Дата принятия: 16 ноября 2020г.
Номер документа: 33-5318/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2020 года Дело N 33-5318/2020
Дело N 33-5318/2020
N 2-204/2020 (72RS0022-01-2020-000446-30)
Апелляционное определение
г. Тюмень
16 ноября 2020 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе
председательствующего
Журавлёвой Г.М.,
судей
Пленкиной Е.А., Халаевой С.А.
при секретаре
Магдич И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Колеватова Н.Ф,, Колеватовой Е,С. на решение Уватского районного суда Тюменской области от 12 августа 2020 г., которым постановлено:
"Исковое заявление администрации Уватского муниципального района Тюменской области к Колеватову Н,Ф,, Колеватовой Е,С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка Колеватова М.Н., удовлетворить частично.
Расторгнуть договор <.......> от 18 мая 2010 года аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> заключенный между администрацией Уватского муниципального района Тюменской области и Колеватовым Н.Ф., Колеватовой Е,С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка Колеватова М.Н..
Взыскать солидарно с Колеватова Н.Ф,, Колеватовой Е.С. в пользу администрации Уватского муниципального района Тюменской области:
- задолженность по арендной плате в размере 21 656 рублей 88 копеек;
- пени на сумму просроченной арендной платы в размере 11 548 рублей 80 копеек,
а всего взыскать 33 205 (тридцать три тысячи двести пять) рублей 68 (шестьдесят восемь) копеек.
Взыскать солидарно с Колеватова Н.Ф,, Колеватовой Е.С. в доход бюджета Уватского муниципального района Тюменской области государственную пошлину в размере 7 196 (семь тысяч сто девяносто шесть) рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения ответчика Колеватова Н.Ф., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
администрация Уватского муниципального района Тюменской области обратилась в суд с иском к Колеватову Н.Ф., Колеватовой Е.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка Колеватова М.Н., о расторжении договора аренды земельного участка <.......> от 18 мая 2010 г., взыскании задолженности по арендной плате за период с 15 февраля 2011 г. по 15 мая 2020 г. в размере 29 354 руб. 22 коп., пени за период с 16 августа 2011 г. по 17 июня 2020 г. в размере 40 313 руб. 78 коп., всего - 69 668 руб. Требования мотивированы тем, что 18 мая 2010 г. истцом с ответчиками заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого им в аренду сроком на три года передан земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый <.......>, под строительство индивидуального жилого дома, договор был заключен на срок с 18 мая 2010 г. по 15 мая 2013 г. Администрация должным образом исполнила принятые на себя обязательства и передала ответчикам по акту приема-передачи от 26 мая 2010 г. земельный участок. После окончания срока действия договора ответчики продолжали использовать вышеуказанный земельный участок, не освободили земельный участок и не передали его истцу по акту приема-передачи, в связи с чем истец полагал, что договор возобновился на тех же условиях и на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец указывал, что ответчики не выполнили принятые на себя обязательства, уплатили арендную плату только в размере 1 198 руб., с 15 августа 2011 г. и по настоящее время не осуществляют уплату арендных платежей. В адрес ответчиков 2 апреля 2019 г. направлялась претензия о погашении образовавшейся задолженности и пени, 1 июня 2020 г. была повторно направлена претензия о погашении образовавшейся задолженности и пени, а также о расторжении договора, которая получена ответчиками, однако требования не удовлетворены.
Представитель истца администрации Уватского муниципального района Тюменской области - Галиева И.Л. в судебном заседании иск поддержала в полном объеме по изложенным основаниям.
Ответчик Колеватов Н.Ф. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности.
Ответчик Колеватова Е.С. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, также просила применить последствия пропуска истцом срока исковой давности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласны ответчики Колеватов Н.Ф., Колеватова Е.С.
Ответчик Колеватова Е.С. в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что истец намеренно не воспользовался правом и обязанностями арендодателя, отраженными в пунктах 2.1.3 и 2.2.5 договора аренды, на досрочное расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, а также использования участка не в соответствии с его целевым назначением. Ссылается на то, что истец знал о прекращении 15 мая 2013 г. срока действия договора, что является днем начала срока исковой давности, и намеренно не воспользовался правом требования задолженности по арендной плате и суммы за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору. Указывает, что отсылка суда к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применена без учета норм Земельного кодекса Российской Федерации, так как они имеют приоритет над нормами Гражданского кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений. По утверждению заявителя жалобы, остался без внимания тот факт, что истцом никаких документов, подтверждающих факт продолжения использования земельного участка ответчиками, суду не представлено, исходя из чего отсутствовали правовые основания для пролонгации договора. Указывает, что положениями договора определен срок его действия и порядок заключения нового договора, тогда как ответчиками в адрес истца заявления о заключении нового договора не направлялись, ввиду чего правовые основания для заключения нового договора аренды отсутствовали и правоотношения между арендодателем и арендатором считаются прекращенными. Считает, что указание суда на отсутствие акта приема-передачи земельного участка от ответчиков истцу не является препятствием к действиям истца, направленным на государственную регистрацию прекращения и расторжения договора.
В апелляционной жалобе ответчик Колеватов Н.Ф. просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что суд первой инстанции не мотивировал в оспариваемом решении довод ответчика о незаключенности договора аренды на неопределенный срок ввиду необходимости обязательной государственной регистрации договора аренды и соглашения о продлении договора на новый срок. Ссылается на то, что договор аренды не содержал условий, при которых по истечении срока в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. По утверждению заявителя жалобы, ответчики не осуществляли платежи по аренде длительное время, строительных работ не производили, участок находится в том же состоянии, что и при заключении договора аренды, имущества ответчиков на участке нет, ответчики инициативы для продления договора аренды не изъявляли. Считает, что в соответствии с письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29 января 2018 г. N 23и-389 ответчики не имели преимущественного права на возобновление и заключение договора на новый срок. Указывает, что истец в соответствии с условиями договора имел право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, однако истец, пользуясь своим положением, не принимал мер для расторжения договора в одностороннем порядке длительное время, игнорируя возникшую задолженность за ответчиками с 2011 г., злоупотребляя своим правом. Полагает, что сам по себе акт приема-передачи либо его отсутствие не является основанием полагать, что ответчики пользовались земельным участком, истцом не представлено, а судом не истребовано у истца доказательств того, что земельный участок использовался ответчиками фактически. Обращает внимание, что истец, не имея оснований для возобновления и продления договора ввиду его условий, а напротив, имея все основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке ввиду невнесения платежей, ссылается на то, что он продлил договор с ответчиками на неопределенный срок, не получая платежей на момент окончания действия договора, однако суд, игнорируя данные несоответствия, принял сторону истца, стимулируя недобросовестное поведение истца в его незаконных действиях по длительному ухудшению положения ответчиков.
Истцом администрацией Уватского муниципального района Тюменской области в лице представителя Галиевой И.Л. поданы возражения на апелляционные жалобы ответчиков, в которых истец, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя истца администрации Уватского муниципального района Тюменской области, ответчика Колеватовой Е.С., представителя третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших сведений о причинах неявки.
Заслушав объяснения ответчика Колеватова Н.Ф., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб ответчиков.
Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением администрации Уватского муниципального района от 17 мая 2010 г. <.......> Колеватову Н.Ф., Колеватовой Е.С., Колеватову М.Н. в лице его законного представителя Колеватовой Е.С. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный по адресу: <.......> (л.д.11).
В указанном распоряжении на Колеватовых возложена обязанность заключить в администрации Уватского муниципального района в течение месяца со дня подписания распоряжения договор аренды земельного участка, зарегистрировать договор аренды земельного участка, производить оплату в соответствии с договором аренды земельного участка, получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, содержать предоставленный земельный участок и прилегающую территорию в надлежащем состоянии, переоформить право на земельный участок по истечении срока аренды, определенного распоряжением.
18 мая 2010 г. между Уватским муниципальным районом в лице первого заместителя главы Уватского муниципального района (арендатор) и Колеватовым Н.Ф., Колеватовой Е.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка - Колеватова М.Н. (арендаторы), заключен договор аренды земельного участка <.......> с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, для строительства индивидуального жилого дома., по условиям которого договор действует в период с 18 мая 2010 г. по 15 мая 2013 г. (пункт 7.1), размер арендной платы указан в Приложении <.......> к договору (пункт 4.1), арендная плата вносится арендаторами ежеквартально в сроки не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября (пункт 4.3) (л.д.12-16, 19).
Пунктом 2.1.3 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
В соответствии с пунктом 3.1.6 договора арендатор имеет право заключать по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, данное право может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору в установленном порядке и при наличии необходимых согласований, разрешающих дальнейшую аренду участка.
Согласно пункту 3.2.18 арендатор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о заключении нового договора.
В соответствии с пунктом 6.2 договора все изменения и дополнения к договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области 5 июня 2010 г. (л.д.16об.).
26 мая 2010 г. земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи (л.д.20).
Согласно карточке лицевого счета на 17 июня 2020 г. ответчики уплатили арендную плату в размере 1 198 руб. 90 коп., пени в размере 58 руб. 10 коп., с августа 2011 г. в карточке отсутствуют сведения о внесении арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с 15 февраля 2011 г. по 15 мая 2020 г. составляет 29 354 руб. 22 коп., на которую начислены пени в размере 40 313 руб. 78 коп. (л.д.21-22).
26 марта 2019 г. истцом в адрес ответчика Колеватова Н.Ф. направлена претензия о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и пени (л.д.23,24).
29 мая 2020 г. истцом повторно направлена ответчику Колеватову Н.Ф. претензия о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, пени и о расторжении договора аренды земельного участка, которая вручена адресату (л.д.25,26).
Частично удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 606, 607, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики обязанность по внесению арендной платы не исполнили, у истца возникло право требования досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем договор подлежит расторжению по требованию арендодателя, а с ответчиков подлежит взысканию задолженность по арендной плате и предусмотренные договором пени. Суд пришел к выводу, что истец пропустил срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени, которые были начислены до 30 июня 2017 г., в связи с чем с ответчиков подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 15 августа 2017 г. по 15 мая 2020 г. в размере 21 656 руб. 88 коп. Доводы ответчиков о том, что договор аренды прекратил свое действие с 15 мая 2013 г., поскольку новый договор не заключался и участок ими не использовался, и иные доводы, изложенные ответчиками, суд признал ошибочными и основанными на неверном толковании норм материального права, указав, что факт неиспользования ответчиками земельного участка правового значения не имеет, поскольку ни закон, ни договор не связывают данный факт с моментом прекращения действия договора аренды. Не приняты судом во внимание и ссылки ответчика Колеватовой Е.С. на документы, подтверждающие расторжение брака и проживание ее в г.Тобольске с 2012 г., с мотивировкой, что договор аренды земельного участка не предусматривает освобождение ответчика Колеватовой Е.С. от исполнения обязанностей по нему в случае наступления указанных ответчиком обстоятельств. Также судом признаны необоснованными доводы ответчиков об отсутствии у них обязанности нести солидарную ответственность.
С выводами суда судебная коллегия согласиться не может, полагая, что они основаны на неверном толковании норм права, а доводы апелляционных жалоб заслуживают внимания.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 7.1 договора <.......>-зу аренды земельного участка от 18 мая 2010 г. было прямо предусмотрено, что договор действует в период с 18 мая 2010 г. по 15 мая 2013 г.
В распоряжении администрации Уватского муниципального района, явившемся основанием для заключения договора аренды, имеется указание на обязанность арендаторов по истечении срока договора аренды переоформить права на земельный участок.
Пунктом 3.1.6 договора установлено право арендатора на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендаторов, переданному в определенный срок.
В данном пункте предусмотрены условия, только при соблюдении которых данное право может быть реализовано арендаторами, в том числе обязательное обращение арендаторов в предусмотренный договор срок с заявлением о заключении нового договора аренды, кроме того, пунктом 3.2.18 установлено не право, а обязанность арендаторов не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о заключении нового договора аренды.
Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что по истечении срока действия договора арендатор был обязан направить заявление о заключении нового договора аренды в случае намерения воспользоваться правом на заключение нового договора аренды.
Однако в течение срока действия договора, а также после его истечения 15 мая 2013 г. такого заявления арендаторами не направлялось.
Нового договора аренды в соответствии с условиями договора не заключалось.
Судебная коллегия полагает обоснованной правовую позицию ответчиков о том, что, исходя из условий договора аренды, они имели все основания предполагать, что при несовершении ими действий, предусмотренных договором аренды и направленных на продление арендных отношений, правоотношения по данному договору прекратятся по истечении срока договора, на который он заключен.
Ссылку истца в обоснование иска на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610), в данном случае судебная коллегия находит не подтверждающей пролонгацию арендных правоотношений.
Судебная коллегия находит необоснованным вывод суда о том, что обстоятельства пользования арендаторами земельным участком в данном случае не имеют правового значения.
Из буквального содержания положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что возобновление договора на неопределенный срок возможно только в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом.
Однако ответчики утверждали, что фактически земельный участок не использовали, на нем отсутствуют какое-либо их имущество, представленными документами подтверждаются обстоятельства проживания ответчика Колеватовой Е.С. с несовершеннолетним Колеватовым М.Н. с 2012 г. в г.Тобольске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Колеватов Н.Ф. пояснил, что не знает точно, где расположен земельный участок, поскольку фактически им не пользовались.
Таким образом, обстоятельства продолжения пользования ответчиками земельным участком не подтверждены, в связи с чем каких-либо оснований для вывода о продолжении арендных отношений сторон на неопределенный срок, принимая во внимание условия, на которых был заключен договор аренды, у суда не имелось.
Судебная коллегия полагает, что по истечении срока действия договора аренды арендные правоотношения были прекращены, в связи с чем правовые основания для расторжения договора аренды и взыскания арендных платежей за период с 15 августа 2017 г. по 15 мая 2020 г. отсутствуют.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика Колеватова Н.Ф. со ссылкой на необходимость оценки поведения сторон с позиции добросовестности.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Администрация Уватского муниципального района Тюменской области по истечении срока действия договора аренды в 2013 г. до 2019 г. каких-либо действий, направленных на установление обстоятельств фактического использования земельного участка, взыскания платы за его использование не предпринимала, не интересовалась судьбой земельного участка, не направляла в адрес арендаторов каких-либо уведомлений, в связи с чем у ответчиков имелись основания полагать, что арендные правоотношения прекращены, на что обоснованно указывают ответчики в доводах апелляционных жалоб.
Сами по себе обстоятельства неподписания акта приема-передачи в силу вышеизложенного не могут являться достаточным основанием для признания арендных правоотношений пролонгированными на неопределенный срок и взыскания арендной платы за земельный участок, обстоятельства неиспользования которого с момента истечения срока действия договора аренды, то есть с 2013 г., не опровергнуты.
В силу изложенного в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права на основании статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Уватского районного суда Тюменской области от 12 августа 2020 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении
иска администрации Уватского муниципального района Тюменской области к Колеватову Н.Ф,, Колеватовой Е.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка Колеватова М.Н., о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени отказать.
Председательствующий
Судьи коллегии
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
