Дата принятия: 17 июня 2020г.
Номер документа: 33-5364/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2020 года Дело N 33-5364/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.
судей Корецкого А.Д., Боровой Е.А.
при секретаре Атикян Э.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пягай Олега Петровича к Махнорыловой Валентине Михайловне, о признании сделки недействительной, по встречному исковому заявлению Махнорыловой Валентины Михайловны к Пягай Олегу Петровичу о признании сделки заключенной, по апелляционной жалобе Пягай О.П., на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 13 января 2020 года. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., судебная коллегия
установила:
Пягай О.П. обратился с иском к Махнорыловой В.М. о признании сделки недействительной. В обоснование указал, что в 2010 году совместно с супругой П.Л.В. приобрел земельный участок с домом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В целях улучшения жилищных условий истец начал строительство нового дома с привлечением средств материнского капитала. Ввиду нехватки времени для оформления документов для межевания земельного участка, истец выдал Махнорылову А.Н. нотариальную доверенность для оформления соответствующих документов, передав оригиналы свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок, договор купли-продажи. В дальнейшем истцу стало известно от третьих лиц о намерении Махнорылова А.Н. оформить вышеуказанные объекты недвижимости в свою собственность вопреки воле истца, что послужило основанием для отмены ранее выданной ему доверенности. После завершения строительства нового дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, истец в сентябре 2019 года обратился в МФЦ для постановки дома на кадастровый учет и ему стало известно, что собственником вышеуказанного недвижимого имущества является Махнорылова В.М. - мать Махнорылова А.Н. По мнению истца договор купли-продажи между Махнорыловой В.М. и Махнорыловым А.Н. является ничтожным, поскольку заключен вопреки воле истца и на основании уже отмененной им доверенности. На основании изложенного, с учетом последующего уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать договор от 19.09.2018 купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, возвратить в собственность Пягай О.П. жилой дом и земельный участок; признать за истцом право собственности на новый жилой дом площадью 110,9 кв.м; погасить в едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись от 01.10.2018 о регистрации права собственности Махнорыловой В.М. на земельный участок; запись о регистрации права собственности на жилой дом от 01.10.2018; запись о регистрации права собственности на жилой дом от 13.06.2019.
Ответчик Махнорылова В.М. требования не признала, обратилась со встречным иском, в котором просила признать договор купли-продажи от 19.09.2018 заключенным и исполненным. В обоснование указала, что 19.09.2018 заключила договор купли-продажи с Махнорыловым А.Н., который действовал от имени Пягай О.П. на основании доверенности. Денежные средства за приобретенные объекты недвижимости в размере 990 000 руб. были переданы Пягай О.В. в присутствии свидетелей. По мнению Махнорыловой В.М., утверждение Пягай О.П. о том, что он является собственником жилого дома и земельного участка опровергается копией доверенности от 15.01.2018, на основании которой Пягай О.П. уполномочил Махнорылова А.Н. совершить сделку по отчуждению, принадлежащего ему земельного участка и жилого дома за цену и на условиях по своему усмотрению, а также подготовить всю необходимую документацию для оформления договора купли-продажи. Кроме того, Махнорылова В.М. полагает, что судом должна быть дана надлежащая оценка действиям П.О.В. по выдаче нотариальной доверенности на имя Махнорылова А.Н. на отчуждение недвижимого имущества с правом получения денег и распоряжения ими, что, по ее мнению, свидетельствует о волеизъявлении истца на отчуждение имущества. Кроме того на совершение договора купли-продажи было получено нотариальное согласие супруги истца, что также свидетельствует о намерении последнего распорядиться собственным домовладением. Факт обращения Пягай О.П. в суд с иском о признании сделки недействительной, по мнению Махнорыловой В.М., не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку об отмене доверенности не было известно ни ответчику, ни Махнорылову А.Н., ни органу государственной регистрации, ввиду отсутствия со стороны истца уведомления об отмене доверенности. П.О.В., по утверждению ответчика, не предпринял мер к своевременному изъятию доверенности, что свидетельствуют о том, что на дату заключения договора у него имелась воля на отчуждение спорного домовладения, тогда как Махнорылова В.М. после совершения сделки предпринимала действия, направленные на реализацию своих прав как собственника домовладения, приводила в соответствие с действующим законодательством правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества, оформляла, в установленном законом порядке, технические документы на оконченный строительством жилой дом и земельный участок за свой счет. Кроме того, Махнорылова В.М. обращалась к кадастровому инженеру с целью составления межевого плана земельного участка и постановки последнего на кадастровый учет, а также обращалась к сотрудникам архитектуры Администрации Багаевского района, при личном присутствии Пягай О.П., который против названных действий не возражал. На основании изложенного, просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.09.2018 заключенным и исполненным.
Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 13.01.2020 исковые требования Пягай О.П. оставлены без удовлетворения; встречные исковые требования Махнорыловой В.М. удовлетворены: суд признал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.09.2018 заключенным и исполненным. Отказывая в признании сделки недействительной и удовлетворяя требования встречного иска о признании её заключенной и исполненной, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что Пягай О.П. в установленном законом порядке выразил свою волю на отчуждение своего домовладения, выдав сыну ответчика доверенность на право его продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, что отчуждение домовладения было согласовано с женой истца, которая дала свое нотариально удостоверенное согласие на его продажу. Суд указал, что довод истца о неполучении им денежных средств в оплату проданного домовладения не является основанием для признания недействительной оспариваемой им сделки, посчитал недоказанным факт возведения спорного жилого дома с использованием средств материнского капитала и посчитал пропущенным истцом срок исковой давности на оспаривание договора.
С указанным решением не согласился истец Пягай О.П., который в своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит его отменить как незаконное. В обоснование повторяет свою позицию по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащей правовой оценки, оспаривает вывод суда о пропуске им срока исковой давности, приводит доводы о том, что оспариваемый истцом договор купли-продажи совершен на основании отмененной доверенности, а потому является недействительным и не мог являться основанием для регистрации перехода к ответчику права собственности на спорное домовладение; утверждает, что помимо указанного в оспариваемом им договоре купли-продажи жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 31,9 кв.м истцом с использованием средств материнского капитала был построен еще один жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 110,9 кв.м, право собственности на который незаконно зарегистрировала на себя ответчик Махнорылова В.М., которая его не строила. Подробно описывает причины, по которым у апеллянта отсутствовало право на распоряжение спорным домовладением без согласия органа опеки и попечительства, приводит доводы о необходимости привлечения последнего к участию в деле. Утверждает, что ответчик заключила со своим сыном заведомо мнимую сделку, что является с её стороны недобросовестным поведением и злоупотреблением правом; оспаривает вывод суда о признании договора купли-продажи исполненным, обращая внимание на отсутствие такого способа защиты гражданских прав и на отсутствие самого факта исполнения договора, т.к. Пягай О.П. свое домовладение в собственность ответчику не передавал поскольку для него и его семьи оно является единственным местом жительства, Махнорылова В.М. его не принимала и денежные средства в его оплату истцу не передавала, что выступавший от имени истца сын ответчика Махнорылов А.Н. не имел права заключать оспариваемый договор, т.к. выданная на его имя доверенность к моменту его подписания была уже в установленном законом порядке отменена. Указывает на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие между сторонами соглашения о проживании истца и членов его семьи в спорном домовладении после заключения ответчиком оспариваемой сделки.
В заседании суда апелляционной инстанции истец Пягай О.П. и его представитель по доверенности Силаева Л.В. просили отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика Махнорыловой В.М. и третьего лица Махнорылова А.Н. по доверенностям Градова Е.В. просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика Махнорыловой В.М., третьего лица Махнорылова А.Н., просивших провести судебное заседание без своего участия, третьего лица Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, сведения о надлежащем извещении которого (в т.ч. - с учетом положений абз. 2 п.1 ст. 165-1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") имеются в материалах дела.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с п.п.2 п.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
Из материалов дела следует, что 14.09.2018 Пягай О.П. отменил выданную 15.01.2018 на имя Махнорылова А.Н. доверенность на право распорядиться собственным домовладением у того же нотариуса, у которого удостоверялась отмененная доверенность, что распоряжение об отмене указанной доверенности было в этот же день внесено в реестр нотариальных действий (л.д.18), а оспариваемый истцом договор купли-продажи был заключен 19.09.2018.
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 189 ГК РФ если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.
Таким образом, на момент совершения оспариваемого истцом договора купли-продажи от 19.09.2018 у Махнорылова А.Н. отсутствовали полномочия на распоряжение принадлежащим истцу домовладением, о чем ответчику Махнорыловой В.М. должно было быть известно в силу абз. 4 п.1 ст. 189 ГК РФ.
С учетом того, что Махнорылова В.М. проживает и зарегистрирована по одному адресу с Махнорыловым А.Н. последнему также могло и должно было быть известно об отмене выданной ему доверенности.
В этой связи вывод обжалуемого решения о том, что ни Махнорылов А.Н., ни Махнорылова В.М. не знали об отмене истцом ранее выданной доверенности, противоречит абз. 4 п.1 ст. 189 ГК РФ и обстоятельствам дела.
В материалы дела не представлены доказательства последующего одобрения истцом совершенного от его имени договора купли-продажи от 19.09.2018; факт отмены им выданной Махнорылову А.Н. доверенности на право продажи, а также факт проживания в доме после заключения спорной сделки и предпринятые истцом действия по её оспариванию в суде свидетельствуют от отсутствии у него воли на отчуждение своего имущества.
Об этом же свидетельствует отсутствие в деле свидетельств того, что Пягай О.П. имел намерение продать свое домовладение и предпринимал в этих целях какие-нибудь действия, в т.ч. - по поиску покупателей.
Объяснения истца о том, что доверенность была им выдана Махнорылову А.Н. в качестве гарантии возврата взятой у него взаймы денежной суммы ничем объективно не опровергнута.
Обоснование причин, по которым суд посчитал действительной сделку, совершенную неуполномоченным на отчуждение имущества истца лицом, о чем второй стороне в силу абз. 4 п.1 ст. 189 ГК РФ должно было быть известно, в обжалуемом решении отсутствует.
Согласно п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Из материалов дела следует, что межевание земельного участка истца проводилось в феврале 2019г., а с иском об оспаривании договора между Махнорыловым А.Н. и Махнорыловой В.М. он обратился 30.09.2019, т.е. до истечения годичного срока.
Факт более ранней осведомленности истца Пягай О.П. о заключении оспариваемой им сделки судом не установлен и соответствующие сведения в деле отсутствуют; от какого момента суд исчислял течение срока исковой давности в обжалуемом решении не указано.
В этой связи вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности является необоснованным.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ, п.1 ст. 549 ГК РФ).
Удовлетворяя встречные исковые требования Махнорыловой В.М. суд пришел к выводу о наличии доказательств заключения и исполнения договора купли-продажи между Пягай О.П. и Махнорыловой В.М.
Вместе с тем, этот вывод противоречит материалам дела, из которых следует, что стороны договор купли-продажи не подписывали, полномочия на его подписание от имени истца у третьего лица отсутствовали, домовладение соответствующим образом не передавалось, о чем свидетельствует факт проживания в нём истца Пягай О.П. и членов его семьи, доказательств передачи Махнорыловой В.М. истцу денежных средств в его оплату в деле нет.
Нет в деле сведений и о том, что Махнорылова В.М. пыталась осуществлять свои правомочия собственника по владению и пользованию строениями, в которых проживает истец со своей семьей.
В этой связи вывод суда о том, что договор купли-продажи от 19.09.2018 был исполнен сторонами, не соответствует материалам дела.
Кроме того, в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться только теми способами, которые предусмотрены законом.
В обжалуемом решении отсутствует ссылка на закон, предусматривающий такой способ защиты гражданских прав, как признание договора заключенным и исполненным.
Вследствие изложенного обжалуемое решение подлежит отмене как незаконное и необоснованное.
В соответствии с п.1 ст. 168, ст. 167 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Заключение договора купли-продажи земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на нём строения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 110,9 кв.м лицом, не уполномоченным собственником указанного имущества на их продажу, противоречит закону (п.2 ст. 218, п.1 ст. 983 ГК РФ, п.п.5 п.1 ст. 1, абз. 3 п.4 ст. 35 ЗК РФ).
Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
С учетом того, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19.09.2018 у Махнорылова А.Н. отсутствовали полномочия по распоряжению домовладением Пягай О.П. и что материалы дела не подтверждают объяснения ответчика и третьего лица о наличии у него намерения его продавать, исковые требования Пягай О.П. о признании договора купли-продажи от 19.09.2018 недействительным и применении последствий его недействительности в виде возврата в собственность Пягай О.П. проданного по данному договору жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 31,9 кв. м и земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 5950 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В своем иске Пягай О.П. оспаривает наличие оснований возникновения у Махнорыловой В.М. права собственности на жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 110,9 кв.м, утверждая, что дом построен им, а не Махнорыловой В.М., а потому предусмотренных законом оснований для регистрации права собственности ответчика на него не имелось.
В этой связи требование о погашении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Махнорыловой В.М. на жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 110,9 кв.м, этажность: 1 сводится по своему существу к признанию отсутствующим права собственности ответчика на указанное строение, т.к. направлено на достижение правовых последствий, характерных для этого требования.
Согласно п.2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого истцом договора от 19.09.2018 на принадлежащем ему земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, уже был возведен жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 110,9 кв.м, который не был введен в эксплуатацию и право собственности на который зарегистрировано не было.
Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается; довод о том, что документация, необходимая для ввода в эксплуатацию указанного строения, оплачивалась за счет Махнорыловой В.М., не назван законом в качестве основания для возникновения у ответчика права собственности на него.
Ссылок на иные предусмотренные законом основания приобретения права собственности на указанный дом ответчик не приводит.
Напротив, признание недействительным договора купли-продажи от 19.09.2018 в силу п.1 ст. 167 ГК РФ свидетельствует об отсутствии у ответчика права собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в т.ч. и на момент получения ответчиком Уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 29.04.2019.
С учетом того, что указанный дом возведен истцом для себя на не принадлежащем ответчику земельном участке, отсутствуют основания для сохранения регистрации права собственности ответчика на него, в связи с чем требование Пягай О.П., оспаривающее право собственности Махнорыловой В.М. на жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подлежит удовлетворению.
Поскольку регистрация права собственности на вновь возведенное строение осуществляется в административном порядке, к которому Пягай О.П., как следует из материалов дела, не обращался, что решение суда не может подменять собой данный порядок и освобождать застройщика от необходимости его соблюдения и ввиду отсутствия сведений о чинении Администрацией препятствий в регистрации истцом своего права собственности на построенный жилой дом и каких-либо исковых требований к ней, отсутствуют основания для признания в судебном порядке права собственности Пягай О.П. на указанное строение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ РФ, судебная коллегия
определила:
решение Багаевского районного суда Ростовской области от 13 января 2020 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования Пягай Олега Петровича к Махнорыловой Валентине Михайловне, третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Махнорылов Александр Николаевича, о признании сделки недействительной удовлетворить частично.
Признать недействительным договор от 19.09.2018г. купли-продажи жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 31,9 кв. м., этажность 1, и земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 5950 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 19.09.2018г. путем возврата в собственность Пягай Олега Петровича жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 31,9 кв. м., этажность: 1 и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 5950 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Признать отсутствующим право собственности Махнорыловой Валентины Михайловны на жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу, Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 110,9 кв.м, этажность: 1.
В удовлетворении остальных исковых требований Пягай Олега Петровича к Махнорыловой Валентине Михайловне и удовлетворении встречных исковых требований Махнорыловой Валентины Михайловны к Пягай Олегу Петровичу о признании сделки заключенной - отказать.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.06.2020г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка