Дата принятия: 13 января 2021г.
Номер документа: 33-5274/2020, 33-139/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2021 года Дело N 33-139/2021
Судья: Гонтарь О.Э. Дело N 2-1266/2020
N 33-139/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
"13" января 2021 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Гарматовской Ю.В.
судей Теплинской Т.В., Тимощенко Р.И.
при секретаре Шавровой О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Новиковой Н.А. - Зоренко Е.Ю., ООО "Евростройком" на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 18 июня 2020 года.
Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя Новиковой Н.А. - Зоренко Е.Ю., представителей ООО "Евростройком" - Рубашкин В.В. и Кашкарова А.И., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Новикова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "Евростройком", увеличив и уточнив заявленные исковые требования в ходе судебного разбирательства, указав, что 10 апреля 2018 года между Новиковым С.В. и застройщиком ООО "Евростройком" было заключено три договора участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику в указанном доме следующие объекты недвижимости:
- по договору N 35/9/Б - двухкомнатную квартиру N (строительный номер), проектной площадью 66,39 кв.м, расположенную на 9 этаже во 2-м подъезде в секции Б указанного жилого дома;
- по договору N 5/П - парковочное место со строительным номером 5, проектной площадью 13,75 кв.м, расположенное на -2 (минус втором) этаже в подземном паркинге указанного жилого дома;
- по договору N 6/П - парковочное место со строительным номером 6, проектной площадью 13,75 кв.м, расположенное на -2 (минус втором) этаже в подземном паркинге указанного жилого дома.
Договорами предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию не позднее 01 июля 2018 года и срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи - не позднее двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.
30 ноября 2018 года между Новиковым С.В. и Новиковой Н.А. заключены договоры уступки прав и обязанностей (цессии), по которым права Новикова С.В. по указанным договорам, с ведома застройщика, перешли к Новиковой Н.А., с соответствующей регистрацией перехода прав в ЕГРН.
Новиков С.В. свои обязательства перед ООО "Евростройком" по оплате цены договоров выполнил в полном объеме. В свою очередь, Новикова Н.А. произвела полный расчёт с Новиковым С.В. по соглашению об уступке прав. В то же время, ответчик свои обязательства по указанным выше договорам не выполнил: дом был введён в эксплуатацию значительно позже предусмотренного договором срока, а квартира и парковочные места по акту приема-передачи истцу не переданы ни в установленный в договоре срок, ни до настоящего времени, несмотря на завершение строительства дома. В связи с этим Новиковой С.В. 29.11.2019 г. и 03.12.2019 г. в адрес застройщика были направлены претензии о выплате в добровольном порядке неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого участия, однако требования дольщика ответчиком удовлетворены не были.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ "О защите прав потребителей", истец просила суд:
- признать незаконными составленные застройщиком в одностороннем порядке передаточные акты от 11.02.2020 г. по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве;
- взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства за период с 01 сентября 2018 года по 18 мая 2020 года в размере 743 233,84 руб. по объекту долевого строительства "квартира", по 60 513,33 руб. по объектам "парковочное место" за каждое;
- в возмещение убытков, вызванных необходимостью аренды жилья в период просрочки застройщика, в размере 306 000 рублей;
- взыскать с ответчика в счёт компенсации морального вреда 100 000 рублей, а также штраф, предусмотренный Законом РФ "О защите прав потребителей", в размере 50% от суммы, присужденной судом ко взысканию;
- обязать ООО "Евростройком" передать Новиковой Н.А. по акту приёма-передачи объект долевого строительства: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на 9-м этаже в секции Б, с указанием общей площади квартиры 65,8 кв.м; внести изменения в ЕГРН по вышеуказанному объекту недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером N, в части указания площади объекта, изменив её с 60,9 кв.м на 65,8 кв.м.
Судом принято решение, которым исковые требования Новиковой Натальи Александровны удовлетворены частично.
Взысканы с Общества с ограниченной ответственностью "Евростройком" в пользу Новиковой Натальи Александровны неустойка за нарушение срока передачи объектов долевого строительства по договорам N 35/9/Б, N 5/П и N 6/П от 10.04.2018 г. в общем размере 300 000 рублей, в возмещение морального вреда - 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 80 000 рублей, а всего взыскано 400 000 (четыреста тысяч) рублей 00 коп.
В остальной части иска отказано.
Предоставлена Обществу с ограниченной ответственностью "Евростройком" отсрочку исполнения настоящего судебного решения в части взыскания неустойки и штрафа до 01 января 2021 года.
Взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Евростройком" государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 6 500 (шесть тысяч пятьсот рублей) 00 коп.
В апелляционной жалобе представитель Новиковой Н.А. - Зоренко Е.Ю. просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить требования истца в полном объеме. Не соглашаясь с выводами суда, настаивает на том, что цена договора была определена, исходя из площади квартиры с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5, в связи с чем полагает, что неприменение застройщиком этого коэффициента при определении фактической площади квартиры не соответствует условиям договора и нарушает права истца. Считает, что поскольку при приемке квартиры были выявлены существенные недостатки, которые отражены в техническом заключении ООО "НЦ Балтэкспертиза", истец вправе была не принимать объект долевого строительства до момента их устранения, в связи с чем полагает, что односторонние акты, составленные застройщиком являются незаконными, а выводы суда об обратном ошибочными. Соответственно, судом неверно произведен расчет неустойки и необоснованно отказано в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности передать квартиру по акту приема-передачи. Кроме того, обращает внимание на то, что в нарушение требований действующего законодательства уведомление о готовности передать объект не было направлено застройщиком заказным письмом с описью вложения. Также считает, что в нарушение условий договора замеры общей площади жилого помещения после ввода дома в эксплуатацию были произведены не ФГУП "Ростехинвентаризация", а другой организацией ООО "СТП-Контроль", в связи с чем являются недействительными. Ссылается на неправильное применение судом норм материального права, указывая, что изменения, внесенные в п.1 ст.5 ФЗ N 214 относительно необходимости применения понижающего коэффициента при определении площади лоджии, подлежат применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор участия в долевом строительстве был заключен после внесения указанных изменений. Считает, что оснований снижения заявленной ко взысканию неустойки более чем в два раза у суда первой инстанции не имелось. Выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, настаивая на доказанности причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами на аренду жилого помещения и несвоевременной передачей квартиры. Полагает, что определенный судом размер денежной компенсации морального вреда является заниженным, не соответствует степени понесенных истцом нравственных и физических страданий. Кроме того считает, что судом необоснованно снижен штраф, поскольку такая возможность действующим законодательством не предусмотрена.
В апелляционной жалобе ООО "Евростройком" просит решение суда изменить, снизив размер неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Выражая несогласие с выводами суда, настаивает, что суммы взысканных судом неустойки и штрафа являются явно завышенными и несоразмерными последствиям нарушения обязательства.
На апелляционную жалобу ООО "Евростройком" представителем Новиковой Н.А.- Зоренко Е.Ю. принесены возражения.
Истец Новикова Н.А., 3-е лицо Новиков С.В. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части и изменению.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом установлено, что 10 апреля 2018 года между Новиковым С.В. (дольщик) и ООО "Евростройком" (застройщик) было заключено три договора участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (по Генплану), имеющем кадастровый номер N, общей площадью 0,4 Га, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику в указанном доме следующие объекты недвижимости:
- по договору N 35/9/Б - двухкомнатную квартиру N (строительный номер), проектной площадью 66,39 кв.м, расположенную на 9 этаже во 2-м подъезде в секции Б указанного жилого дома;
- по договору N 5/П - парковочное место со строительным номером 5, проектной площадью 13,75 кв.м, расположенное на -2 (минус втором) этаже в подземном паркинге указанного жилого дома;
- по договору N 6/П - парковочное место со строительным номером 6, проектной площадью 13,75 кв.м, расположенное на -2 (минус втором) этаже в подземном паркинге указанного жилого дома.
Аналогичными по содержанию пунктами 2.1.3 договоров участия в долевом строительстве был определен срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее 01.07.2018 г., и пунктами 2.1.4. - срок передачи дольщику квартиры и парковочных мест по акту приема-передачи - не позднее 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с разделами 4 договоров дольщик осуществляет финансирование строительства общего имущества дома и квартиры в сумме 2 456 430 рублей из расчёта 37 000 рублей за 1 кв.м, парковочных мест - по 200 000 рублей за каждое.
30 ноября 2018 года между Новиковым С.В. и Новиковой Н.А. заключены договоры уступки прав и обязанностей (цессии) по договорам NN 35/9/Б, 5/П, 6/П участия в долевом строительстве, по которому права Новикова С.В. по указанным договорам, с ведома застройщика, перешли к Новиковой Н.А.
Названные договоры и соглашения об уступке прав зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, Новиков С.В. свои обязательства перед ООО "Евростройком" выполнил в полном объеме, оплатив ответчику безналичным перечислением 24.04.2018 г. денежные средства за указанные выше объекты долевого строительства в установленном в договорах порядке и размере, в сумме 2 456 430 рублей за квартиру и по 200 000 рублей за каждое парковочное место. В свою очередь, Новикова Н.А. произвела полный расчёт с Новиковым С.В. по соглашению об уступке прав, что также подтверждается материалами дела.
Судом установлено, что вышеуказанный жилой дом введён в эксплуатацию 22 августа 2019 года с присвоением адреса: г<адрес>.
13 сентября 2019 года ООО "Евростройком" направило Новиковой Н.А. уведомление о готовности передать объекты долевого строительства в удобное для участника строительства время, которое просили согласовать по телефону с администрацией застройщика. 17 сентября 2019 года данное уведомление вручено дольщику по месту регистрации в <адрес>, что подтверждается данными почтового идентификатора.
16 декабря 2019 года в адрес истца по адресу его регистрации было направлено уведомление от застройщика о необходимости принятии объектов долевого строительства и оплате дополнительно возведённых 4,31 квадратных метров квартиры в размере 301 700 рублей. Данное уведомление Новиковой Н.А. получено в <адрес>.
26 декабря 2019 года Новиковой Н.А. в присутствии специалистов ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Капитонова П.А., Козловой А.А., представителя дольщика Зоренко Е.Ю., а также представителя ООО "Евростройком" Фесянова В.И. составлен Акт обследования объектов долевого строительства, в частности, квартиры N 35 (строительный номер), в котором указано на наличие строительных недостатков: отклонение от нормативных значений штукатурки поверхностей стен по вертикали во всех помещениях квартиры, неровности плавного очертания штукатурного слоя, необходимость регулировки пластиковой двери на лоджию, разбито стеклянное полотно на лоджии, не закреплена труба холодного водоснабжения (отсутствие хомута).
В указанном акте осмотра Новикова Н.А. указала, что отказалась подписывать акт приёма-передачи квартиры ввиду выявленных дефектов и необходимости установления достоверной площади квартиры. После устранения дефектов просила направить соответствующее уведомление в ее адрес.
30 декабря 2019 года в адрес застройщика истцом было направлено сообщение-претензия о выявленных дефектах и строительных недостатках, несогласии с заявленной застройщиком общей площадью квартиры, с требованием их устранения, а также требованием указать в акте приёма-передачи площадь квартиры согласно обмерам НЦ "Балтэкспертиза" - 65,6 кв.м, с применением понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии.
Также судом установлено, что следующий осмотр квартиры сторонами договора участия в долевом строительстве происходил 17 февраля 2020 года. В соответствующем акте отражено, что строительные недостатки, указанные в акте от 26.12.2019 г. не устранены, за исключением очистки распределительных коробок от штукатурки; также участником строительства указано, что два парковочных места она готова принять.
При этом 11 февраля 2020 года застройщиком были составлены односторонние передаточные акты к договорам долевого участия от 10.04.2018 г., а именно: в отношении квартиры N в доме N по <адрес>, общей площадью 70,7 кв.м, общей площадью квартиры без учёта лоджий и балконов - 60,9 кв.м, расположенной на 9-м этаже дома в секции Б; парковочного места N 5 общей площадью 13,3 кв.м; парковочного места N 6 общей площадью 13,3 кв.м. Данные акты в тот же день направлены Новиковой Н.А. заказным письмом с уведомлением.
Признав установленным, что в предусмотренный договорами срок квартира, а также парковочные места истцу не были переданы, каких-либо дополнительных соглашений о переносе сроков передачи объектов долевого строительства в установленном законом порядке сторонами не подписывалось, обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в том числе обстоятельств непреодолимой силы, в судебном заседании установлено не было, суд пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, поскольку такая передача ответчиком не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче, то есть не позднее 01 сентября 2018 года.
Определяя период начисления неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства в виде квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого участия в строительстве только в случае обнаружения существенных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, и поскольку выявленные в квартире истца недостатки таковыми не являются, суд пришел к выводу о необоснованном уклонении Новиковой Н.А. от подписания акта приема-передачи квартиры, в связи с чем принял во внимание односторонний акт, составленный застройщиком 11.02.2019, и ограничил период начисления неустойки указанной датой, отказав в удовлетворении требований о признании такого акта недействительным.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда в силу следующего.
В соответствии с ч.1, 2 ст.7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
В соответствии с ч.5 ст.8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта. Вывод суда первой инстанции о том, что законодатель связывает данное право дольщика только с наличием существенных недостатков, которые делают объект долевого участия непригодным для предусмотренного договором использования, не может быть признан обоснованным, поскольку противоречит содержанию названных норм права.
Из материалов дела следует, что причиной отказа от подписания акта приема-передачи, явилось наличие претензий Новиковой Н.А. к качеству поверхностей оштукатуренных стен во всех помещениях квартиры (отклонения от вертикали, неровности плавного очертания штукатурного слоя), претензии относительно нарушения целостности стеклопакета на лоджии, отсутствия крепления счетчика воды, при этом ООО "Евростройком" признавало наличие таких недостатков и частично их устранило (очистило распределительные коробки от штукатурного слоя).
Принимая во внимание действия ответчика, признавшего наличие недостатков в квартире, отказ истца от подписания акта приема-передачи квартиры необоснованно расценен ответчиком как злоупотребление правом, действия истца соответствовали положениям ч.5 ст.8 Закона N 214-ФЗ.
Учитывая, что договор участия в долевом строительстве не содержит каких-либо особых условий о качестве объекта долевого строительства, следует исходить из того, что такое качество должно соответствовать требованиям, которые установлены в Российской Федерации к качеству отделочных работ в жилых помещениях. Учитывая, что СП 71.13330.2017 являются действующими, устанавливают допустимые нормы и отклонения от поверхности стен при производстве отделочных работ, следовательно, они подлежали применению к возникшим правоотношениям.
Также судебная коллегия учитывает, что недостаток в виде нарушения целостности стеклопакета на лоджии не может быть расценен в качестве несущественного недостатка.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что отказ истца принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван допущенными со стороны ООО "Евростройком" нарушениями качества объекта установленным требованиям, обнаруженными при его осмотре, которые не были устранены застройщиком к моменту принятия судом решения, доказательств обратного не представлено, составленный ответчиком в одностороннем порядке акт от 11.02.2020 к договору участия в долевом строительстве N 35/9/Б от 10 апреля 2018 года противоречит положениям ст.8 Закона N 214-ФЗ, в связи с чем является незаконным. Вывод же суда об обратном является ошибочным.
В этой связи требования истца в указанной части подлежат удовлетворению с возложением на ответчика обязанности передать квартиру по акту приема-передачи.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с решением суда в части отказа в удовлетворений требований о признании незаконными односторонних передаточных актов от 11 февраля 2020 года, составленных в отношении парковочных мест, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия в них каких-либо недостатков, препятствовавших своевременному принятию данных объектов, и стороны на такие обстоятельства не ссылались.
Доводы стороны истца об уклонении ответчика от передачи указанных объектов в виду непредоставления актов приема-передачи для их подписания на дату фактического осмотра, не могут быть признаны состоятельными, поскольку в материалы дела представлен акт приема-передачи парковочного места, подписанный застройщиком, тогда как истцом такой акт не подписан. Само же по себе исправление даты составления такого акта, не свидетельствует о его недействительности. При этом из пояснений стороны ответчика следует, что истец, обнаружив в квартире недостатки и не соглашаясь с заявленной застройщиком общей площадью квартиры, отказалась подписывать также акты приема-передачи парковочных мест, что последней не опровергнуто.
В этой связи, судом правомерно начислена неустойка в связи с нарушением срока передачи истцу парковочных мест за период с 01.09.2018 по 11.02.2020.
В тоже время учитывая, что судебной коллегией признан незаконным односторонний передаточный акт от 11.02.2020 к договору участия в долевом строительстве N 35/9/Б и на ответчика возложена обязанность передать истцу объект долевого строительства в виде квартиры, соответственно, решение суда в части периода начисления неустойки за нарушение срока передачи квартиры, подлежит изменению.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании неустойки за период с 01 сентября 2018 года по 18 мая 2020 года, судебная коллегия учитывает, что 02.04.2020 Правительством РФ принято Постановление N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", согласно п.1 которого в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года.
