Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 октября 2020 года №33-5327/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 октября 2020 года Дело N 33-5327/2020
судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бабкиной Г.Н.,
судей Востриковой Г.Ф., Готовцевой О.В.,
при секретаре Кузьминой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.,
гражданское дело по исковому заявлению Смолякова Дмитрия Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" о защите прав потребителей,
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" (переименовано в общество с ограниченной ответственностью "СтройКапитал") и Смолякова Дмитрия Евгеньевича
на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 августа 2019 г.,
(судья Лисицкая Н.В.),
установила:
Смоляков Д.Е. обратился в суд с указанным выше иском к обществу с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" (ООО "КвадраСтрой" переименовано в ООО "СтройКапитал"), уточнив заявленные исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать в его пользу с ответчика денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 49 550 рублей 22 копейки, расходы по оплате замеров квартиры 4 000 рублей, неустойку в соответствии со статьей 22 Федерального закона "О защите прав потребителей" за период с 08.02.2019 по 26.08.2019 в размере 49 550 рублей 22 копейки и неустойку с 27.08.2019 по день фактического исполнения обязательства исходя из расчета 1% в день от суммы задолженности, штраф, компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 41 000 рублей, оплату судебной экспертизы 8 465 рублей.
В обоснование иска указано, что 18.12.2017 между ООО "КвадраСтрой" и Смоляковым Д.Е. был заключен договор N Г65-482 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого (пункты 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16 707 кв.м по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцу) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 66,7 кв.м и ориентировочной общей площадью жилого помещения 63,0 кв.м. Стоимость объекта составила 3 305 000 руб. (пункт 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м площади (пункт 4.1 договора) определена в сумме 49 550,22 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 14.01.2019. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 64,0 кв.м. Однако по результатам технической инвентаризации, проведенной ООО "Эксперт", фактическая площадь квартиры составила 62,1 кв.м (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены. Стороны согласовали, что цена договора, указанная в пункте 4.1, является твердой и изменению подлежит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и уточнения фактической площади объекта долевого строительства в результате проведения технической инвентаризации объекта в соответствии с пунктом 2.3 договора. Согласно пункту 2.3 договора в случае уменьшения общей площади помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта, указанной в кадастровом паспорте квартиры, по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1 договора. Взаиморасчеты проводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего уведомления. 18.01.2019 истец вручил ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры в сумме 44 595,2 руб. Ответ на претензию не получен.
Считая свои права нарушенными, Смоляков Д.Е. обратился с настоящим иском в суд.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 августа 2019 г. с ООО "КвадраСтрой" в пользу Смолякова Д.Е. взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 49 550 рублей 22 копейки, судебные расходы за составление технического плана помещений 4 000 рублей, компенсация морального вреда 3 000 рублей, штраф 17 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы 8 465 рублей, расходы по оплате услуг представителя 24 000 рублей.
В иске о взыскании неустойки отказано.
С ООО "КвадраСтрой" взыскана государственная пошлина в доход бюджета в размере 3 473 рубля ( л.д. 117, 118-127).
В апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой", ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме ( л.д. 143-151).
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "КвадраСтрой" Смоляков Д.Е. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить решение суда без изменения ( л.д. 177-178).
В апелляционной жалобе Смоляков Д.Е. просит отменить решение суда в части отказа во взыскании неустойки, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения в обжалуемой части, принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме ( л.д. 164-166).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 03 декабря 2019 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 августа 2019 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы ООО "КвадраСтрой" и Смолякова Д.Е. - без удовлетворения ( л.д. 189-196).
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 03 декабря 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда ( л.д. 228, 229-234).
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 03 декабря 2019 г., судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции исходила из того, что сведения в ЕГРН и условия договора суд во внимание не принял и в подтверждение вывода о размере общей площади квартиры 62 кв.м сослался на заключение экспертизы, при этом не выяснил, является ли названное доказательство допустимым с учетом требований пункта 7 статьи 1, пунктов 1 и 2, подпункта 9 пункта 4, подпункта 1 пункта 5 статьи 8, подпункта 7 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации, абзаца 3 пункта 2.3 договора от 18.12.2017г. N Г65-482 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Судом апелляционной инстанции не выяснено, уменьшена ли общая площадь спорной квартиры по сравнению с указанной в договоре ориентировочной общей площадью и имеются ли предусмотренные законом основания для взыскания в пользу истца денежных средств в связи с уменьшением площади, а также неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. Названные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, однако судом не установлены.
В соответствии с частью 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.
В судебном заседании при новом апелляционном рассмотрении дела представитель ООО "СтройКапитал" по доверенности Максименкова А.В. доводы, изложенные в апелляционной жалобе общества, поддержала.
Истец Смоляков Д.Е. и его представитель по доверенности Ковтун М.В. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и определением судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителя.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив решение суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях, обсудив которые, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.12.2017 между истцом и ООО "КвадраСтрой" (Застройщик) был заключен Договор N Г65-482 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого (пункты 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16 707 кв.м по адресу: <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцу) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 66,7 кв.м и ориентировочной общей площадью жилого помещения 63,0 кв.м Стоимость объекта составила 3 305 000 руб. (пункт 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м площади (пункт 4.1 договора) определена в сумме 49 550,22 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 14 января 2019 г.
Денежные средства оплачены истцом застройщику в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.
Согласно пункту 2.3 Договора обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площадью, возлагается на застройщика.
Под общей площадью, согласно условиям договора, понимается площадь помещений без учета лоджий\балконов.
30.11.2018 администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Как следует из технического плана от 19.11.2018, подготовленного по заказу ООО "КвадраСтрой", и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения - квартиры N 509, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия, составляет 64,0 кв. м (без учета лоджии (балкона).
14.01.2019 объект застройки был передан истцу на основании акта приема-передачи.
Согласно пункту 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 64,0 кв. м в доме N по <адрес>
После проведения замера объекта ООО "Эксперт" N 22 от 15.01.2019 было установлено, что общая площадь квартиры составляет 62,1 кв. м (без учета лоджий\балкона 4 кв. м), а следовательно, общая площадь квартиры меньше предусмотренной Договором.
18.01.2019 истец направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорционально уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, денежные средства не возвращены.
Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры N дома <адрес>, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно выводам эксперта, общая площадь квартиры без учета балконов\лоджий составляет 62,0 кв.м.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что разница в оплаченной истцом и фактической общей площадью жилого помещения без учета лоджий и балконов составляет 1 кв. м.
Согласиться с таким выводом нельзя, поскольку он сделан без учета подлежащих применению норм материального права и условий заключенного между сторонами договора.
В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (пункт 1 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп.9 пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подп.1 пункта 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).
Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
Как видно из дела, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорной квартиры 64,0 кв.м истцом не оспаривалась, в установленном порядке изменения не вносились.
Кроме того, из абзаца 3 пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что ответчик принял на себя обязательства по уплате участнику долевого строительства денежных средств в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора.
Между тем, сведения в ЕГРН и условия договора суд во внимание не принял и в подтверждение вывода о размере общей площади квартиры 62,0 кв.м сослался на заключение экспертизы, которое с учетом требований приведенных выше норм права не является допустимым доказательством общей площади квартиры.
На основании изложенного выше судебная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренных законом и условиями договора от 18.12.2017 N Г65-482 оснований для удовлетворения исковых требований Смолякова Д.Е. в полном объеме не имеется, а потому его апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа во взыскании неустойки и принятии в этой части нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, не подлежит удовлетворению.
Вместе с тем имеются основания для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "КвадраСтрой" (переименовано в ООО "СтройКапитал") и отмены постановленного судом решения с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 августа 2019 г. отменить.
Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Смолякова Дмитрия Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКапитал" о защите прав потребителей - отказать.
Апелляционную жалобу Смолякова Дмитрия Евгеньевича оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка