Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-5433/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,

при помощнике судьи Померанцевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело N по иску Шишкова А.В. к Тихоновой М.А. о взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов по апелляционным жалобам истца Шишкова А.В. и ответчика Тихоновой М.А. на решение Приморского районного суда Архангельской области от 17 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Шишков А.В. обратился в суд с иском к Тихоновой М.А. о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов.

В обоснование указал, что 1 августа 2020 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее 30 сентября 2020 г. 1 августа 2020 г. во исполнение условий п. 2.2 предварительного договора истец передал ответчику денежные средства в сумме 200 000 руб. в виде задатка оплаты указанного недвижимого имущества, что подтверждается соответствующей распиской. До заключения основного договора ответчик обязался предоставить истцу всю техническую документацию на продаваемую недвижимость, включая технический паспорт на дом. Однако впоследствии указанные документы ответчик истцу не предоставил, свои контактные телефоны скрыл и всячески уклонялся от личного контакта с истцом. До окончания срока действия предварительного договора истец направил 29 сентября 2020 г. в адрес ответчика телеграмму с предложением встретиться и решить вопрос по существу предварительного договора. Однако ответчик на данную телеграмму не ответил и не перезвонил. Таким образом, основной договор купли-продажи в срок до 30 сентября 2020 г. не был заключен по вине ответчика. По условиям предварительного договора, в случае не заключения основного договора купли-продажи в указанный срок, продавец обязался вернуть покупателю уплаченный задаток не позднее 30 сентября 2020 г. (п. 2.5, п. 2.6 предварительного договора), если договор не будет заключен по вине продавца - вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере в срок, не позднее 30 сентября 2020 г. Поскольку ответчиком нарушены условия предварительного договора, не возвращен в срок до 30 сентября 2020 г. полученный задаток, истец понес убытки. Приобретаемый жилой дом планировался для постоянного проживания семьи истца. Поскольку в данном доме невозможно было проживать, истец вынужден нести расходы на аренду жилья для своей семьи. С учетом уточненных требований, просил суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 400000 руб., убытки за аренду жилья за период с 1 октября 2020 г. по 31 мая 2021 г. в размере 144 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 октября 2020 г. по 17 мая 2021 г. в размере 10 930 руб. 76 коп., почтовые расходы в размере 471 руб. 95 коп.

Истец Шишков А.В., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В предварительном судебном заседании от 23 апреля 2021 г. на иске настаивал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно суду пояснил, что после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, он заехал в дом со своей семьей и стал проживать в нем. В процессе пользования, было установлено, что дом не имеет фундамента, отсутствует канализация, полы имеют перекос, крыша протекает, требуется проведение ремонта. Документы по техническому состоянию дома представлены ответчиком также не были. Несмотря на это был готов заключить с ответчиком основной договор купли-продажи недвижимого имущества, но по цене, ниже установленной предварительным договором купли-продажи, либо решить вопрос о проведении ремонта. К ответчику с целью заключения основного договора обращался путем направления телеграммы 29 сентября 2020 г. Но на связь выходил гражданский супруг ответчика, он же и являлся на встречи. Тихонова М.А. на заключение договора не явилась, контактные данные предоставлять отказалась. Кроме того, для приобретения данного дома им оформлялась ипотека. Вещи из дома вывез по требованию ответчика 30 сентября 2020 г. Полагает, что жилой дом не соответствует санитарным и техническим нормам, отсутствует техпаспорт на дом, у дома отсутствует фундамент и канализация. В доме имеется унитаз, но труба идет под дом. Поскольку в доме имелись недостатки, полагал, что будет снижена цена дома на 200 000 руб. От Тихоновой М.А. и ее доверенных лиц, обращений по поводу заключения основного договора не было. Полагает, что условие договора о цене объекта согласовано не было.

Представитель истца Симанов А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал. Дополнительно пояснил, что ответчик переехала жить в другой регион, не поставив в известность истца об этом, скрывалась от истца, направляя на беседу с истцом своего сожителя, который ответчиком уполномочен на проведение сделки не был. У истца возникли вопросы по технической документации дома, поскольку было установлено, что дом не соответствует техническим и санитарным требованиям, так как отсутствует фундамент, канализация. Однако ответчик техническую документацию не предоставила. Истец был заинтересован в приобретении жилого дома, однако ответчик отказалась заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Истец в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не обращался.

Ответчик Тихонова М.А., извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила в иске Шишкову А.В. отказать в полном объеме. Указала, что ею был заключен договор с риэлтором ООО "АРПО" от 1 августа 2020 г. для оказания услуг по продаже недвижимого имущества, которому были переданы все документы по дому и земельному участку. Истец с документами был ознакомлен. У истца не было денежных средств на приобретение дома, риэлтор готовила истцу документы для получения ипотечного кредита. Недвижимое имущество было передано истцу в пользование. Ответчик приехала в Архангельск для заключения основного договора купли-продажи, однако истец от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества отказался, его не устраивала цена, поскольку ему не понравился дом, истец начал требовать снизить цену договора и вернуть денежные средства. Телеграмму ответчик не получала, так как не проживает по адресу регистрации, о чем истцу было известно. Контактный номер телефона был у гражданской жены истца. Истец просил снизить цену на дом до 800000 руб., что почти на 1/3 ниже от заявленной цены. Ответчик полагает, что нет оснований для возврата истцу суммы задатка, так как последний отказался от заключения основного договора купли - продажи недвижимости.

Решением суда исковые требования Шишкова А.В. удовлетворены частично. С Тихоновой М.А. в пользу Шишкова А.В. взысканы денежные средства в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 октября 2020 г. по 17 мая 2021 г. в размере 5 741 руб. 23 коп., судебные расходы 5 431 руб. 41 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Стороны с решением суда не согласились.

Шишков А.В. в поданной апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части отказа ему в удовлетворении исковых требований и вынести новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы настаивает на том, основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика. Не согласен с выводом суда о том, что договор не был заключен по вине истца, не пожелавшего приобретать дом по цене, предусмотренной предварительным договором. Утверждает, что был заинтересован в приобретении данного недвижимого имущества, однако дом требовал ремонта для приведения его в состояние, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Ответчик уклонялся от заключения основного договора и обсуждения вопросов, связанных с качеством продаваемого ею дома. Ни истец, ни ответчик не обращались в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора. Не согласен с тем, что суд не признал уплаченные им денежные средства в размере 200000 руб. задатком, подлежащим возврату в двойном размере в случае нарушения договорных обязательств, поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, которая уклонялась от встречи, скрывает свое местонахождение. Представленные в суд медицинские документы ответчика не заверены и суд не должен был приобщать их к материалам дела. Считает, что суд изменил условия предварительного договора и своим толкованием снял предусмотренную договором ответственность с Тихоновой М.А. Полагает необоснованным отказ в возмещении расходов на аренду жилья для семьи, которые он вынужден был нести, так как в доме, который он планировал приобрести, невозможно было проживать.

Тихонова М.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, вынести новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что истец оплатил не в качестве аванса (предварительной оплаты), требующего встречного предоставления либо возврата в случае неисполнения обязательств, а в качестве задатка, представляющего собой, в том числе и обеспечение исполнения договора. Необходимым и достаточным условием для оставления задатка за ответчиком являлось неисполнение истцом всех своих обязательств по договору, что и было установлено судом. Истец отказался заключать основной договор купли-продажи по причине несогласия приобретать жилой дом по цене, предусмотренной предварительным договором. Вывод суда, что договор не заключен по вине ответчика, сделан неосновательно. Перечисление денежных средств в качестве задатка в суде никем не оспаривалось, а условия предварительного договора позволяют прийти к однозначному выводу, что стороны договорились именно о задатке.

Заслушав представителя истца Симанова А.В., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 1 августа 2020 г. между Тихоновой М.А. (продавец) и Шишковым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец в будущем обязался продать, а покупатель купить земельный участок с кадастровым N, общей площадью <данные изъяты> кв.м и жилой дом. С кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (пп. 1.1, 1.2, 1.3. Договора).

В соответствии с п.2.2. Договора земельный участок и жилой дом продается за 2 800 000 руб., из них: земельный участок за 1 300 000 руб.; жилой дом - 1 500 000 руб. По предварительному договору покупатель передает продавцу за земельный участок 100 000 руб. и жилой дом 100 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора. Окончательный расчет между сторонами производится при подписании настоящего договора ипотечными деньгами 2 600 000 руб., из них: 1 200 000 руб. - за земельный участок и 1 400 000 руб. - за жилой дом. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 30 сентября 2020 г. (п. 2.1. Договора).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение п. 2.1. Договора ответственен покупатель, то задаток остается у продавца, если продавец - то он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере покупателю в срок не позднее 30 сентября 2020 г. В случае если основной договор не будет заключен в срок, установленный в п. 2.1 договора, по не зависящим от сторон причинам (в том числе вследствие действия или бездействия государственных органов, кредитных организаций) продавец обязан вернуть полученный задаток покупателю в срок, не позднее 30 сентября 2020 г. (п.п.2.3., 2.4., 2.5., 2.6. Договора).

Во исполнение условий предварительного договора Шишков А.В. 1 августа 2020 г. передал Тихоновой М.А. денежные средства в размере 200000 руб., что подтверждается представленной в материалы дела распиской и не оспаривалось стороной ответчика.

29 сентября 2020 г. Шишковым А.В. Тихоновой М.А. была направлена телеграмма, в которой он повторно приглашал ответчика 30 сентября 2020 г. в 16 час. в офис юриста, по адресу: <адрес>, для решения вопроса по предварительному договору купли-продажи от 1 августа 2020 г. по существу.

В установленный договором срок до 30 сентября 2020 г. основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был.

Ни истец, ни ответчик не обращались в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 1 августа 2020 г. прекращены, а сам договор является недействующим, поскольку срок, на который он заключался, истек, сумма, переданная ответчику по договору, считается уплаченной в качестве аванса и подлежит возврату истцу с процентами за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 1 октября 2020 г. по 17 мая 2020 г. Отказывая во взыскании убытков, понесенные истцом на аренду жилого помещения, суд исходил из отсутствия вины ответчика в не заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, а доводы подателей апелляционных жалоб полагает несостоятельными в силу следующего.

Так, вопреки доводам подателей жалоб, суд первой инстанции правильно квалифицировал уплату 200000 руб. истцом при заключении предварительного договора как аванс.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 30 сентября 2020 г. В срок до 30 сентября 2020 г. стороны основной договор не заключили, предложение о заключении договора друг другу не направили. В связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Учитывая изложенное, переданная истцом по основному иску сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

При этом аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

При таких обстоятельства, ввиду отсутствия правовых оснований для удержания ответчиком уплаченных по предварительному договору денежных средств, судом были обоснованно взысканы с Тихоновой М.А. в пользу Шишкова А.В. 200 000 руб., а также проценты по ст. 395 ГК РФ за неправомерное удержание денежных средств после истечения срока предварительного договора.

Также судом обоснованно было отказано во взыскании убытков.

Истец просил суд взыскать с ответчика убытки в размере 144 000 руб., понесенные на аренду жилого помещения, в связи с тем, что из-за действий ответчика им не был приобретен жилой дом, в котором он был намерен проживать с семьей.

Пунктом 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Вместе с тем, судом в действиях ответчика каких-либо виновных действий приведших к незаключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества установлено не было.

Как правильно установил суд, основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в предварительном договоре, не был заключен по причине несогласия истца приобретать жилой дом по цене, предусмотренной предварительным договором, что подтверждается пояснениями сторон.

Кроме того, с требованием о заключении основного договора истец к ответчику не обращался. В связи с чем требовать возмещения убытков в связи с незаключением в срок до 30 сентября 2020 г. договора купли-продажи недвижимого имущества у истца не было оснований.

В целом доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 ГПК РФ правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене, либо изменению решения суда по доводам апелляционных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда Архангельской области от 17 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Шишкова А.В. и ответчика Тихоновой М.А. - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Н.П. Рассошенко

Н.В. Романова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка