Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 33-5356/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тихоновой Ю.Б.

судей Полянской Е.Н., Левицкой Ю.В.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Полянской Е.Н.,

гражданское дело по иску Кондратьевой Любови Александровны к Товариществу собственников жилья "Комфорт 122" о возложении обязанности заключить договор,

по апелляционной жалобе представителя Кондратьевой Л.А. - Капошко Е.В.,

по апелляционной жалобе представителя ТСЖ "Комфорт-122" - Маркарян С.С.,

на решение Железнодорожного районного суда г.Красноярска от 14 января 2021 г., которым постановлено:

"Обязать Товарищество собственников жилья "Комфорт 122" заключить с Кондратьевой Любовью Александровной - собственником нежилых помещений <адрес>, договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, соразмерно ее доле в праве общей собственности на это имущество".

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Кондратьева Л.А. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Комфорт 122" о возложении обязанности заключить договор.

Требования мотивированы тем, что Кондратьева Л.А. является собственником нежилых помещений <адрес>. Управление данным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "Комфорт 122". 13.02.2020 г. Кондратьева Л.А. обратилась к ТСЖ "Комфорт 122" с требованием о заключении договора на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, повторно обращалась 20.07.2020г. и 14.08.2020г., однако до настоящего времени спорный договор сторонами не заключен.

Кондратьева Л.А., указывая на ответчика, как лицо, в силу положений ст. 445 ГК РФ, обязанное заключить договор, просит суд возложить на ТСЖ "Комфорт 122" обязанность по заключению договора, в соответствии с представленной ею редакцией, поскольку отдельные положения шаблона договора, представленного ответчиком, утвержденного протоколом общего собрания собственников МКД от 02.11.2020г., регулируют взаимоотношения с собственниками жилых помещений, тогда как Кондратьева Л.А. является собственником нежилых помещений, а также некоторые положения в проекте договора не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Кондратьевой Л.А. - Капошко Е.В. просит решение суда отменить, полагает необоснованным возложение обязанности заключить договор в отсутствие определения условий для его заключения. Указывает на необходимость заключения договора в редакции, предложенной истцом в уточнениях к исковому заявлению.

В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Комфорт-122" - Маркарян С.С. отменить, ссылается на то, что сторона ответчика не уклонялась от заключения договора. Указывает о том, что заключение с истцом договора о содержании и ремонте общего имущества на индивидуальных условиях противоречит жилищному законодательству.

Кондратьева Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения жалобы была извещена надлежащим образом, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела.

Проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя Кондратьевой Л.А. - Капошко Е.В., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, представителя ТСЖ "Комфорт-122" - Маркарян С.С., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводам о наличии оснований для отмены решения, исходя из следующего.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Частью 1 ст. 135 ЖК РФ предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Как установлено пунктами 1-4 части 1 ст.137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

В силу статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом, выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Согласно части 6 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

В соответствии с пп. "б" п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Частью 5 ст. 46 ЖК установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Кондратьева Л.А. является собственником нежилых помещений <адрес>

Для управления общим имуществом собственников помещений в указанном жилом доме N было создано ТСЖ "Комфорт 122".

Согласно положений Устава ТСЖ "Комфорт 122", утвержденного Протоколом N 1 от 24.04.2012г. общего собрания членов ТСЖ, собственники помещений в МКД, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п.4.1.2 Устава). На основании решения общего собрания членов ТСЖ собственники помещений в МКД могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям (п. 4.1.4 Устава). Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества, а также размер платы за содержание и ремонт жилого и (или) нежилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ определяются органами управления ТСЖ на основании принятой сметы доходов и расходов ТСЖ на год, утвержденной решением общего собрания членов ТСЖ и обеспечивающей содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства (п. 4.2 Устава). Собственники помещений в МКД, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за жилое и (или) нежилое помещение, оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 4.3.1 Устава).

На основании заявления от 21.01.2011 г. Кондратьева Л.А. являлась членом ТСЖ "Комфорт 122". 05.02.2020г. Кондратьева Л.А. представила в адрес ответчика заявление о выходе из членов ТСЖ.

13.02.2020 г. Кондратьева Л.А. обратилась в ТСЖ "Комфорт 122" для заключения договора на содержание и ремонт общего имущества МКД, приложив к заявлению для согласования ответчиком проект договора, указав, что в разделе 2 "Расходы на содержание и ремонт" Приложения N 1 не заполнены строки, просила заполнить строки "Итого расходы", "Разница между расходами и доходами", "Доплата на содержание и текущий ремонт на 1 кв.м. в месяц/в год".

27.02.2020 г. ТСЖ "Комфорт 122" направило в адрес Кондратьевой Л.А. письмо, из которого следует, что представленный истцом договор составлен в некорректной форме, с нарушением правил составления последовательности разделов, рекомендуемых п. 3 ст. 162 ЖК РФ, ТСЖ направило в адрес истца проект договора в своей редакции, который просили подписать, либо направить лист разногласий.

В письмах от 20.07.2020г. и 14.08.2020 г. Кондратьева Л.А. указывает на не заключение ТСЖ с нею договора до указанной даты договора.

Из ответа ТСЖ "Комфорт 122" от 19.08.2020г. на письменное обращение Кондратьевой Л.А. следует, что направленный ей ответчиком проект договора не получен Кондратьевой Л.А., конверт возвращен за истечением срока хранения, в связи с чем, в адрес истца ответ направлен повторно 22.07.2020г.

Протоколом общего собрания собственников помещений МКД <адрес> от 02.11.2020г., проведенного в форме заочного голосования, большинством голосов утвержден договор управления МКД, которым предусмотрены условия о содержании и ремонте общего имущества.

Согласно уведомлению о проведении общего собрания собственников помещений <адрес> в форме заочного голосования, а так же Решения собственника Кондратьевой Л.А., оформленного в протоколах от 02.11.2020 г., истец проголосовала против всех поставленных на голосование вопросов, в том числе против утверждения договора управления МКД.

10.11.2020 г., согласно квитанций АО "Почта России" и описи вложения, ответчик направил в адрес истца проект утвержденного общим собранием собственников помещений МКД от 02.11.2020г. договора управления МКД. Кроме того, 08.12.2020г. в адрес истца повторно направлен проект договора управления МКД, а также направлена копия протокола общего собрания от 02.11.2020г.

Разрешая спор, проанализировав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, несмотря на отсутствие в ст.138 ЖК РФ указания об обязанности ТСЖ заключать с лицами, не являющимися членами ТСЖ, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в силу ч.6 ст.155 ЖК РФ в случае, если собственник помещения в многоквартирном доме выразил желание заключить соответствующий договор, ему не может быть отказано.

Вместе с тем, в силу прямого указания закона условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так же равными, независимо от членства в ТСЖ, являются и обязанности собственников жилых и нежилых помещений по несению бремени расходов на содержание общего имущества, размер которых определяется товариществом собственников жилья.

Принимая во внимание, что решением Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 02.11.2020г. утвержден договор управления МКД, которым предусмотрены условия о содержании и ремонте общего имущества, при этом редакция договора на содержание общего имущества в многоквартирном доме, указанная истцом в просительной части искового заявления, содержит условия, не утвержденные общим собранием и предусматривающие индивидуальное регулирование правоотношений сторон, суд обоснованно указал, что договор не может быть заключен в редакции истца.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными, поскольку из сопоставления редакций договора, утвержденного общим собранием и составленного истцом, следует, что самостоятельная формулировка пунктов 2.2.3.1, 2.2.3.3 договора, предусматривает дополнительный объем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, санитарному содержанию придомовых территорий; исключение истцом из договора пункта 1.4, предусматривающего установление одинаковых для всех собственников условий договора управления многоквартирным домом, из пункта 3.5.6 указания на запрет собственнику использовать фасады здания без согласования с ТСЖ; а так же редакция раздела 4 "Платежи по договору" с учетом приложения N 1, устанавливающих порядок и размер формирования доходов и расходов и размер платы за содержание и ремонт помещения исходя из сметы доходов и расходов на 2019 год, направлены на индивидуальное регулирование правоотношений сторон, в том числе установление особого порядка формирования и установления платежей для истца, что недопустимо.

Проанализировав проект договора, утвержденного решением Общего собрания, суд указал на отсутствие правовых оснований для включения в Договор пункта 3.3.5, обязывающего собственника явиться в ТСЖ с момента получения уведомления; пункта 4.3, содержащего указание на несуществующий орган - Региональная энергетическая комиссия г. Красноярска, тогда как тарифы на коммунальные услуги на территории Красноярского края с 2018 года утверждаются Министерством тарифной политики Красноярского края, а так же на наличие технических ошибок в пунктах 3.1.1 и 3.2.4, в результате чего пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению спорного договора как в редакции, представленной истцом, так и в редакции, предложенной ответчиком.

Установив указанные обстоятельства, тем не менее, суд пришел к выводу о необходимости возложить на ответчика обязанность по заключению с истцом договора на содержание общего имущества МКД соразмерно ее доле в праве общей собственности на это имущество.

При этом судом не учтено, что в рассматриваемом споре ответчик не уклонялся от заключения с истцом договора, однако ссылался на невозможность заключить договор в предложенной истцом редакции, содержащей индивидуальные условия. Истец, в свою очередь, не оспаривая то обстоятельство, что ответчик предложил ей заключить договор в редакции, утвержденной решением Общего собрания собственников МКД, от заключения договора на предложенных условиях отказалась, и требования ее направлены именно на заключение договора в предложенной ею редакции.

В этой связи, решение суда о необходимости возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор противоречит изложенным в мотивировочной части решения выводам о необоснованности требований Кондратьевой Л.А. о заключении с нею договора на индивидуальных условиях, изложенных в просительной части искового заявления. Более того, отсутствие в решении суда указания, на каких условиях должен быть заключен спорный договор, свидетельствует о том, что спор по существу не разрешен.

Поскольку суд, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение только по заявленным истцом требованиям, а предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме на указанных истцом в исковом заявлении условиях по делу не установлено, суд не вправе был понуждать ответчика заключить с истцом договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме,

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Железнодорожного районного суда г.Красноярска от 14 января 2021 г. отменить,

принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кондратьевой Л.А. к ТСЖ "Комфорт 122" о возложении обязанности заключить с истцом Кондратьевой Л.А. договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в предложенной истцом редакции отказать.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.Красноярска от 14 января 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кондратьевой Любови Александровны к Товариществу собственников жилья "Комфорт 122" о возложении обязанности заключить с Кондратьевой Л.А. договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в предложенной истцом редакции- отказать.

Апелляционную жалобу представителя Кондратьевой Л.А.- Капошко Е.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка