Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-5318/2021

г. Нижний Новгород 18 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Симагина А.С.,

судей: Винокуровой НС, Солодовниковой О.В.,

при секретаре судебного заседания Храпцовой Е.А.,

с участием: представителя истцов - Петросян Д.С., представителей ПАО "Транскапиталбанк"

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова НИ, Бубякина НН к АО Производственно-строительная фирма "Автотехстрой", ПАО "Транскапиталбанк" о признании недействительными (ничтожными) договоров об ипотеке, применении последствий недействительности сделок

по апелляционной жалобе Мельникова НИ, Бубякина НН

на решение Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 09 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Винокуровой НС,

УСТАНОВИЛА:

Мельникова НИ и Бубякина НН обратились в суд с иском к АО Производственно-строительная фирма "Автотехстрой", ПАО "Транскапиталбанк" о признании недействительными (ничтожными) договоров об ипотеке, применении последствий недействительности сделок.

В обосование заявленных требований было указано, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом [адрес], в том числе Мельникова НИ является собственником [адрес], Бубякина НН - собственником [адрес].

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером [номер] (впоследствии преобразован в участок [номер] в квартале улиц [адрес], который был предоставлен АО ПСФ "Автотехстрой" (застройщику) по Договору аренды земли от 31.12.2004 г. N 09036/06, заключенному между Администрацией г.Н.Новгорода и АО ПСФ "Автотехстрой".

Как стало известно истцам, участок обременен ипотекой в пользу ПАО "Транскапиталбанк" по договору об ипотеке N 21-2014/ДИЗ от 17.07.2014 г., согласно которого Залогодателем в залог банку были переданы: расположенное на земельном участке с кадастровым номером [номер] нежилое здание, площадь застройки 221,70 кв.м., степень готовности 75% по адресу: [адрес], а также право аренды земельного участка общей площадью 10 543,00 кв.м. по адресу: [адрес] кадастровый [номер]. Также по договору об ипотеке N 21-2014/ДИ2 от 17.07.2014 г. в залог банку было передано расположенное на земельном участке с кадастровым номером [номер] нежилое помещение, площадью 139,2 кв.м., по адресу: [адрес]

Истцы полагают, что указанные договоры являются недействительными (ничтожными) по следующим основаниям.

В окончательном варианте просили:

1. признать недействительным договор об ипотеке N 21-2014/ДИЗ от 04.08.2014г., заключенный между ЗАО производственно-строительная фирма "Автотехстрой" и ОАО "Транскапиталбанк"

2. применить последствия недействительности договора об ипотеке N 21-2014/ДИЗ от 04.08.2014г. в виде погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области внесенных в Единый государственный реестр недвижимости записей:

- регистрационной записи [номер] от 19.09.2014 г. об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 10 800 кв.м, расположенного по адресу г[адрес] (образован из земельного участка с кадастровым номером [номер]);

- регистрационной записи [номер] от 18.08.2014 г. об ипотеке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], площадью застройки 221,70 кв.м., степень готовности 75%, расположенного по адресу: [адрес]

3. признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке N 21-2014/ДИ2 от 17.07.2014 г., заключенный между ЗАО производственно-строительная фирма "Автотехстрой" и ОАО "Транскапиталбанк".

4. применить последствия недействительности договора об ипотеке N 21-2014/ДИ2 от 17.07.2014 г. в виде погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области внесенной в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи [номер] от 01.08.2014 г. об ипотеке помещения с кадастровым номером [номер] площадью 139,2 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]

Решением Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 09 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований Мельникова НИ, Бубякина НН отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцов поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении имеющих значение для дела обстоятельств и при неправильном применении норм материального права.

На апелляционную жалобу представлены возражения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции заявители апелляционной жалобы не явились, извещены надлежащим образом, реализовали свое право на участие в судебном разбирательстве посредством представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Мельникова НИ является собственником [адрес], Бубякина НН - собственником [адрес]. в многоквартирном жилом [адрес]

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером [номер] (впоследствии преобразован в участок [номер]) в квартале улиц [адрес] который был предоставлен АО ПСФ "Автотехстрой" (застройщику) по Договору аренды земли от 31.12.2004 г. N 09036/06, заключенному между Администрацией г.Н.Новгорода и АО ПСФ "Автотехстрой".

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В силу ч. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В статье 62 Закона об ипотеке указаны земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

В соответствии с п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В качестве обеспечения исполнения денежных обязательств по договору об открытии кредитной линии и предоставление кредита N 21-2014/Л от 05.06.2014г. ЗАО НПСХ "Металлостройконструкция" ("Заемщик"), между ОАО "Транскапиталбанк" ("Залогодержатель") и ЗАО ПСФ "Автотехстрой" ("Залогодатель") был заключен договор об ипотеке N 21-2014/ДИ2 от 17.07.2014 г. В соответствии с п. 1.1., 1.2 указанного договора, залогодателем в залог банку передано расположенное на земельном участке с кадастровым номером [номер] нежилое помещение, общей площадью 139,2 кв.м., по адресу: [адрес].

Также между сторонами был заключен договор об ипотеке N 21-2014/ДИ3 от 04.08.2014 г., в соответствии с которым залогодателем в залог банку переданы: расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060118:11 нежилое здание, площадь застройки 221,70 кв.м., степень готовности 75%, по адресу: [адрес] а также принадлежащее Залогодателю право аренды земельного участка общей площадью 10 543,00 кв.м. по адресу: [адрес], кадастровый [номер].

Указанные договоры зарегистрированы Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

Из ответа Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области от 17.07.2017 г. N 326-05-02-19057/17 "О подтверждении действия договора" в адрес ехнического директора АО ПСФ "Автотехстрой" следует, что срок действия договора установлен до 27.07.2016г. По состоянию на 13.07.2017г. уведомления об одностороннем отказе от вышеуказанного договора по инициативе арендодателя в адрес АО ПСФ "Автотехстрой" не направлялись. Заявления от арендатора о расторжении договора аренды земельного участка в министерство не поступали, земельный участок, предоставленный по договору аренды N 09036/06 от 31.12.2004г., арендодателю по акту приема-передачи не возвращен. За пользование земельным участком АО ПСФ "Автотехстрой" платит арендную плату, начисляемую согласно условиям договора аренды.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на основании совокупности доказательств было установлено, что договор аренды, явившийся предметом ипотеки, является действующим, его участники намерений по его расторжению не имеют. При таких обстоятельствах у арендатора имелись правовые основания для обеспечения принятых на себя кредитных обязательств договором аренды.

Более того, в силу положений ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок, кадастровый [номер], предоставлен залогодателю в аренду на основании договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта N 09036/06 от 03.10.2002 г., заключенного между арендодателем и залогодателем в г. Нижнем Новгороде.

Полагая свое право на спорный земельный участок нарушенным в связи с заключением указанного договора истцы обратились в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции на основании исследования и оценки всей совокупности представленных в дело доказательств, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу подлежащей отклонению в силу следующего.

В статье 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по данным требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки также может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истцы указали, что с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в [адрес], в связи с чем, в момент заключения договоров об ипотеке, залогодатель правом аренды на спорный земельный участок не обладал.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что согласно данным ЕГРН, межевой план земельного участка, являющегося предметом договора аренды, составлен не был, в его границах находится несколько объектов недвижимости, в отношении которых истцы правами собственности не обладают.

В соответствии со ст.11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу положений ст.11.5 ЗК РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Как следует из материалов дела, под жилым домом, в котором истцами принадлежат жилые помещения, земельный участок не сформирован.

Доказательств обратного истцами ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Согласно материалам дела по вопросу формирования земельного участка истец Мельникова НИ обратилась в администрацию г.Нижнего Новгорода уже в ходе рассмотрения дела. Однако ни на дату решения суда, ни на дату апелляционного рассмотрения участок не сформирован.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истцов права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора аренды, которым были обеспечены обязательства.

Доказательств того, что заключенными договорами ипотеки нарушаются права истцов на формирование земельного участка под жилым домом с определенными границам, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок в установленном законом порядке таки и не был сформирован, суд первой инстанции правомерно признал несостоятельной ссылку истцов на положения ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

Не может судебная коллегия признать обоснованным и довод апелляционной жалобы об отсутствии аффилированности истцов в рассматриваемом споре, а также об отсутствии пропуска срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 21.04.2015 г. истцы имели право на участие в общем собрании акционеров АО ПСФ "Автотехстрой" с долей в голосующих акциях: Бубякина НН в размере 30%, Мельникова НИ - в размере 35%.

При этом истцы были избраны в Совет директоров АО ПСФ "Автотехстрой" (протокол счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании акционеров АО ПСФ "Автотехстрой" от 30.07.2015 г.).

Указанные обстоятельства представителем истцов не опровергнуты.