При таких обстоятельствах, требования Новиковой Н.А. судебная коллегия находит подлежащими частичному удовлетворению, такая неустойка подлежит начислению до даты вступления в законную силу вышеуказанного постановления, то есть до 03.04.2020. Оснований же для начисления неустойки после указанной даты не имеется, поскольку вышеуказанным нормативно-правовым актом введен мораторий на начисление неустойки в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве в период с 03.04.2020 по 31.12.2020.
Размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.09.2018 по 02.04.2020 составит 688619 рублей (2 456430х7,25%х1/300х2х580 дней); за нарушение срока передачи парковочных мест по 51 136,67 рублей, а всего 790891 рубль.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пени, штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 14 октября 2004 года N 293-О, право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
Согласно абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель ответчика просил применить положения ст.333 ГК РФ при определении размера подлежащих взысканию в пользу истцов штрафных санкций.
При таких обстоятельствах, учитывая заявление ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период неисполнения обязательства, соотношение суммы неустойки со стоимостью объектов долевого строительства, а также иные обстоятельства, в том числе указанные в заявлении ответчика обстоятельства и причины, повлиявшие на сроки ввода дома в эксплуатацию, судебная коллегия полагает возможным снизить размер неустойки до 350 000 рублей.
В данном случае снижение неустойки обеспечивает соблюдение баланса между последствиями ненадлежащего исполнения ООО "Евросройком" обязательств и примененной к нему мерой ответственности.
Признав установленным факт нарушения прав истца как потребителя, суд с учетом положений ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей", правомерно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу Новиковой Н.А. денежной компенсации морального вреда.
С учетом степени вины, характера причиненного морального вреда, периода времени, в течение которого продолжалось нарушение прав истца, всех заслуживающих внимания обстоятельств, а также требований разумности и справедливости, определенный судом размер денежной компенсации морального вреда является обоснованным.
В этой связи оснований для увеличения либо уменьшения размера денежной компенсации морального вреда по доводам апелляционных жалоб представителя Новиковой Н.А. и ООО "Евростройком" не имеется.
Учитывая, что предусмотренный ст.13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" штраф, как и неустойка, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должен служить средством обогащения кредитора, при этом штрафные санкции должны соответствовать последствиям нарушения обязательства, меры гражданско-правовой ответственности должны носить соразмерный характер, применяться к нарушителю с учетом фактических обстоятельств дела, а также соответствовать требованиям разумности и справедливости, судебная коллегия считает возможным снизить размер подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца штрафа ((350 000 + 20000)/2= 185 000) в порядке ст.333 ГК РФ до 100 000 рублей.
Довод же апелляционной жалобы стороны истца о том, что возможность снижения штрафа законом не предусмотрена, основан на неверном толковании норм права.
Учитывая, что решение суда в части размера взыскиваемых сумм изменено, соответственно, подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ООО "Евростройком" в доход местного бюджета, который составит 8000 рублей.
Разрешая требования истца о взыскании убытков в виде расходов по найму жилого помещения в г.Калининграде, суд обоснованно не усмотрел оснований для их удовлетворения. При этом суд учитывал, что Новикова Н.А. имеет регистрацию и постоянное место жительства на территории Калининградской области, объективная же необходимость в постоянном пребывании на территории областного центра, учитывая, что истец является неработающим пенсионером, не была доказана.
Как следует из представленных медицинских документов, медицинские процедуры, в которых нуждалась истец в спорный период, носили характер разовых амбулаторных обследований, проводились не каждый месяц, и сами по себе не могли являться безусловным основанием для постоянного пребывания истца в г.Калининграде. Кроме того, стороной истца не доказано, почему для проживания истца была необходима именно двухкомнатная квартира, иными словами, не доказана обоснованность размера заявленных убытков.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что понесенные истцом расходы по найму жилого помещения не находятся в прямой причинно-следственной связи с несвоевременной передачей квартиры ответчиком, что исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований в данной части.
Соглашается судебная коллегия и с решением суда в части отказа в удовлетворении требований об обязании ООО "Евростройком" указать в акте приема-передачи общей площади квартиры 65,8 кв.м, с внесением соответствующих изменений в ЕГРН в части указания площади квартиры с 60,9 кв.м на 65,8 кв.м.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права свое волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Также в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.5 Закона N 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, пункту 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст.4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
По условиям заключенного между Новиковой Н.А. и ООО "Евростройком" договора участия в долевом строительстве N 35/9/Б (п.4.4) предусмотрено, что цена договора может быть изменена в зависимости от возможной корректировки площади объекта долевого строительства по уточнённым замерам органа технической инвентаризации.
Изначально определённая сторонами цена договора в размере 2 456 430 рублей была определена исходя из стоимости 1 кв.м строящегося объекта в 37 000 рублей и общей проектной площади квартиры 66,39 кв.м. При этом, как следует из приложения N 2 к договору - планировка объекта долевого строительства и его расположение на этаже, представляющие собой схему квартиры из проектной документации, - в указанную площадь входят помещения холла, санузла, кухни, двух жилых комнат и помещение лоджии без применения понижающего коэффициента, при этом площадь каждого помещения на схеме не указана. Площадь квартиры без холодного помещения лоджии указана на схеме в размере 57,57 кв.м, из чего можно сделать вывод, что проектная площадь лоджии без применения понижающего коэффициента должна была составлять 8,82 кв.м.
Таким образом, при определении цены договора участия в долевом строительстве учитывалась проектная площадь жилого помещения без применения понижающего коэффициента к площади лоджии.
По окончании строительства многоквартирного дома обмер помещений был произведён по заказу застройщика кадастровым инженером ООО "СТП Контроль". Результаты данного обмера внесены в сведения ЕГРН в отношении расположенной на 9-м этаже квартиры N в доме N по <адрес>. Общая площадь квартиры, отражаемая в выписке из ЕГРН, указана без учёта помещения лоджии и составляет 60,9 кв.м. Из раздела 5 выписки (план расположения помещения на этаже) следует, что в состав общей площади квартиры входят помещения прихожей площадью 2,9 кв.м, коридора площадью 5,4 кв.м (в совокупности 8,3 кв.м), санузла площадью 4,9 кв.м, кухни площадью 16,0 кв.м, комнаты площадью 18,5 кв.м, комнаты площадью 13,2 кв.м. Также в квартире имеется лоджия площадью 4,9 кв.м с учётом коэффициента 0,5, что без учёта коэффициента соответствует 9,8 кв.м. Таким образом, общая площадь жилого помещения, составила 70,7 кв.м (с учетом полной площади лоджии без применения понижающего коэффициента).
Из представленного стороной истца вышеназванного технического отчёта ООО "НЦ "Балтэкспертиза" по результатам обмера квартиры, состоявшегося 26.12.2019 г., следует, что общая площадь квартиры без учёта лоджии составляет 60,8 кв.м, в составе помещений прихожей площадью 2,9 кв.м, коридора площадью 5,3 кв.м (в совокупности 8,2 кв.м), санузла площадью 4,9 кв.м, кухни площадью 16,0 кв.м, комнаты площадью 18,5 кв.м, комнаты площадью 13,2 кв.м. Площадь помещения лоджии с учётом коэффициента 0,5 определена в размере 4,8 кв.м, что без учёта коэффициента соответствует 9,6 кв.м.
Установив, что разница между сведениями о квартире, внесёнными в данные ЕГРН на основании обмеров, произведённых по заказу застройщика, и данными обмера, произведённого по заказу истца, составляет всего 10 кв.сантимертов на площадь всей квартиры, и 20 кв.сантиметров по площади лоджии, суд правомерно счел ее несущественной, находящейся в пределах погрешности измерений площади квартиры, установленной в Рекомендациях по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991.
В этой связи, то обстоятельство, что замеры общей площади спорного жилого помещения после ввода дома в эксплуатацию были выполнены ООО "СТП-Контроль", а не ФГУП "Ростехинвентаризация", как указано в п.4.8 договора участия в долевом строительстве, само по себе не свидетельствует о недостоверности выполненных замеров.
Таким образом, превышение фактической площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре участия в долевом строительстве, на основании которой был произведён расчёт цены договора, составляет 4,3 кв.м при учёте полной площади лоджии без применения понижающего коэффициента.
Пунктом 4.8 названного договора регламентируется порядок возврата разницы между общей проектной и фактической площадью квартиры, а именно: "Если площадь объекта долевого строительства, с учётом изменения проектной документации либо по результатам замеров Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" будет изменена, то стоимость и сроки доплаты участником долевого строительства за излишнюю площадь или возврата застройщиком излишне уплаченной участником долевого строительства суммы будет определена соразмерно исходя из стоимости 70 000 рублей за квадратный метр".
Проанализировав условия договора, суд пришел к правильному выводу о том, что определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия её расчёта, в том числе взаимным соглашением определилипорядок возврата разницы между общей проектной и фактической площадью квартиры, что не противоречит положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора, также не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.
Учтено судом и то, что истец как участник долевого строительства не оспаривала вышеизложенные условия договора в период его действия, в том числе и потому, что они носили "зеркальный" характер. Таким образом, истец не усматривала для себя нарушений её прав как потребителя условиями договора ни в момент его заключения, ни в период действия договора.
В свою очередь, нормы Закона N 214-ФЗ не содержат прямого запрета на установление в договоре того или иного порядка определения окончательной цены объекта строительства по итогам завершения строительства дома, в связи с чем вывод суда о том, что условие договора, предусматривающее окончательный расчёт стоимости квартиры по её фактической площади без учёта понижающего коэффициента лоджии не нарушает прав участника долевого строительства как потребителя, является правильным.
Учтено судом и то, что по смыслу п.2 ст.5 Закона N 214-ФЗ, ч.3 ст.555 ГК РФ стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрено возможности изменения цены с учетом применения к площади лоджии понижающего коэффициента, а цена 1 кв.м проектной площади определялась сторонами без учета понижающих коэффициентов к лоджии.
Ссылка в жалобе на то, что необходимость применения понижающего коэффициента к площади лоджии, веранды, балкона, террасы предусмотрена п.1 ст.5 Закона N 214-ФЗ в редакции ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ, введенного в действие с 01.01.2017, не может быть принята во внимание.
Согласно п.1 ст.5 Закона N 214-ФЗ, в редакции ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Данная редакция части 1 статьи 5 закона вступила в силу с 1 января 2017 года; договор участия в долевом строительстве заключен 10 апреля 2018 года, однако разрешение на строительство вышеуказанного многоквартирного дома было получено ООО "Евростройком" 18.02.2015 г., то есть до введения в действие нормы п.1 ст.5 Закона N 124-ФЗ, предусматривающей применение понижающих коэффициентов. В этой связи, с учетом части 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ, указанные нормы не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Учтено судом и то, что в силу требований Закона N 214-ФЗ форма договора участия в долевом строительстве должна быть единой для всех участников долевого строительства по конкретному объекту независимо от даты заключения договоров. Такая форма для объекта по <адрес> (по ГП) должна являться неотъемлемой частью проектной декларации объекта, и договоры в соответствующей форме и с соответствующими условиями, в том числе относительно формулы расчёта цены договора, заключались с участниками долевого строительства с момента получения разрешения на строительство, в том числе как до 01.01.2017, так и после указанной даты.
При таких обстоятельствах, учитывая, что при определении цены договора в момент его заключения площадь квартиры была определена соглашением сторон без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, вывод суда о том, что при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом - без понижающего коэффициента, является правильным.
Соглашается судебная коллегия и с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений в ЕГРН в части указания площади спорной квартиры с 60,9 кв.м на 65,8 кв.м.
Разрешая указанные требования, суд обоснованно исходил из того, что внесенная в ЕГРН общая площадь спорного жилого помещения определена в соответствии с положениями п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В этой связи суд пришел к правильному выводу, что указание в выписке из ЕГРН в отношении квартиры N в доме N по <адрес> общей площади в размере 60,9 кв.м, т.е. без учёта площади лоджии, соответствует требованиям закона и прав истца не нарушает, при том, что в сведениях ЕГРН в разделе 5 содержатся также и сведения о площади каждого помещения в составе квартиры, а также о площади лоджии с учётом понижающего коэффициента.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 18 июня 2020 года изменить, увеличив размер взысканной с ООО "Евростройком" в пользу Новиковой Н.А. неустойки до 350 000 рублей, штрафа до 100 000 рублей, общую сумму взыскания до 470 000 рублей, а также увеличить размер взысканной с ООО "Евростройком" в доход местного бюджета государственной пошлины до 8000 рублей.
Это же решение отменить в части отказа в иске о признании незаконным одностороннего передаточного акта от 11.02.2020 к договору участия в долевом строительстве N 35/9/Б от 10 апреля 2018 года и понуждении ООО "Евростройком" передать квартиру N в доме N по <адрес> по акту приема-передачи Новиковой Н.А. и вынести в этой части новое решение, которым исковые удовлетворить.
Признать незаконным односторонний передаточный акт от 11.02.2020 к договору участия в долевом строительстве N 35/9/Б от 10 апреля 2018 года.
Обязать ООО "Евростройком" передать Новиковой Н.А. квартиру N в доме N по <адрес> по акту приема-передачи.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
