Определение Судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-526/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего Бежевцовой Н.В.,

судей Бельмас И.Ю., Бирючковой О.А.,

при секретаре Андреевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аляпкиной Е.В. к Рыбалко А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным права собственности ответчика на квартиру, признании за истцом права собственности на квартиру

по апелляционной жалобе Аляпкиной Е.В. на решение Ольского районного суда Магаданской области от 25 марта 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бежевцовой Н.В., выслушав пояснения истца Аляпкиной Е.В., ее представителя Божич Ж.В., поддержавших доводы иска и апелляционной жалобы, возражения относительно исковых требований и доводов жалобы ответчика Рыбалко А.А., его представителя Чернея И.Н., судебная коллегия

установила:

Аляпкина Е.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к Рыбалко А.А., указав в его обоснование, что 1 сентября 2020 года сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.

9 сентября 2020 года переход права собственности на указанную квартиру к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области).

При заключении договора его цена была определена сторонами в сумме 1 500 000 руб. Во исполнение обязательства по оплате договора ответчик до его подписания передал истцу часть денежных средств от полной суммы договора в размере 735 000 руб., остальную часть средств в размере 765 000 руб. обязался перечислить на карту. Поверив заверениям ответчика, истец, действуя под влиянием обмана, подписала договор.

В последующем истец неоднократно предлагала ответчику расплатиться по договору, но последний этого не сделал и стал требовать от истца освободить квартиру. В результате истец обращалась к ответчику с письменной претензией, в которой просила исполнить обязательства либо расторгнуть договор, а также в правоохранительные органы.

Поскольку ответчик действовал недобросовестно и не исполнил взятые на себя обязательства, со ссылкой на положения статей 309, 310, 450, 452, 453, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами 1 сентября 2020 года, возвратив стороны в первоначальное положение, признать недействительным зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу за Рыбалко А.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать право собственности на указанную квартиру за истцом.

Определением судьи Ольского районного суда от 26 февраля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральнгой службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее Управление Росреестра по Магаданской области) (л.д. 2-3).

Решением Ольского районного суда Магаданской области от 25 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Считает, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт уплаты всей суммы по договору, судом не установлена точная сумма денежных средств, выплаченных ответчиком по договору.

Обращает внимание на противоречия в пояснениях ответчика об обстоятельствах передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры. Так, первоначально в судебном заседании ответчик утверждал о полном расчете по договору в помещении МФЦ через 10 дней после подписания договора. В последующем, отвечая на вопросы своего представителя, указал, что вся сумма была передана при нотариусе во время подписания договора. Затем он настаивал на том, что передал всю сумму перед подписанием договора у нотариуса. Однако фактически денежные средства в сумме 735 000 руб. были переданы истцу 1 сентября 2020 года в помещении МФЦ, куда стороны проследовали для сдачи документов на регистрацию.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, подлежали оценке, однако оставлены судом первой инстанции без внимания.

Со ссылкой на положения статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что исполнение обязательств по договору, в том числе частичное, стороны подтверждали расписками. Однако ответчик не представил расписку о полной оплате по договору. В частности, из представленной стороной ответчика расписки следует, что истцу в счет оплаты по договору были переданы денежные средства в сумме 100 000 руб. Распиской, представленной стороной истца, подтверждается факт получения истцом денежных средств в сумме 735 000 руб.

Поясняет, что в договоре факт получения указанных сумм не нашел своего отражения, поскольку ответчик на этом не настаивал, вместе с тем истец не оспаривала получение денежных средств в общей сумме 835 000 руб. Суд, отказывая в назначении почерковедческой экспертизы, также признал установленным факт получения истцом указанных сумм во исполнение договора.

Иных доказательств передачи истцу денежных средств ответчиком не представлено. Запись в договоре купли-продажи о получении продавцом 1 500 000 руб., по мнению истца, не является доказательством передачи денежных средств в указанной сумме, так как договор не является распиской. Кроме того, обращает внимание, что при рукописном написании в договоре суммы 1 500 000 руб. истцом не указано о получении такой суммы.

Дополнительно указывает, что в судебном заседании у стороны истца имелись копия объяснений ответчика, данных им в ходе проверки ее обращения в правоохранительные органы по факту мошенничества, а также копия переписки по спорному вопросу между истцом и ответчиком. Суду сообщалось о наличии этих доказательств и желании их продемонстрировать, однако суд не счел необходимым предложить стороне их представить.

Приводя разъяснения, данные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, указывает, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступали.

В соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 23 июня 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Этим же определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Лопатникова Н.Е., являющаяся сособственником спорного жилого помещения (на праве общей совместной собственности).

Ответчик Лопатникова Н.Е., представитель третьего лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представитель ответчика Рыбалко А.А. указал на уважительность причин неявки ответчика Лопатниковой Н.Е. ввиду осуществления ею ухода за малолетними детьми, Управление Росреестра по Магаданской области просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Руководствуясь положениями части 1 статьи 327, частей 3-5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 данного Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (часть 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Абзацем вторым части 3 статьи 40 Кодекса предусмотрено, что в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

В силу абзаца четвертого статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика, соединении и разъединении исковых требований.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (часть 1 статьи 330, пункт 4 части 2 статьи 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции выполнены не были.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 1 сентября 2020 года Рыбалко А.А. приобрел у Аляпкиной Е.В. трехкомнатную квартиру общей площадью 67,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 10).

В исковом заявлении Аляпкина Е.В., ссылаясь на неполное исполнение обязательств по оплате цены договора, просила расторгнуть указанный договор купли-продажи и признать недействительным право собственности ответчика на квартиру.

Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, указанное выше жилое помещение находится в совместной собственности Рыбалко А.А. и Лопатниковой Н.Е., брак которых зарегистрирован <.......> августа 2020 года (л.д. 132). Таким образом, в настоящем деле истец оспаривает право собственности на общее имущество супругов, зарегистрированное на имя одного из супругов. Между тем суд ошибочно определилпроцессуальное положение Лопатниковой Н.Е., как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Непривлечение Лопатниковой Н.Е. к участию в деле в качестве ответчика повлекло лишение ее возможности защищать свое право, представлять доказательства по существу заявленных истцом требований, что является нарушением принципа состязательности и равноправия сторон.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, выслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы гражданского дела и материал КУСП N 1713/314 ОтдМВД России по Ольскому району Магаданской области, установила следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).

Из содержания приведенных норм следует, что граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и в случае, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, уплатить продавцу цену передаваемого объекта недвижимости полностью.

При этом на продавце лежит бремя доказывания факта наступления срока оплаты товара. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, по договору купли-продажи от 1 сентября 2020 года Аляпкина Е.В. продала Рыбалко А.А. трехкомнатную квартиру общей площадью 67,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 10).

Согласно пункту 3.1 договора квартира оценена сторонами в сумме 1 500 000 руб., в пункте 3.2 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью во время его подписания.

В силу пункта 10 договора продавец принял на себя обязанность освободить квартиру в срок до 20 сентября 2020 года.

9 сентября 2020 года Управлением Росреестра по Магаданской области зарегистрировано право собственности Рыбалко А.А. на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании стороны подтвердили, что квартира передана продавцом Аляпкиной Е.В. покупателю Рыбалко А.А. и принята последним.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Аляпкина Е.В. представила расписку о получении денежных средств в сумме 735 000 руб. и указала, что недостающую сумму 765 000 руб. ответчик обещал перечислить на ее банковскую карту (счет). Поскольку ответчик не произвел полный расчет по договору, то есть не исполнил принятое на себя обязательство о перечислении остальной части денежных средств, просила расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи.

Разрешая заявленные требования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска.

Положений, допускающих расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неполной уплатой покупателем покупной цены, в случае если продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558) не содержит.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.