Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-5392/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Занкиной Е.П.,

Судей - Акининой О.А., Кривицкой О.Г.,

с участием прокурора Володина Д.А.

при секретаре Саблиной М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом г. о Самара на решение Самарского районного суда г. Самары от 18.02.2021 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Департамента управления имуществом г.о. Самара к Болбашовой Л.А. об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, - удовлетворить частично.

Изъять у Болбашовой Л.А. принадлежащие ей 15/131 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес> путем выкупа, в том числе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения, в размере 1464398,02 рублей.

Прекратить право собственности Болбашовой Л.А. на 15/131 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>

Решение суда после выплаты денежной компенсации Болбашовой Л.А. является основанием для возникновения права собственности за муниципальным образованием городской округ Самара на 15/131 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>

После выплаты денежной компенсации снять Болбашову Л.А. с регистрационного учета по <адрес>

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., возражения на апелляционную жалобу представителя Болбашовой Л.А. - Бережной Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился в суд с иском к Болбашовой Л.А. об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, указав, что распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самара от 01.04.2011г. N многоквартирный дом, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 21.08.2019г. N принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся по <адрес> площадью 285 кв.м., и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения у правообладателей. В жилом помещении, расположенном по <адрес>, зарегистрирован ответчик.

Болбашова Л.А. является собственником 51/131 доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение. В соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости спорного жилого помещения, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 942 500 рублей. Указанная величина размера возмещения за изъятие жилого помещения включает, в том числе, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Ответчик отказался от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущество для государственных или муниципальных нужд, в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие жилого помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истец просил изъять жилое помещение, расположенное по <адрес> путем выкупа у Болбашовой Л.А. 51/131 доли на жилое помещение, в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, за 970 000 рублей, прекратить право собственности Болбашовой Л.А. 51/131 доли на жилое помещение, расположенное по <адрес>. Снять с регистрационного учета Болбашову Л.А. по указанному адресу. После выплаты компенсации ответчику признать право собственности на 51/131 доли на жилое помещение за муниципальным образованием г.о. Самара.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права. В жалобе выражает несогласие с размером возмещения за изымаемое жилое помещение, определенным заключением судебной экспертизы. Полагает, что в соответствии с положениями ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения не может превышать стоимость приобретения ответчиком спорного жилого помещения по договору купли-продажи от 03.02.2015г.

В суде апелляционной инстанции представитель Болбашовой Л.А. - Бережная Н.М. возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего решение оставить без изменения как законное и обоснованное, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (ст. 1).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Из материалов дела следует, что Болбашовой Л.А. на праве собственности принадлежит 51/131 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>. Право собственности на указанную долю в праве на квартиру у ответчика возникло на основании договора купли-продажи от 03.02.2015г., заключенного между продавцом ФИО8 и покупателем Болбашовой Л.А.; цена договора составила 970000 рублей. Ответчик в данном жилом помещении зарегистрирована, что подтверждается справкой о зарегистрированных лицах от 29.01.2018 г., выданной МП г.о. Самара "ЕИРЦ".

Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 г. N вышеуказанный дом включен в государственную программу Самарской области "Развитие жилищного строительства в <адрес>" до 2022 года.

Распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самара от 01.04.2011г. N расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 21.08.2019г. N принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся по <адрес> площадью 285 кв.м., и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения у правообладателей.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости спорного жилого помещения, площадью 37,7 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 942 500 рублей.

В связи с изъятием земельного участка, расположенного по <адрес> для муниципальных нужд собственникам вышеуказанного жилого помещения, направлено уведомление от 30.08.2019 N, а также проект Соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, однако ответчик не выразил своего согласия на заключение соглашения о возмещении за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд.

В соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

С целью определения размера возмещения за изъятие жилого помещения, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам-специалистам ООО "Констант Левел".

Согласно заключению эксперта N от 25.01.2021г., выполненному экспертом ООО "Констант Левел", рыночная стоимость 51/131 доли в праве на жилое помещение по <адрес>, площадью 98,7 кв.м, с учетом рыночной стоимости доли земельного участка, пропорциональной размеру площади квартиры, составляет по состоянию на дату проведения оценки 1 364 198,02 рубля. Предполагаемый размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 100 200 рублей.

Именно указанный в заключении экспертизы размер возмещения был принят судом в качестве выкупной цены, подлежащей выплате истцом ответчику за изымаемое жилое помещение.

Суд первой инстанции обоснованно оценил экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Судебная коллегия считает, что заключение судебной экспертизы составлено экспертом, имеющими необходимый стаж работы, заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным материалами дела, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не доверять заключению судебной экспертизы у суда оснований не имелось.

Поскольку заключению судебной экспертизы судом первой инстанции дана надлежащая оценка, сомневаться в которой оснований не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы жалобы направлены на иную оценку представленных доказательств. Убедительных доводов в опровержение выводов, изложенных в оспариваемом решении, в подтверждение несоответствия его нормам действующего законодательства судебной коллегии не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном случае суд должен был руководствоваться положениями ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, согласно которым размер возмещения не может превышать стоимость приобретения ответчиком спорного жилого помещения по договору купли-продажи от 03.02.2015г., т.е. 970 000 руб., судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе, предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда", статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Указанный закон вступил в действие 28 декабря 2019 г.

Частью 8.2. статьи 32 ЖК РФ определено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из содержания приведенной нормы права в ее системном единстве с другими положениями жилищного законодательства об изъятии жилых помещений усматривается, что ЖК РФ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, даты принятия решения об изъятии помещения либо даты направления соглашения об изъятии помещений. Законодателем в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий установлено, что под действие части 8.2. статьи 32 ЖК РФ подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Вместе с тем, в части 3 статьи 6 ЖК РФ законодатель установил, что в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 ноября 2009 г. N 1368-О-О, положения части 3 статьи 6 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и как не обеспечивающие защиту конституционных прав на жилище.

Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относятся к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что администрация г.о. Самара вынесла постановление "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, расположенных на них многоквартирных домов" 21.08.2019 и во исполнение п. 6.1 постановления направила в адрес Болбашовой Л.А. его копию, т.е. до момента вступления в действие Федерального закона N 473-ФЗ.

Таким образом, жилищные правоотношения возникли между сторонами до введения в действие п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку для возникновения жилищного правоотношения изъятия жилого помещения, в частности, для муниципальных нужд, по смыслу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо наличие решения органа местного самоуправления.

Истец во исполнение ч.4 ст. 32 ЖК РФ в связи с изъятием земельного участка по спорному адресу направил в адрес ответчика уведомление с приложенным проектом соглашения (л.д. 15).