Дата принятия: 17 марта 2021г.
Номер документа: 33-542/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2021 года Дело N 33-542/2021
"17" марта 2021 г. г. Орёл
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Забелиной О.А.,
судей Букаловой Е.А., Корневой М.А.,
при секретаре Власовой Л.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Желунициной Надежды Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба,
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса", Желунициной Надежды Сергеевны на решение Мценского районного суда Орловской области от 3 декабря 2020 г., которым постановлено:
"исковые требования Желунициной Надежды Сергеевны удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Надежды Сергеевны задолженность по договору аренды за период с июля по октябрь 2019 года в размере 99 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Надежды Сергеевны задолженность по договору аренды за коммунальные платежи в размере 8 018 рублей 20 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Надежды Сергеевны в возмещение ущерба 222 492 рубля.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Надежды Сергеевны расходы по уплате госпошлины в размере 3 389 рублей 28 копеек.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" передать Желунициной Надежде Сергеевне ключи от помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Забелиной О.А., объяснения представителя Желунициной Н.С. адвоката Климановой Т.В., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" по доверенности Дементьева А.Ю. относительно доводов жалобы Желунициной Н.С. и поддержавшего доводы своей жалобы, изучив доводы апелляционных жалоб, письменные возражения на них, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Желуницина Н.С. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" (далее по тексту- ООО "Гармония вкуса") о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. 22 марта 2019 г. она и ООО "Гармония вкуса" заключили договор аренды принадлежащего ей помещения сроком на 5 лет. Письмом от 16 июля 2019 г. ответчик уведомил ее о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Ссылаясь на то, что помещение ей до настоящего времени не передано, помещение требует приведения в прежнее состояние, ответчик выплатил арендную плату только за май 2019 г., оплата с июля 2019 г. произведена не была, просила суд, с учетом уточнения исковых требований, взыскать с ответчика в счет расходов по восстановлению нежилого помещения 275347 рублей, задолженность по арендной платы с июля 2019 г. по ноябрь 2020 г. в размере 385000 рублей, задолженность по коммунальным платежам по состоянию на ноябрь 2020 г. в сумме 33627,42 рубля; обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и передать его ей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Желуницина Н.С. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
В обоснование доводов жалобы указывает, что ее требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по ноябрь 2020 г. и по коммунальным платежам за указанный период являются правомерными и подлежали удовлетворению.
В апелляционной жалобе ООО "Гармония вкуса" ставит вопрос об отмене решения суда в части обязания передать ключи истцу.
В обоснование доводов жалобы указывает, что ключи от спорного жилого помещения находятся у истца, а потому исполнить решение суда невозможно.
В судебное заседание апелляционной инстанции Желуницина Н.С., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, ходатайств об отложении дела не заявляла, реализовала свое право на участие в деле через представителя. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в её отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части размера задолженности по договору аренду, коммунальным платежам и судебным расходам по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Неправильное применение норм материального права было допущено судом при рассмотрении дела.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Судом установлено и следует из материалов дела, что Желунициной Н.С. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11-13). 22 марта 2019 г. Желуницина Н.С. и ООО "Гармония вкуса" заключили договор аренды, по условиям которого ООО "Гармония вкуса" во временное пользование, на срок до 22 марта 2024 г. передается нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 14-20).
В тот же день по акту приема-передачи нежилое помещение было принято ООО "Гармония вкуса" (т. 1 л.д. 21). Согласно составленному акту помещение передается в исправном и готовом для эксплуатации состоянии; недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию, не выявлено.
Письмом от 16 июля 2019 г. ООО "Гармония вкуса" уведомило Желуницину Н.С. о досрочном расторжении договора аренды с 13 октября 2019 г. (т. 1 л.д. 22).
Установлено и не оспаривалось сторонами, что в нежилом помещении ООО "Гармония вкуса" начало производить ремонт, в связи с чем были демонтированы ранее сделанные отделочные работы.
Поскольку между сторонами имелся спор относительно размера восстановительного ремонта, то судом назначалось проведение судебной экспертизы.
Согласно заключению индивидуального предпринимателя ФИО6 стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 30-56).
Установив, что Желуницина Н.С. передала ответчику нежилое помещение в пригодном для эксплуатации состоянии, а в настоящее время в результате действий ответчика в нежилом помещении требуется проведение ремонта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ООО "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Н.С. в счет возмещения ущерба 222492 рубля.
Исходя из того, что между сторонами акт приема-передачи имущества не подписан, имеется спор, а доказательств того, что ООО "Гармония вкуса" возвратило Желунициной Н.С. ключи от помещения не представлено, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обязании ООО "Гармония вкуса" передать Желунициной Н.С. ключи от спорного помещения.
Довод апелляционной жалобы ООО "Гармония вкуса" о том, что ключи от помещения находятся у Желунициной Н.С., ничем не подтвержден, акт приема-передачи имущества не подписан. Более того, в суде апелляционной инстанции представитель ООО "Гармония вкуса" пояснил, что ключи от помещения находились у строителей, который начали производить ремонт по поручению ответчика, и которые должны были вернуть ключи Желунициной Н.С.
Установлено и следует из материалов дела, что ООО "Гармония вкуса" внесло арендную плату в размере 3087,09 рублей за март в апреле 2019 г., 9570 рублей за апрель в мае 2019 г., 9570 рублей за май в июне 2019 г. Также ООО "Гармония вкуса" перечислило Желунициной Н.С. в счет коммунальных платежей за март- апрель 2019 г.- 6474,53 рубля, за май-июнь 2019 г. - 1157,97 рублей. Других платежей в счет арендной платы не вносилось, что не оспаривалось ответчиком и подтверждается платежными поручениями ( т.2 л.д. 159-166).
Установив, что ООО "Гармония вкуса" не в полном размере исполнило свою обязанность по внесению арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ООО "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Н.С. задолженность по состоянию октябрь 2019 г.- по дату расторжения договора аренды.
Между тем с размером задолженности, установленной судом первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права следует, что арендная плата уплачивается за фактическое пользование арендуемым имуществом, и арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из материалов дела следует, что ООО "Гармония вкуса" воспользовалось своим правом, закрепленным в договоре аренды, и отказалось от договора аренды, о чем уведомило Желуницину Н.С. (т. 1 л.д. 22). Однако, между сторонами возник спор относительно проведения ремонтно-восстановительных работ в помещении, размера стоимости восстановительного ремонта. Так, согласно представленному соглашению, подписанному ООО "Гармония вкуса", последнее обязалось провести ремонтно-восстановительные работы до 31 октября 2019 г., определив перечень работ сметой (т. 2 л.д. 10-12). Данное соглашение не было подписано Желунициной Н.С.
08 ноября 2019 г. Желуницина Н.С. направила в ООО "Гармония вкуса" претензию, в которой просила до 15 ноября 2019 г. произвести ремонт помещения (т.1 л.д. 212-214)
В дальнейшем, 15 ноября 2019 г., ООО "Гармония вкуса" направило Желунициной Н.С. письмо об освобождении нежилого помещения 15 ноября 2019 г. и необходимости подписания акта приема-передачи от 15 ноября 2019 г. (т. 1 л.д. 197).
Учитывая, что ООО "Гармония вкуса" пользовалось нежилым помещением по 15 ноября 2019 г., Желуницина Н.С. не принимала по акту приема-передачи нежилое помещение в связи с наличием спора относительно объема необходимого ремонта, то есть между сторонами возник спор относительно объема и размера восстановительного ремонта, то с ООО "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Н.С. подлежит взысканию задолженность по договору аренду по состоянию на ноябрь 2019 г.
В связи с чем доводы апелляционной жалобы Желунициной Н.С. о взыскании с ООО "Гармония вкуса" задолженности по ноябрь 2020 г. являются несостоятельными.
Согласно условиям договора аренды арендная плата складывается из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая часть арендной платы установлена в твердой сумме платежей и подлежит оплате ежемесячно в срок до 15 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Переменная часть арендной платы включает в себя оплату фактических расходов за коммунальные платежи, отопление, электроэнергию и водоснабжение. Стороны договорились, что в течение 4 месяцев с даты передачи помещения арендатору базовая арендная плата составляет 11 000 рублей, с 5 месяца аренды- 22000 рублей.
Учитывая, что последняя оплата в счет базовой арендной платы внесена ООО "Гармония вкуса" в июне 2019 г за май, то задолженность ООО "Гармония вкуса" по базовой части арендной платы составит 121000 рублей (11000 (июнь)+22000х 5 мес. (июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2019 г.). Задолженность по переменной части арендной платы (фактические расходы по коммунальным платежам) составит - 7392,32 рубля ( 4918, 44+ 2473,88) (т. 1 л.д. 98, 183).
При таких обстоятельствах решение суда в части установленного размера задолженности по договору аренды нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит изменению.
Судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ООО "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Н.С. задолженность по договору аренды в размере 121000 рублей и по коммунальным платежам в размере 7392,32 рубля.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Поскольку судебная коллегия изменила решение суда, то подлежит изменению и распределение судебных расходов.
Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично и принимая во внимание принцип пропорциональности распределения судебных расходов, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ООО "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Н.С. в счет расходов по уплате государственной пошлине 6174 рублей.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
апелляционную жалобу Желунициной Надежды Сергеевны удовлетворить частично.
решение Мценского районного суда Орловской области от 3 декабря 2020 г. изменить в части размера задолженности по договору аренды, по коммунальным платежам и в части судебных расходов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" в пользу Желунициной Надежды Сергеевны задолженность по договору аренды в размере 121000 (сто двадцать одна тысяча) рублей и по коммунальным платежам в размере 7392 (семь тысяч триста девяносто два) рубля 32 копейки, в счет расходов по уплате государственной пошлины 6174 (шесть тысяч сто семьдесят четыре) рубля.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гармония вкуса" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
