Дата принятия: 14 марта 2018г.
Номер документа: 33-544/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2018 года Дело N 33-544/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Хухры Н.В.
судей Иванова И.С. и Котихиной А.В.
при секретаре Королевой А.А.
с участием представителя истца Осиевой Т.С.,
представителя ответчика Димитрова М.Ф,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хухры Н.В. по апелляционной жалобе ЗАО "Проектстрой" на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 12 декабря 2017г. гражданское дело по иску ЗАО "Проектстрой" к Минасяну В.Ю. о взыскании задолженности по договору, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество,
установила:
ЗАО "Проектстрой" обратилось в суд с иском к Минасяну В.Ю. о взыскании задолженности по договору в сумме 189060 рублей, неустойки в сумме 9066 рублей 66 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска ЗАО "Проектстрой" указало, что 17 декабря 2015г. между ЗАО "Проектстрой" и Минасяном В.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве N117/23-Д/2015, по условиям которого ООО "Проектстрой" (застройщик) обязалось своими силами и с привлечением других лиц (подрядчиков) построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства определенный договором объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>, стоимостью с учетом предоставленной скидки 2900000 рублей. 04 февраля 2016г. между сторонами был подписан передаточный акт к указанному договору, 24 февраля 2016г. право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись <...>). В обеспечение исполнения обязательств по оплате стоимости указанной квартиры в пользу истца зарегистрировано ее обременение в виде ипотеки в силу закона. В соответствии с п.4.1 передаточного акта от 04 февраля 2016г. расчет за квартиру ответчик обязался произвести в следующем порядке: сумма в размере 1500000 рублей уплачена ответчиком до подписания передаточного акта, сумму в размере 50000 рублей ответчик обязался уплатить в срок до 20 февраля 2016г., а оставшуюся сумму в размере 1350000 рублей - ежемесячно по 25000 рублей в срок с 01 марта 2016г. по 20 августа 2020г. Однако ответчик принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполняет, за период с сентября 2016г. и по настоящее время не внес ни одного ежемесячного платежа, в связи с чем образовалась задолженность. В соответствии с п.2.3 договора в случае невнесения ответчиком сумм, указанных в п.4.1 передаточного акта, истец вправе отменить предоставленную скидку в размере 669860 рублей и установить стоимость квартиры в размере 3569860 рублей. 02 мая 2017г. истцом в адрес ответчика были направлены уведомления об изменении стоимости квартиры в связи с нарушением сроков оплаты по договору, в которых был установлен срок оплаты задолженности с учетом отмены скидки до 31 мая 2017г. Уведомление ответчиком получено, однако обязательство по оплате до настоящего времени не исполнено.
В дальнейшем ООО "Проектстрой" уточнило заявленные требования и просило взыскать с ответчика задолженность по договору в размере 1878860 рублей, неустойку за период с 21 февраля 2016г. по 4 декабря 2017г. в размере 31495 рублей 76 копеек, а также обратить взыскание на квартиру путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2301600 рублей.
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 12 декабря 2017г. иск ЗАО "Проектстрой" удовлетворен частично, с Минасяна В.Ю. в пользу ЗАО "Проектстрой" взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 384000 рублей, неустойка в сумме 31495 рублей 76 копеек и расходы по уплате госпошлины в размере 7355 рублей, остальные требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ЗАО "Проектстрой", ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить. В обоснование указывает, что соглашение об изменении стоимости квартиры в случае просрочки платежей между сторонами достигнуто, в связи с чем оснований для отказа в иске о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в заявленном размере не имелось. С учетом этого также необоснованным является отказ в иске в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Миносян В.Ю. не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен. В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
В силу ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Закон 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что 17 декабря 2015г. между ЗАО "Проектстрой" и Минасяном В.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве N117/23-Д/2015, по условиям которого ООО "Проектстрой" (застройщик) обязалось своими силами и с привлечением других лиц (подрядчиков) построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру N<...>, расположенную по адресу: <...>, а Миносян В.Ю. обязался оплатить застройщику обусловленную договором стоимость объекта долевого строительства и принять его.
Согласно п.п.2.1 и 2.2 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 2900000 рублей и определена с учетом предоставляемой скидки. Оплата производится участником долевого строительства в течение 3 банковских дней с момента заключения настоящего договора в сумме 1500000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1400000 рублей участник долевого строительства оплачивает ежемесячно (до 20 числа каждого месяца платежа) в срок с 01 января 2016г. по 20 августа 2020н. по 25000 рублей.
25 декабря 2016г. ЗАО "Проектстрой" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а 04 февраля 2017г. объект долевого участия в строительстве передан Миносяну В.Ю. по передаточному акту.
Согласно передаточному акту на момент его подписания участник долевого строительства оплатил за квартиру сумму 1500000 рублей. В остальной части сторонами определен следующий порядок расчета: сумму в размере 50000 рублей участник долевого строительства обязался оплатить в срок до 20 февраля 2016г., а оставшуюся сумму в размере 1350000 рублей - ежемесячно (до 20 числа каждого месяца) равными долями в срок с 01 марта 2016г. по 20 августа 2020г. по 25000 рублей в месяц.
Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст.ст.420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.
В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства Миносян В.Ю. надлежащим образом не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, которая на момент вынесения судом решения составила 384000 рублей.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца лишь в части взыскания задолженности в указанной сумме, т.к. пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания всей суммы, определенной соглашением сторон. Свои выводы в этой части суд первой инстанции надлежащим образом мотивировал, оснований не соглашаться с ними и мотивами, изложенными в решении суда, у судебной коллегии не имеется.
Вместе с тем, с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика предоставленной ему скидки в сумме 669860 рублей судебная коллегия не соглашается, а доводы жалобы в этой части находит заслуживающими внимания по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании скидки, суд исходил из того, что сторонами не было заключено соглашение об изменении цены договора. Однако такой вывод противоречит условиям заключенного сторонами договора.
Как указано выше, цена квартиры в сумме 2900000 рублей определена сторонами с учетом предоставленной Миносяну В.Ю. скидки.
Как следует из договора от 17 декабря 2015г. скидка в сумме 669860 рублей предоставлена ответчику при условии внесения им оплаты за объект долевого участия в строительстве в порядке, предусмотренном п.2.2 договора.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с п.2.3 договора в случае невнесения сумм, указанных в п.2.2 настоящего договора, в установленный срок Продавец вправе отменить предоставленную скидку в сумме 669860 рублей. В этом случае скидка считается не предоставленной, а стоимость квартиры устанавливается в размере 3569860 рублей. Порядок оплаты суммы в размере 669860 рублей согласовывается с Застройщиком дополнительно.
Таким образом, сторонами заранее согласовано условие об изменении цены договора, а потому заключение дополнительного соглашения об этом не требуется. Указанным пунктом договора предусмотрено дополнительное согласование лишь в отношении порядка оплаты отмененной скидки в указанном размере.
Согласно ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).
Статьей 10 ГК РФ установлено, что осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав не допускаются (п.1).
Как следует из материалов дела, ЗАО "Проектстрой" направило Миносяну В.Ю. соответствующее соглашение, от подписания которого последний отказался.
Таким образом, истец вправе требовать взыскания всей суммы скидки в судебном порядке единовременно.
Материалами дела также подтверждается, что в обеспечение исполнения Миносяном В.Ю. обязательств по оплате стоимости квартиры в пользу истца зарегистрировано ее обременение в виде ипотеки в силу закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ЗАО "Проектстрой" об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на отсутствие оснований для досрочного взыскания всей суммы, определенной соглашением сторон, а также на то, что срок исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры еще не наступил.
С указанным выводом судебная коллегия также не может согласиться, поскольку он не соответствует закону.
Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3 ст.348 ГК РФ).
Суд также не учел положений п.2 ст.348 ГК РФ, согласно которому обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Указанных условий по настоящему делу судом не установлено, в связи с чем оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имелось.
Согласно п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
На основании изложенного, учитывая, что факт ненадлежащего исполнения обязательства должником судом установлен, а обстоятельства, исключающие возможность обращения взыскания, отсутствуют, судебная коллегия, считает, что иск ЗАО "Проектстрой" об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению.
В силу п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз.2 и 3 п.2 ст.350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N788, проведенной ООО "Профессиональная экспертиза и оценка", рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: <...>, составляет 2877000 рублей. Следовательно, начальная продажная цена заложенной квартиры устанавливается судом в размере 2301600 рублей.
В связи с неправильным применением судом норм материального права решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований ЗАО "Проектстрой" о взыскании с Миносяна В.Ю. скидки в сумме 669860 рублей и об обращении взыскания на заложенное имущество - указанную выше квартиру.
В силу ст.98 ГПК РФ с Миносяна В.Ю. в пользу ЗАО "Проектстрой" подлежат взысканию понесенные последним расходы по оплате экспертизы в сумме 10000 рублей.
В связи с изменением взыскиваемой с Миносяна В.Ю. суммы, изменению также подлежит размер взысканных с него в пользу ЗАО "Проектстрой" расходов по уплате госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Новгородского районного суда Новгородской области от 12 декабря 2017г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "Проектстрой" о взыскании суммы предоставленной скидки и об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, принять в этой части новое решение, которым иск удовлетворить.
Взыскать с Миносяна В.Ю. в пользу ЗАО "Проектстрой" 669860 рублей и расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 10000 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру N<...>, расположенную по адресу: <...>, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены квартиры в размере 2301600 рублей.
Это же решение в части судебных расходов изменить, увеличив размер подлежащих взысканию с Миносяна В.Ю. в пользу ЗАО "Проектстрой" расходов по уплате государственной пошлины до 19626 рублей 78 копеек.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Проектстрой" - без удовлетворения.
Председательствующий: Н.В. Хухра
Судьи: И.С. Иванов
А.В. Котихина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
