Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 31 марта 2021 года №33-535/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 марта 2021 года Дело N 33-535/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Лесновой И.С.,
судей Ганченковой В.А., Скипальской Л.И.,
при секретаре Лебедевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 31 марта 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. к обществу с ограниченной ответственностью производственная фирма "Жилкоммунстрой" о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на жилые помещения, встречному иску общества с ограниченной ответственностью производственная фирма "Жилкоммунстрой" к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью производственная фирма "Жилкоммунстрой" Ермакова В.В. на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 14 декабря 2020 г.
Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Коржеманова М.П., Чубанова Л.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственная фирма "Жилкоммунстрой" (далее ООО ПФ "Жилкоммунстрой") о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на жилые помещения.
В обоснование исковых требований указали, что между ними и ответчиком 13 ноября 2017 г. были подписаны предварительные договоры о намерениях и бронировании квартир в строящемся доме, в соответствии с которыми продавец по окончании строительства осуществляет оформление своих прав собственности на квартиры и , подготавливает документы для подписания договоров купли-продажи квартир и перехода прав собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. на ООО ПФ "Жилкоммунстрой" возложена обязанность заключить с Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. основные договоры купли-продажи, соответственно, двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на условиях предварительных договоров от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ "Жилкоммунстрой". Решение суда вступило в законную силу 6 июня 2018 г., выдан исполнительный лист, который предъявлен в службу судебных приставов и возбуждено исполнительное производство. Однако, до настоящего времени, судебный акт не исполнен поскольку ООО ПФ "Жилкоммунстрой" уклоняется от регистрации права собственности и, соответственно, от заключения договоров купли-продажи.
Многоквартирный дом введён в эксплуатацию 5 декабря 2018 г., произведён кадастровый учёт недвижимого имущества, однако право собственности застройщика на жилые помещения не зарегистрировано.
Считают, что действия ответчика необходимо расценивать, как злоупотребление гражданскими правами, что недопустимо в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В уточнение исковых требований просили суд возложить на ООО ПФ "Жилкоммунстрой" обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать право собственности на жилые помещения: двухкомнатную квартиру , общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым ; двухкомнатную квартиру , общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> с кадастровым .
ООО ПФ "Жилкоммунстрой" обратилось в суд со встречным иском к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир.
В обоснование встречного иска указано, что 13 ноября 2017 г. между ООО ПФ "Жилкоммунстрой" и Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. были подписаны предварительные договоры о намерениях и бронировании квартиры в строящемся доме. Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. намеревались приобрести по предварительной цене каждую из квартир за 2 000 000 рублей и после подписания договоров купли-продажи перечислить на расчётный счёт ООО ПФ "Жилкоммунстрой" указанные денежные суммы. Ни при заключении предварительных договоров, ни в последующем истцы не вносили денежные средства. Предварительный договор не был реализован в установленный срок ввиду отсутствия объекта продажи (многоквартирный дом не был достроен и сдан в эксплуатацию). Многоквартирный дом был сдан позже и цена на квартиры существенно изменилась.
На протяжении возведения объекта ответчиком со стороны истцов оказывалось давление, поступали всевозможные жалобы в контролирующие органы. Также размещалась в социальных сетях интернета заведомо ложная информация, подрывающая деловую репутацию общества на строительном рынке г. Саранска, со стороны всевозможных инстанций проводились проверки по соблюдению законности строительных и санитарных норм при возведении многоэтажного строения, тем самым затягивая процесс сдачи объекта в запланированный (разумный) срок. Еще одним способом давления ответчиков по встречному иску стал их отказ от регистрации прав собственности на разрушенный жилой дом по <адрес>, который был выкуплен индивидуальным предпринимателем Ермаковым В.В. 8 декабря 2017 г., но в результате злонамеренных действий ответчиков права на дом зарегистрированы в судебном порядке спустя более семи месяцев. В итоге строящийся объект был сдан лишь в декабре 2018 года, то есть спустя год после истечения срока действия предварительных договоров, что повлияло на рост себестоимости строительства объекта. В этой связи стоимость квартиры стала составлять 3 932 640 рублей, а квартиры - 3 549 600 рублей.
Ввиду существенного изменения стоимости квартир по сравнению с указанной в предварительных договорах, ООО ПФ "Жилкоммунстрой" обратилось к ответчикам с предложением о внесении изменений в предварительные договоры купли-продажи квартир от 13 ноября 2017 г., установив реальные сложившиеся цены на квартиры, однако они отказались.
Исполнение предварительных договоров о намерениях и бронировании без изменения стоимости объектов недвижимости приведёт к существенному нарушению имущественных интересов сторон. При этом сторона истца по встречному иску не просто лишится того, на что могла рассчитывать при заключении предварительных договоров (минимальная прибыль), но и потерпит значительный убыток от сделок, который составит 1 549 600 рублей от реализации квартиры , и 1 932 400 рублей от реализации квартиры . Если бы истец по встречному иску мог бы предвидеть, что сроки сдачи многоквартирного дома сильно затянутся и стоимость квартир изменится таким образом, он не стал бы заключать договоры с ответчиками по встречному иску, либо заключил бы их на иных условиях (с другой ценой).
Просило суд: расторгнуть предварительные договоры о намерениях и бронировании квартиры от 13 ноября 2017 г., заключённые ООО ПФ "Жилкоммунстрой" с Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н.; взыскать с Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. в пользу ООО ПФ "Жилкоммунстрой" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей с каждого.
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 14 декабря 2020 г. исковые требования Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. удовлетворены частично.
На ООО ПФ "Жилкоммунстрой" возложена обязанность зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру , общей площадью 67,8 кв.м, кадастровый , в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
На ООО ПФ "Жилкоммунстрой" возложена обязанность зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый , в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. отказано.
Встречные исковые требования ООО ПФ "Жилкоммунстрой" оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ООО ПФ "Жилкоммунстрой" Ермаков В.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных заявленных требований и удовлетворении встречных требований. Считает необоснованным вывод суда, что в действиях ООО ПФ "Жилкоммунстрой" усматриваются признаки недобросовестного поведения, поскольку в решении суда от 12 марта 2018 г. на общество не возложено обязательств по регистрации прав собственности на квартиры, решение является противоречивыми и неоднозначным. В решении нет указания на время, в течение которого общество обязано произвести регистрацию прав собственности, соответственно общество не уклонялось от его исполнения и намеревалось его исполнить при возникновении соответствующих обстоятельств. Нарушения прав истцов не произошло, поскольку решение суда не было исполнено, потому что не наступило условие его выполнения, указанное в самом решении, следовательно основания для обращения в суд отсутствовали. Суд неправомерно вменяет обществу нарушения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применённые судом, должны быть в пользу ответчика, так как из-за злоупотребления истцами правом застройщик не смог выполнить взятые на себя обязательства и их исполнение оказалось невозможным. Вывод суда, что значительное изменение стоимости квартир не является основанием для неисполнения обязанности по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, ошибочен. Оспариваемое решение является, по сути, пересмотром решения от 12 марта 2018 г. и самостоятельных оснований не имеет.
Кроме того указывает, что суд ошибочно пришёл к выводу о наличии вины застройщика в нарушении сроков строительства. Увеличение сроков строительства произошло именно по вине истцов. Соответственно и вина в удорожании строительства лежит на них. Указание суда, что истцы неоднократно предлагали заключить основные договора купли-продажи квартир и перечислить деньги не имеет существенного значения, так как они заведомо знали, что данные сделки не являются честными, что цена на квартиры значительно выросла. На каждое предложение истцов о заключении основных договоров и перечислению денежных средств обществом направлялись обоснованные ответы. Суд указанное поведение истцов не оценил. Позиция общества не связана со злоупотреблением правом, а направлена на защиту своих экономических интересов. Общество имело намерение и предпринимало все меры для сдачи объекта в ноябре 2017 года и передачи истцам квартир в декабре 2017 года. Стоимость квартир и прибыль от их продажи являются единственными существенными факторами при заключении договоров купли-продажи и изменение стоимости квартир должно расцениваться как существенное изменение обстоятельств.
В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, Коржеманова М.П., Чубанова Л.Н. полагают решение суда законным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании Чубанова Л.Н. и её представитель Решетникова Ю.К. относительно доводов апелляционной жалобы возразили.
В судебное заседание Коржеманова М.П., представители ООО ПФ "Жилкоммунстрой", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно неё, в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 13 ноября 2017 г. между Коржемановой М.П. (покупатель) и ООО ПФ "Жилкоммунстрой" (продавец) заключён предварительный договор о намерениях и бронировании однокомнатной квартиры , общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме N 1 (почтовый адрес <адрес>) (т. 1, л.д. 33).
Кроме того, 13 ноября 2017 г. между Чубановой Л.Н. (покупатель) и ООО ПФ "Жилкоммунстрой" (продавец) заключён предварительный договор о намерениях и бронировании двухкомнатной квартиры , общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме N 1 (почтовый адрес <адрес>) (т. 1, л.д. 32).
В соответствии с пунктами 1.1 названных договоров предусмотрена отделка квартир: стены - штукатурка (шпатлевка, обои отсутствуют); потолок - железобетонный без шпатлевки; полы - линолеум Синтерос*Delta 1 класс; дверь входная - металлическая (ДМ Йошкар П-17, Золотистый дуб, правая), межкомнатные отсутствуют; санфаянс - умывальник, ванна мет., унитаз, мойка; электрическая плита.
Пунктами 1.2 договоров уставлено, что квартира расположена в строящемся доме. По окончании строительства продавец осуществляет оформление права собственности на квартиру, подготавливает документы для подписания договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.
В силу пунктов 4.2 договора должны быть заключены до 14 декабря 2017 г.
В пункте 2.1 договоров сторонами согласована стоимость квартир в размере 2 000 000 рублей каждая.
Оплата квартир производится в день заключения договора купли-продажи (пункт 3.2.1 договоров).
12 декабря 2017 г. истцы уведомили ответчика о намерении заключить основные договора купли-продажи жилых помещений (т. 2, л.д. 81-87).
Письмом от 15 января 2018 г. истцам сообщено, что ООО ПФ "Жилкоммунстрой" не имеет возможности заключить с ними основные договора на квартиры , в многоквартирном жилом <адрес>, ввиду отсутствия данных объектов недвижимости по состоянию на 15 января 2018 г. (т. 2, л.д. 51, 52).
Многоквартирный жилой дом N 1 со встроенным блоком обслуживания по ул. Красноармейская г. Саранска Республики Мордовия введён в эксплуатацию 5 декабря 2018 г., что подтверждается копией разрешения N 13-ru 13301000-141-2018 (т. 1, л.д. 27-29, 52-54).
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. удовлетворены исковые требования Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. к ООО ПФ "Жилкоммунстрой" о понуждении заключить основные договора купли-продажи квартир.
На ООО ПФ "Жилкоммунстрой" возложена обязанность заключить:
- с Коржемановой М.П. основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры , общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ "Жилкоммунстрой";
- с Чубановой Л.Н. основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ "Жилкоммунстрой".
Решение вступило в законную силу 6 июня 2018 г. (т. 1, л.д. 5-8, 18-21).
2 июля 2018 г. судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Ленинскому району городского округа Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия возбуждены исполнительные производства N 44355/18/13015-ИП и N 44356/18/13015-ИП, предмет исполнения: обязать ООО ПФ "Жилкоммунстрой" заключить с Коржемановой М.П. основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры , общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ "Жилкоммунстрой"; с Чубановой Л.Н. основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры , общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ "Жилкоммунстрой" (т. 1, л.д. 34, 35).
Исполнительные производства на день разрешения спора не окончены (т. 1, л.д. 61-78, 79-91).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости многоквартирный <адрес> поставлен на кадастровый учёт 14 декабря 2018 г., соответственно, квартирам и присвоены кадастровые , (т. 1, л.д. 97-99, 123-250).
Право собственности ООО ПФ "Жилкоммунстрой" на указанные квартиры и с кадастровыми , не зарегистрировано (т. 1, л.д. 119, 120).
12 декабря 2017 г., 25 декабря 2017 г., 13 февраля 2018 г., 21 марта 2019 г., 21 мая 2019 г. истцы обращались в ООО ПФ "Жилкоммунстрой" с претензиями о заключении договоров купли-продажи и определении порядка оплаты по договорам (т. 2, л.д. 44-50, 55-63).
Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. обращались в суд с иском о признании права собственности на спорные жилые помещения после выплаты денежных средств ответчику.
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 2 марта 2020 г. исковые требования Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. к ООО ПФ "Жилкоммунстрой" о признании права собственности на жилые помещения, компенсации морального вреда, оставлены без удовлетворения, поскольку право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества ввиду того, что условием возникновения этого права является государственная регистрация.
Этим же решением оставлены без удовлетворения встречные исковые требования ООО ПФ "Жилкоммунстрой" к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о признании предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г. ничтожными (т. 1, л.д. 9-17, 22-26, 105-113; т. 2, л.д. 129-130).
Таким образом, заключение основных договоров купли-продажи жилых помещений с Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. обусловлено обязательством ООО ПФ "Жилкоммунстрой" по осуществлению государственной регистрации права собственности на квартиры.
5 ноября 2020 г. ООО ПФ "Жилкоммунстрой" обращалось к Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. с предложением об изменении либо расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г. на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду существенного изменения обстоятельств, а именно значительного изменения цены квартиры (т. 2, л.д. 23-25, 26-28, 75-80).
На указанное предложение Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. 10 ноября 2020 г. в ответе указали, что предложение об изменении либо расторжении предварительного договора о намерениях и бронировании квартиры от 13 ноября 2017 г. незаконно (т. 2, л.д. 53-54).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты и сомнений в достоверности не вызывают.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходя из того, что по условиям предварительных договоров о намерениях и бронировании от 13 ноября 2017 г. стороны обязались заключить договоры купли-продажи до 14 декабря 2017 г., с целью надлежащего исполнения взятых на себя обязательств истцы уведомили ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи, однако ответчик уклонился от заключения основных договоров купли-продажи квартир, тем самым нарушив принятые на себя обязательства, после вынесения судом решения от 12 марта 2018 г., обязывающего ООО ПФ "Жилкоммунстрой" заключить с истцами основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 дней с момента регистрации права собственности, ответчик уклоняется от исполнения решения суда, не регистрируя своё право собственности на жилые помещения, усмотрел в действиях ООО ПФ "Жилкоммунстрой" признаки недобросовестного поведения и возложил на ответчика обязанность зарегистрировать своё право собственности на спорные жилые помещения в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г., предусмотренных статьями 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, увеличением себестоимости квартир, таковыми судом не признаны.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с данными выводами суда, находит их законными, обоснованными и постановленными в строгом соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Тогда как доводы апелляционной жалобы ООО ПФ "Жилкоммунстрой" в целом повторяют доводы, приведённые в обоснование своей позиции в суде первой инстанции, и направлены, по сути, на переоценку выводов суда первой инстанции, изложенных в решении.
В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено законом.
Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Исходя из положений статьи 14 и пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон, то есть носит заявительный характер и зависит от их волеизъявления.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из приведённых выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, обстоятельство злоупотребления какой-либо из сторон правом является имеющим существенное значение для разрешения дела обстоятельством, поскольку в случае установления такого обстоятельства судом подлежат применению правила пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что по предварительным договорам о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г., основные договора купли-продажи должны были быть заключены в срок до 14 декабря 2017 г., однако до настоящего времени они не заключены, при этом продавец уклоняется от государственной регистрации права собственности на спорные жилые помещения, учитывая наличие вступившего в законную силу решения суда от 12 марта 2018 г., обязывающего продавца заключить с истцами основные договоры купли-продажи квартир в течение 10 дней с момента регистрации права собственности, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о наличии в действиях ООО ПФ "Жилкоммунстрой" признаков злоупотребления правом и удовлетворил заявленные истцами требования.
Доводы апелляционной жалобы об оспаривании вывода суда о наличии в действиях ООО ПФ "Жилкоммунстрой" признаков злоупотребления правом, судебная коллегия отклоняет.
Так, указание апеллянта, что решением суда от 12 марта 2018 г. на ООО ПФ "Жилкоммунстрой" не возложено обязательств по регистрации прав собственности на квартиры, в решении нет указания на время, в течение которого общество обязано произвести регистрацию прав собственности, соответственно общество не уклонялось от его исполнения, несостоятельно.
Из содержания решения суда от 12 марта 2018 г. и представленных материалов дела следует, что ООО ПФ "Жилкоммунстрой" приняло на себя обязательство по заключению договоров купли-продажи квартир на оговоренных в предварительном договоре условиях. У него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с его условиями в срок до 14 декабря 2017 г.
Следовательно, ООО ПФ "Жилкоммунстрой" обязано было предпринять все необходимые меры к исполнению принятых на себя обязательств, в том числе осуществить государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости, необходимую для заключения между сторонами основных договоров купли-продажи и перехода права собственности на квартиры к истцам.
Однако, фактически не желая заключать с истцами основные договоры купли-продажи квартир, ссылаясь на изменение их стоимости, ООО ПФ "Жилкоммунстрой", несмотря на то, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию 5 декабря 2018 г., жилые помещения поставлены на кадастровый учёт 14 декабря 2018 г., до настоящего времени не предпринимает никаких мер к исполнению принятых на себя обязательств, право собственности на жилые помещения и в многоквартирном доме не регистрирует, что, безусловно, свидетельствует о недобросовестном поведении.
Отсутствие в договорах и в решении суда от 12 марта 2018 г. указания на срок, в течение которого должно быть зарегистрировано право собственности не влечёт освобождение продавца от принятых им на себя обязательств.
При этом доводы ответчика ООО ПФ "Жилкоммунстрой" об отсутствии денежных средств на расходы по государственной регистрации права собственности на жилые помещения, внутреннюю отделку квартир в соответствии с условиями предварительных договоров и об изменении стоимости квартир суд первой инстанции отклонил обоснованно, как не нашедшие своего подтверждения.
Вопреки доводам жалобы, само по себе значительное изменение с момента заключения предварительных договоров стоимости квартир, с учётом наличия вступившего в законную силу решения суда, обязывающего продавца заключить с покупателями основные договора купли-продажи, не является основанием для неисполнения ответчиком своей обязанности по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы, что нормы пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применённые судом, должны быть истолкованы в пользу ответчика, так как из-за злоупотребления правом истцами застройщик не смог выполнить взятые на себя обязательства и их исполнение оказалось невозможным, необоснованны.
Осуществление ООО ПФ "Жилкоммунстрой" строительства многоквартирного дома на основании выданного администрацией городского округа Саранск разрешения и проектной документации и ввода его в эксплуатацию не зависело от действий Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. Нарушение застройщиком планировки застройки имело место быть до заключения предварительных договоров и обнаружено на этапе ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем на истцов по первоначальному иску не может быть возложена вина в нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию.
Указание апеллянта, что оспариваемое решение является, по сути, пересмотром решения от 12 марта 2018 г. и самостоятельных оснований не имеет, ошибочно. Предмет и основания иска по данному гражданскому делу не тождественны предмету и основаниям иска по ранее рассмотренному делу, по которому имеется вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г.
Разрешая вопрос о сроке, необходимом ответчику для исполнения судебного решения, суд первой инстанции правильно определилего в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу исходя из положений статьи 16 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы апелляционной жалобы ООО ПФ "Жилкоммунстрой" о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров и наличии оснований для расторжения предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г., материалами дела не подтверждены.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такое самостоятельное основание для изменения или расторжения договора, как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При применении данной нормы суд первой инстанции обоснованно посчитал, что нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию и увеличение стоимости квартир в связи с увеличением сроков строительства не является основанием для удовлетворения требований ООО ПФ "Жилкоммунстрой" о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г. в связи с существенным изменением обстоятельств.
Указанное, вопреки доводам апеллянта, по смыслу закона не может повлечь за собой расторжение договоров.
Указание апеллянта, что стоимость квартир по договорам была определена на дату планируемой сдачи дома в эксплуатацию (ноябрь 2017 года), тогда как сейчас их стоимость значительно выше, несостоятельно и не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств. По условиям договоров оплата стоимости квартир должна была произойти в день заключения договоров купли-продажи, которые в свою очередь должны быть заключены до 14 декабря 2017 г.
Однако по независящим от покупателей обстоятельствам договоры заключены не были, поскольку по вине самого застройщика нарушены сроки ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, а затем имело место быть уклонение ООО ПФ "Жилкоммунстрой" от регистрации права собственности на объекты недвижимости.
Доводы представителя ООО ПФ "Жилкоммунстрой", что увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию, и соответственно увеличение стоимости квартир, произошло по вине Чубановой Л.Н. и Коржемановой М.П., суд, при установленных по делу фактических обстоятельств, отклонил обоснованно, с чем соглашается и судебная коллегия.
При таких обстоятельствах, постанавливая решение, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, достаточно полно проверил доводы и возражения сторон, исследовал представленные ими доказательства, которым дал надлежащую правовую оценку в их совокупности и применив материальный закон, подлежащий применению, и не допустив нарушений норм процессуального права, принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 14 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью производственная фирма "Жилкоммунстрой" Ермакова В.В. - без удовлетворения.
Председательствующий И.С. Леснова
Судьи В.А. Ганченкова
Л.И. Скипальская
Мотивированное апелляционное определение составлено 31 марта 2021 г.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия В.А. Ганченкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка