Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 27 февраля 2020 года №33-5434/2019, 33-17/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 февраля 2020 года Дело N 33-17/2020
27 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Козиевой Л.А.,
судей Бабкиной Г.Н., Жуковой Н.А.,
при секретаре Макушевой Н.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Жуковой Н.А.,
гражданское дело N 2-2270/2016 по исковому заявлению Ситниковой ЯО к Ендовицкому ав, Малыхиной вс, Дуднику пв, Конопля иа об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах, признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, заключенных между Ендовицким ав и Малыхиной вс, между Ендовицким ав и Дудником пв, применении последствий недействительности ничтожных сделок
по апелляционным жалобам Ендовицкого ав, Малыхиной вс, Дудника пв
на решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 17 марта 2016 года
(судья Ивакина Л.И.)
УСТАНОВИЛА:
Ситникова Я.О. обратилась в суд с иском к Ендовицкому А.В. об обращении взыскания на принадлежащее ему на праве собственности заложенное по договору о залоге от 19 ноября 2013 года имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах, ссылаясь на неисполнение долговых обязательств Емельяненко Р.Е. по договору займа, обеспечением исполнения которых является имущество, принадлежащее на праве собственности Ендовицкому А.В., в виде земельного участка, общей площадью 1191 кв.м, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, участок 59/2.
В обоснование заявленных требований указала, что 11 ноября 2013 года между Ситниковой Я.О. и Емельяненко Р.Е. был заключен договор денежного займа, согласно которого Ситникова Я.О. передала Емельяненко Р.Е. 2400000 рублей. 19 ноября 2013 года между Ситниковой Я.О. и Ендовицким А.В. был заключен договор залога, согласно которого Ендовицким А.В. передал Ситниковой Я.О. земельный участок площадью 1191 кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>, участок 59/2, в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврате суммы займа, полученной по договору займа. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 июля 2015 года удовлетворены исковые требования Ситниковой Я.О. к Емельяненко Р.Е., в пользу Ситниковой Я.О. взысканы денежные средства в счет погашения основного долга по указанному договору займа в размере 2400000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 209000 рублей. Решение вступило в законную силу 22 октября 2015 год, однако, до настоящего времени Емельяненко Р.Е. не исполнено.
Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 17 марта 2016 года постановлено: обратить взыскание на имущество, принадлежащее Ендовицкому А.В., которое является предметом залога по договору залога от 19.11.2013, а именно на недвижимое имущество: индивидуальный жилой дом, кадастровый (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, и земельный участок, кадастровый N, площадью 596 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2а, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1671169,60 рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов; индивидуальный жилой дом, кадастровый (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1699279,20 рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов (т.1 л.д.151-157).
Не согласившись с решением суда, Ендовицкий А.В., Малыхина В.С., Дудник П.В. подали апелляционные жалобы, указав на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное (т.1 л.д.165-166,182,220).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 07 декабря 2017 года решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 17 марта 2016 года отменено, постановлено: принять отказ представителя Ситниковой Я.О. от иска, заявленного к Ендовицкому А.В., Малыхиной В.С., Дуднику П.В., в части признания договоров купли-продажи от 02 февраля 2016 года недействительными (ничтожными), заключенных между Ендовицким А.В. и Малыхиной В.С. и между Ендовицким А.В. и Дудником П.В., применении последствий недействительности ничтожных сделок. Производство по делу в данной части прекратить. Разъяснить истцу, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается. В остальной части иска принять по делу новое решение.
Исковые требования Ситниковой Я.О. об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах удовлетворить: обратить взыскание на следующее имущество: индивидуальный жилой дом, кадастровый (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, адрес (местоположение) объекта: <адрес> дом 59/2а, и земельный участок, кадастровый N, площадью 596 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2а, принадлежащие на праве собственности Конопля И.А., установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1671169,60 рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов; индивидуальный жилой дом, кадастровый (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2, и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2, принадлежащие на праве собственности Малыхиной В.С., установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1699279,20 рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов (т.2 л.д.246-256).
Постановлением президиума Воронежского областного суда от 10 июля 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 07 декабря 2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда (т.3 л.д.160-165).
Апелляционным определением от 20 августа 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле привлечены в качестве соответчиков Малыхина В.С. и Конопля И.А., Дудник А.П., в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (т.4 л.д.103-108).
Конопля И.А. предъявила встречное исковое заявление к Ситниковой Я.О., в котором просила:
- применить ч.2 ст.10 ГК РФ к действиям Ситниковой Я.О., направленным на обращение взыскания на принадлежащее на праве собственности Конопле И.А. имущество в виде индивидуального жилого дома, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2а, и земельный участок, кадастровый N, площадью 596 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2а;
- признать Коноплю И.А. добросовестным приобретателем индивидуального жилого дома, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2а, и земельного участока, кадастровый N, площадью 596 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2а;
- прекратить залог в отношении индивидуального жилого дома, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1 кв.м, инв. N-Ф, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2а, и земельного участока, кадастровый N, площадью 596 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, участок 59/2а (т.4 л.д.17-30).
Малыхина В.С. предъявила встречное исковое заявление к Ситниковой Я.О., в котором просила:
- прекратить залог в отношении индивидуального жилого дома, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок 59/2;
- признать Малыхину В.С. добросовестным приобретателем индивидуального жилого дома, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> дом 59/2, и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок 59/2 (т.5 л.д.89-91).
Ситникова Я.О. с учетом последних уточнений просила суд признать недействительным (ничтожным) договоры купли-продажи между Ендовицким А.В. и Малыхиной В.С., Ендовицким А.В. и Дудник П.В., а также между Дудник П.В. и Конопля И.А., применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок, требования об обращении взыскании на заложенное имущество поддержала (т.5 л.д.58, 70).
В судебное заседание суда апелляционной жалобы представитель Ситниковой ЯО - сов, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности N от 04.05.2019, просил решение суда оставить его без изменения.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 4 части четвертой статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. В силу части 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой данной статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
С учетов доводов апелляционных жалоб, материалов дела, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции сделаны без привлечения к участию в деле собственников спорных объектов недвижимости, оспариваемым решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, в связи с чем решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 17 марта 2016 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения в силу требований п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.
Разрешая исковые требования Ситниковой Я.О. об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему:
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ч. 1 ст. 353 ГК РФ).
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" изменена редакция ст. 352 ГК Российской Федерации.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК Российской Федерации вступают в силу с 01 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона.
Поскольку правоотношения, регулируемые пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК Российской Федерации возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01 июля 2014 года. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.
В силу положений п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки и жилые дома. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.
В соответствии с п. 6 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Согласно ст.50 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" задолгодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст.56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
При разрешении дела по существу судебная коллегия установила, что 11 ноября 2013 года между Ситниковой Я.О. (займодавец) и Емельяненко Р.Е. (заемщик) был заключен договор денежного займа, в соответствии с которым займодавец передал заемщику заем в размере 2 400 000 руб., а заемщик обязался вернуть указанную денежную сумму в обусловленный настоящим договором срок.
19.11.2013г. между Ситниковой Я.О. (залогодержатель) и Ендовицким А.В. (залогодатель) заключен договор залога, предметом которого явилась передача залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка общей площадью 1191 кв.м., предоставленного для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> участок 59/2 (т. 1 л.д.18 -20).
Пункт 1.5 договора предусматривает, что предмет залога остается в пользовании и на хранении у залогодателя.
В п. 2.1. договора залога указано, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Емельяненко Р.Е. перед Ситниковой Я.О. по договору денежного займа от 11.11.2013 года. Залоговая стоимость имущества определена по соглашению сторон и составляет 2 400 000 руб. (п. 1.3). Договор залога действует до полного возврата суммы займа (п. 2.1).
Согласно п. 4.1.6. договора залога залогодатель обязан не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия залогодержателя. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных в условиях договора займа, по истечении пяти календарных дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы займа полностью или в части (п. 5.1 договора залога).
28.11.2013г. ипотека была зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за N 36-36-17/2013-782.
Впоследствии предмет залога (земельный участок) с согласия Ситниковой Я.О. был разделен Ендовицким А.В. на два самостоятельных участка, на которых осуществлено строительство жилых домов, что подтверждается выписками из ЕГРН и в отношении вновь образованных земельных участков и находящихся на них жилых домов было зарегистрировано обременение 06.10.2014г. и 25.04.2014г. соответственно до полного погашения (т.1 л.д. 14-17).
Срок исполнения обязательств по договору займа наступил, однако Емельяненко Р.Е. долг не возвратил.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30.07.2015г. частично удовлетворены исковые требования Ситниковой Я.О. к Емельяненко Р.Е. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено: взыскать с Емельяненко РЕ в пользу Ситниковой ЯО сумму долга по договору займа в размере 2 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 209 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 21 245 руб., а всего 2 630 245 руб.. В удовлетворении исковых требований Ситниковой Я.О. к Емельяненко Р.Е. об обращении взыскании на заложенное имущество отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 октября 2015 года решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30.07.2015г. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Ситниковой Я.О. - без удовлетворения (т.1 134-135).
Ендовицкий А.В. обращался в Новоуманский районный суд г.Воронежа с иском к Ситниковой Я.О. о признании договора залога не заключенным, его иск был удовлетворен.
Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19 сентября 2017 года заочное решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 01 декабря 2015 года отменено, по делу принято новое решение, которым в иске Ендовицкого А.В. к Ситниковой Я.О. о признании договора залога от 19.11.2013г. незаключенным отказано (т.2 л.д. 12-13).
Согласно материалам регистрационных дел на спорные объекты недвижимости, представленных по запросу судебной коллегии Управлением Росреестра по Воронежской области в материалы настоящего гражданского дела, на основании постановления администрации Усманского 2-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 27.01.2014г. двум земельным участкам, образовавшимся в результате раздела одного земельного участка площадью 1191 кв.м., принадлежащего Ендовицкому А.В. и находящегося в залоге присвоены адреса: земельные участки площадью 595 кв.м. и 596 кв.м., разрешенное использования - ИЖС, категории земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2 и <адрес> участок 59/2 а (т.2 л.д. 152).
Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, Ендовицкий А.В. на основании договоров купли-продажи б/н от 02.02.2016г. продал принадлежащие ему на праве собственности Малыхиной В.С. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2 (т.2 л.д. 117-119,141-143), а жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2 а продал Дудник П.В. (т.2 л.д. 180-182, 225-226).
09 июня 2016 года по договору купли-продажи б/н Дудник П.В. продал жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2а Конопля И.А. (т.2 л.д. 167-169,204-206).
В суде апелляционной инстанции Конопля И.А. предъявила встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем и прекращении залога ( т.4 л.д.17-30).
С аналогичным иском обратилась Малыхина В.С. (т.5 л.д.89-92).
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса знали или могли ли знать Малыхина В.С. и Конопля И.А. о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества на момент заключения договоров и подлежали ли с учетом этого обстоятельства прекращению залог на спороное имущество.
В соответствии со ст.56 ч.1 ГПК РФ Конопля И.А. и Малыхина В.С. должны были доказательства о том, что, приобретая спорное недвижимое имущество возмездно, не знали и не могли знать о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества, а также доказательства действительности сделки, а именно: пользование имуществом, несения расходов по содержанию.
В силу положений ч.2 ст.56 ГПК РФ на Ситникову Я.О. была возложена обязанность представить доказательства о недобросовестности истцов Малыхиной В.С. и Конопли И.А. при заключении договоров купли-продажи, а именно, что они знали или могли знать о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества (т.4 л.д.281).
В суде апелляционной инстанции истец (по встречному иску) Конопля И.А., поддерживая вышеуказанные требования, утверждала, что при заключении договора купли-продажи от 09.06.2016г. с Дудник П.В. она не знала и не могла знать, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2а, находятся в залоге, поскольку перед заключением договора Дудник П.В. представил ей правоустанавливающие документы на спорные объекты недвижимости, в том числе и выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которых не содержалось каких-либо сведений об ограничениях в правах на спорное недвижимое имущество (о залоге, запрете, нахождение имущества в споре). Указанные документы она внимательно изучила, удостоверилась в личности продавца Дудник П.В., неоднократно выезжала и лично осматривала недостроенный дом и земельный участок, никаких сомнений относительно правомочий продавца на отчуждение имущества у нее не возникло, каких-либо отметок об имеющемся залоге на спорное имущество договор купли-продажи от 09.06.2016г. не содержал, напротив, п.2.2. договора продавец гарантировал, что "на момент заключения договора отчуждаемый объект не является предметом залога, не находится под арестом или запрещением, на него не обращено взыскание по каким-либо основаниям, в отношении объекта не заявлено никаких претензий со стороны третьих лиц или государственных органов, а также отсутствуют договоры об отчуждении объекта каким-либо образом, либо договоры и соглашения иного рода, предметом которых выступает объект".
Сделка по покупке земельного участка и жилого дома была возмездной, цена имущества 1 275 000 руб. соответствовала рыночным ценам. Как утверждает Конопля И.А., что до момента совершения сделки она Дудник П.В. не знала, объявление о продаже дома и земельного участка было размещено на "Авито". Проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Конопля И.А. была убеждена, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость, каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, не имелось. Доказательств обратного Ситниковой Я.О. не представлено, а также не представлены доказательства принятия Ситниковой Я.О. предусмотренных законом мер для сохранения залога и наличия у Конопли И.А. возможности узнать об обременении спорного имущества правом залога.
Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, что на момент заключения договора купли-продажи от 09.06.2016г. между Дудник П.В. и Конопля И.А., и на момент внесение записи о правах покупателя Конопля И.А. в ЕГРП никаких сведений в ЕГРП об ограничениях (обременениях) в правах на спорное недвижимое имущество не имелось (т.4 л.д.40).
Судебная коллегия полагает, что отсутствие сведений в реестре является одним из доказательств того, что Конопля И.А. на момент приобретения жилого дома и земельного участка не могла располагать данными об обременении.
Выполняя процессуальную обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием предъявления встречного иска, Конопля И.А. представила доказательства, подтверждающие, что с момента покупки земельного участка и жилого дома закончила строительство жилого дома, получила технический паспорт на дом, выполнила ремонт в доме, провела все коммуникации к дому (электричество, воду, канализацию, газ). Кроме того, благоустроила земельный участок, в том числе и осуществила присоединение к купленному земельному участку другого земельного участка, в установленном порядке Управление Росрестра по Воронежской области 22.12.2016 г. зарегистрировало присоединение земельного участка, каких-либо обременений, запретов и на 22.12.2016г. не имелось. Также Конопля И.А. представила квитанции, что с момента покупки дома и земельного участка оплачивает налоги и производит оплату коммунальных услуг (т.4 л.д.41-73,270-274).
Допрошенные в судебном заседании свидетели КАВ, ХСИ, подтвердили обстоятельства, изложенные Коноплей И.А., указав на то, что они являются соседями и видели, что Конопля И.А. достраивала дом, огораживала территорию, устанавливала забор, проводила все коммуникации к дому. Прежних собственников дома они не знали и никогда не видели (т.4 л.д.287-290).
Исследовав и оценив указанные выше обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что Конопля И.А., приобретая по договору купли продажи от 09.06.2016г. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> участок 59/2а, действовала разумно и добросовестно, ввиду отсутствии сведений в ЕГРП об ограничениях (обременениях) в правах на спорное недвижимое имущество не знала и не могла знать, что земельный участок и дом по адресу: <адрес> участок 59/2а являлся предметом залога по договору от 19.11.2013г.. Доказательств, свидетельствующие о недобросовестности Конопли И.А., не представлено.
Напротив, совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет с достоверностью прийти к выводу о добросовестности и разумности поведения Конопли И.А. при совершении 09.06.2016г. действий направленных на приобретение жилого дома и земельного участка у Дудник П.В. по договору купли-продажи. Из материалов дела усматривается, что земельный участок и жилой дом приобретались Коноплей И.А. по возмездной сделке. Из пояснений Конопли И.А., которые она дала в ходе слушания дела в суде апелляционной инстанции, следует, что для приобретения у Дудник П.В. жилого дома и земельного участка она продала свою единственную квартиру, расположенную в г.Воронеже. Кроме того, были затрачены денежные средства для того, чтобы достроить дом и проживать в нем, поскольку иного жилья она не имеет.
Учитывая, все вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о признании Конопли И.А. добросовестным приобретателем, соответственно, залог в силу пп.2 п.1 ст.352 ГК РФ подлежит прекращению.
Таким образом, встречные исковые требования Конопли И.А. являются законными и обоснованными. В этой связи в удовлетворении иска Ситниковой ЯО об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> 59/2а следует отказать, отменив меры обеспечения иска в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> 59/2а.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что исковые требования Ситниковой ЯО, предъявленные к Малыхиной В.С. об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> 59/2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В силу подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346).
Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место.
Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией,02.02.2016г. Ендовицкий А.В. и Малыхина В.С. заключил договоры купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> 59/2 ( т.2 л.д.103-152).
Однако на момент заключения указанных договоров купли-продажи и подачи в регистрирующий орган документов на регистрацию перехода права собственности, спорное имущество было обременено ипотекой. Данное обстоятельство Малыхина В.С. не отрицает, но в исковом заявлении ссылается на то, что Ендовицкий А.В. представил ей решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 01.12.2015г. о признании договора залога незаключенным, в связи с чем она полагала, что сведения о залоге внесенные в ЕГРП на момент заключения договора купли-продажи являлись неактуальными ( т.5 л.д.89-92).
Однако данная позиция Малыхиной В.С. неубедительна, т.к. регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению лишь в порядке, предусмотренном ст. ст. 25, 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, а также п. 4 ст. 25.7 Федерального закона N 122-ФЗ, при наличии оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, либо на основании решения суда о прекращении залога или признании права залога отсутствующим.
По смыслу приведенных положений закона до регистрации погашения записи об ипотеке, недвижимое имущество остается в залоге у залогодержателя, и при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.
Поскольку в вышеупомянутом решении суда отсутствует указание о прекращении залога, то оснований для признания Малыхиной В.С. добросовестным приобретателем не имеется, т.к. по мнению судебной коллегии Малыхина В.С., зная о наличии обременения в отношении спорного имущества, не проявила должной заботливости и осмотрительности, заключила договор купли-продажи с Ендовицким А.В. Кроме того, Малыхина В.С., заключив договор купли-продажи 02.02.2016г., никаких действий по владению, пользованию и распоряжению домом и земельным участком не осуществляла. Доказательств, подтверждающих о реальности и действительности договора купли-продажи, не представила.
При таком положении оснований для прекращения залога в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
В связи с изложенным исковые требования Малыхиной ВС к Ситниковой ЯО о признании ее добросовестным приобретателем и прекращении залога в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> 59/2 удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, Емельяненко Р.Е. своих обязательств по возврату займа перед займодавцем Ситниковой Я.О. не исполнил, в силу пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации Ситникова Я.О., как кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога),
Обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено.
Доводы Малыхиной В.С. о том, что договор залога прекращен ввиду того, что Ситникова Я.О. не предъявила исполнительный лист о взыскании денежных средств с Емельяненко Р.Е. после вступления решения суда в законную силу, подлежат отклонению.
Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
Как было указано выше, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 июля 2015 года удовлетворены исковые требования Ситниковой Я.О. к Емельяненко Р.Е., в пользу Ситниковой Я.О. взысканы денежные средства в счет погашения основного долга по указанному договору займа в размере 2400000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 209000 рублей. Решение вступило в законную силу 22 октября 2015г.. Доказательств исполнения обязательств по договору займа Емельяненко Р.Е. и другими лицами, участвующим в деле, не представлены.
Ситникова Я.О. с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество в связи неисполнением обязательств Емельяненко Р.Е. обратилась в суд 20.11.2015г., т.е. сроки, установленные ч.1 ст.196 ГПК РФ. Оснований для прекращения залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства, предусмотренного пп.1 ч.1 ст.352 ГК РФ, равно как и прекращения обязательств в соответствии со статьей 416 ГК РФ, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь вышеуказанными требованиями Гражданского кодекса РФ, Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования Ситниковой ЯО об обращении взыскания на индивидуальный жилой дом, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1кв.м, инвентарный N 5087-Ф, адрес(местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2 и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м., земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес> 59/2, принадлежащие на праве собственности Малыхиной ВС, подлежат удовлетворению.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество должен разрешить вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В рамках рассмотрения настоящего спора судебной коллегией была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества, производство которой было поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы. Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 8401/6-2 от 09.12.2019г. рыночная стоимость земельного участка, кадастровый N, площадью 595 кв.м., земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес> 59/2 по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 320634 руб., а рыночная стоимость индивидуального жилого дома, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1кв.м, инвентарный N-Ф, по адресу <адрес>, дом 59/2 составляет 1 799 062 руб.
Определяя начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание, учитывая все обстоятельства дела, представленные доказательства, судебная коллегия полагает необходимым принять в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы N 8401/6-2 от 09.12.2019г., руководствуясь его выводами, установить начальную продажную цену вышеуказанных объектов недвижимости размере 1695 756, 80 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.
При удовлетворении иска Ситниковой Я.О. принятые меры по его обеспечению в отношении индивидуального жилого дома, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1кв.м, инвентарный N 5087-Ф, адрес(местоположение) объекта: <адрес> дом 59/2 и земельного участка, кадастровый N, площадью 595 кв.м., земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес> 59/2, принадлежащие на праве собственности Малыхиной ВС сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым на основании абз. 2 ст. 94 ГПК РФ относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения.
В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.
Как следует из заявления экспертной организации, оплата за проведение судебной экспертизы Ситниковой Я.О. произведена не была (т.5 л.д.46).
С учетом положений статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации абзаца 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которому, если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.
Принимая во внимание, что исковые требования Ситниковой Я.О. к Малыхиной В.С. удовлетворены, в иске Конопли И.А. отказано, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости возложения на Ситникову Я.О. и Малыхину В.С. обязанности по оплате судебной экспертизы в размере 23 701 руб. с каждой (согласно ходатайству экспертного учреждения (л.д.46,47).
Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований Ситниковой Я.О. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, заключенных между Ендовицким АВ и Малыхиной ВС, между Ендовицким АВ и Дудником ПВ, применении последствий недействительности ничтожных сделок, поскольку права и законные интересы Ситниковой Я.О., как залогодержателя оспариваемыми сделками не нарушены, т.к. при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется, и залогодержатель вправе требовать обращение взыскания на заложенное имущество, по настоящему спору Ситникова Я.О. избрала именно такой способ защиты нарушенного прав. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.
Доводы жалобы Ендовицкого А.В. и Дудника П.В. о том, что судом первой инстанции были нарушены положения ст. 30 ГПК РФ при рассмотрении спора во внимание не принимаются, поскольку основаны на неправильном толковании норм процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 2.1 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013г.) требование об обращении взыскания на заложенное в обеспечение возврата кредита недвижимое имущество не является самостоятельным спором о правах на это имущество. Материально-правовой предпосылкой такого рода спорных отношений является неисполнение должником кредитного обязательства, предполагающее удовлетворение требований кредитора за счет стоимости предмета залога, в связи с чем, статья 30 ГПК РФ к кредитным отношениям применению не подлежит.
Утверждение представителя истца Ситниковой Я.О. - СОВ о том, что положения ст. пп.2 ч.1 ст. 352 ГК РФ (прекращение залога при условии если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога) не применимо к спорным правоотношениям ввиду, что договор залога был заключен до 01.07.2014г. основано на ошибочном понимании норм материального права.
Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014.
Как было указано выше, договор купли-продажи между Дудник П.В. и Коноплей И.А. был заключен 09.06.2016г., следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению редакция статьи 352 пп.2 ч.1 ГК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 17 марта 2016 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Ситниковой ЯО об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание на индивидуальный жилой дом, кадастровый номер (или условный) N, площадью 112,1кв.м, инвентарный N-Ф, адрес(местоположение) объекта: <адрес>, дом 59/2 и земельный участок, кадастровый N, площадью 595 кв.м., земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес> 59/2, принадлежащие на праве собственности Малыхиной ВС, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1695 756, 80 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.
В удовлетворении остальных исковых требований Ситниковой ЯО отказать.
В удовлетворении встречного иска Малыхиной ВС к Ситниковой ЯО о прекращении залога в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> 59/2 отказать.
Встречный иск Конопли ИА к Ситниковой ЯО о признании ее добросовестным приобретателем жилого дома, прекращении залога удовлетворить.
Отменить меры обеспечения иска в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> 59/2а.
Взыскать в пользу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ с Малыхиной ВС судебные расходы за производство экспертизы в сумме 23 701 руб.
Взыскать в пользу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ с Ситниковой ЯО судебные расходы за производство экспертизы в сумме 23 701 руб.
Председательствующий:
судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка