Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-5395/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Маркина А.В.

судей - Маликовой Т.А., Кривицкой О.Г.,

при секретаре - Саблиной М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Меркулова С.К., Меркуловой О.В. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 29 января 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Меркулова С.К. и Меркуловой О.В. о признании права собственности (1/2 доли - Меркулов С.К., ? доли -Меркулова О.В.) на объект <данные изъяты> (ранее именовавшийся офис <данные изъяты>), площадью 182,1 кв.м., 1-2 этаж (на 2 этаже комнаты <данные изъяты>; на 1 этаже комнаты <данные изъяты>), расположенном по адресу: <адрес> - оставить без удовлетворения",

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А.,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Меркулов С.К. и Меркулова О.В. обратились в суд с иском, указав, что 03.09.2002г Администрацией города Самары было выдано Постановление N об утверждении границ земельного участка, предоставлении на строительство многоквартирного дома переменной этажности, в <адрес> на земельном участке (площадью 3316.02 кв.м для организации строительной площадки) сроком на 3 года для ООО <данные изъяты>. 01.10.2002г. между застройщиком - ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> был заключен договор о долевом участии в строительстве N, в соответствии с которым ООО <данные изъяты> обязался построить совместно с ООО <данные изъяты> жилой дом с встроенно- пристроенными офисными помещениями и передать конечному участнику долевого строительства выстроенный объект долевого строительства, прошедший вневедомственную экспертизу, входящий в состав указанного жилого дома и описанный в договоре долевого участия. Дом возводился по согласованному проекту, разработанному проектной организацией ООО <данные изъяты>. Анализ содержимого договора N между ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> не трактует его как договор переуступки. Согласно п.п. 6.5, 7.2 договора как ООО <данные изъяты>, так и ООО <данные изъяты> имеют право на реализацию третьим лицам площадей в многоквартирном доме. 25 июля 2005 года приказом N Администрации города Самара проведена комиссия и подписан Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта. В соответствии с этим правовым актом, в доме N обособленных офисов. Распоряжением главы администрации Ленинского района от 27.07.05г. жилому дому присвоен адрес: <адрес>. На основании договора N от 01.10.2002г. и постановления N,выданного Администрацией города Самара,(п.п. 1.2 договора), а также Акта Госкомиссии от 25.07.2005г. (п.п. 3.8 заключаемого договора), между ООО <данные изъяты> и истцами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N от 12.10.2005г., в соответствии с которым, Меркулов С.К. и Меркулова О.В. осуществили финансирование строительства денежными средствами доли жилого дома по адресу: <адрес> с правом получения в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию оплаченной доли в секции 1,2 этаж (п. 1.2. договора).

Согласно п.п. 1.2 договора, Акту приема-передачи к договору о долевом участии в строительстве жилого дома N от 12.10.2005г. ООО <данные изъяты> передало встроенное Нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 196,48 кв. м., полезной 182,06 кв. м, в том числе часть общей лестницы 14,42 кв. м. на 1, 2 этажах, секции 1 дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 Акта приема- передачи от 12.10.2005г, Меркуловыми ООО <данные изъяты> нежилое помещение будет полностью оплачено в срок до 30.03.2006г.

Офис N, как предмет договора, являющийся существенным условием договора N от 12.10.2005г., имеет площадь 282,1 кв.м., расположение 1-2 этаж имеет проектную внутриофисную лестницу и выход непосредственно па улицу, обособлен от всех других нежилых помещений дома и является единым неделимым объектом.

На момент заключения договора истцами оплачено и получено по акту приема-передачи 196,48м2. Оставшуюся часть 85,62 м2(от 282.1 м2), согласно акта приема-передачи, должны полностью оплатить до 30.03.2006г.

18.08.2006 года Администрацией города Самара было подписано Разрешение на ввод в эксплуатацию N многоквартирного дома переменной этажности: <адрес>.Данный пункт исполнен застройщиком (указан в договоре N в п.п.3.8 как Утверждение Акта Госкомисии).

В соответствии с п.2.1 договора долевого участия в строительстве Nот 12.10.2005г., цена договора на момент его заключения составляет 1 900 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 10 000 руб.

Однако также было подписано дополнительное соглашение (Приложение N) между ООО <данные изъяты> и Меркуловым С.К., Меркуловой О.В., протокол согласования цены договора N. Стоимость одного квадратного метра составила 24 000,0 руб. После уточненного замера площадь по договору составляла 196,48 кв.м. Итого, Меркуловы выплатили за долю в строительстве по дому с адресом: <адрес> по договору N от 12.10.2005г. общую сумму 4 715 520,0 руб., что подтверждается кассовыми чеками и приходными кассовыми ордерами, а также справкой о полной оплате от 27 марта 2006г. Правовая передача за неуплату третьим лицам доли Меркуловых (согл.п.5 Приложения N к договору N) отсутствует.

15.10.2006 года был подписан акт сдачи-приемки (второй по счету) на основании договора N от 01.10.2002 года, заключенного с ООО <данные изъяты>. Сторонами акта сдачи- приемки выступили истцы-Меркулов С.К. и Меркулова О.В. и Застройщик в лице директора ООО <данные изъяты>-ФИО1 Согласно данному акту сдачи-приемки, истцам передается на 2 этаже выделенные комнаты <данные изъяты>,а также иные доли в объеме и характеристиках, в силу положений договора долевого участия N от 12.10.2005 года, в 1 секции на 1 и 2 этаже. В соответствии с актом сдачи-приемки истцам принадлежит право на долю в помещении общей площадью 196.48 кв. м. из 282,1 кв.м., расположенном в доме, по адресу: <адрес> под номером N ,1-2 этаж.

Однако, до настоящего времени, истцы не имеют возможности произвести государственную регистрацию права на принадлежащее им недвижимое имущество по независящим от них причинам. 23.03. 2016 года Средне-Волжским Филиалом АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" был выдан технический паспорт на единое нежилое помещение 282.1 кв.м.,1-2 этаж. То есть на офис N, площадью 282,1 кв.м., также зафиксированный в Акте приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 25.07.2005г.

В состав офиса N входят комнаты и иные помещения, переданные Застройщиком по акту сдачи-приемки 15.10.2006г. истцам. Таким образом, технический паспорт подтверждает наличие единого нежилого помещения офис N, площадью 282,1 кв.м. В акте приема-передачи в пользование от ООО <данные изъяты> указано, что площадь доли истцов составляет 196.48 кв. м в офисе N. Каких-либо договоров о передаче части указанного объекта третьим лицам истцами не заключалось. Согласие на отчуждение оставшейся доли никому не выдавалось. С 12.10.2005года Меркуловы О.В. и С.К. открыто и добросовестно владеют долей в нежилом помещении N, оплачивают все необходимые коммунальные платежи, несут бремя расходов по общедомовым нуждам. Свои обязательства по договору исполнили в полном объеме. ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> ликвидированы.

Просили, с учетом уточнения, признать право совместной собственности (1/2 доли - Меркулов С.К., 1/2 доли -Меркулова О.В.) на объект N (ранее именовавшийся офис N), площадью 182,1 кв.м., 1-2 этаж (на 2 этаже комнаты <данные изъяты>; на 1 этаже комнаты <данные изъяты>), расположенном по адресу: <адрес>.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Меркуловы С.К., О.В. просят решение отменить, удовлетворить их исковых требования. Считают, что решение суда не содержит исчерпывающих фактов, при этом у ООО <данные изъяты> не возникло исключительное право как у Застройщика выдавать и подписывать акты приема-передачи долей с конечными дольщиками. Согласно п.3.9, ООО <данные изъяты> подписывает Акт приема-передачи нежилого помещения и продает его истцам. Истцы заключали договор в отношении офиса N общей площадью 282, 1кв.м., расположенного на 1 и 2 этажа в секции 1 выстроенного дома. Ввиду того, что первоначально была согласована реализация безусловно только истцам 190кв.м. на 2 этаже из 282, 1кв.м., то был составлен договор именно на 190кв.м., за 190кв.м. истцы уплатили 1 900 000руб. по цене 10 000руб. за 1 кв.м. в доле 190кв.м. на 2 этаже. В выводах суда суммы подсчитаны и указаны неверно. Таким образом, истцы намеревались оплатить и оформить весь офис N площадью 282, 1кв.м., расположенный на 1 и 2 этажах. Однако 17.10.2005г. в отношении того же объекта ООО <данные изъяты> заключило второй договор долевого участия с ООО <данные изъяты>. Т.к. в офисе N имеется только один проектный вход, которым имеют возможность пользоваться истцы, между ООО <данные изъяты> и истцами согласован объем финансирования сверх 190метров с указанием на выкупаемое право на лестницу. Общий объем доли истцов составил 196, 48ккв.м., расположенной на 1 и 2 этажах. Считают, что суд неверно применил закон ФЗ N 214, т.к. разрешение на строительство дома получено 22.10.2002г. При этом договор 04-5 от 12.10.2005г. является частным случаем договора купли-продажи и на него также распространяются общие положения об инвестировании. Кроме того, суд не учел решение Арбитражного суда по делу N, на основании которого было признано право собственности на ком.<данные изъяты> на 2 этаже ООО <данные изъяты>. При этом Арбитражный суд признал договор с ООО <данные изъяты> правомерным, несмотря на отсутствие технической документации и различие в этажности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Меркулова О.В., Меркулов С.К., их представитель Рыбаков М.И. доводы апелляционной жалобы поддержали. Также дополнили, что изначально предполагалось приобретение истцами всего нежилого помещения по офис, поэтому в договоре не была указана лестница на 1 этаже. Впоследствии часть помещений была отчуждена ООО <данные изъяты>, за которым было признано право собственности Арбитражным судом по таким же договорам, как и заключенным с ними, т.е. без указания конкретных помещений и их расположения. После оформления права собственности за ООО <данные изъяты> площадь оставшихся помещений уменьшилась. Поэтому они вправе требовать признания права собственности на оставшуюся часть нежилых помещений, в т.ч. расположенных на 1 этаже и являющихся лестничным маршем. Считают, что проход на 2 этаж к офису третьего лица в настоящее время Пичкуровой Т.Г. будет сохранен через другие нежилые помещения. Ранее они действительно обращались в суд за признанием права собственности, затем зарегистрировали право на основании данного решения, однако заочное решение впоследствии было отменено, а регистрация сохраняется до настоящего времени. При этом обращают внимание, что право собственности признано на другой ошибочно поставленный на кадастровый учет объект N.

В судебном заседании представитель Пичкуровой Т.Г. Кучер И.В. возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы. Просил решение оставить без изменения. При этом пояснил, что действительно Пичкурова Т.Н. является собственницей нежилых помещений, расположенных на 2 этаже по указанному истцами адресу. При этом истцы просят признать право собственности на лестницу на 1 этаже, которая предметом их договора не являлась. Кроме того, будут нарушаться права Пичкуровой Т.Г., т.к. она пользуется этой лестницей для прохода в свои помещения. По другим помещениям, кроме лестницы, спора нет. Обращает внимание, что ранее истцы уже обращались в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение, зарегистрировали права. Несмотря на отмену того решения, сохраняют регистрацию. Фактически истцы просят признать право собственности на помещения, на которые уже есть зарегистрированное право собственности.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения явившихся лиц, обозрев материалы гражданского дела N, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

Так, согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что Постановлением главы г.о.Самара от 3.09.2002г N утвержден проект границ земельного участка, предоставленного ООО <данные изъяты> в аренду, разрешено строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

01.10.2002 ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> заключили договор N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому, стороны осуществляют совместное инвестирование строительства жилого дома (две секции 12-14 этажного дома) по адресу: <адрес>.

По условиям договора, ООО <данные изъяты> передал в оплату своей доли, в т.ч. разрешительную документацию, позволяющую начать и вести строительство, в соответствии с Постановлением Главы г.Самары N от 3.09.2002г., проектно-сметную документацию дома.

ООО <данные изъяты> передается офисно-торговая и жилая площадь, в соответствии с приложением N к данному договору. ООО <данные изъяты> передается офисно-торговая и жилая площадь, в соответствии с приложением N к договору". Отношения ООО <данные изъяты> с инвесторами не влияют на отношения сторон настоящего договора.

12.10.2005 ООО <данные изъяты> и Истцы заключили договор N о долевом участии в строительстве жилого дома но <адрес>, согласно которому Общество осуществляет строительство 14-этажного жилого дома по адресу <адрес> по согласованному проекту, на основании Постановления Главы г.Самары от N от 3.09.2002г., договора о долевом строительстве N от 1.10.2002 между ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты>, Дольщик осуществляет финансирование строительства доли денежными средствами в сумме и на условиях, предусмотренных настоящим договором и в соответствии с Приложением N 1.

По условиям данного договора, Общество обязалось передать Дольщику для последующего оформления в собственность оплаченную долю, соответствующую нежилому помещению секция 1, этаж 2, планировка - в соответствии с Приложением N 2 к настоящему договору, общей проектной площадью 190 кв.м.

Размер помещения берется из проектно-сметной документации, не является окончательным и подлежит уточнению на основании технического паспорта ФФ ГУП "Ростехинвентаризация", сумма договора корректируется согласно технического паспорта.

При этом Приложение N 2 с планировкой передаваемых помещений в материалы дела не представлено.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи к договору N от 12.10.2005г. с рукописной записью "Приложение N 2" таковым не является, поскольку не содержит планировку помещения, согласно условиям договора.

Согласно протоколу согласования цены от 12.10.2005г. к договору N от 12.10.2005г., дольщик обязуется оплатить Обществу стоимость доли первой части 1 900 000руб. за нежилое помещение в секции 1, этаж 2 общей площадью 190кв.м.

Оплата остальной части 2 660 000руб. до 15.01.2005г.

Согласно справкам ООО <данные изъяты> от 27.03.2006г., по договору N от 12.10.2005г. Меркуловой О.В. оплата произведена в полном объеме, задолженности не имеется, что также подтверждается представленными квитанциями об оплате.

Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.08.2006 N. (Т.1 л.д. 29).

Согласно акту приема-передачи к Договору N от 12.10.2005г. о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, ООО <данные изъяты> передало Меркулову С.К. и Меркуловой О.В. нежилое помещение N, общей площадью 196,48 кв.м., полезной 182,06 кв.м., в том числе часть общей лестницы 14,42 кв.м. (по совместным замерам сторон) на 1,2 этажах, секции 1 дома, находящегося по адресу: <адрес> (Т.1 л.д. 24).Согласно акту от 15.10.2006г. сдачи-приемки нежилого помещения по договору долевого участия в строительстве N от 01.10.2002г., заключенного с ООО <данные изъяты>, ООО <данные изъяты> передает, а Меркулов С.К. и Меркулова О.В. принимают фактически построенное нежилое помещение, указанное в договоре долевого участия в строительстве N от 12.10.2005г., обладающее следующими характеристиками: номер нежилого помещения <данные изъяты> в 1 секции, на 2 этаже; по фактическим обмерам площадь составляет 196,48 кв.м. (Т.1 л.д. 25).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил их того, что технические планы помещения, подлежащего передаче истцам, как к договору долевого участия, так и к обоим актам приема-передачи, отсутствуют. Кроме того, вышеприведенные договор и акты приема-передачи противоречат друг другу в части этажности и нумерации передаваемого помещения. Так, согласно договору и акту с ООО <данные изъяты> истцам должно быть передано помещение, расположенное на 2 этаже; а согласно акту с ООО <данные изъяты> - на 1 и 2 этажах. Согласно акту с ООО <данные изъяты> передано помещение под номером N, а согласно акту с ООО <данные изъяты> - N. Таким образом, идентифицировать предмет договора долевого участия не представляется возможным.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда.

Согласно исковым требованиям и техническому плану от 24.12.2020г., площадь помещения N, право собственности на которое просят признать истцы, составляет 182,1 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах.

При этом в площадь испрашиваемого нежилого помещения истцы включают помещение 29 площадью 18, 3 кв.м., расположенное на 1 этаже д.N по <адрес>, которое является лестницей, т.е. местом общего пользования.

При этом из пояснений сторон, материалов настоящего дела, материалов обозреваемого в процессе рассмотрения дела гражданского дела N (по иску Меркулова С.К., Меркуловой О.В. к ООО <данные изъяты> о признании права собственности" следует, что вход в нежилые офисные помещения единый.

Действующим законодательством РФ отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года,

общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).