Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 33-539/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Черткова С.Н.,

судей - Кокшаровой Е.А., Плотниковой М.В.,

при секретаре - Стребковой Н.Е.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Иванова <П.В.> на решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата>, которым

исковые требования Иванова <П.В.> к администрации МО "Усть-Коксинский район" Республики Алтай о внесении изменений в договор аренды земельного участка, признании договора действующим и действительным, возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Плотниковой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванов П.В. обратился в суд с иском к администрации МО "Усть-Коксинский район" Республики Алтай о внесении изменений в п.2.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N от <дата>, признании договора действующим и действительным, возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов.

В обоснование иска истец указал, что 30.12.2014 г. между ним и администрацией МО "Усть-Коксинский район" заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для ИЖС, срок действия договора - пять лет. Истцом проведены работы по межеванию земельного участка, земельный участок постановлен на кадастровый учет. После истечения срока аренды земельный участок также используется истцом без возражений со стороны арендодателя. Уведомлений о прекращении срока действия договора истец не получал. 17.12.2020 г. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора. 18.01.2021 г. администрацией МО "Усть-Коксинский район" отказано в продлении срока действия договора. 21.01.2021 г. истцу также стало известно, что арендуемый земельный участок выставлен на аукцион. Положениями Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельных участков, предоставляемых гражданину для индивидуального жилищного строительства, заключаются на срок 20 лет. В период всего времени пользования земельным участком истец установил сваи для дома, столбы и сетку для огораживания, оплачивал аренду.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик, указывая, что договор заключен 30.12.2014 г. в период действия Земельного кодекса РФ в редакции от 22.10.2014 г., арендатор понес расходы по межеванию земельного участка и постановке его на кадастровый учет, настоящий договор по истечении срока сторонами не расторгнут и продолжает действовать. Арендатор продолжает пользоваться земельным участком, установил деревянные сваи для строительства каркасного жилого дома, оплачивал арендную плату, в связи с чем считает договор возобновленным на тех же условиях, в соответствии со ст. 621 ГК РФ. Считает отказ администрации в продлении срока договора не соответствующим положениям Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 г. Ссылаясь на Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2020 г. N 310-ЭС-25907 по делу N А 64-6041/2018, Постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г., указывает, что если после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Земельное законодательство не запрещает возобновлять на неопределенный срок договоры аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведение торгов. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что ответчиком не представлено доказательств наличия на участке объекта незавершенного строительства в виде фундамента или аналогичным работам, однако такие доказательства представлены. Акт осмотра земельного участка от 12.05.2021 г. является необъективным, поскольку не указано каким образом члены комиссии установили, что у деревянных свай нет прочной связи с землей, если они вкопаны в землю, а не находятся на ее поверхности. Суд не установил, по каким признакам и основаниям сделан такой вывод. При вынесении решения применению подлежали положения п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца Иванову Н.П., поддержавшую доводы жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между администрацией МО "Усть-Коксинский район" Республики Алтай и Ивановым П.В. в лице Ивановой Н.П. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером 04:08:010101:132, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м. Установлен срок аренды земельного участка на 5 лет с <дата> по <дата>, определен размер арендной платы и условия ее внесения, права и обязанности, ответственность сторон.

Пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендодатель имеет право заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с п.3 ст.610 Гражданского кодекса, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса. При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

17.12.2020 г. Иванов П.В. обратился в администрацию МО "Усть-Коксинский район" с заявлением о продлении срока действия договора.

18.01.2021 г. администрацией МО "Усть-Коксинский район" Иванову П.В. дан ответ об отсутствии правовых оснований для продления срока договора аренды.

Из акта осмотра земельного участка от 26.02.2021 г., составленного администрацией МО "Усть-Коксинский район" на основании определения суда о подготовке дела к судебному разбирательству следует, что земельный участок не огорожен, какие-либо строения, сооружения на нем отсутствуют.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 01.03.2015 г., был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ, с 01.03.2015 г. утратил силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, в случаях прямо предусмотренных законом, в том числе с обязательным условием наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Таким образом, Земельным кодексом РФ прямо предусмотрены случаи, в которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 22 июля 2020 г., действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, указал, что поскольку при заключении договора сторонами согласовано условие о сроке действия договора, в период срока действия договора аренды истец в компетентные органы с заявлением о продлении срока действия договора, заключении нового договора аренды, не обращался, то оснований для признания договора аренды действующим по истечении установленного в нем срока, а также внесения изменений в прекративший свое действие договор, не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

По мнению истца, земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку находится у него в аренде на основании договора, который не расторгнут ни по соглашению сторон, ни на основании решения суда; по истечении срока действия договора аренды, администрация уведомлений о его прекращении (расторжении) не направляла, потому договор, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Довод жалобы о необходимости применения к данным правоотношениям п. 2 ст. 621 ГК РФ судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, поскольку договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Также ссылка истца на положения ст. 621 ГК РФ несостоятельна, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено этой статьей, если иное не предусмотрено иным законом или договором, а специальными нормами земельного законодательства предусмотрено иное.

Как усматривается из материалов дела, администрация не признает за истцом право на заключение договора аренды для завершения строительства в связи отсутствием объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца.

Судом установлено и не доказано иного, что земельный участок предоставлен Иванову П.В. в аренду в 2014 году без торгов для индивидуального жилищного строительства. Доказательств наличия на данном участке незавершенного строительством объекта, дающего ему право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, истцом в суд первой инстанции не представлено, при рассмотрении апелляционной жалобы не добыто.

При этом у Иванова П.В., начиная с 2014 года было достаточно времени для строительства индивидуального жилого дома, однако каких-либо действий по строительству жилого дома им предпринято не было, что подтверждается материалами дела.

Из акта повторного осмотра земельного участка от 12.05.2021 г. следует, что в результате визуального осмотра на участке имеются пять мелко заглубленных деревянных столбов, высотой от уровня поверхности земли от 30 до 60 см, частично пораженные гнилью, а также пять отверстий глубиной до 35 см, назначение конструкции не известно. Учитывая незначительную глубину установки деревянных столбов (свай), а также отсутствие прочной связи с земной поверхностью, данная конструкция не может быть использована в составе объекта капитального строительства.

Доводы апелляционной жалобы об установке столбов и сетки для огораживания земельного участка, деревянных свай для дома, не дают оснований для отмены судебного постановления, поскольку не подтверждают нахождение на земельном участке объекта капительного строительства. Доказательств тому, что истец в соответствии с земельным законодательством имеет право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства на три года, материалы дела не содержат.

Вопреки доводам апеллянта, выводы суда о том, что при заключении договора сторонами согласовано условие о его сроке, договор аренды земельного участка прекратил свое действие ввиду истечения срока его действия, не продлевался на неопределенный срок, являются правильными, в том числе исходя из явно выраженного отказа администрации в продлении срока договора аренды земельного участка в ответ на обращение истца. При этом, сам по себе факт уплаты платежей за использование земельного участка не порождает продление аренды участка на новой срок.

Также является верным вывод суда об отсутствии оснований для внесения изменений в прекративший свое действие договор.

Пункт 3 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность предоставления земельного участка в аренду сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем, указанная норма права к данным правоотношениям не может быть применена, поскольку она регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Определение Верховного Суда РФ N от 20.05.2020 г. N 310-ЭС-25907 применению к настоящим правоотношениям не подлежит, поскольку касается спора о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом доказательств допущено не было; всем доказательствам дана оценка.

Нормы материального и процессуального права по настоящему делу применены судом первой инстанции правильно, поэтому предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 26 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иванова <П.В.> - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах пятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи Е.А. Кокшарова

М.В. Плотникова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка