Дата принятия: 19 февраля 2019г.
Номер документа: 33-531/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2019 года Дело N 33-531/2019
от 19 февраля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего ФИО9,
судей: ФИО8, Мурованной М.В.,
при секретаре ФИО4
рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Советского районного суда <адрес> от 12.11.2018
по делу по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
Заслушав доклад судьи ФИО8, судебная коллегия
установила:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России") обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований просило: расторгнуть кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать задолженность по кредитному договору в сумме 2080777, 49 руб., из которых: 222221, 46 руб. - неустойка на просроченные проценты, 161320, 76 руб. - задолженность по неустойке на просроченную ссудную задолженность, 147505, 34 руб. - просроченные проценты, 1549729,93 руб. - просроченная ссудная задолженность, а также взыскать в счет возмещения судебных расходов по оплате госпошлины - 24 603, 89 руб., в счет возмещения расходов по оплате оценки рыночной стоимости объектов недвижимости 3000 руб., обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, Крымская улица, 101: а) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация индивидуального жилого дома, общая площадь 565,00 кв.м, с кадастровым (условным) номером 70:21:0100013:123; б) жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный, общая площадь 51, 3 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100013:1448; в) жилой пристрой, назначение: жилое, 1 - этажный, общая площадь 53,3 кв.м, кадастровый (условный) N; г) жилой дом, назначение: жилое, 1 - этажный, общая площадь 43,4 кв.м, инв. N, лит. А1, кадастровый (условный) N; д) жилой дом, назначение: жилое, 1 - этажный, общая площадь 4, 1 кв.м, инв. N, лит. А2, кадастровый (условный) N, установив начальную продажную стоимость в размере 4211200,00 руб., путем реализации с публичных торгов.
В обоснование требований указано, что по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ предоставил ФИО1 кредит по программе "Приобретение готового жилья" в сумме 1940000,00 руб. под 13,5 % годовых на приобретение объектов недвижимости: жилой дом с земельным участком по адресу <адрес>, Крымская улица, 101. В обеспечение обязательств по кредиту заемщиком предоставлено в залог недвижимое имущество - земельный участок и жилой дом, ипотека зарегистрирована в установленном порядке. Положениями п. 4.3. кредитного договора предусмотрена неустойка в размере 0,5 % за каждый день просрочки в случае неисполнения ответчиком обязательств. Кроме того, согласно п. 5.3.4 при неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательств вправе требовать досрочного возврата всей суммы долга, уплаты причитающихся процентов, обратить взыскание на заложенное имущество. ДД.ММ.ГГГГ ответчику предоставлялась отсрочка в погашении кредита за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Между тем ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, допускал просрочку платежей, в результате образовалась задолженность по кредитному договору в заявленном к взысканию размере, подтверждающемся расчетом задолженности, выпиской по счету. Требование о возврате суммы долга от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении кредитного договора, уплате неустойки, процентов, осталось без удовлетворения. Таким образом, имеются основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, взыскание задолженности.
В судебном заседании представители истца ФИО5, ФИО6 требования поддержали.
В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился.
Представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признал.
Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично: в пользу ПАО "Сбербанк России" с ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1 735 589, 48 руб., из которой: 22 222, 14 руб. - неустойка на просроченные проценты, 16 132, 07 руб. - задолженность по неустойке на просроченную ссудную задолженность, 147 505, 34 руб. - просроченные проценты, 1 549 729, 93 руб. - просроченная ссудная задолженность, а также в счет возмещения судебных расходов по оплате госпошлины - 24 603, 89 руб., в счет возмещения расходов по оплате оценки рыночной стоимости объектов недвижимости - 3 000, 00 руб.; обращено взыскание на принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, Крымская улица, 101: земельный участок, с кадастровым (условным) номером 70:21:0100013:123, а также расположенный на данном земельном участке жилой дом с кадастровым номером 70:21:0100013:1448, общей площадью 148,00 кв.м, (включающий объекты недвижимости с кадастровыми (условными) номерами 70-70-01/153/2012-059, 70-70- 01/117/2006-703, 70-70-01/117/2006-704), установлена начальная продажная стоимость в размере 4 211 200, 00 руб., способ реализации - публичные торги.
В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не разрешен вопрос о порядке реализации имущества, на которое обращено взыскание.
Считает, что предмет залога утрачен и на него не может быть обращено взыскание, так как на момент заключения кредитного договора общая площадь заложенного дома составляла 51,3 кв.м, в то время как суд обратил взыскание на жилой дом общей площадью 148,00 кв.м.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что характер нарушения обеспеченных ипотекой обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ N позволяет взыскать досрочно задолженность по данному договору и обратить взыскание на жилой дом и земельный участок.
Данные выводы сделаны с учетом норм материального права, которые правильно применены судом, и на основании совокупности представленных доказательств, которым дана надлежащая оценка в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 820 того же кодекса по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 2 данной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные § 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Как указано в пункте 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как видно из дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО "Сбербанк России" и ФИО1 заключен кредитный договор N, дополнительные соглашения к нему - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
Получение заемных денежных средств ФИО1 в сумме 1940000, 00 руб. подтверждается копией лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из представленного Банком расчета задолженности, ФИО1 прекратил платежи с июля 2017 года.
Копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается приобретение ответчиком и предоставление в залог земельного участка площадью 565 кв.м и жилого дома общей площадью 51,3 кв.м по адресу: <адрес>, Крымская улица, 101, с отметками регистрирующего органа.
Судом установлено, что ответчиком обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитными денежными средствами исполнялись ненадлежащим образом, неоднократно допускались просрочки исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, что подтверждается расчетом задолженности, представленным истцом.
В результате неоднократного нарушения ответчиком своих обязательств по своевременному погашению кредита и уплате процентов, возникла задолженность.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование о досрочном истребовании задолженности по кредиту, процентам и иным суммам в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которое осталось неисполненным.
Как видно из дела, в связи с нарушением заемщиком условий договора о возврате долга и уплате процентов задолженность составляет 2080777,49 руб., из них: задолженность по основному долгу - 1549729,93 руб., по просроченным процентам - 147505,34 руб., по неустойке на просроченную ссудную задолженность - 161320,76 руб.,, по неустойке на просроченные проценты - 222221,46 руб.
Установив факт неисполнения заемщиком определенных графиком сроков внесения платежей по кредитному договору, суд обоснованно принял во внимание представленный истцом расчет задолженности и, руководствуясь приведенными нормами, применив положения ст. 333 ГК РФ, частично удовлетворил исковые требования. Принимая во внимание, что ответчик не исполняет обязательства по возврату кредита и уплате процентов в течение длительного времени, суд обоснованно признал нарушение обеспеченного залогом обязательства значительным и соразмерным стоимости заложенного имущества (в силу закона), в связи с чем удовлетворил требования истца об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом ипотеки. В части взыскания разницы неустойки на просроченную ссудную задолженность на сумму 145 188, 69 руб. и неустойки на просроченные проценты на сумму 199 999, 32 руб. суд в удовлетворении требований отказал.
В указанной части решение не обжалуется.
Доводы жалобы о том, что суд, обращая взыскание на жилой дом, не решилвопрос о порядке его реализации, несостоятелен, поскольку судом указан способ реализации имущества - публичные торги, что соответствует ст. 449.1 ГК РФ.
Что касается довода об утрате предмета залога, судебная коллегия также находит его несостоятельным, исходя из следующего.
В силу положений ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
По смыслу ст. 2 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом установлено, что обремененное ипотекой недвижимое имущество - жилой дом претерпело конструктивные изменения, в результате чего его рыночная стоимость увеличилась, что прав Банка и должника не нарушает.
В частности, в ходе проведения судебной экспертизы экспертами по результатам работы кадастрового инженера определено, что жилой дом на момент рассмотрения дела имеет общую площадь 148, 00 кв.м, из которой жилая - 75,5 кв.м и 72,5 кв.м - вспомогательная, тогда как на момент заключения кредитного договора общая площадь составляла 51, 3 кв.м.
Как следует из материалов дела, а именно из копий свидетельств о собственности ФИО1 на расположенные на данном участке объекты ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.207-210), а также кадастрового паспорта жилого дома, увеличение стало возможным в силу изменения объема жилого дома, включения в него иных, в том числе вспомогательных объектов, находившихся на данном участке.
Из заключения судебных экспертиз усматривается, что иные объекты недвижимости кроме жилого дома площадью 148,00 кв.м и земельного участка не оценивались.
Таким образом, как предмет ипотеки, жилой дом с кадастровым номером 70:21:0100013:1448, общей площадью 148,00 кв.м, фактически стал включать объекты с кадастровыми (условными) номерами 70-70-01/153/2012-059, 70-70-01/117/2006-703, 70-70-01/117/2006-704, 70:21:0100013:1448.
Согласно заключению судебной экспертизы N-Э/2018 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость заложенного имущества составляет 5 264 000, 00 руб., следовательно, начальная продажная цена 4 211 200, 00 руб. (5 264 000, 00 X 80 %).
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
По смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ПАО "Сбербанк России" как залогодержателем, и ФИО1 как залогодателем, были указаны те же наименование, местонахождения и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности ФИО1 на этот дом.
Следовательно, на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.
Разрешая спор, суд установил, что имущество, переданное ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тождественно имуществу, в отношении которого заключен договор ипотеки, и право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
Согласно п. 2 ст. 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Между тем названный договор купли-продажи был заключен с указанием в нем именно тех параметров жилого дома, которые содержатся в ЕГРП, и впоследствии истцом не оспаривался.
Таким образом, действия ответчика по реконструкции спорного объекта требованиям добросовестности не отвечают.
Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
В силу п.2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведенной правовой нормы влечет прекращение залога.
Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.
В этой связи изменение предмета ипотеки само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.
В подпункте первом п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Подпунктом пятым п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Таким образом, основания для прекращения ипотеки жилого дома отсутствовали.
Кроме того, в силу ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, не предусматривает возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку строения, расположенного на таком участке.
Учитывая, что ипотека в силу закона установлена в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, при этом в настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано в отношении жилого дома, площадь которого составляет 148 кв.м, и складывается из помещений, имеющих следующие характеристики: кадастровый N общей площадью 51,3 кв.м; кадастровый N общей площадью 53,3 кв.м; инвентарный N, лит. А1, кадастровый N, общей площадью 43,4 кв.м; инвентарный N, лит. А2, кадастровый N, общей площадью 4,1 кв.м., следовательно, обращение взыскания должно быть произведено на все указанные помещения.
Таким образом, решение подлежит изменению в части указания перечня объектов недвижимости, на которые подлежит обращение взыскания.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменить,
абзац 3 резолютивной части решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции:
"Обратить взыскание на принадлежащий ФИО1 недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, Крымская улица, 101:
-земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100013:123;
-жилой дом с кадастровым номером 70:21:0100013:1448 общей площадью 51,3 кв.м;
-жилой пристрой общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый N;
-жилой дом общей площадью 43,4 кв.м, инвентарный N, лит. А1, кадастровый N;
-жилой дом общей площадью 4,1 кв.м, инвентарный N, лит. А2, кадастровый N, установив начальную продажную стоимость в размере 4211200 руб., способ реализации - публичные торги".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
