Дата принятия: 18 декабря 2019г.
Номер документа: 33-5384/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2019 года Дело N 33-5384/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Шевченко С.В.
судей Коноваленко А.Б., Гарматовской Ю.В. при секретаре Кондратьевой К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО "Янтарный городской округ" на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 августа 2019 года, которым суд постановил:
Иск администрации МО "Янтарный городской округ" удовлетворить частично.
Взыскать в пользу Администрации МО "Янтарный городской округ" с ответчика Жеймо Александра Вацисовича по договору аренды земельного участка N 679-3/2015 от 21.09.2015 задолженность по арендной плате за 1 квартал 2019 года в размере 213696 руб. 50 коп.; пени за просрочку оплаты с 11.04.2019 по 03.06.2019 в размере 5962 руб. 13 коп.; штраф в размере 42739 руб. 30 коп., всего взыскать 262397 руб. 93 коп.
В иске администрации МО "Янтарный городской округ" к Жеймо Александру Вацисовичу в расторжении договора аренды земельного участка N 679-3/2015 от 21.09.2015 отказать.Взыскать с ответчика Жеймо Александра Вацисовича в доход местного бюджета МО "Янтарный городской округ" государственную пошлину в размере 5823 руб. 97 коп.
Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя администрации МО "Янтарный городской округ" по доверенности Макарчук Т.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и настаивавшей на отмене решения суда в части отказа в расторжении договора аренды, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация МО "Янтарный городской округ" обратилась в суд с иском к ответчику Жеймо А.В., в котором просила взыскать с Жеймо А.В. в пользу администрации МО "Янтарный городской округ" арендную плату по договору N 679-3/2015 от 21.09.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером N за 4 квартал 2018 года (с 23.11.2018 по 31.12.2018) в размере 92601,81 руб., пени за просрочку выплаты с 11.12.2018 года по 11.03.2019 года в сумме 4353,83 руб. и штраф в размере 18520,36 руб., а также расторгнуть с ответчиком Договор N 679-3/2015 от 21.09.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером N.
В обоснование иска истец указывает, что на основании постановления администрации МО "Янтарный городской округ" от 21.09.2015 N 679 между администрацией МО "Янтарный городской округ" и ООО "Западторг" 21.09.2015 был заключен договор N 679-3/2015 аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 102500 кв.м, с разрешенным использованием - жилая застройка. Земельный участок принадлежит муниципальному образованию "Янтарный городской округ" на праве собственности (N 39-39/003-39/015/007/2015-2624/1 от 25.09.2015).
Соглашением от 09.10.2015 года права и обязанности арендатора по договору N 679-3/2015 аренды от 21.09.2015 были переданы Щ., впоследствии 22.11.2016 года Щ. передал свои права и обязанности арендатора по договору N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "Шатровский овощевод", а 14.07.2016 года ООО "Шатровский овощевод" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "НЮК", 13.11.2017 года ООО "НЮК" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "РУСТРАНС", 06.03.2017года ООО "РУСТРАНС" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "СПК РБ", 17.08.2018 года ООО "СПК РБ" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "МКД - Калининград".
Истец указывал, что 14.11.2018года после принятия Арбитражным судом Калининградской области к производству искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности и пени, в адрес администрации МО "Янтарный городской округ" поступило письмо от ООО "МКД-Калининград", которым Общество уведомило о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору гражданину Жеймо А.В.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 679-3/2015 между ООО "МКД-Калининград" и гражданином Жеймо Александром Вацисовичем зарегистрировано 23.11.2018.
Обращаясь в суд с иском, истец указывал, что в нарушение установленного порядка Ответчик и предыдущие арендаторы не оплатили арендную плату за весь период аренды.
Задолженность с ООО "Шатровский овощевод", ООО "НКЖ", ООО "РУСТРАНС", ООО "СПК РБ", ООО "МКД - Калининград" взыскана в полном объеме решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.02.2019 по делу N А21-12825/2018.
Ссылаясь на приведенные выше обстоятельства и требования материального закона, истец просил суд взыскать с Жеймо А.В. задолженность по договору аренды N 679-3/2015 от 21.09.2015 за 4 квартал 2018 года в размере 92 601,81 руб., пени за период с 11.12.2018 по 11.03.2019 - 4 353,83 руб., штраф - 18 520,36 руб., а также учитывая, что по данному договору арендные платежи не поступают с 3 квартала 2016 года, просил расторгнуть договор аренды.
В ходе рассмотрения дела требования были уточнены, в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности арендных платежей, истец просил взыскать с Жеймо А.В. арендную плату по договору за 1 квартал 2019 в размере 213696 руб. 50 коп.; пени за просрочку оплаты с 11.04.2019 по 03.06.2019 в размере 5962 руб. 13 коп.; штраф в размере 42739 руб. 30 коп., и расторгнуть договор.
Рассмотрев спор, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе администрации МО "Янтарный городской округ" ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа в расторжении договора аренды.
Податель жалобы, продолжая настаивать на обоснованности заявленного иска, полагает, что оснований к отказу в его удовлетворении в этой части требований у суда не имелось.
Ссылаясь на положения ст.22 ЗК РФ, ст.391 ГК РФ, указывает, что предусмотренные законом гарантии, в силу которых арендатор вправе уступать имеющееся у него право аренды, не испрашивая при этом арендодателя, не могут нарушать права арендодателя. При совершении сделки по уступке права аренды арендодатель не может быть поставлен в худшее положение, чем он занимал до совершения уступки. Считает, что уступка права аренды не влияет на право арендодателя требовать расторжения договора аренды при неисполнении ими условий договора.
Настаивает, что перевод прав и обязанностей по настоящему договору аренды на новых арендаторов имеет своей целью избежать договорной ответственности в виде досрочного расторжения договора вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору, в том числе, в связи с невнесением арендных платежей.
Указывает, что стороной договора аренды и ответчиком по делу на основании договора уступки является Жеймо А.В., однако, несмотря на то, что по делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения сделок с участком, право аренды было переуступлено 3 августа 2019 года З., что, по мнению администрации, подтверждает недобросовестность действий ответчика.
Просит решение в части отказа в иске отменить и вынести новое о расторжении договора аренды от 21 сентября 2019 года.
В суд апелляционной инстанции явился представитель администрации МО "Янтарный городской округ".
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
С учетом изложенного судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав и изучив материалы дела, а также дополнительные материалы, приобщенные судом апелляционной инстанции, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Жеймо Александр Вацисович с 23.11.2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 102500 кв.м, с разрешенным использованием - жилая застройка.
Земельный участок принадлежит муниципальному образованию "Янтарный городской округ" на праве собственности (N 39-39/003-39/015/007/2015-2624/1 от 25.09.2015).
Ответчик Жеймо А.В. является арендатором этого земельного участка на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 679-3/2015 между ООО "МКД-Калининград" и гражданином Жеймо А.В., зарегистрированного 23.11.2018.
Разрешая заявленный спор и приходя к выводу о наличии правовых оснований ко взысканию с Жеймо А.В. образовавшейся задолженности по уплате арендных платежей, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.309, 310ГК РФ, ст.614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора по уплате арендных платежей, приняв во внимание положения п. 3.2. указанного договора аренды, согласно которому арендные платежи за предоставленный земельный участок производятся ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года, приняв во внимание положения п. 5.2 Договора, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня, при доказанности факта ненадлежащего исполнения Жеймо А.В. своих обязательств по договору аренды земельного участка N 679-3/2015 от 21.09.2015, обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендных платежам.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела ответчик частично оплатил задолженность, приняв во внимание уточненные исковые требования, суд правомерно взыскал с Жеймо А.В. задолженность по арендной плате за 1 квартал 2019 года в размере 213696 руб. 50 коп.; пени за просрочку оплаты с 11.04.2019 по 03.06.2019 в размере 5962 руб. 13 коп.; штраф в размере 42739 руб. 30 коп., всего взыскать 262397 руб. 93 коп.
Решение суда в указанной части является законным и обоснованным, в апелляционной жалобе не оспаривается.
Правильным является и решение суда в части отклонения требований администрации о расторжении договора аренды.
В соответствии со ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 2 статьи 453 ГК Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно статье 619 ГК Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из условий договора, пунктом 4.1.1. договора установлено право арендодателя требовать досрочного его расторжения, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
На это обстоятельство в качестве основания иска и ссылалась администрация МО.
Судом установлено, что ответчик Жеймо А.В. является с 23.11.2018 года арендатором спорного земельного участка.
Материалами дела бесспорно подтверждено нарушение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, при этом в силу требований закона и приведенных выше условий договора не всякое допущенное арендатором нарушение условий договора в части неуплаты арендных платежей влечет досрочное расторжение договора аренды, его расторжение согласно п. 4.1.1. договора возможно только при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
Как следует из иска, изначально истцом был поставлен вопрос о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей за 4 квартал 2018 года.
Согласно п. 3.2. указанного договора арендные платежи за предоставленный земельный участок производятся ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года.
Таким образом, как правильно указано судом, с момента необходимой оплаты арендных платежей не истек срок более чем шесть месяцев, что исключало возможность расторжения договора.
В этой связи судом правомерно не усмотрено оснований к расторжению договора аренды с арендатором Жеймо А.В.
Более того, в ходе рассмотрения дела Жеймо А.В. оплатил задолженность за 4 квартал 2018 года, после чего истцом иск был уточнен и заявлено о взыскании задолженности за 1 квартал 2019 года, который в итоге удовлетворен.
Давая оценку доводам апелляционной жалобы со ссылками на то, что действия стороны арендаторов, постоянно переуступающих права по договору аренды новым арендатором, свидетельствуют о злоупотреблении правом, поскольку перевод прав и обязанностей по настоящему договору аренды на новых арендаторов имеет своей целью избежать договорной ответственности в виде досрочного расторжения договора вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору - в связи с невнесением арендных платежей, судебная коллегия отмечает следующее.
Материалами дела подтверждено, что соглашением от 09.10.2015 права и обязанности арендатора по договору N 679-3/2015 аренды от 21.09.2015 были переданы Щ., соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 15.12.2015 года.
22.11.2016 года Щ. передал свои права и обязанности арендатора по договору N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "Шатровский овощевод", соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 09.12.2016 года.
14.07.2016 года ООО "Шатровский овощевод" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "НЮК", соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 04.08.2017 года
13.11.2017 года ООО "НЮК" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "РУСТРАНС", соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 23.11.2017 года.
06.03.2017 года ООО "РУСТРАНС" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "СПК РБ", соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 28.03.2018 года.
17.08.2018 года ООО "СПК РБ" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 679-3/2015 Обществу с ограниченной ответственностью "МКД - Калининград", соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 01.10.2018 года.
Представленными стороной истца доказательствами подтверждено, что практически все из указанных выше арендаторов допускают ненадлежащее исполнение своих обязательств по уплате арендных платежей, злоупотребляя своими правами, в связи с чем задолженность по аренде взыскивалась с них в судебном порядке и решения, согласно данным стороны истца, до настоящего времени не исполнены.
В целом соглашаясь с позицией истца о наличии злоупотребления в действиях арендаторов, постоянно уступающих права по договору аренды, при этом не уплачивающих арендную плату и не осваивающих земельный участок, усматривая определенную афилированность лиц, которым осуществляется уступка, что подтверждено представленными в судебную коллегию доказательствами - сведениями об учредителях и руководителях юридических лиц, судебными постановлениями, что в своей совокупности позволяет прийти к выводу о том, что перевод прав и обязанностей по договору аренды на новых арендаторов имеет своей целью избежать договорной ответственности в виде досрочного расторжения договора вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору - в связи с невнесением арендных платежей и в определенной степени свидетельствует о недобросовестности арендатором при осуществлении своих прав, судебная коллегия указывает, что несмотря на наличие таких обстоятельств, оснований к отмене решения суда и расторжения договора аренды с Жеймо А.В. не имеется.
При обращении в суд истец указывал и это нашло свое подтверждение, что 14.11.2018 года ООО "МКД - Калининград" уведомило арендодателя о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору Жеймо А.В., соглашение об этом зарегистрировано 23.11.2018 года.
Таким образом, при обращении в суд истец просил расторгнуть договор аренды именно с Жеймо А.В. как с надлежащим арендатором земельного участка.
Указанным ответчиком действительно нарушены обязательства по уплате арендных платежей за 4 квартал 2018 года, которые оплачены уже после обращения с иском в суд ( при этом с нарушением срока и порядка единовременной уплаты) и за 1 квартал 2019 года, т.е. за срок, превышающий 6 месяцев.
Между тем, как указывалось в апелляционной жалобе и это установлено судебной коллегией в ходе рассмотрения дела, что в настоящее время арендатором земельного участка является З.
Из представленной судебной коллегией выписки из Единого госреестра недвижимости следует, что 3 августа 2019 года, т.е. еще до рассмотрения спора по существу, право аренды было переуступлено Жеймо А.В. З.
Таким образом, арендатором земельного участка в настоящее время является не Жеймо А.В., к которому предъявлен иск о расторжении договора аренды, а З., что исключает удовлетворение предъявленных к Жеймо А.В. требований о досрочном расторжении договора.
То обстоятельство, что указанная уступка была осуществлена в нарушение принятых по делу обеспечительных мер, для выводов об обратном служить не может, поскольку арендатором участка является З. и требований к надлежащему арендатору о расторжении договора предъявлено не было.
С учетом доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.
В целом доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, которые были положены истцом в обоснование своих требований и которые были оценены судом первой инстанции в совокупности со всеми имеющимися доказательствами по делу.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и установленных по делу обстоятельств, у судебной коллегии не имеется.
Решение суда является законным и обоснованным.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
