Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: 33-5392/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N 33-5392/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Крайниковой Т.В.,
судей Гареевой А.В., Мандрыгиной И.А.
при секретаре Пауловой Ю.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусевой Т.В. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений размера арендной платы, признании действий незаконными, расторжении договора по апелляционной жалобе Гусевой Т.В. на решение Хасанского районного суда Приморского края от 13 марта 2020 года, которым исковые требования Гусевой Т.В. оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Гареевой А.В., выслушав представителя Гусевой Т.В., судебная коллегия
установила:
Гусева Т.В. обратилась в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией Хасанского муниципального района Приморского края заключен договор аренды земельного участка N. Право аренды Гусевой Т.В. принадлежит также и на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата установлена в размере ... в год, то есть ежемесячно по ... рублей. Арендодатель принял на себя обязательство письменного уведомления арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Постановлением N 5-п от 14 декабря 2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" изменена кадастровая стоимость. Однако, арендодатель не уведомил арендатора об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в том числе изменении арендной платы.
В данном случае имеет место изменение условий договора в одностороннем порядке со стороны ответчика без предварительного уведомления, что для последней является кабальной сделкой. Гусева Т.В. просила признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N, признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ N, штрафов в связи с неисполнением договора аренды, расторгнуть договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
В судебное заседание суда первой инстанции Гусева Т.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, спор рассмотрен в ее отсутствие.
Представитель Гусевой Т.В. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель администрации Хасанского муниципального района Приморского края в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал.
Решением Хасанского районного суда Приморского края от 13 марта 2020 года исковые требования Гусевой Т.В. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с постановленным решением суда, Гусева Т.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, поскольку в нарушение п. 3.6 договора аренды в ее адрес направлено уведомление об изменении размера арендной платы по истечении почти трех лет. Судом не принят расчет об отсутствии задолженности по арендной плате, указанной в договоре аренды. Также, не принято во внимание то обстоятельство, что в уведомлении и претензии ответчиком установлен срок 30 дней для погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, которая образовалась по вине администрации Хасанского муниципального района Приморского края. Суд неправомерно пришел к выводу о невозможности расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Судом не принято во внимание, что ею в адрес ответчика направлялось уведомление о расторжении договора аренды. Нарушение условий договора со стороны ответчика как несвоевременное извещение об изменении кадастровой стоимости, привело к значительному увеличению арендной платы.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 8 мая 2013 года N 761 "О предоставлении земельного участква в аренду ФИО10 для ведения личного подсобного хозяйства в <адрес>" между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО10 заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого ФИО10 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым N, общей площадью ... кв.м, месторасположение <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.
ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Росреестре по Приморскому краю.
Согласно п. 2.1. названного договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 1640,40 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и Гусевой Т.В. заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года были переданы Гусевой Т.В.
На основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" с 01 января 2017 года администрацией Хасанского муниципального района Приморского края по вышеуказанному договору аренды земельного участка произведен перерасчет арендной платы.
Администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес Гусевой Т.В. направлено уведомление об изменении размера арендной платы N от ДД.ММ.ГГГГ и образовавшейся задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рублей, о начислении пени в размере ... рублей. Согласно условиям данного уведомления образовавшуюся задолженность необходимо погасить в течение 30 дней с момента отправки уведомления по указанным в нем реквизитам.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N признании незаконным действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ N, штрафов в связи с неисполнением договора аренды, суд исходил из того, что по условиям заключенного сторонами договора администрация Хасанского муниципального района Приморского края наделена правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении базовых ставок арендной платы или методики расчета арендной платы, не чаще одного раза в год.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении названного выше требования, не может согласиться с мотивировкой такого решения в виду следующего.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как следует из п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Как указано выше, на основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 N 5-п с 01 января 2017 года администрацией Хасанского муниципального района Приморского края по договору аренды земельного участка произведен перерасчет арендной платы.
Согласно п. 3.6 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору - на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет арендную плату. Уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем.
В силу ч. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в силу абз. 2 ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно ч. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Из изложенного следует, что изменения в договоре допускаются в одностороннем порядке, но при условии уведомления арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Стороны предусмотрели, что в данном случае дополнительное соглашение к договору не заключается, так как такое уведомление и является дополнительным соглашением по своей сути. При этом уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору с приложением расчета и по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Поскольку такое уведомление не направлялось арендатору, а имеющееся в материалах дела уведомление фактически и юридически является претензией о взыскании задолженности по арендной плате, об увеличении которой арендатор не знал, то указанное уведомление нельзя признать недействительным. Надлежащее уведомление об увеличении кадастровой стоимости земельного участка и изменении размера арендной платы, предусмотренное п. 3.6 договора аренды земельного участка администрацией Хасанского муниципального района Приморского края, не представлено до настоящего времени.
По мнению судебной коллегии, требование о признании незаконным действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от 25 декабря 2019 года N 8041, штрафов в связи с неисполнением договора аренды не основано на законе, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Разрешая спор о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, ввиду следующего.
ДД.ММ.ГГГГ Гусевой Т.В. в адрес администрации Хасанского муниципального района Приморского края направлено требование о расторжении договора аренды в связи с отсутствием подъездных путей к данному земельному участку и сложным рельефом.
Вместе с тем, согласно п. 6 Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Гусева Т.В. осмотрела земельный участок, ознакомилась с его размерами, границами, местоположением и качеством.
В силу п. 7 названного Соглашения Гусева Т.В. ознакомлена, в том числе с условиями и порядком пользования земельным участком, порядком и условиями возврата участка арендодателю, и подтвердила свое соглашение с ним.
Таким образом, Гусева Т.В. на момент заключения вышеназванного Соглашения осмотрела земельный участок, ей было известно об отсутствии подъездных путей и о сложном рельефе земельного участка.
В связи с чем, само по себе отсутствие подъездных путей и сложный рельеф не являются нарушением существенных условий договора аренды земельного участка, поскольку данные сведения Гусевой Т.В. были известны при заключении Соглашения.
В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно ч. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Требование о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендодателя существенных условий названного договора (изменение размера арендной платы) Гусева Т.В. в адрес администрации не направляла.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Согласно п. 6.1 договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением случаев, предусмотренных п.3.4 настоящего договора. Договор может быть расторгнут в случаях невыполнения условий договора, указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2.1), по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством ( п. 6.2.2).
Как верно указал суд первой инстанции, утрата арендатором интереса в дальнейшем использовании земельного участка не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды.
Таким образом, Гусевой Т.В. не предоставлены доказательства, подтверждающие основания для расторжения договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасанского районного суда Приморского края от 13 марта 2020 года отменить в части признания недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N с вынесением нового решения.
В удовлетворении требований Гусевой Т.В. о признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ года N, признании незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ N, штрафов в связи с неисполнением договора аренды отказать.
В остальной части решение Хасанского районного суда Приморского края от 13 марта 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
