Дата принятия: 18 декабря 2018г.
Номер документа: 33-5385/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2018 года Дело N 33-5385/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Зинченко С.В.,
судей Коноваленко А.Б., Шкарупиной С.А.,
при секретаре Кондратьевой К.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Лапицкого А.С. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2018 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Лапицкого А.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области о признании регистрационных действий в отношении подвальных помещений недействительными, исключении записи регистрационных действий в отношении указанных помещений из ЕГРН.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения истца Лапицкого А.С., его представителя Варенцова А.А., поддержавших апелляционную жалобу, представителя третьего лица ООО "Мегаполис-Жилстрой" - Давыденко И.Н., представителя третьего лица Курбаналиева В.Б. - Голубева А.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Лапицкий А.С. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области, с учетом уточнения требований, просил признать регистрационные действия в отношении подвальных помещений многоквартирного дома N по <адрес> общей площадью 2332,6 кв.м. (помещения 1-14), помещения 1 этажа - ХХIII 13,6 кв.м., XXVI 14,9 кв.м., XXIX 13,4 кв.м., XXXIII 12,6 кв.м., согласно данным технического паспорта от 11.04.2012 года недействительными, исключить записи регистрационных действий в ЕГРП в отношении указанных нежилых помещений.
В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит 1/2 доля квартиры N по адресу: <адрес>, на основании договора N на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> от 07.09.2011 года. Пунктом 6.3 договора установлено, что у дольщика при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в объекте, которое не может быть отчуждено или передано отдельно от права собственности на квартиру. Общим имуществом объекта являются: лестницы и лестничные площадки, тепловой пункт, водомерный узел, электрощитовая, помещение дворника, инвентарная, лифтовая шахта. В состав общего имущества не включаются нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже, при этом дольщики не возражают, что функциональное назначение данных помещений определяет застройщик по своему усмотрению. В конце апреля 2017 года истцу стало известно, что без ведома собственников дома произошло отчуждение общедомовой собственности в подвале МКД по <адрес>. Всего было отчуждено 14 помещений, общей площадью 2332,6 кв.м., а именно помещение 1 площадью 112,9 кв.м, помещение 2 площадью 97,8 кв.м, помещение 3 площадью 89,6 кв.м, помещение 4 площадью 372 кв.м, помещение 5 площадью 200,3 кв.м, помещение 6 площадью 95,8 кв.м, помещение 7 площадью 113,9 кв.м, помещение 8 площадью 223,8 кв.м, помещение 9 площадью 297,9 кв.м, помещение10 площадью 208,7 кв.м, помещение 11 площадью 113 кв.м, помещение 12 площадью 190,3 кв.м, помещение 13 площадью 109,5 кв.м, помещение 14 площадью 107,1 кв.м. В данных помещениях располагаются инженерные коммуникации, помещение дворника, инвентарная, то есть фактически те помещения, которые ООО "Мегаполис-Жилстрой" обозначены были как общее имущество многоквартирного жилого дома N по <адрес>. Из выписки ЕГРН усматривается, что само ООО "Мегаполис-Жилстрой" 19.02.2015 года приобрело данные помещения в собственность. При этом, собраний собственников по вопросу отказа от долевой собственности многоквартирного жилого дома на данные помещения в пользу ООО "Мегаполис-Жилстрой" не проводилось, согласие на приобретение права собственности ООО "Мегаполис-Жилстрой" на данные помещения истец не давал. Также была произведена реконструкция подвальных помещений, на сегодняшний день доступ в большинство помещений, где расположены инженерные коммуникации, отсутствует. Помимо подвальных помещений есть еще и помещения (4 шт.: пом. XXIII собственность от 22.05.17г. (13,6 кв.м.), пом. ХХVI собственность от 23.05.17г. (14,9 кв.м.), пом. ХХIХ собственность от 23.05.17г. (13,4 кв.м.), пом. XXXIII собственность от 23.05.17 (12.6) кв.м. 1 этажа многоквартирного дома, которые также были Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области признаны собственностью ООО "Мегаполис-Жилстрой".
Истец полагает оформление в единоличную собственность ООО "Мегаполис-Жилстрой" данных помещений незаконным, указывая на то, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и не могут быть предметом договора купли-продажи, либо уступки прав требования и т.п., такие сделки являются в силу положений ст.168 ГК РФ ничтожными сделками, а соответственно все регистрационные действия недействительными.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Лапицкий А.С., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для отказа в иске, настаивая на том, что спорные подвальные помещения с учетом наличия в них труб водоснабжения и водоотведения, электропроводки и т.п. относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома и соответственно не могли быть отчуждены в пользу третьих лиц, просит решение отменить.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с положениями ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с которыми у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа "город Калининград" застройщику ООО "Мегаполис-Жилстрой" 29 июня 2012 года было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями и пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>.
28.09.2012 года Лапицкому А.С. как участнику долевого строительства застройщиком по акту приема передачи передана квартира N в указанном доме. 08.10.2012 года в ЕГРП сделана запись о регистрации права общей долевой собственности Лапицкого А.С. (1/2 доли) на указанную квартиру.
Пунктом 6.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что у дольщика при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в объекте, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру. Общим имуществом являются: лестницы и лестничные площадки, тепловой пункт, водомерный узел, электрощитовая, помещение дворника, инвентарная, лифтовая шахта. В состав общего имущества не включаются нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже объекта, при этом дольщик не возражает, что функциональное назначение данных помещений определяет застройщик по своему усмотрению. Государственная регистрация возникновения права на квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как следует из технического паспорта, общая площадь дома N по <адрес> составляет 30808,6 кв.м., площадь здания 31470,0 кв.м., в том числе, общая площадь квартир здания 16801,4 кв.м., общая площадь всех помещений общего пользования 5693,8 кв.м., общая площадь обособленных нежилых помещений здания 8313,4 кв.м., из которой площадь, используемая жилищной конторой для собственных нужд, составляет 262,2 кв.м.: электрощитовая 13,9 кв.м., венткамера 3,8 кв.м., противопожарная насосная 30,8 кв.м., водомерный узел 9,0 кв.м., венткамера 3,8 кв.м., помещение уборочного инвентаря 43,5 кв.м., веткамера 3,8 кв.м., водомерный узел 7,6 кв.м., электрощитовая 15,6 кв.м., венткамера 3,8 кв.м., венткамера 3,8 кв.м., электрощитовая 12,1 кв.м., венткамера 4,0 кв.м., водомерный узел 7,0 кв.м., венткамера 3,8 кв.м., противопожарная насосная 11,5 кв.м., водомерный узел 9,4 кв.м., венткамера 3,9 кв.м., электрощитовая 12,5 кв.м., венткамера 3,9 кв.м., теплогенераторная 13,6 кв.м., теплогенераторная 14,9 кв.м., теплогенераторная 13,4 кв.м., теплогенераторная 12,6 кв.м., всего общей площадью 262,0 кв.м.
Из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН право собственности на спорные помещения: подвальное нежилое помещение N1 площадью 112,9 кв.м. зарегистрировано за Ц. 16 декабря 2016 года; подвальное нежилое помещение N2 площадью 97,8 кв.м. зарегистрировано за ООО "Мегаполис-Жилстрой" 19 февраля 2015 года; подвальное нежилое помещение N3 площадью 89,6 кв.м. зарегистрировано за ООО "Медео-строй" 07 сентября 2015 года; подвальное нежилое помещение N4 площадью 372 кв.м. зарегистрировано за ООО "Медео-строй" 07 сентября 2015 года; подвальное нежилое помещение N5 площадью 200,3 кв.м. зарегистрировано за ООО "Мегаполис-Жилстрой" 19 февраля 2015 года; подвальное нежилое помещение N6 площадью 95,8 кв.м. зарегистрировано за ООО "Мегаполис-Жилстрой" 19 февраля 2015 года; подвальное нежилое помещение N7 площадью 113,9 кв.м. зарегистрировано за У. и К. по 1/2 доли в праве собственности за каждым 10 ноября 2017 года; подвальное нежилое помещение N8 площадью 223,8 кв.м. зарегистрировано за ООО "Мегаполис-Жилстрой" 19 февраля 2015 года; подвальное нежилое помещение N9 площадью 297,9 кв.м. зарегистрировано за ООО "Медео-строй" 27 февраля 2018 года; подвальное нежилое помещение N10 площадью 208,7 кв.м. зарегистрировано за ООО "Медео-строй" 27 февраля 2018 года; подвальное нежилое помещение N11 площадью 113 кв.м. зарегистрировано за ООО "Мегаполис- Жилстрой" 19 февраля 2015 года; подвальное нежилое помещение N12 площадью 190,3 кв.м. зарегистрировано за ООО "Восточный жилой район 1" 26 февраля 2018 года; подвальное нежилое помещение N13 площадью 109,5 кв.м. зарегистрировано за Курбаналиевым В.Б. 19 июля 2017 года; подвальное нежилое помещение N14 площадью 107,1 кв.м. зарегистрировано за Курбаналиевым В.Б. 19 июля 2017 года.
На помещения 1 этажа: помещение XXIII площадью 13,6 кв.м., помещение XXVI площадью 14,9 кв.м., помещение XXIX площадью 13,4 кв.м., помещение XXXIII площадью 12,6 кв.м. право собственности зарегистрировано 22 и 23 мая 2017 года за ООО "Мегаполис-Жилстрой".
Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Регистрационная запись о праве собственности является лишь доказательством признания государством существования у того или иного лица права на объект недвижимости, в связи с чем, в случае спора о праве на вещь, оспариванию должна подлежать не запись о наличии такого права, а действия (события, факты), связанные с его возникновением.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи о погашении записи о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Аналогичная позиция содержится в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вместе с тем, как видно из материалов дела стороной истца в рамках настоящего дела не оспорены сделки и права третьих лиц в отношении спорных подвальных помещений.
Из пояснений стороны истца в суде апелляционной инстанции следует, что такой способ защиты права избран с учетом оспаривания сделок и права третьих лиц в отношении спорных подвальных помещений другим собственником помещений многоквартирного жилого дома - Е.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 июля 2018 года отказано в удовлетворении исковых требований Е. к ООО "Мегаполис-Жилстрой", ООО "Медео-Строй", Ц., Курбаналиеву В.Б., У., К., ООО "Восточный жилой район 1" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности, оспаривании сделок, по тем основаниям, что спорные подвальные помещения многоквартирного жилого дома N по <адрес> не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного о жилого дома. Данное решение судом апелляционной инстанции оставлено без изменения, в связи с чем вступило в законную силу.
Учитывая изложенное, а также то, что действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты нарушенного права (ст. 12 ГК РФ) как признание государственной регистрации права недействительным, и исключение из ЕГРП записи о регистрации права, поскольку признание государственной регистрации права недействительным, исключение из ЕГРП записи о регистрации права, не влечет недействительности права, не порождает юридически значимых последствий для правообладателя, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Лапицким А.С исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области о признании регистрационных действий в отношении спорных нежилых помещений недействительными, исключении записи о регистрации права.
С учетом характера заявленных исковых требований, доводы подателя жалобы о том, что спорные подвальные помещения с учетом наличия в них труб водоснабжения и водоотведения, электропроводки и т.п. относятся к общему имуществу собственником помещений многоквартирного жилого дома, правового значения для разрешения настоящего дела не имеют.
В апелляционной жалобе не содержится доводов, которые бы не были проверены судом и которые влекут отмену судебного решения, принятого в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Оснований для отмены, изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
