврата которых согласован сторонами до 01.02.2019.

В обеспечение исполнения денежных обязательств в рамках договора займа между сторонами заключен договор купли-продажи от 23.11.2018 жилого дома и земельного участка по <адрес>. При этом С.М.В. и Д.Н.В. пришли к соглашению, что до погашения суммы займа указанное недвижимое имущество фактически будет находиться в залоге у Д.Н.В.

С.М.В. осталась проживать в спорном жилой доме, несла бремя по его содержанию, в то время как Д.Н.В. ключи от жилого дома не передавались, во владение и пользование имуществом она не вступала, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на создание правовых последствий, соответствующих оспариваемому договору купли-продажи, который является притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом недвижимого имущества.

С учетом уточнения исковых требований истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 23.11.2018 земельного участка и расположенного на нем жилого дома по <адрес>; прекратить право собственности Д.Н.В. и признать за С.М.В. право собственности на указанное недвижимое имущество.

Решением Индустриального районного суда города Барнаула от 24 марта 2021 года исковые требования С.М.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец С.М.В. полагает решение незаконным, указывает, что по делу не представлено доказательств совершения истцом каких-либо действий, направленных на отчуждение спорного недвижимого имущества путем заключения договора купли-продажи; истец не размещала объявлений о продаже имущества, не прибегала к помощи риэлтерских услуг. Также отсутствуют сведения об обстоятельствах, при которых ответчику стало известно о продаже имущества с учетом того, что в ходе рассмотрения дела она поясняла, что не была знакома с истцом до заключения оспариваемой сделки. Указывает, что в деле отсутствуют доказательства факта передачи ответчику спорного имущества, указание в договоре на то, что он одновременно является актом приема-передачи, не свидетельствует о реальной передаче имущества истцом. После совершения оспариваемой сделки имущество продолжало находиться во владении и пользовании истца, который также нес бремя его содержания. Кроме того, рыночная стоимость спорного имущества не соответствует указанной в договоре купли-продажи, что также указывает на отсутствие у истца реального намерения по его отчуждению. Наличие у истца регистрации в городе Камне-на-Оби не опровергает факт ее проживания в спорном жилом доме. Необоснованны также ссылки на не заключение между сторонами договора займа в связи с несогласованностью его условий, поскольку совокупность представленных истцом документов подтверждает обратное. Суд не дал правовой оценки расписке, составленной ответчиком, содержание которой указывает на заключение сторонами непосредственного договора займа с наличием залога на спорное имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Д.Н.В. в ее удовлетворении просила отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении жалобы. Представитель ответчика возражала против ее удовлетворения, представив письменные пояснения, настаивала на недобросовестности стороны истца, указывала на отсутствие притворной сделки со стороны ответчика, поскольку ответчик имела намерение заключить именно договор купли-продажи спорного имущества, ответчик написала расписку с целью фиксации действительной стоимости дома, поскольку договор был изготовлен стороной продавца и содержал сведения о цене договора ниже той, о которой стороны договорились и которую ответчик фактически оплатила продавцу.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По правилам п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 5, 6 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.11.2018 между С.М.Ф. (продавец) и Д.Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал принадлежащие ему на праве собственности земельный участок и жилой дом по <адрес>, покупатель купил вышеуказанное имущество (п.1).

В соответствие с п.7 указанного договора отчуждаемое имущество правами других лиц не обременено, ограничений в пользовании нет.

Отчуждаемое имущество оценено по соглашению сторон и продается за 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен после подписания договора (п. 4).

В силу п. 10 договора продавец передает указанное в договоре имущество, относящиеся к нему документы, в момент подписания договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта передачи отчуждаемого имущества.

Пунктом 12 договора определено, что право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Из представленных материалов регистрационного дела следует, что указанный договор купли-продажи подписан сторонами 23.11.2018, прошел государственную регистрацию 30.11.2018.

В деле представлена расписка от 23.11.2018, подписанная С.М.Ф., согласно которой она получила 1 000 000 рублей за продаваемый ею дом и земельный участок по <адрес>, претензий к покупателю не имеет.

Также представлена расписка от 23.11.2018 от имени С.М.Ф., из содержания которой следует, она получила денежные средства в сумме 800 000 рублей в счет займа под залог дома и земельного участка по <адрес>.

Согласно расписке от 23.11.2018, подписанной Д.Н.В., вышеуказанный дом и земельный участок по <адрес> находятся в залоге до полного погашения (1 800 000 рублей) займа, взятого сроком до 01.02.2019.

Указанные расписки представлены стороной истца, факт их подписания лицами, указанными в расписках, сторонами не оспаривался, давность совершения указанных расписок допустимыми и относимыми доказательствами не опровергалась.

В деле также представлена расписка, составленная С.М.Ф., о расчете с ней за проданный дом в размере 1000000 рублей. Сторонами не оспаривалось, что данная расписка являлась вторым экземпляром одной и той же расписки, и находилась у ответчика.

Согласно позиции стороны истца, у сторон не было намерения заключать договор купли-продажи от 23.11.2018, поскольку он был заключен в обеспечение договора займа от 23.11.2018 под залог недвижимого имущества, в связи с чем данный договор является притворной сделкой, прикрывающей между сторонами правоотношения по договору займа с залогом.

Из пояснений ответчика Д.Н.В. следует, что изначально стороны договорились о продаже дома и земельного участка за 1 800 000 рублей, но при оформлении сделки цена в договоре от 23.11.2018 была указана в размере 1 000 000 рублей для уменьшения размера подлежащего уплате налога; оставшиеся сумма в размере 800 000 рублей, являющаяся частью оплаты в рамках сделки по купле-продаже, по соглашению сторон передана С.М.Ф. на основании расписки о займе. До совершения оспариваемой сделки стороны знакомы не были, Д.Н.В. не имела намерений давать денежные средства в долг постороннему незнакомому человеку, деньги предназначались для покупки жилья, которого она на момент заключения сделки не имела. Поскольку Д.Н.В. осталась проживать с престарелыми родителями в связи с необходимостью осуществления ухода за ними, она разрешилапроживание в спорном жилом доме родственников С.М.Ф., которые должны были оплачивать коммунальные услуги; налоги за дом и земельный участок оплачивала Д.Н.В. как собственник имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные стороной истца доказательства, со ссылкой на ст. 56 ГПК РФ указал, что истцом не представлено доказательств притворности заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, и доказательств тому, что намерение обеих сторон было направлено на заключение и исполнение иной прикрываемой сделки - залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа.

Также суд исходил из того, что предмет договора купли-продажи недвижимого имущества в представленном письменном договоре изложен четко и недвусмысленно, сторонами были согласованы все существенные условия договора, выражено волеизъявление при заключении сделки, произведена государственная регистрация перехода права собственности, тогда как доказательств совершения данной сделки лишь для вида и достижение сторонами договора иных правовых последствий из прикрываемой сделки, истцом представлено не было.

Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, поскольку они опровергаются имеющимися в деле доказательствами, не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.1 и 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Как следует из иска и пояснений стороны истца при рассмотрении дела при совершении договора купли-продажи спорного имущества стороны имели в виду предоставление денежных средств по договору займа под залог спорного дома и земельного участка.

Данное утверждение в полной мере подтверждается содержанием вышеназванной расписки ответчика Д.Н.В. от 23.11.2018, согласно которой дом и земельный участок по <адрес>, в отношении которых оформлен договор купли-продажи от 13.11.2018, будут находиться в залоге до полного погашения (1 800 000 рублей) займа, выданного до 01.02.2019. После полного погашения займа Д.Н.В. обязалась перевести дом и земельный участок на прежнего собственника (л.д.37).

Данная расписка подписана самой Д.Н.В.. Доказательств принуждения к совершению данной расписки в деле не представлено, на таковые обстоятельства сторона ответчика не ссылалась при рассмотрении дела судом, а также в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, на наличие намерений у сторон заключить договор займа с залогом недвижимого имущества указывает и представленная в деле расписка истца С.М.Ф. от 23.11.2018, подписанная самой С.М.Ф., из содержания которой следует, что ею получены денежные средства в сумме 800 000 рублей в счет займа под залог дома и земельного участка по <адрес> (л.д.39).

Таким образом, по делу, вопреки выводам суда, усматриваются намерения обоих участников совершить притворную сделку купли-продажи, прикрывая договор займа под залог недвижимости.

Тот факт, что в деле имеются два экземпляра расписок, подписанных самой С.М.Ф., о получении ею 1000000 рублей в счет оплаты продаваемого ею спорного имущества по договору купли-продажи (л.д.38 и 150) не опровергают данных выводов, поскольку расписка о получении оплаты по договору купли-продажи имущества согласно обычаям делового оборота является обычным документом, сопровождающим сделку купли-продажи недвижимости, соответственно таковая подлежит правовой оценке наряду с самим спорным договором. И в данном случае ее также следует принять в качестве подтверждения пояснений обоих сторон о том, что общая сумма переданных истцу средств составляла 1800000 рублей, а также о том, что она составлялась в подтверждение условий договора купли-продажи, где цена имущества указана 1000000 рублей.

Судебная коллегия приходит к выводу, что содержание указанных расписок, оцениваемых их в совокупности со всеми доказательствами, представленными в деле, вопреки выводам суда, свидетельствует о намерении сторон заключить именно договор займа на сумму 1800000 рублей под залог спорного недвижимого имущества.

К данному выводу приводит и тот факт, что согласно представленному стороной истца заключению специалиста от 22.03.2021 по оценке рыночной стоимости домовладения по <адрес> рыночная стоимость указанного имущества на 23.11.2018 составляла 6 000 000 рублей, в то время как ответчик передала истцу в рамках данных правоотношений сумму в размере 1 800 000 рублей, что сторонами не оспаривается. В связи с этим утверждение о том, что данная сумма, на взгляд ответчика, являлась соотносимой цене приобретаемой недвижимости, придавая ей качество выгодной сделки, критически оценивается судебной коллегией.

Кроме того, по делу установлено, что ответчик не вселилась в указанный дом, проживала и продолжает проживать в доме родителей.

Так, ответчик указывала, что в спорном доме с момента совершения сделки проживают некие Ольга и Юрий - лица, фактически сопровождающие совершение истцом сделки. В связи с позициями, поддерживаемыми сторонами в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, установить их личности с целью выяснения каких-либо дополнительных обстоятельств по делу суду не представилось возможным. Однако в апелляционной инстанции из пояснений сторон последовало, что названная Ольга является дочерью истца, Юрий ее зятем.

При условии поддерживаемой позиции ответчика о том, что она не знала данных лиц по фамилии, а также о том, какую роль указанные лица играли в формировании воли истца на продажу дома в период совершения сделки, утверждение ответчика о том, что они, тем не менее, с ее согласия проживают в спорном доме с 2018 года до настоящего времени, также критически оценивается судебной коллегией.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что фактически передача дома от продавца к покупателю не произошла.

Данный факт дополнительно свидетельствует о притворности договора купли-продажи спорного имущества.

Утверждения стороны ответчика о том, что вышеназванные лица, сопровождающие совершение сделки, обещали ответчику подобрать иное имущество взамен спорного дома, и в таком случае ответчик также имела намерение перерегистрировать спорный дом на истца, а также о том, что ответчик имела намерения выгодно вложить свои денежные средства в недвижимость, также вступает в противоречие с ее позицией о совершении сделки купли-продажи имущества с целью реализации всех правомочий собственника данной недвижимости.