Дата принятия: 26 июля 2019г.
Номер документа: 33-531/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2019 года Дело N 33-531/2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Золотаревой Ю.Г.,
судей Коневой О.А., Слободчиковой М.Е.,
при секретаре Кузнецовой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.05.2019, которым постановлено:
Исковые требования Гуза А. А. к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.
Возложить обязанность на муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области заключить с Гузом А. А. договор аренды земельного участка площадью 1 000 кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>.
Заслушав доклад судьи Коневой О.А., пояснения представителя ответчика Драгуновой О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гуз А.А. обратился в суд с иском к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - МКУ "КУМИ" мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, комитет) о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, возложении обязанности.
Требования мотивированы тем, что 18.03.2016 между истцом и ответчиком заключён договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства индивидуального жилого дома, пунктом 1.2 которого срок действия договора установлен с 18.03.2016 по 17.03.2019. Считает данный пункт договора противоречащим законодательству и нарушающим его права. В феврале 2019 года он обратился к ответчику с заявлением о продлении действующего договора аренды земельного участка, либо заключении нового договора, однако ответ на заявление не получил.
Просил суд признать недействительным п. 1.2 договора аренды земельного участка от 18.03.2016, заключённого между ним и ответчиком; внести изменения в п. 1.2 указанного договора, изложив его в следующей редакции: срок действия условий настоящего договора определяется с 18.03.2016 по 17.03.2036.
В судебном заседании истец Гуз А.А. требования уточнил, просил суд обязать ответчика заключить с ним новый договор аренды указанного выше земельного участка. Суду пояснил, что указанный земельный участок предоставлен ему в 2005 году для строительства индивидуального жилого дома сроком на 10 лет. В п. 7.4 договора указано, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тот же срок и на тех же условиях. Вместе с тем, желая подтвердить законность использования земельного участка, он обратился к ответчику. Ему было предложено составить соглашение о расторжении договора от 26.12.2005 и заключить новый договор аренды, для завершения строительства индивидуального жилого дома, что он и сделал, не обладая знаниями в области земельного законодательства. На указанном земельном участке находится объект незавершённого строительства, который он оформил в собственность в установленном законом порядке в 2015 году. В настоящее время строительство дома не завершено. Он использует придомовой земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур, на участке имеются грядки и теплица. Вся территория обнесена забором. Считает, что имеет право на заключение с ним договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов, поскольку обратился к ответчику с заявлением до прекращения действия договора аренды от 18.03.2016, условий которого он не нарушал, своевременно вносил арендную плату, участок использует по назначению, не ухудшая его свойства. Своевременно не закончил строительства дома в связи с материальными затруднениями.
Представитель ответчика МКУ "КУМИ" мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО Драгунова О.В. в судебном заседании уточнённые исковые требования не признала. Суду пояснила, что заключить с истцом новый договор не представляется возможным, поскольку в соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ для завершения строительства индивидуального жилого дома договор аренды земельного участка может быть продлён однократно и только на 3 года. На спорном земельном участке действительно расположен объект незавершённого строительства, возведены блочные стены, высотой около двух метров. Степень готовности объекта составляет 18 %. Договор аренды от 18.03.2016, заключённый с истцом, в настоящее время прекратил своё действие. Комитет не обращался в суд с иском об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов. Для разрешения сложившейся ситуации, если такой иск будет подан и удовлетворён судом, истец имеет право выкупить на торгах объект незавершённого строительства. Истец не нарушал условия договора, своевременно вносил арендную плату, земельный участок использует по назначению. Иного лица, которое обладало бы исключительным правом на спорный земельный участок, не имеется. Участок предоставлялся истцу без проведения торгов.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель МКУ "КУМИ" мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО просила его отменить как вынесенное с нарушением норм материального права, производство по делу прекратить.
Мотивирована жалоба тем, что законодательством не предусмотрено продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства индивидуального жилого дома. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ земельный участок для завершения строительства предоставляется собственнику объекта незавершённого строительства однократно.
Основания для заключения договора аренды без проведения торгов, указанные в подпункте 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в данном случае также отсутствуют.
Оспариваемое решение является неисполнимым, поскольку в нём не утверждены существенные условия договора аренды, обязанность по заключению которого возложена на комитет.
Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Драгунова О.В. требования и доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец Гуз А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещён надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без его участия.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лицо, участвующее в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Материалами дела установлено, что 26.12.2005 между мэрией г. Биробиджана и Гузом А.А. заключён договор аренды земельного участка N 2632, согласно которому последнему предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, расположенный по адресу: <...>. Пунктом 7.4 данного договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
18.03.2016 МКУ КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Гузом А.А. подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2632.
В тот же день, 18.03.2016, между истцом и ответчиком заключён договор аренды спорного земельного участка N 16130 для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком с 18.03.2016 по 17.03.2019.
До дня истечения срока действия указанного договора аренды земельного участка, 18.01.2019 и 20.02.2019, Гуз А.А. обращался к ответчику с заявлениями о продлении срока его действия либо о заключении с ним нового договора аренды. Однако, получил отказ со ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для заключения с истцом нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. При этом суд исходил из факта совершения истцом мероприятий, направленных на строительство индивидуального жилого дома, срока обращения с заявлением о заключении нового договора, отсутствия лица, обладающего исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, а также того обстоятельства, что спорный земельный участок предоставлялся истцу без проведения торгов, добросовестного поведения истца.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, из буквального толкования указанных выше норм права следует, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона не допускается, если такой земельный участок уже предоставлялся одному из собственников объекта незавершённого строительства именно для завершения строительства этого объекта.
Материалами дела установлено, что на спорном земельном участке расположен объект незавершённого строительства со степенью готовности - 18%, право собственности на который истцом зарегистрировано 25.12.2015 в установленном законом порядке.
Согласно постановлению мэра города Биробиджан от 29.01.2016 N 195, а также пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2016 спорный земельный участок был предоставлен истцу для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года, после расторжения договора аренды от 26.12.2005.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что истец, как собственник объекта незавершённого строительства, имеет право на предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения процедуры торгов, поскольку он однократно данным правом уже воспользовался, заключив договор от 18.03.2016.
Ссылка суда на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.05.2019 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гуза А. А. к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка отказать.
Апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом" мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области считать удовлетворённой.
Председательствующий Ю.Г. Золотарева
Судьи О.А. Конева
М.Е. Слободчикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
