Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-5355/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бабайцевой Е.А.,

судей Гулян Р.Ф., Нагиной О.Ю.,

при секретаре Яковенко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело N 2-104/2021 по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Демину Олегу Олеговичу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участок,

по апелляционным жалобам Демина Олега Олеговича в лице представителей Рубчевой Елены Васильевны и Черниковой Софии Романовны

на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 г., которым постановлено:

исковые требования комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Демину Олегу Олеговичу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка- удовлетворить;

признать отсутствующим право собственности Демина Олега Олеговича на объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N <...> расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Навлинская, 38 "б";

обязать Демина Олега Олеговича вернуть земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью <.......> кв.м, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома по договору аренды N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес> передав его комитету по управлению государственным имуществом <адрес> по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального,

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гулян Р.Ф., выслушав представителей ответчика Демина О.О. - Рубчеву Е.В., Черникову С.Р., поддержавших доводы апелляционных жалоб,

установила:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд с иском к Демину О.О. о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка.

Требования мотивированы тем, что Демин О.О. является арендатором земельного участка, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования "строительство индивидуального жилого дома" по договору аренды от

ДД.ММ.ГГГГ с учетом возникновения в 2018 году права собственности на объект незавершенного строительства. Срок аренды по договору установлен до

ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды во исполнение решения комиссии по рассмотрению вопросов целевого использования земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Демин О.О. был уведомлен об одностороннем отказе от договора аренды, однако данное уведомление ответчиком не получено, возвращено отправителю по истечении срока хранения.

Таким образом, в связи с отказом арендодателя от продления договор аренды считается расторгнутым.

Вместе с тем до настоящего времени ответчик земельный участок не возвратил.

Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке располагается объект незавершенного строительства (степень готовности 8%), право собственности на который зарегистрировано за Деминым О.О.

При обследовании земельного участка установлено, что он густо зарос травянистой и кустарниковой растительностью, признаки хозяйственной деятельности не усматриваются. Объект незавершенного строительства отсутствует.

В этой связи, учитывая, что объект незавершенного строительств на земельном участке фактически отсутствует, имеются основания для признания права собственности ответчика отсутствующим.

Поскольку объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в ЕГРН как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его полномочий.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект ввиду признания права отсутствующим.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, обязать Демина О.О. вернуть земельный участок.

Суд постановилуказанное выше решение.

Не согласившись с постановленным судом решением, Демин О.О. в лице представителей Рубчевой Е.В. и Черниковой С.Р. обратился в суд с апелляционными жалобами, в которых просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судебной коллегией, что

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и Ф.И.О. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора определен <.......> лет, с ДД.ММ.ГГГГ по

ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае нарушения условий договора, в том числе в случае неиспользования участка для жилищного или иного строительства в течение трех лет (п. 3.1 договора)

Согласно п. 7.2, 7.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

В случае если арендодатель возражает против использования арендатором участка после истечения срока действия договора, то его действие прекращается в последний день срока действия договора аренды (л.д.12).

В соответствии с договорами уступки права требования по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ последним арендатором земельного участка являлась Ф.И.О., которая ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли продажи объекта незавершенного строительства с Деминым О.О., что подтверждается договором купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О. приобрел у Ф.И.О. объект незавершенного строительства, общей площадью застройки <.......> кв.м, степенью готовности 8%, расположенный по адресу: <адрес> за <.......> руб. в собственность.

Земельный участок площадью <.......> кв. м, кадастровый номер: N <...>, предоставлен продавцу на праве аренды, на срок десять лет по ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...>; договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер N <...>, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован за Деминым О.О.

Выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка подтверждается, что земельный участок по адресу: <адрес> площадью

<.......> кв. м поставлен на кадастровый учет под номером N <...> относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - строительство индивидуального жилого дома.

Актом обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за N <...> установлено, что объект незавершенного строительства общей площадью <.......> кв.м визуально не усматривается. Территория земельного участка с кадастровым номером N <...> обследована визуально, промеры не проводились, каких-либо опознаваемых знаков (в т.ч. межевых) установления границ земельного участка на местности не выявлено.

Собственное ограждение обследуемой территории отсутствует. По северной границе установлено ограждение смежного землепользователя (земельный участок с кадастровым номером N <...>). На момент проведения обследования признаки хозяйственной деятельности не усматриваются, объекты капитального строительства, инженерные коммуникации не выявлены. Земельный участок густо заращен травянистой и древесной растительностью, имеются: навал грунта, обрезь ветвей (л.д.34).

Деминым О.О. представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ обследования земельного участка, проведенного сотрудником комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, из которого следует, что территория земельного участка расчищена от растительности, помимо железобетонных свай и свежевырытой траншеи, на участке складированы бетонные блоки, песок, грунт (л.д. 124-131).

Для установления обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого спора, судом первой инстанции была назначена судебно-строительная экспертиза в ООО "Поволжский <.......>", согласно заключению которой по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес> установлено, что на нем выполнены земляные работы по устройству траншеи под ленточный фундамент, по устройству бетонной подготовки из монолитного бетона без установки опалубки для дальнейшего ленточного фундамента.

Суд первой инстанции указал, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства - бетонная подготовка под ленточный фундамент, которая не обладает признаками объекта капитального строительства и не относится к объекту недвижимого имущества.

По результатам обследования, работы по возведению фундамента у объекта незавершенного строительства, предусмотренные исходно-разрешительной документацией, завершены не полностью.

Степень готовности ленточного фундамента у объекта незавершенного строительства составляет менее 16%. Аналогичные работы по устройству надземных конструкций у объекта незавершенного строительства не производились, степень готовности составляет 0%. Возведение объекта незавершенного строительства приходится на 2020 год.

Судом первой инстанции допрошен эксперт Ф.И.О., который подтвердил заключение, показав суду, что на спорном земельном участке объект незавершенного строительства недвижимого имущества отсутствует. Имеющая конструкция в виде бетонной подготовки под ленточный фундамент фактически фундаментом не является.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, и не установив таких признаков пришел к выводу о признании отсутствующим права собственности Демина Олега Олеговича на объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N <...> расположенный по адресу: <адрес> "б", и возложил обязанность на Демина Олега Олеговича вернуть земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью <.......> кв.м, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома по договору аренды N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес> передав его комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального.

С данным выводом не может согласиться судебная коллегия, поскольку иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН, что в данном случае по делу не установлено.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта Постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В соответствии же с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В данном случае из материалов дела следует, что объектом спора является объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N <...>, на земельном участке, расположенный по адресу:

<адрес> "б".

По данным ЕГРН Демин О.О. является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес> приобретенного им по возмездной сделке в 2018 году.

Заявляя требование о признании права отсутствующим, истец не указал какие права муниципального образования нарушены в данном случае регистрацией права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <адрес> право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, право собственности Демина О.О. на объект незавершенного строительства прекращено быть не может.

В связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства земельный участок передаче комитету по управлению государственным имуществом не подлежит.

Само по себе расторжение договора аренды, о чем заявляет истец, не является при таких обстоятельствах основанием для возврата земельного участка.

Доводы апелляционных жалоб представителей Демина О.О. - Рубчевой Е.В. и Черниковой С.Р. о том, что комитет по управлению государственным имуществом не имеет права требовать признания права собственности ответчика отсутствующим, являются состоятельными.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Демину Олегу Олеговичу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка - отказать.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка