Дата принятия: 04 декабря 2019г.
Номер документа: 33-5388/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2019 года Дело N 33-5388/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Ганцевича С.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Ульяновой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) и Аскеровой А.В. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 4 июня 2019 г. по иску КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) к Аскеровой А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество,
заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения представителя КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) Мироновой И.В. и представителя Аскеровой А.В. - Дейника С.В., поддержавших апелляционные жалобы своих сторон,
УСТАНОВИЛА:
КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) обратился в суд с иском, указав, что 5 февраля 2014 г. им был заключен с Аскеровой А.В. кредитный договор, по условиям которого ей как заемщику были предоставлены денежные средства в сумме 7500000 руб. на срок до 5 февраля 2029 г. под 14 процентов годовых на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка по адресу: <адрес>. Погашение кредита и уплата процентов должны были производиться путем внесения заемщиком ежемесячных платежей. Поскольку кредит был предоставлен заемщику для приобретения вышеуказанных жилого дома и земельного участка, у банка в силу закона возникло право залога в отношении этого недвижимого имущества. В нарушение условий кредитного договора Аскерова А.В. не исполняет надлежащим образом принятые на себя обязательства по возврату кредита и уплате процентов, в связи с чем у нее образовалась задолженность по указанным платежам, размер которой на 26 февраля 2019 г. составил 7043987,12 руб.
Ссылаясь на данные обстоятельства, банк просил суд расторгнуть заключенный им с Аскеровой А.В. кредитный договор от 5 февраля 2014 г., взыскать в его пользу с Аскеровой А.В. задолженность по данному кредитному договору по состоянию на 26 февраля 2019 г. в сумме 7043987,12 руб., в том числе основной долг - 5311630,01 руб., проценты - 1129497,71 руб., неустойка за несвоевременный возврат кредита - 249843,83 руб., неустойка за неуплаченные проценты - 353015,57 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - вышеуказанный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, установив его начальную продажную цену в размере 6480000 руб., и земельный участок по тому же адресу, оценив его в 2560000 руб., а также взыскать компенсацию расходов на оплату госпошлины в размере 40312,94 руб. и на оплату составления отчета - 9000 руб.
Рассмотрев дело, Гурьевский районный суд Калининградской области вынес решение от 4 июня 2019 г., которым исковые требования банка удовлетворены частично: расторгнут заключенный КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) с Аскеровой А.В. кредитный договор от 5 февраля 2014 г. С Аскеровой А.В. в пользу банка взыскана задолженность по данному кредитному договору по состоянию на 26 февраля 2019 г. в сумме 6875971,55 руб., в том числе основной долг - 5311630,01 руб., проценты - 1129497,71 руб., неустойка за несвоевременный возврат кредита - 249843,83 руб., неустойка за неуплаченные проценты - 185000 руб., а также компенсация расходов на оплату госпошлины в размере 40312,94 руб. и на оплату составления отчета - 9000 руб., а всего - 6925284,49 руб.
Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом общей площадью 218,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с установлением способа его реализации - путем продажи с публичных торгов и с установлением его начальной продажной цены в размере 6480000 руб.
В удовлетворении исковых требований банка в остальной части (в том числе в части обращения взыскания на земельный участок) отказано.
С Аскеровой А.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9107 руб.
На данное решение истцом КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) и ответчиком Аскеровой А.В. поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенный земельный участок со ссылкой на то, что указанное судом обстоятельство - прекращение заложенного права аренды земельного участка в связи с его выкупом Аскеровой А.В. - не предусмотрено законом в качестве основания для прекращения права залога.
Аскерова А.В. в своей апелляционной жалобе просит изменить решение и отказать в удовлетворении требований об обращении взыскания на жилой дом, ссылаясь на то, что в залог банку передавалось право аренды земельного участка, которое в связи с выкупом ею этого участка было прекращено, что, в свою очередь, повлекло прекращение права залога в отношении земельного участка. В то же время закон не допускает отчуждения жилого дома отдельно от земельного участка, на котором он находится. Отчуждение земельного участка в данном случае возможно только с согласия его собственника - ответчицы по делу, которая такого согласия выражать не намерена. Суд же порядок исполнения решения суда в этой части не разъяснил.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее положения нормативных правовых актов приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения и развития спорных правоотношений сторон) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Статьей 309 и пунктом 1 статьи 810 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
При этом, как следует из статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Установив, что 5 февраля 2014 г. КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) был заключен с Аскеровой А.В. кредитный договор, в соответствии с условиями которого ей как заемщику были предоставлены денежные средства в сумме 7500000 руб. на срок до 5 февраля 2029 г. под 14 процентов годовых для приобретения жилого дома и права аренды земельного участка, по адресу: <адрес>, а заемщик взяла на себя обязательство по возврату кредита и уплате процентов путем внесения ежемесячных платежей в предусмотренном договором порядке, что исполнение заемщиком обязательств, вытекающих из данного кредитного договора, обеспечивалось залогом приобретаемого Аскеровой А.В. за счет кредитных средств недвижимого имущества в силу закона, а также установив факт нарушения заемщиком Аскеровой А.В. обязательств по возврату кредита, что ею не оспаривается, суд обоснованно в соответствии с требованиями вышеуказанных норм права пришел к выводу о необходимости взыскания с Аскеровой А.В. образовавшейся задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены судом лишь частично - в отношении приобретенного ответчицей за счет заемных средств жилого дома.
Как указывалось выше, исполнение обязательств заемщика Аскеровой А.В., вытекающих из заключенного ею с банком кредитного договора, обеспечивалось также залогом в силу закона приобретаемого ею за счет полученных от банка заемных средств права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, на котором расположен вышеуказанный жилой дом.
Отказывая банку в удовлетворении требований об обращении взыскания на данный земельный участок, суд сослался на то, что 8 апреля 2014 г. Администрация ГО "<адрес>" заключила с Аскеровой А.В. договор купли-продажи, согласно условиям которого этот участок передан в собственность Аскеровой А.В., что, по мнению суда, повлекло и прекращение заложенного права аренды земельного участка в связи с его выкупом.
Однако такие выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Пунктом 1 статьи 64.1 и пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что жилое помещение и земельный участок, приобретенные с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости и права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Пункт 2 статьи 346 ГК РФ позволяет залогодателю отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Статьей 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Указанные нормы гражданского и земельного законодательств, как следует из их содержания, исключают возможность отчуждения здания, сооружения или другой недвижимости отдельно от прав на земельный участок, на котором она расположена, во всех случаях, в том числе по отношению к залоговым правоотношениям, также предполагающим возможность отчуждения заложенного недвижимого имущества с целью удовлетворения требований залогодержателя.
При этом в соответствии с требованиями пунктов 1-2 статьи 64.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка приобретено здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное здание или сооружение. Залогодержателем по указанному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение здания или сооружения.
Содержание данной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что в ней во исполнение закрепленного вышеуказанными положениями земельного и гражданского законодательств принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предусмотрено, что земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка приобретено здание или сооружение, во всех случаях поступает в залог банку, предоставившему кредит на приобретение данных здания или сооружения, с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное здание или сооружение, и этот залог согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ сохраняет силу, в том числе в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества.
Обращение обжалуемым решением суда взыскания на заложенное имущество в виде жилого дома отдельно от прав на земельный участок, на котором он расположен, противоречит требованиям вышеуказанных норм права и грубо нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так как предполагает продажу на публичных торгах только указанного дома, без передачи по тому же договору каких-либо земельных прав.
Кроме того, с учетом тех установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств, что Аскерова А.В. заключила с банком кредитный договор от 5 февраля 2014 г. именно с целью получения денежных средств для оплаты приобретаемого ею жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 489 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, данный земельный участок, в том числе имевшееся у Аскеровой А.В. право его аренды, поступил в залог банку в силу закона.
Данные обстоятельства подтверждаются также тем, что в выданном Аскеровой А.В. после заключения ею с Администрацией ГО "Город Калининград" договора купли-продажи указанного земельного участка свидетельстве о государственной регистрации ее права собственности на этот участок указано на наличие обременения данного имущества в виде ипотеки в силу закона (т. 1, л.д. 11).
Поскольку имеющееся у банка право залога было зарегистрировано уполномоченным в соответствии с законом органом, это право согласно требованиям пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ может быть оспорено только в судебном порядке, а лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Какие-либо требования об оспаривании данного права Аскеровой А.В. в установленном законом порядке не заявлялись.
Согласно подпункту3 пункта1 статьи352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Заключение Администрацией ГО "Город Калининград" с Аскеровой А.В. договора купли-продажи земельного участка не может свидетельствовать о прекращении возникшего в силу вышеуказанных обстоятельств залога данного участка на основании подпункта 3 пункта1 статьи352 ГК РФ.
Более того, согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога при заключении с Администрацией ГО "Город Калининград" договора купли-продажи земельного участка, который повлек прекращение права аренды данного участка, Аскерова А.В. в нарушение требований пункта 2 статьи 346 ГК РФ не получала.
При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении заявленных банком требований об обращении взыскания на земельный участок у суда не имелось. Банк, ввиду неисполнения Аскеровой А.В. ее обязательств, вытекающих из кредитного договора от 5 февраля 2014 г., в соответствии со статьей 334 ГК РФ вправе ставить вопрос об удовлетворении своих требований из стоимости данного заложенного имущества.
Суд же принял решение без учета данных обстоятельств.
Изложенное свидетельствует о неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела и неправильном применении судом норм материального права, в связи с чем в силу требований статьи 330 ГПК РФ решение суда об отказе в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на предмет залога подлежит отмене.
Отменяя решение в указанной части, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение, которым удовлетворить требования банка об обращении взыскания на предмет залога в полном объеме.
При этом судебная коллегия учитывает, что в соответствии с требованиями пункта 1 статьи350 ГК РФ реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем его продажи с публичных торгов.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В ходе рассмотрения настоящего дела истец представлял суду сведения о стоимости права аренды земельного участка площадью 489 кв. м с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, что не соответствует заявленным банком исковым требованиям об обращении взыскания на данный земельный участок, который к моменту подачи иска находился не в аренде, а в собственности ответчицы.
В связи с данным обстоятельством суд предложил банку представить отчет об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, как находящегося в частной собственности.
Согласно отчету N З-104-19 от 27 ноября 2019 г., составленному ООО "Специализированная фирма "Оценка", рыночная стоимость земельного участка площадью 489 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1820000 руб.
Стороной ответчика данная сумма не оспаривалась, сведения об иной стоимости заложенного имущества не представлялись.
Таким образом, судебная коллегия в соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает начальную продажную цену реализации заложенного имущества - земельного участка площадью 489 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, на публичных торгах равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости данного участка, определенной в вышеуказанном отчете оценщика, то есть, в размере 1456000 руб.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 4 июня 2019 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) об обращении взыскания на заложенное имущество отменить и принять в данной части новое решение, которым указанные исковые требования КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) удовлетворить в полном объеме: обратить взыскание на заложенное имущество - принадлежащий Аскеровой Е.В. земельный участок площадью 489 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, установив способ его реализации - путем продажи с публичных торгов, и начальную продажную цену в размере 1456000 руб.
В остальной части то же решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
